Mně se zdá, že řešení celého problému je třeba hledat v účetnictví. Problém je v tom, že účetnictví SVJ, to je jedna velká lidová tvořivost. Když projdete tento portál, zjistíte, že do zpracování účetnictví SVJ jsou schopni se pouštět i lidé, kteří vůbec netuší, co to účetnictví je, nebo jsou i profesionální správcovské firmy, které by sice předpisy týkající se účetnictví znát měly, ale ulehčují si práci a neúčtují vše tak, jak by měly.

I paní PeDuPles tu v jednom komentáři přiznala, že výši nesplaceného úvěru vede jako pohledávku za vlastníky. Logicky – v roce X byl vynaložen náklad (např. provedeny opravy společných částí domu) a ten nebyl uhrazen přímo vlastníky, ale z úvěru, který si SVJ vzalo u banky. Výši nesplaceného úvěru vede SVJ jako pohledávku za vlastníky – např. na účtu 378. Potud snad všichni budou souhlasit. Ale zde podle mne začíná vznikat ten problém.

Dle ust. § 4 odst. 8 zákona o účetnictví (č. 563/1991 Sb.) musí účetní jednotka dodržovat také např. účetní metody a ostatní podmínky vedení účetnictví stanovené prováděcími právními předpisy – v případě SVJ vyhláškou č. 504/2002 Sb. Dle ust. § 36 odst. 1 zákona o účetnictví stanoví bližší popis účetních metod a postupů účtování České účetní standardy, které vydává Ministerstvo financí. V případě SVJ jsou to České účetní standardy č. 401 – 414. ČÚS nejsou sice publikovány ve Sbírce zákonů, jsou vydávány Ministerstvem financí ve Finančním zpravodaji, ale dle ust. § 36 odst. 1 zákona o účetnictví se jejich použití účetními jednotkami považuje za naplnění účetních metod podle zákona o účetnictví a věrného a poctivého obrazu předmětu účetnictví. Statutární orgán SVJ může sice rozhodnout o odchylkách od stanovených účetních metod a postupů účtování, pokud tím zajistí věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví, tato skutečnost ale musí být spolu s důvody uvedena v příloze účetní závěrky.

Mnohé SVJ České účetní standardy a příslušné ustanovení § 36 odst. 1 zákona o účetnictví nerespektují. Podle ČÚS č. 411 – Zúčtovací vztahy – čl. 5.1. se analytické účty k účtům účtové třídy 3 vedou podle jednotlivých dlužníků a věřitelů. V mnohých SVJ však zaúčtují pohledávky za vlastníky pouze celkovou částkou za celé SVJ a nezaúčtují jednotlivé pohledávky dle jednotlivých vlastníků. Splácení těchto pohledávek pak opět účtují souhrnnou částkou – většinou z dlouhodobých záloh, tedy z účtu 955, u kterých také nemají vedeny zůstatky dle jednotlivých vlastníků v rozporu s čl. 2.5.2. ČÚS 401 – Účty a zásady účtování, kdy podmíněné závazky dle ust. § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.)(tedy zůstatky složených záloh dle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) se sledují na podrozvahových účtech – logicky v rozlišení dle jednotlivých vlastníků, jinak by to nemělo smysl.

Abychom se vrátili k roku X. Myslím si, že SVJ by mělo respektovat předpisy a zaúčtovat v roce X pohledávky za vlastníky z titulu úvěru ve třídě 3 dle jednotlivých vlastníků – vlastník č. 1 tolik a tolik Kč, vlastník č. 2 tolik a tolik Kč,… Příslušné splátky by opět mělo účtovat jednotlivě dle jednotlivých vlastníků – vlastník č. 1, vlastník č. 2,… Pro rozlišení jednotlivých vlastníků má v účetnictví k dispozici analytické účty k příslušným syntetickým účtům. Když dojde ke změně vlastníka jednotky, tak si v analytické evidenci zavedu nového vlastníka, třeba vlastníka č. 99.

A teď tu máme ten problém. Je vlastník č. 99, který např. v roce X+3 koupil byt od vlastníka č. 2, povinen za něj splatit zbytek úvěru? Je v účetnictví SVJ vedena v účtové třídě 3 pohledávka za vlastníkem č. 99? Nebo je v účetnictví SVJ vedena pohledávka za vlastníkem č. 2?

Zde je asi to jádro pudla. Pokud bude účtováno v souladu s ČÚS, tak v účetnictví SVJ pohledávka za vlastníkem č. 99 vedena není. Je zřejmé, že pohledávka je vedena za vlastníkem č. 2. Pokud ale nebude účtováno v souladu s ČÚS, bude účtováno pouze v souhrnných částkách za celé SVJ, tak se mohou všichni hádat, jak že to má být. Těžko soudit, proč k těmto situacím v mnoha SVJ dochází. Já si myslím, že to je spíš z neznalosti předpisů či určité pohodlnosti účetních ve správcovských firmách, pan Lake si myslí, že je to činěno záměrně. Co si myslíte Vy?