Zmena velikosti bytove jednotky, prohlaseni vlastnika x realita

Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 - 16:29 ::

Dobrý den, v domě máme vlastníky, kteří si v mezonetech prodloužili stávající patra a jejich výměra teď neodpovídá prohlášení vlastníka. Jednotky prošly kolaudací a nikdo se nad tím nepozastavil. Do fondu oprav odvádí tito vlastníci stále stejné částky, ačkoliv reálně mají o 5–10 m2 větší byty než předtím. Ostatní vlastníci se bouří, ale předsednictvo s tím nehodlá nic dělat, prý neví jak by v tomhle případě mělo postupovat, když mají byty řádně zkolaudovány. Je nějak možné napadnout kolaudaci, kam se případně obrátit, stavební úřad? Skrze konstrukce pater se navíc přenáší poměrně masivním způsobem hluk, takže prodloužená patra zřejmě nesplňují ani stavební normy. Děkuji za každou radu.

    Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 30. Březen 2021 - 20:38

    O terasu opravdu nejde, jde o prodloužení ochozu, který je součástí vnitřních dispozic bytu. Definici společných prostor zahrnující balkony, případně zahrádky samozřejmě znám…

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 - 18:28

    Moc děkuji za odpověď. No, já se obávám, že SVJ tehdy nikdo o povolení ani nežádal, je to už několik let stará záležitost a minulé předsednictvo bylo ze svých pozic doslova ,,vykopáno". Teprve teď někoho napadlo zabývat se tím, že do fondu vlastně odvádí méně peněz než ostatní, ačkoliv jejich plocha jednotky je větší.

    Vložil Vlastník v SVJ (bez ověření), 29. Březen 2021 - 14:41

    “Teprve teď někoho napadlo zabývat se tím, že do fondu vlastně odvádí méně peněz než ostatní, ačkoliv jejich plocha jednotky je větší.”

    A ta prodloužená galerie, ochoz etc. je, to je nyní (nově) místností (ohraničena 4 stěnami)?

    S tím jsem se setkal, rozdělovalo to město a když to nebylo uzavřeno, do plochy bytu se to nezapočetlo, a třeba snížený strop takto vzniklé nové místnosti, když ohraničeno 4 stěnami, započetli do PV jako 1/2 plochy té místnosti (bráno jako komora)

    Vám ale spíše než o těch 10 metrů, co vznikly jim a zbytku defakto nijak neubyly, jde o to, jak je donutit k odhlučnění?

    Obávám se, že těmi metry nic neprosadíte, zaměřte se na odhlučnění, i kdyby se mělo hradit z “FO”. Jiná šance moc není, pokud už jste to konzultoval na stavebním úřadu. Ozvat se kvůli hluku po xx letech nevidím jako průchodné.

    Vložil Justitianus, 29. Březen 2021 - 10:03

    Pane Novotný, pokud to bylo před pár lety – jak píšete – pak samozřejmě tehdy někdo od SVJ povolení žádal! Ten „někdo“ byl Stavební úřad.

    • Podle § 184a stavebního zákona platí, že k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků. Tato změna stavebního zákona byla zavedena zákonem č. 225/2017 Sb. (účinný od 01.01.2018).

    Takže souhlas SVJ se změnou stavby byl dán na samém počátku. Jinak by šlo o „černou“ stavbu.

    Vy se ale zajímáte o jinou věc – o změnu prohlášení. Ta mohla následovat po udělení kolaudačního souhlasu Stavebního úřadu se změnou stavby. To jste si ovšem měli dohodnout ještě před zahájením stavby písemně ve smlouvě o výstavbě. Viz § 1172 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb..

    Po udělení kolaudačního souhlasu by v tom případě SVJ bylo povinno doručit změněné prohlášení (nebo smlouvu o výstavbě) na katastrální úřad. Hradil by se poplatek 1000 Kč za změnu prohlášení a 2000 Kč za každou jednotku, u které se mění list vlastnictví (jiný spoluvlastnický podíl). Vlastníci jednotek ovšem nikdy nepodepsali ani smlouvu o výstavbě, ani nové prohlášení. Takže prohlášení zůstává beze změn. Taková byla vůle vás, vlastníků jednotek.

