1/3 Nesmysl, SVJ(2000) nebylo založeno! Vzniklo ze zákona.

2/1 Neúplné. Proč zde není uvedeno i zajišťování služeb? Či snad vaše SVJ nebude zajišťovat vůbec žádné služby?

2/2 SVJ(2000) nemá ani nikdy nemělo zákaz podnikat. Takový zákonný zákaz se vztahuje na SVJ(2012).

2/3 Nesmyslné je označení „činnosti správy domu a pozemku z hlediska správních činností“. Vy tomu rozumíte?

2/3/b Nepatří sem služby! Samozřejmě ani výběr záloh na služby, ani rozúčtování služeb nespadá do správy domu. To je zcela jiná činnost, podle zákona č. 67/2013 Sb.

2/3/c Vedení účetnictví nepatří mezi činnosti správy domu. Toto je v rozporu s § 1414 NOZ. Jde o typickou činnost vlastní správy právnické osoby.

2/3/e Nepravda. Povinnosti mohou být uloženy zákonem a v případě SVJ i stanovami. Nikoliv však pouhým usnesením shromáždění. Usnesení může nanejvýš nějakou existující povinnost upřesnit, konkretizovat, doplnit podrobnosti. Usnesení však nemůže uložit povinnost zcela novou, která nevyplývá ze zákona či stanov.

2/4/e Pronajímání vlastního nemovitého majetku SVJ nepatří mezi činnosti správy domu! Starost o vlastní majetek SVJ je typická činnost vlastní správy právnické osoby. Toto nesmí být uvedeno v odstavci 4 – nebo je třeba v tomto odstavci změnit úvodní návětí.

3/3 Nesrozumitelná formulace. Jak zálohy na správu, tak samozřejmě i veškeré zálohy na služby je nutno někdy vypořádat. Zde to bylo snad míněno tak, že zálohy nebudou vypořádány pouze z důvodu změny v osobě vlastníka jednotky. K vypořádání však musí nakonec dojít. U záloh to bude ve lhůtě, stanovené v zákonu č. 67/2013 Sb.

4/4 Nedostatečné! Mělo by zde být upřesněno, že SVJ splní tuto povinnost teprve až obdrží od vlastníka jednotky smlouvu mezi převodcem a nabyvatelem s výčtem dluhů, u kterých si oba dohodli jejich přechod na nabyvatele. Teprve na základě takového dokumentu může SVJ vyčíslit výši zůstatku těch dluhů, které smluvně přejdou na nabyvatele.

4/1/g Vlastník nemá pouze právo „žádat sdělení adresy“. Má hlavně právo OBDRŽET od SVJ tuto adresu. Pouhé žádání o informace přece nikomu nezajistí, že druhá strana žádosti vyhoví.

4/2 Opět protizákonná chyba: členu společenství nemohou být ukládány nějaké nové povinnosti, neuvedené v zákonu či ve stanovách. Pouhé usnesení shromáždění by mohlo jedině upřesnit či doplnit podrobnosti k již existující povinnosti.

4/2/e Nesprávná formulace. Pravidla užívání společných částí jsou v první řadě uvedena v prohlášení vlastníka budovy. Nejsou jenom ve stanovách či v usnesení shromáždění.
Zmínka o domovním řádu je zmatečná. Domovní řád nemá žádnou právní závaznost, není-li součástí stanov.

4/2/f Stejná chyba. Pravidla pro správu domu jsou uvedena zejména v prohlášení vlastníka budovy. Taková pravidla nemohou být měněna ani stanovami, ani usnesením shromáždění. Mohou být změněna pouze změnou prohlášení.

4/2/i Povinnost sdělit číslo bankovního účtu je nevymahatelná. Žádná osoba nemá obecnou povinnost mít bankovní účet.
Odrážka iv. je zmatečná a nevymahatelná. Není známo, co znamená „mít v bytě domácnost“. Proto takovou nesrozumitelnou povinnost nelze splnit.
Odrážka v. zavádí povinnost, která není ničím odůvodněna. Pro takový (asi zbytečný) údaj by SVJ nemělo žádné využití, pokud se nepoužívá k rozúčtování služeb. Vyžadování a shromažďování zbytečného údaje bez jakéhokoliv důvodu je zjevně protiprávní.

