Vznik nebo založení ?
Naše BD podalo na KN těsně před koncem roku 2013 Prohlášení se smlouvami o převodu. Nyní dostalo BD z KN informaci o zapsání 50% podaných smluv do KN s tím, že budou zaslány vlastníkům.
- Podle jakého jakého zákona ZoVB nebo NOZ dojde nebo by mělo být založeno naše společenství ?
Podle ZoVB vznikalo ze zákona po doručení „smlouvy“ třetímu ze 3. různých vlastníků. To je ale nyní až v r.2014, kdy už platí NOZ. Podle katastrál. zák. se sice nabývá vlast. právo k zapsané BJ ke dni podání Návrhu na vklad na KN. To bylo ještě v r.2013.
- §1200 : „Podle NOZ se založí SV schválením stanov. Nebylo-li SV založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas všech vlastníků“.
Když bude SV založeno dle §1200 NOZ, na základě vloženého Prohlášení stačí ke schválení stanov nadpoloviční většina všech vlastníků, nikoliv všech ?
3)Jak rozumět §1198 NOZ, odst.1) : „Nebylo-li SV založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek … z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví 3. různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlatnického práva k první převedené jednotce“. odst.2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik SV. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
K odst.1)Lze tomu rozumět tak že
- „dříve“ se jedná o vlastnictví jednotek k němuž došlo ještě v r.2013, třeba proto, že nebyl naplněn § 9,odst3)ZoVB ?
- pro založení SV(už podle NOZ) „nejpozději“ po vzniku vlast. práva k 1. převedené jednotce musí 1. vlastník připravit stanovy. Podle odst.2 ale KN nezapíše vlast. právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik „SV“.
K tomu je ale třeba mít shromážděním schválené stanovy. Kdo má tvořit shromáždění, když je zapsán 1. vlastník a nemohou být zapsáni další vlastníci ?
Co si vykládám špatně a jak je to správně ?
Karel
Budu předpokládat, že vaše BD není „původním družstvem“ a nevykonávalo činnost správce před dnem 1.7.2000, protože se o takové okolnosti nezmiňujete.
Žádosti o vklad podané před koncem roku vyřizuje Katastrální úřad podle dosavadních právních předpisů (viz NOZ § 3063). Proto se při zápisu jednotky podle ZoVB nemůže uplatnit žádná blokace zápisu podle NOZ. Jinak je tomu ale se vznikem společenství. SVJ(2000) vznikala za účinnosti ZoVB ze zákona, a to doručením listiny třetímu různému vlastníkovi.
- Pokud do dne 31.12. 2013 byla taková listina třetímu vlastníkovi doručena, pak SVJ vzniklo ze zákona (podle ZoVB), se všemi důsledky. Má vzorové stanovy. Je třeba svolat shromáždění k volbě statutárního orgánu.
- Pokud do dne 31.12.2013 nebyla listina třetímu vlastníkovi doručena, pak SVJ nevzniklo ze zákona, se všemi důsledky. Je třeba založit SVJ přijetím stanov podle NOZ a vznikne vkladem do rejstříku.
Od 1.1.2014 již SVJ podle ZoVB vzniknout nemůže, neboť ZoVB byl mezitím zrušen. Tento nedostatek nelze nijak dodatečně zhojit. Pozdější doručení listiny třetímu vlastníkovi v roce 2014 nemá ty účinky, které mělo do 31.12.2013.
Takže vnitřní právní poměry mezi vlastníky jednotek(1994) se nyní řídí výhradně podle ZoVB (viz § 3028 NOZ), ale právní stav navenek (vůči rejstříku, státním orgánům i dalším osobám) se řídí a posuzuje podle příslušných ustanovení NOZ.
lake
Z neznalosti jsem nezadal správně pořadové číslo k předmětu asi mělo být 2 nikoliv 1. Možná proto nebyl zodpovězen. Doplňuji původní zadání nyní poř.č.2 a opakovaně uvádím již jednou uvedený dotaz pod č.1 na p.Lake a děkuji za předchozí odpověď. Naše družstvo vzniklo z privatizace domů od MČ Praha.
Ještě prosím o Váš názor
k ot.2) ohledně hlasovacího kvóra pro založení §1200, zda stačí nadpoloviční většina všech vlastníků nebo je třeba 100% ? Neměl tvůrce NOZ druhou větou „Nebylo-li SV založeno prohlášením …“ na mysli, že to platí pro SV vzniklá ze zákona ZoVB ?
k ot.3), odst.2, kde se mi jeví rozpor mezi § 1200,1201 a 1204 spojenými se založením. Jak rozumět §1201 „Bylo-li SV založeno prohlášením o … nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem SV ?“ Předem děkuji.
Karel
K přijetí stanov je ve vašem případě nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Plyne to ze znění NOZ a z toho, že stanovy nemáte přijaty ani jako součást prohlášení, ani jako ujednání ve smlouvě o výstavbě. SVJ vzniklá podle ZoVB ze zákona mají své stanovy (vzorové) od okamžiku vzniku, ale to přece není případ vašeho domu.
Obsah NOZ § 1201 Vás nemusí zajímat, protože SVJ v domě dosud nebylo založeno ani přijetím stanov, ani prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, ani ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Není mi zřejmé, v čem spatřujete nějaký rozpor.
lake
Děkuji za odpověď a předem děkuji za porozumění, trpělivost a soustředěnost níže popsaného výkladu NOZ všem čtoucím.