    Ostatně váš popis situace je nejspíše nesprávný. Mezonetový byt má místnosti ve dvou podlažích nad sebou, propojené schodištěm. Vy ale popisujete jen nějaké změny vnitřních ochozů uvnitř místností. Možná je to všechno úplně jinak než jste nám napsal …


    Justitianus

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 29. Březen 2021 - 10:32

    Ano, definici mezonetového bytu znám. Jedná se o galerii v druhém patře, která byla rozšířena a ukotvena v obvodové zdi. U jednoho vlastníka byla dostavěna dřevěnou konstrukcí na pilířích. V druhém případě byla prodloužena plechovou vanou a následně vylita betonem. V obou případech došlo k rozšíření původního ochozu do plnohodnotnou místnost. Dle vyjádření firmy na odhlučnění tato dostavěná patra působí jako vodiče hluku a přenáší otřesy do sousedních bytů. Jeden ze sousedů se na vlastní náklady kompletně odhlučnil i tak to ale nepomohlo. SVJ nicméně prý nemá jak zasáhnout, protože papírově vše odpovídá. Nikdo stavbu nehlásil. Nezbývá tedy než se obrátit na stavební úřad a napadnout kolaudaci, jinak asi nikdo nic dělat nebude… Pokud si vzpomínám tak kolaudace objektu probíhala tak, že všichni přišli do jednoho bytu, tam si dali chlebíčky a vyplnily papíry…

    Vložil Taky člen (bez ověření), 27. Březen 2021 - 17:11

    „předsednictvo s tím nehodlá nic dělat, prý neví jak by v tomhle případě mělo postupovat“

    Tak to „předsednictvo nakopněte do zádele“ a zvolte si do něho lidi, kteří tomu rozumí!

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 - 18:28

    Děkuji za radu, to jsme udělali s tím předchozím, ale ono už není moc kde brát. Nikdo to samozřejmě dělat nechce…

    Vložil Petr, 30. Březen 2021 - 9:14

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 – 16:29 ::

    si v mezonetech prodloužili stávající patra a jejich výměra teď neodpovídá prohlášení vlastníka. Jednotky prošly kolaudací a nikdo se nad tím nepozastavil. … předsednictvo … prý neví jak by v tomhle případě mělo postupovat, když mají byty řádně zkolaudovány.

    • – – – – – – – –

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 – 18:28

    ¨… se obávám, že SVJ tehdy nikdo o povolení ani nežádal,

    • – – – – – – – –

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 29. Březen 2021 – 10:32

    … SVJ nicméně prý nemá jak zasáhnout, protože papírově vše odpovídá. Nikdo stavbu nehlásil. Nezbývá tedy než se obrátit na stavební úřad a napadnout kolaudaci, jinak asi nikdo nic dělat nebude… … kolaudace objektu probíhala tak, že všichni přišli do jednoho bytu, tam si dali chlebíčky a vyplnily papíry…

    • – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    Není pravda, že spoluvlastníci mají, co chtěli jak píše Justitianus. Neznám případ, že kolaudaci dělají spoluvlastníci. Stavebníci nepostupovali (takřka bezpochyby) dle podané žádosti. Není asi pravda, že „nikdo stavbu nehlásil“, to by neprobíhala ani kolaudace u chlebíčků. Problém by z toho měl mít i stavební úřad. Snad jde o černou přístavbu. Existuje nějaké „promlčení“ ?

    Já na vašem místě bych šel na stavební úřad a vyžádal si dokumentaci. Jako spoluvlastníkovi by mi ji předpokládám měli poskytnout.

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 30. Březen 2021 - 20:32

    Stavba celého objektu samozřejmě hlášena byla, poté se kolaudovala budova a následně jednotlivé byty. Problém je, že se kolaudovaly s odstupem času podle toho jak se prodávaly. Výsledek je, že poslední tři byty se kolaudovaly v roce 2018, včetně našeho, a v té době skutečně všichni úředníci viděli jen jeden byt, ale kolaudaci vydali následně všem.

