Pane AsiTak,
o ručitelském závazku píšete mírně řečeno nepřesně. Není pravda, že „… dluh vůči SVJ není jinak zajišťovacím instrumentem zabezpečen než instrumentem ručení dle NOZ § 1194)“.

Je třeba vzít v úvahu, že ručitelský závazek podle § 1194 vůbec nezabezpečuje dluh vlastníka vůči SVJ. Ručitelský závazek má vlastník jednotky vůči jiné osobě – přímo vůči všem věřitelům SVJ: vůči bance, teplárně, zhotoviteli výtahu, atd. Ručitelský závazek podle § 1194 není v žádném přípdě ovšem dluhem. Dluhem se stane teprve ta částka, kterou věřitel bude vymáhat na ručiteli (vlastníkovi jendotky) z titulu ručení.

Ustanovení § 1186 by mělo svou logiku, kdyby v něm namísto pojmu „dluh“ byl uveden pojem „závazek“. Pak by šlo skutečně o součet všech aktuálně existujících nesplacených dluhů SVJ vůči všem dodavatelům. Právě tato částka představuje ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství.

To je zajímavý námět od Vás a vysvětloval by záhadu § 1186 NOZ. Podle tohoto výkladu je chyba jak v samotném NOZ, tak v důvodové zprávě:

• Ustanovení § 1186 se chybně zmiňuje o „dluzích“ namísto o „závazcích“ – a z toho povstává celý ten zmatek.
• Důvodová zpráva k NOZ také zmiňuje dluhy namísto ručitelského závazku a odkazuje k ustanovení, které na tuto věc nedopadá.

Pokud připustíme, že zákonodárce zaměnil dva pojmy, dostáváme celkem přijatelný výklad této části NOZ. Smyslem § 1186 by v tomto případě bylo, aby SVJ vydalo nabyvateli potvrzení o ručitelských závazcích spojených se správou domu, které přejdou z převodce na nabyvatele.

Přechod ručitelského závazku je uzákoněn v § 1194, takže právní důvod pro přechod závazků zde existuje. Proto tento výklad je elegantní, logický, srozumitelný a hlavně plně ústavně konformní, protože neukládá nabyvateli žádnou povinnost, která by nebyla v zákoně již výslovně uvedena.

Jediné, co je třeba dořešit, je poslední věta § 1186 odst. 2: „Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“ Tato věta ovšem nebyla v návrhu NOZ obsažena. Dostala se do zákona na základě poslaneckého kutilství teprve na závěr projednávání NOZ v pralamentu. Psalo se o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…lozeni-dluhu#…. Zkrátka – jedna chyba zplodila druhou.

lake

P.S. Ani tento výklad tedy nepodporuje všobecně rozšířený omyl, že údajně dluhy převodce automaticky přecházejí na nabyvatele.