Shrnu všechny nejasnosti, které mám k NOZ dohromady : V odpovědi z 9.2. uvádíte : Obsah NOZ § 1201 Vás nemusí zajímat, protože SVJ v domě dosud nebylo založeno ani přijetím stanov, ani prohlášením o rozdělení …". Rozumím. V odpovědi z 8.2 k dotazu : „ kde se dozvím o založení SV Prohlášením“ uvádíte : „To se nedozvíte z žádného §, protože takové tvrzení neodpovídá znění zákona“. Tedy že založit SV jen Prohlášením nelze taky rozumím.
§ 1200 : odst.1) „společenství vlastníků se založí …“. Samo se pokud vím nic nezaloží ani nevznikne. Ohledně kvora schválení stanov uvádíte, že pro nově zakládané SV je třeba 100% souhlas všech vlastníků jednotek : odst 1), 2. věta : „Nebylo-li SV založeno Prohlášením (bylo založeno asi jinak) … vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek“. Vezmu-li to obráceně, t.zn. „Bylo-li založeno Prohlášením (kdyby to šlo), pak není třeba 100% souhlas všech vlastníků“. Chápu to potud správně ?
Z jakého ustanovení se dá vyčíst, že je třeba 100% souhlas všech vlastníků jednotek ?
Tedy : Jen Prohlášením SV být založeno nemůže. Co když nedojde ke schválení stanov 100% vlastník, nedojde tedy k založení SV ? Jaký bude právní stav vlastníků jednotek a jak budou konat dál ? To skončí u soudu ?
k §1198 odst.1) „Nebylo-li SV založeno „již dříve“ (kdy „dříve“ ? ještě v r.2013 ? tehdy vznikalo ze zákona. V našem případě, nemohlo být založeno „již dříve“), založí je vlastníci … nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“. Rozumím tomu tak, že SV založí „nejpozději“ = „bez prodlení“, t.j. po „zapsané“ 1. jednotce do KN. To ale zn., že v tu chvíli nemohly být zapsaní zároveň další vlastníci jednotek, nemohou tedy ani nic zakládat (viz níže o odst.2)!
Dále : V našem případě došlo v únoru 2014, dle info z KN, k zápisu zatím 10 smluv o převodu vlast. práva k jednotce(t.j. méně než 50%). Kontrolou na KN zjištěno, že jsou skutěčně noví vlastníci jednotek zapsáni. Zatím nebyla doručena žádnému ze zapsaných vlastníků žádná smlouva, ani prvnímu.
odst.2) „Do veřejného seznamu,( tedy KN) se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik SV“. „Vznik“ = §1204.
Rozumím tomu tak, že
- 1. zapsaný vlastník musí připravit stanovy
- podle uvedeného vysvětlení k odst.1) není možné splnit další podmínku pro založení SV, protože není kým ? Je jen zapsaný 1 vlastník. Další vlastníci mohou být zapsáni do KN až po vzniku SV (§1204)!
To jsou ty nejasnosti, kterým příliš nerozumím. Zajímal by mě názor i dalších účastníků této diskuse, jestli to vidí – čtou z NOZ podobně. Pokud zcela jinak tak proč ? Co si vykládám zcela chybně ?
Karel
Promiňte mi kostrbatost. SVJ vzniká dle NOZ založením prohlášení a stanov do rejstříku. Prohlášení vyhotovi původní vlastník objektu. Může to být: obec, družstvo, developer. Většinou před prohlášením předchází zaměření skutečného stavu. U developera je to zaměření skutečného provedení stavby (příloha ke kolaudaci). A máme na světě 100%-niho vlastníka! A ten má povinnost vypracovat stanovy. Se všemi zákonnými nalezitostmi. A katastr je uspokojen a nový vlastník ví, do čeho leze. Tímto odpadá obava, jestli se noví vlastníci dohodnou na znění stanov.
Děkuji správci za snahu. Váš výklad založení splečenství, počínaje Prohlášením je velmi zjednodušený výklad založení společenství. Nevychází z uvedených § NOZ a jejich dle mého názou spornosti na kteou odkazuji. Karel
To je sice pravda ale v NOZ bohužel tu „jednoduchost ani krásu“ nečtu. NOZ je zákon a měl by se ctít je-li dobrý, není-li, bude třeba ho změnit. V čem a jak k uvedeným § ohledně „založení“ a „vzniku“ jsem se od Vás nedozvěděl. Karel
Jste upnuty jak kůň v postroji. Pokuste se vymanit z opratky zákona a právnické hatmatilky. Někde v éteru se vznáší duch zákona a vy ho musíte uchopit a držet v hrsti. Nebo vás lake umlati paragrafama do úplného mrtva. Účelem zákona je zjednodušit život SVJ a né je postupně umorit do nenavratna.
Děkuji za odpověď. Družstvo vzniklo z privatizace domů od MČ Praha. Ještě prosím o Váš názor
k ot.2) ohledně hlasovacího kvóra pro založení, zda stačí nadpoloviční většina všech vlastníků nebo je třeba 100% ?
k ot.3), odst.2, kde se mi jeví rozpor mezi § spojenáými se založením. Předem děkuji.
Karel
Poslední komentáře