    Hluk se odvíjí samozřejmě od majitelů. Pokud zde 3 roky bydlel někdo, kdo byl od rána do večera v práci nebo pryč, pak to prodá a nastěhuje se rodina se psem, který vyje a malým dítětem, tak v prvním případě jste neměl možnost zjistit, že je něco vůbec špatně! Zatímco teď je to evidentní.

    Vložil Justitianus, 31. Březen 2021 - 6:10

    Pane Novotný, Vy jste začal tuto diskusi s tím, že chcete změnu spoluvlastnických podílů. Vysvětlil jsem Vám podrobně postup jak se mění prohlášení, jaké kroky budou nutné po získání písemného souhlasu všech, a kolik to celé bude stát.

    Ale Vy teď píšete naprosto chybně: „… do fondu oprav [se] odvádí částka za m2 podlahové plochy“. To je nepravdivé a nesmyslné tvrzení. Vy jste ty odpovědi nečetl, nebo je nechápete.

    Uvažujete o tom zda úpravy bytů byly „černou“ stavbou. To je úplně jiná problematika, která nijak nesouvisí se změnou spoluvlastnických podílů v prohlášení. Mimochodem: Podle § 1175 zákona č. 89/202 Sb. platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Takže zvětšení nějakého ochozu, nebo i stavební oddělení části místnosti uvnitř bytu je obecně přípustné (při dodržení stavebního zákona, pokud nezasáhne do společných částí, nebo neomezí jiného vlastníka jednotky). Napsal jsem k tomu podrobně kde je uložena aktuální stavební dokumentace stavby a kdo je odpovědný za její uchování a aktualizace.

    A do třetice – zase začínáte psát o hluku. To už je třetí odlišné téma. Už jsem Vás přece požádal, abyste se držel tématu. Vyzval jsem Vás, ABYSTE SI K NOVÉMU TÉMATU OTEVŘEL NOVOU DISKUSI. Je na tom něco nejasného?

    Justitianus

    Vložil Justitianus, 30. Březen 2021 - 15:15

    Pane Petře, radíte panu Novotnému nesmysly. Zcela zbytečně jej posíláte na stavební úřad.

    • Podle § 125 odst. 1 stavebního zákona je SVJ povinno uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je SVJ povinno pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby.
    • Podle § 125 odst. 3 platí, že neplní-li SVJ povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil[o] dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník (nebo SVJ) nepořídil sám.
    • Podle § 125 odst. 4 platí, že není-li třeba dokumentaci pořízenou podle odstavce 1 nebo 3 doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a jedno ověřené vyhotovení zašle SVJ. To platí i pro dokumentaci skutečného provedení stavby předloženou stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu.

    Z uvedeného plyne, že dokumentaci stavby má v držení SVJ. Tazatel bude tedy požadovat dokumentaci stavby po SVJ. Stačí jen ji najít a vyndat ze šanonu. Pan Novotný nebude somrovat na Stavebním úřadě, nebo dokonce tam něco platit za kopie.

    Zdůrazňuji, že SVJ má alespoň dokumentaci skutečného provedení stavby, zachycující ty poslední stavební úpravy bytů. Stavební úřad jednu kopii dokumentace orazítkoval, vyznačil na ní datum „kolaudačního“ souhlasu a tuto dokumentaci poslal na adresu SVJ – právnické osoby.

    Justitianus

    Vložil Petr, 31. Březen 2021 - 8:44

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 – 16:29 ::

    si v mezonetech prodloužili stávající patra a … výměra teď neodpovídá prohlášení vlastníka. Jednotky prošly kolaudací…

    • – – – – – – –

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 27. Březen 2021 – 18:28

    ¨… se obávám, že SVJ tehdy nikdo o povolení ani nežádal,

    • – – – – – – –

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 29. Březen 2021 – 10:32

    … Nikdo stavbu nehlásil. Nezbývá tedy než … napadnout kolaudaci … ta probíhala tak, že všichni přišli do jednoho bytu, tam si dali chlebíčky a vyplnily papíry…

    • – – – – – – – –

    Vložil Karel Novotný (bez ověření), 30. Březen 2021 – 20:32 Stavba celého objektu samozřejmě hlášena byla, poté se kolaudovala budova a následně jednotlivé byty … s odstupem … dle toho jak se prodávaly. … úředníci viděli jen jeden byt, ale kolaudaci vydali následně všem.

    • – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

    Jednak Justitianovi dávám často, pokud má –3 plusové body () aby bylo možno si jeho příspěvky přečíst

    Díle nejsem stavař ani referent stavebního úřadu, matně (z tzv. veřejných zdrojů vč. nákresu typů) vím co je mezonet.

    • Ale nevím co je dle něj „rozšíření původního ochozu do plnohodnotnou místnost“, protože místnost je dle mne definována jako „prostor ohraničený stěnami, podlahou a stropem“

    Ani nevím, o co konkrétně tazateli jde. Zda o

    • příspěvek do toho, co nazývá fond oprav,
    • nebo o opravu PV
    • nebo o odhlučnění.

    Pokud to chce vyřešit (a je jedno z jaké pozice, možná bydlí v hlučném bytě) tak si musí tzv. na SVJ (t.j. u výboru nebo u správní firmy) sehnat dokumentaci dle rady Justitiana, a vyjádřit se přesně. Podává nám to postupně. Jednou píše, že „stavbu nikdo nehlásil a kolaudační komise se sešla v jednom bytě, snědla chlebíčky a vyplnila papíry“. Potom píše že „stavba samozřejmě hlášena byla a že komise viděla jeden byt“. Mně to z jeho příspěvků „samozřejmé“ nebylo.

    Pokud jde o m2 a to, že

    • byty mají dle něho o 5 až 10 m2 více než v PV a LV (jak to odhadl ?) a
    • vlastníci by měli platit více do toho co zve „fondem oprav“,

    tak jsem došel k názoru, že se mýlí

    Vložil Justitianus, 31. Březen 2021 - 9:26

    Pane Petře, pokud to měl být částečně i dotaz na mne, pak jen připomínám: Nikde jsem nenapsal nic o „plnohodnotné místnosti“. Tento pojem použil v této diskusi pouze Karel Novotný, Pamětník a Vy.

    Justitianus

    Vložil Petr, 31. Březen 2021 - 10:52

    Pane Justitiane, je pravda že připomínka k „plnohodnotné místnosti“ se netýkala vašich komentářů. Já už svoje komentáře k tomuto příspěvku končím (nejsem stavař ani referent stavebního úřadu). Je to někdy náročné dát si několik příspěvků tazatele do přehledného stavu. Pokud jde o platbu do tzv. fondu oprav, tak dle mne jde u mezonetu o změnu kubatury (třeba na úkor půdy), nikoli změnu plochy, a tzv. fondu oprav (dle § 1180) se to netýká, i když tazatel (na dotaz) tvrdí, že ví co mezonet je a že tedy vlastně ví, proč zmiňuje tzv. fond oprav (navýšení plochy o 5 až 10 m2).

    Vložil Vlastník v SVJ (bez ověření), 31. Březen 2021 - 13:50

    karel novotný měl řešit změnu ploch a tedy podílu při kolaudaci a ne po xx letech…

    Pokud by kolaudace proběhla až po 1.1.2014, tak nejspíše mohl uplatnit toto: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366/…

    Předtím byla pravidla jiná.

    Vložil Petr, 1. Duben 2021 - 21:22

    Tazatel Novotný má zde, pokud dobře počítám, 7 příspěvků s někdy si odporujícími tvrzeními a stále není jasné jak konkrétní „mezonet“ u nich vypadá a jaká byla historie. Potom tu je 29 příspěvků, které se mu snaží poradit dle toho jak problém chápou. To je dost častá situace se špatně stylizovanými dotazy. Zde se tazatel dokonce domnívá, že se mezonetu zvýšila plocha započitatelná do úhrad za m2.

    Volby prohlížení komentářů

    Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".