4/2/k Vstup do bytu bez předchozí výzvy je absurdní nesmysl. To je možné prosazovat jedině ve věznici, ne však v bytovém domě.

4/2/l Protiprávní formulace. O modernizaci či rekonstrukci, úpravě, přestavbě nerozhoduje NIKDY společenství. Rozhodují vlastníci jednotek mezi sebou. Společenství je pouze jejich sluha bez rozhodovací pravomoci v těchto věcech. SVJ(2000) rozhoduje zejména o správě, provozu a opravách společných částí (§ 9 ZoVB).

4/2/n Protiprávní formulace. Společenství je pouhý sluha. nemůže udělovat za vlastníka souhlas se zásahem do společných částí. Sluha nerozhoduje o cizím majetku.

4/2/r Protiprávní požadavek. Vlastník není povinen oznamovat nepřítomnost v bytě. Do toho SVJ vůbec nic není. A člen statutárního orgánu samozřejmě není oprávněn vstupovat do cizího bytu jenproto, že vlastník není právě přítomen.

4/3 Nesmyslná zmínka o „zástupci smluvního správce domu“. Ani smluvní správce, ani jeho zástupce není s vlastníkem jednotky vžádném právním vztahu. Vlastníkovi může být úplně jedno, co mus sdělí jakýsi zástupce osoby, která mu nemá co rozkazovat.

4/4 Nesmyslné tvrzení: „Svá práva uplatňuje člen společenství vůči statutárnímu orgánu. Při konání zasedání shromáždění uplatňuje svá práva vůči shromáždění.“ Člen společenství uplatňuje svá práva zásadně vždy vůči právnické osobě. Statutární orgán není osobou. Ani shromáždění není osobou.

4/5 Protiprávní ustanovení o zákazu pořizovat fotokopie pochopitelně škrtnete. To je absurdní a protiprávní.

5/2 Tato část má protizákonný obsah. Správa domu je definována v ZoVB jinak. SVJ(2000) není ze zákona oprávněno rozhodovat o zlepšení společných částí. Toto rozhodování je vyhrazeno vlastníkům jednotek.

5/4 Protiprávní ustanovení. Bezmyšlenkovitě opsáno z NOZ, kde se ovšem jedná o jednotku(2012), která v sobě obsahuje i podíl na společných částech. V případě Vašeho domu jde o jiné jednotky(1994) – a do toho společenství vůbec nic není. Práva z vad jednotky(1994) si samozřejmě bude uplatňovat každý vlastník jednotky sám za sebe. I uplatnění vad na společných částech je podle judikatury věcí vlastníka domu, ne věcí jeho sluhy.

5/5 Chybná formulace. Statutární orgán nejedná za společenství. To platilo do 31.12.2013. Nyní podle NOZ jednají osoby jménem společenství. Další chyba: neexistují žádné činnosti správy, které by byly „vyhrazeny smluvnímu správci“. Odpovědné za správu domu je samo společenství a nemůže se své odpovědnosti zprostit ani tím, že některé činnosti svěří jiné osobě na základě smlouvy. Odpovědnost SVJ tím není dotčena.

5/7 Chybná formulace. Označení „modernizace a rekonstrukce“ je amatérsky vadné. Správně má být pojmenováno „technické zhodnocení“ (které v sobě zahrnuje rekonstrukce, modernizace, nástavby, přístavby a vestavby).

6/1 Zrušit. Toto je protiprávní. Co je v domě společné je už definováno v prohlášení vlastníka budovy. To nemůže být změněno ve stanovách. Někdo se hodně napil, nebo požil drogu v množství větším než malém.
Zmínka o Domovním řádu je neurčitá. Domovní řád neplatí pro nikoho a je nevymahatelný, není-li součástí stanov.

6/3 Protiprávní a nevymahatelná je věta „Člen společenství je povinen zdržet se chovu zvířat k domácímu chovu nevhodných, (velikost, hlučnost) případně nebezpečných druhů.“ Nikomu není nic do tohjo jaké zvíře vlastník chová či drží, pokud neobtěžuje své okolí. Označení „nebezpečný druh“ je nesmyslné a neurčité, tedy také nevymahatelný nesmysl.

