K otázce 2)

Podle mého názoru původní vlastník nemůže podat dříve návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, než ztratí většinu, protože by to bylo v rozporu s § 1202 a 1203 …Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu…

V důvodové zprávě k § 1202 a 1203 je uvedeno
„V praxi dochází k tomu, že developer po dokončení domu prodá jen malou část bytů a současně se vyváže ze správy domu. Tomu se snaží navržená úprava zabránit a po vzoru řady zahraničních úprav spojuje odpovědnost za správu domu s osobou, která rozhodla o rozdělení domu na jednotky, po dobu, co tato osoba má většinu hlasů.“

Pokud by mohl původní vlastník (správce) podat dříve návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, než ztratí většinu, nebyl by naplněn smysl § 1202 uvedený v důvodové zprávě, protože by tak nebylo zabráněno vyvázání se správce ze správy domu.

Vámi uvedenému
„Bez zápisu společenství do veřejného rejstříku společenství nevznikne, a nebudou se tedy zapisovat do veřejného seznamu vlastnická práva k jednotkám (krom té „první“ a těch této předcházejících)“

V této souvislosti též úplně nerozumím, protože by to znamenalo, že až do doby ztráty většiny podílu správce a vzniku SVJ byl novým vlastníkům blokován převod jednotek. Přitom by snaha správce prodat byty nemusela být z objektivních důvodů v rozumné době naplněna a v takovém případě by ani tlak vlastníků na správce nepomohl.

K Vaší otázce „A co je to za bizarnost, že SVJ se založí, ale pak se ještě neomezeně dlouhou dobu čeká na jeho vznik?“

Společenství vlastníků jednotek nebude nadále vznikat ze zákona, nýbrž zakladatelským právním jednáním. V důvodové zprávě se uvádí: „ V praxi se však ukázalo, že jde o řešení, které není zcela vyhovující, protože z moci zákona vznikaly právnické osoby a zároveň byly zaznamenány případy, že si vlastníci jednotek tento stav neuvědomují nebo jsou k němu lhostejní, neřídili se vzorovými stanovami společenství stanovenými nařízením vlády, leckdy svolávají první shromáždění společenství až dlouho dobu po vzniku společenství a činnost těchto společenství se mnohdy vyvíjí dosti živelně; zaznamenány jsou i případy faktického řízení společenství realitními kancelářemi zajišťujících pro společenství správcovskou činnost."

Proto se přechází na založení a vznik společenství, který odpovídá obvyklému postupu zakládání a vzniku právnických osob v soukromé sféře.

Zůstává zachován zákonný požadavek, podle kterého musí společenství vlastníků existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek a tři různí vlastníci. Nevyhoví-li se zákonnému příkazu, budou vlastníci jednotek donuceni k založení a vzniku společenství tím, že dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám.