Skutečnost, že se změnou vlastnictví jednotky nepřecházejí ani existující pohledávky, ani dluhy dřívějšího vlastníka, je zcela běžná a nikdo se nad tím nepozastavuje. Podívejme se, jak je to řešeno při změně vlastníka pronajímané jednotky.

Právní vztah z nájmu přechází na nabyvatele jednotky ze zákona. Mezi bývalým vlastníkem jednotky a jeho nájemcem většinou existují nevypořádané pohledávky a závazky (dlužné nájemné, přeplatek z vyúčtování služeb, atd.). Tipněte si: co se s nimi stane? Přejdou, nebo nepřejdou na nabyvatele? Doložím citátem z rozsudku Nejvyššího soudu:

• „Jde o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona, (…). Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, (…). Na nabyvatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu jako vztahu obsahově vnitřně složitého, zahrnujícího řadu různorodých práv a povinností, z nichž některá mají samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku.
  Na nabyvatele tak nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka na splatné nájemné.“
  (rozsudek Nejvyššího soudu z 31.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 863/97)

Nu, a když si namísto vztahu vlastník-nájemce dosadíte vztah vlastník-SVJ, uvidíte, že vzájemné pohledávky a závazky řeší právo i judikatura shodně: na nového vlastníka samozřejmě nepřecházejí.

Mimochodem, při nucené dražbě nemovitosti je tomu stejně: peněžní závazky nepřecházejí na nabyvatele.

lake