6/7 Neexistuje osoba, která by se nazývala „stautární orgán společenství“. proto taková neexistující osoba nemůže ani udělit písemný souhlas. Souhlas je třeba získat od správce domu, kterým je právnická osoba SVJ.

6/9 Opět nemožná věc: nelze nic projednávat se statutárním orgánem. Lze projednat jedině s osobou.

7 Naprosto nesmyslné jsou zde zmínky o zálohách, když vlastníkovi jednotky není nikde ve stanovách uloženo, aby platil jakékoliv zálohy. Natož zálohy dlouhodobé.
Celá tato část je zmatečná a naprosto nedostačující. Chybí zejména uložení povinnosti skládat krátkodobé zálohy a dlouhodobé zálohy. U krátkodobých záloh chybí určení jak se stanoví jejich výše. U dlouhodobých záloh chybí určení jak se stanoví jejich výše a doba použití.

7/2/a Vyškrtnout „– dřive fond oprav-.“. Nikdy se nejednalo o fond oprav.

8/1a Odkaz na § 1180 NOZ je nepřípadný. Toto ustanovení se nevztahuje na SVJ2000) podle ZoVB. Je ovšem možné tuto právní úpravu do stanov převzít, ovšem nikoliv pouze odkazem. Muselo by být jasně uvedeno, že ve věci členění plateb se v SVJ použije právní úprava § 1180 NOZ.
Upozorňuji na to, že s tímto je v rozporu část stanov 2/3/c, kde je zmíněno vedení účetnictví (které spadá pod § 1180 odst. 2), ale je tam podřazeno pod správu domu (což ovšem spadá pod § 1180 odst. 1).
Tato část je celá zmatečná, neboť nařízení vlády, které se snažilo vymezit tyto dvě skupiny nákladů, je vadné. Pokud tedy chcete skutečně rozúčtovat náklady dvojím způsobem (což nedoporučuji), musíte si ve stanovách jednoznačně určit (vyjmenovat) které nákldy jsou náklady vlastní správní činnosti.

8/1/b tato část ve stanovách chybí !?!?

8/2 Opět chybně uvedeny „modernizace a rekonstrukce“. Vlastník jednotky není povinen skládat na tento účel žádnou dlouhodobou zálohu, protože nejde o činnost správy domu vykonávanou společenstvím. Vlastník je pouze povinen uhradit (jednorázově) příslušný náklad na technické zhodnocení, jestliže o něm bylo řádně rozhodnuto. Ale tahání z kapes dlouhodobých záloh na takový účel – to je okrádání vlastníků jednotek, které nemá oporu v platném právu.
Jediný důvod k výběru dlouhodobých záloh jsou plánované opravy a údržba, viz § 9 odst. 1 ZoVB. Žádný jiný zákonný důvod pro SVJ(2000) neexistuje. O tom, zda svou platební povinnost splní vlastník jednorázově, nebo postupně přes zálohy, rozhoduje každý vlastník jednotky sám za sebe. SVJ mu v tom není oprávněno diktovat jak má hradit.

8/4 Dlouhodbá záloha nemůže být bez svolení vlastníka jednotky vybírána na „technické zhodnocení“, jak už jsem upozornil. Pouze na správu, to jest provoz, opravy a údržbu.
Tvrzení, že se záloha nevypořádá, je protiprávní nesmysl. Prosťáček, který je autorem návrhu stanov, nepochopil, že převedení zůstatku (přeplatku) zálohy na úhradu plateb v následujícím období je právě vypořádáním zálohy! Samozřejmě že je povinností příjemce každé zálohy ji vypořádat, jakmile se uskuteční činnost, ke které byla záloha skládána, případně marně uplyne čas stanovený k použití zálohy. U dlouhodobých záloh je tento čas delší než jeden rok, ale to plyne přímo z definice dlouhodobé zálohy.

