Celá adresa na kterou jste se měl dostat se neznázornila – odkaz není úplný – tady je celé znění: V rodinném domě o dvou bytech se dva ideální spoluvlastníci rozhodli ukončit spoluvlastnictví a rozdělit dům na dvě bytové jednotky a společné prostory. Majitelé nebudou povinni zakládat společenství vlastníků. Jakým způsobem budou v praxi rozhodovat o investicích a opravách společných částí domu pokud jsou pouze dva vlastníci se stejným podílem, případně málo se lišícím?

V rodinném domě o dvou bytech se dva ideální spoluvlastníci rozhodli ukončit spoluvlastnictví a rozdělit dům na dvě bytové jednotky a společné prostory. Majitelé nebudou povinni zakládat společenství vlastníků. Jakým způsobem budou v praxi rozhodovat o investicích a opravách společných částí domu pokud jsou pouze dva vlastníci se stejným podílem, případně málo se lišícím?

Vypořádání podílového spoluvlastnictví V uvedeném případě vznikne vlastnictví jednotek na základě dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, avšak musí být dodržen postup a podmínky přesně stanovené v § 5 odst.2 až odst.5 zákona o vlastnictví bytů (zákon č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB"). Podle těchto ustanovení, je-li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst.2 tohoto zákona, přičemž musí být v případě uzavírání takové dohody splněny podmínky stanovené v § 5 odst.2 až odst.5 ZOVB, a dále, dohoda musí mít náležitosti předepsané v § 5 odst.3 ZOVB, tj. musí obsahovat také náležitosti stanovené pro prohlášení vlastníka budovy uvedené v § 4 odst.2 a 3 ZOVB.

Správa podle zákona o vlastnictví bytů Pokud na základě uvedené dohody vznikne vlastnictví jednotek v domě (tj. dosavadní budova bude tzv. „rozdělena" na „dům s jednotkami"), pak skutečně v uvedeném případě – tj. v domě existují pouze 2 jednotky – nevznikne společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba (dále jen „SVJ") určená pro správu společných částí domu a pozemku podle ZOVB. To však nic nemění na skutečnosti, že půjde nově o dům s jednotkami, kde je správa společných částí domu a pozemku uskutečňována v rozsahu a způsobem podle ZOVB ( tj. „v režimu" ZOVB), a stejně tak vlastníci jednotek mají práva a povinnosti stanovené v ZOVB, a to v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Vlastník, správce, pronajímatel, bytová družstva i SVJ najdou tipy pro správu nemovitosti v on-line správci nemovitosti. Nahlédněte do něj zdarma.

Rozhodování o investicích a opravách Pokud jde o rozhodování vlastníků jednotek v domě, ve kterém nevzniklo SVJ, a které se týká společných částí domu, použije se (na základě § 11 odst.8 ZOVB) přiměřeně ust. § 11 odst.1 až 6 ZOVB (o jednání a rozhodování shromáždění vlastníků jednotek).

K rozhodování „o investicích a opravách společných částí domu" v případě pouze dvou jednotek v domě a dvou vlastníků jednotek lze uvést:

Z hlediska uvedeného přiměřeného použití § 11 odst.1 až 6 ZOVB se v tomto případě přiměřeně použije

§ 11 odst.2 ZOVB ( na základě § 11 odst.6), což v uvedeném případě znamená, že se vyžaduje přítomnost obou vlastníků jednotek na shromáždění vlastníků jednotek(shro­máždění tvoří tito dva vlastníci jednotek), přičemž záležitost rozhodnutí o" investicích či opravách společných částí domu" je záležitostí rozhodovanou podle § 11 odst.5 ZOVB, podle něhož se v případě, kdy jde o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy nebo o opravy, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, vyžaduje souhlas alespoň tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek v domě. Pro uvedený případ (dva vlastníci jednotek v domě) znamená přiměřené použití § 11 odst.5 ZOVB potřebu souhlasu obou vlastníků jednotek pro schválení „investic nebo oprav společných částí domu" i v případě, že se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. (Je to z toho důvodu, že požadavek souhlasu alespoň ¾ všech vlastníků jednotek podle § 11 odst. 5 ZOVB v případě 2 vlastníků znamená v praxi souhlas obou vlastníků).

Rozhodování o společných částech domu Při rozhodování v ostatních věcech týkajících se společných částí domu musí být rovněž postupováno za přiměřeného použití § 11 odst.1 až 6. Více k rozhodování v on-line Praktickém rádci pro společenství vlastníků jednotek.

Znamená to, že v případě rozhodování o věcech podle § 11 odst.4 ZOVB (změny náležitostí prohlášení vlastníka budovy – v daném případě změny těch náležitostí dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle § 5 odst.3 ZOVB, které nahrazují náležitosti prohlášení vlastníka budovy-, dále schválení rozúčtování cen služeb, pokud není stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu) se vyžaduje v daném případě souhlas obou vlastníků jednotek.

V případě rozhodování v ostatních věcech týkajících se společných částí domu, u nichž ZOVB nevyžaduje vyšší -kvalifikovanou

• většinu (tj. vyšší než nadpoloviční většinu hlasů přítomných) to

v případě dvou vlastníků jednotek v domě znamená, že má-li jeden z vlastníků jednotek vyšší spoluvlastnický podíl na společných částech domu (tj. vyšší než 50%), rozhodne svou velikostí hlasu o těchto záležitostech, i když by druhý vlastník nesouhlasil (ten však má právo jako přehlasovaný vlastník, jde-li o důležitou věc, obrátit se na soud, aby rozhodl – jak je upraveno v § 11 odst.3 ZOVB).

Pokud by měl každý z obou vlastníků jednotek stejnou velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pak by to v daném případě dvou vlastníků znamenalo, že se musí i na každé ostatní záležitosti týkající se společných částí domu oba dohodnout jednomyslně ( i v tomto případě však, nedošlo-li by k dohodě obou vlastníků, měl by každý z nich právo obrátit se na soud, aby ve věci rozhodl – jak je upraveno v § 11 odst 3 ZOVB).

Rozhodování o úpravách jednotky V případě rozhodování o úpravách jednotky podle § 13 odst.3 ZOVB, jimiž by došlo ke změnám vzhledu domu, nebo, které by byly spojeny s modernizací, rekonstrukcí či stavebními úpravami nebo opravami společných částí domu, by se rovněž vyžadoval souhlas obou vlastníků, za přiměřeného použití § 11 odst.5 ZOVB, podle něhož se vyžaduje (nedochází-li ke změně vnitřního uspořádání domu ani ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu) souhlas ¾ všech vlastníků, tj. v daném případě obou vlastníků.

Dále, pokud by měly být provedeny takové úpravy některé z obou jednotek, jimiž by se měnilo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (ve smyslu § 13 odst.3 ZOVB), vyžadovalo by se uzavření smlouvy o výstavbě, podepsané oběma vlastníky jednotek (uzavírané podle § 17 a násl ZOVB), jak to přepisuje § 13 odst.3 ZOVB.