8/5 Absurdní nesmysl. Příspěvek ve smyslu ZoVB je částka v konečné (již známé) výši, určená na konkrétní známý účel. V tom se příspěvky na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB liší od záloh na správu podle § 15 odst. 2 ZoVB. Takže je nesmysl stanovit, že příspěvky se hradí ve výši podle období předcházejícího kalendářního roku. Vždyť důvod k platbě příspěvku již odpadl! Pokud byl příspěvek zaplacen již v běžném roce, pak je absurdní vymáhat v následujícím roce tutéž platbu podruhé. Co je zde popsáno, by se nemohlo nikdy uplatnit pro příspěvky, nýbrž jedině pro krátkodobé zálohy.
Chyba popleteného autora stanov je v tom, že nedovede rozeznat příspěvky od záloh a krátkodobé zálohyod dlouhodobých. To jsou naprosto základní věci.

8/6 Nesmyslné použití pojmu „příspěvek“. Autor stanov si opět plete příspěvek podle § 15 odst. 1 ZoVB s pravidelným (měsíčním) hrazením záloh na příspěvek. Vlastník jednotky není povinen hradit žádné pravidelné příspěvky měsíčně, je však povinen k tomuto účelu skládat zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB.

8/7 Chyba: neurčité stanovy. Úkolem stanov je určit jednoznačně (výčtem) které služby SVJ poskytuje (a případně vlastníkům kterých jednotek je poskytuje). Takový jednoznačný výčet zde chybí. Nezvyklé (snad vadné) je, že není určeno jak se rozúčtuje teplo k ohřevu vody a teplo k vytápění. To je zásadní věc.

8/9 Zmatečné a nesmyslné ustanovení, které napsal někdo, kdo to nemá v hlavě v pořádku.

8/10 Zmínka o smluvním správci je bezpředmětná. Nikde ve stanovách není jednoznačně určeno, že by smluvní správce byl oprávněn zastupovat SVJ. Zmínka o statutárním orgánu je nesprávná. Veškerá právní jednání činí jménem právnické osoby členové statutárního orgánu; nikoliv samotný statutární orgán, který vůbec osobou není.

9/3 První věta je neúplná.

9/4 Nesmysl. orgán společenství není osoba. Nemůže být volen!!!

9/5 Tatáž chyba. Neexistuje „funkce voleného orgánu“. Existuje pouze funkce osoby, která je členem voleného orgánu.

9/10 Stejná chyba.

10/6 Chybně uvedeno hlasování o změně podílů a o změně poměru přispívání. K tomu je vždy nutná dohoda všech dotčených vlastníků jednotek. Teprve je-li dosaženo této dohody, může být prohlášení skutečně změněno.

10/14 Chyba. Statutární orgán není osoba, neodpovídá tedy za nic.
Mezi přílohami zápisu chybí písemné plné moci zastupujících osob. jinak by výbor nebyl schopen prokázat, že jiná osoba hlasovala za vlastníka oprávněně.

10/15 Protiprávní, změnit formulaci! Na soud se může obrátit nejen vlastník, přehlasovaný na shromáždění, nýbrž i vlastník, přehlasovaný při hlasování mimo zasedání.

11 Protizákonné. Není pravda, že ke schválení postačuje nadpoloviční většina.
Chybí zde to hlavní: určení hlasovacích kvor pro jednotlivá rozhodování, jak je stanoví zákon (buď § 11 odst. 3 a 5 ZoVB, nebo doporučuji podrobnější členění podle § 1128 až § 1133 NOZ). Je třeba doplnit konkrétní kvora pro jednotlivé případy, takto je to neurčité a částečně rozporné se zákonem.

11/g/2 Protiprávní. O změně účelu užívání jednotky(1994) rozhoduje pouze vlastník jednotky. Autor stanov si plete jednotku(1994) podle ZoVB s jednotkou(2012) podle NOZ. Ustanovení § 3063 stanoví, že práva a povinnosti k jednotce(1994) se řídí i nadále dosavadní právní úpravou.

13 alternativa I Výbor není osoba, nemá právní osobnost, nikoho nezastupuje. Předseda nejedná „za výbor“.

13/6 alternativa I Neurčité a zmatečné. Funkce člena výboru nemůže zaniknout volbou nového člena výboru, protože se neví, kterému z více členů výboru by funkce měla takto zaniknout.

15 Nadbytečné. Ve stanovách SVJ(2000) nemusí být toto obsaženo.
---------------------------------------------------------------------------

lake