Správce podle NOZ
Správcem domu podle zákona č. 72/1994 Sb. je vždy samo společenství vlastníků jednotek, a to od okamžiku, kdy zvolí svůj statutární orgán. Pouze v domech, kde nevzniklo SVJ, nebo nemá statutární orgán, se uplatní osoba pověřená správou domu v souladu s Prohlášením vlastníka budovy.
Nový občanský zákoník však od sebe oddělil osobu správce a právnickou osobu SVJ(2012).
Správcem domu podle zákona 89/2012 Sb. není SVJ(2012). Správce je osobou odlišnou od společenství – právnické osoby. Správcem podle NOZ se může stát kdokoliv: právnická osoba, fyzická osoba, vlastník jednotky v domě či nevlastník. Správce se své funkce ujímá jedním ze čtyř způsobů, které dále popisuji.
1. Správce je určen v prohlášení
Tento postup se uplatní pouze „nevznikne-li v souvislosti
s rozdělením společenství vlastníků“ (NOZ § 1166). Na osobě
správce se musí shodnout všechny osoby podepisující prohlášení.
Pozor!!! Text § 1166 NOZ obsahuje chybu v psaní. Kvůli vynechané čárce mezi slovy dostala příslušná část nechtěně odlišný smysl a objevilo se v ní neexistující „prohlášení správce“. Ve skutečnosti zákonodárce nejspíše mínil, že prohlášení určí osobu správce a pravidla pro správu domu. Posuďte sami – zde uvádím platný text NOZ a pod ním je má úprava s doplněním chybějící čárky za slovem „správce“:
| 89/2012 Sb. § 1166 odst. 2 „Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“ |
| Tatáž část po opravě chyby „Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“ |
2. Správcem se stává vlastník s nadpolovičním
podílem
Tímto způsobem se stává správcem jeden z vlastníků, a to automaticky (§
1192). Za to je „odměněn“ tím, že v domě kde je méně než pět
jednotek „… se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím
součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek“ (§ 1193).
3. Správcem je osoba zvolená vlastníky jednotek
Tento postup se uplatní v případě, že žádný z vlastníků nemá
nadpoloviční podíl a neexistuje správce podle bodu 2 (správce ze zákona).
(§ 1192)
4. Správce je jmenován soudem
Děje se tak na návrh kteréhokoliv vlastníka jednotky, ale pouze je-li pro to
důležitý důvod (§ 1192). Předchází tomu soudní rozhodnutí
o odvolání dosavadního správce.
Závěrem podotýkám, že stávající SVJ(2000) si mohou některá vhodná ustanovení NOZ vtělit do svých stanov dobrovolně, ovšem při dodržení svých stanov a postupu podle § 11 odst. 4 ZoVB (změna stanov tříčtvrtinovou většinou přítomných).
lake
89/2012 Sb nic zásadního ohledně osoby odpovědné za správu domu a pozemku oproti předchozí úpravě nemění:
§ 1190 Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.
89/2012 Sb. § 1166 odst. 2 platí přesně tak, jak byl zveřejněn ve sbírce zákonů. Formulace je čtenáři s maturitou zcela srozumitelná.
Že se lakovi nelíbí, je jiná otázka.
Pod bodem 1 je uvedeno:
„Správce je určen v prohlášení
Tento postup se uplatní pouze „nevznikne-li v souvislosti
s rozdělením společenství vlastníků“ (NOZ § 1166). Na osobě
správce se musí shodnout všechny osoby podepisující
prohlášení.“
Neznám případ, kdy může v souvislosti s rozdělením vzniknout společenství vlastníků jak se uvádí § 1166 tj., že rozdělením má vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Vy takový případ znáte?
Pane Dušane, v této věci netřeba nic složitě zkoumat. Abyste to nepřekombinoval. Poslyšte jednoduchý příběh:
Developer postavil desetibytový dům a byty chce prodat. Je většinovým vlastníkem, ale on sám nechce být správcem podle § 1192: jednak to neumí, jednak provozuje úplně jiné aktivity, a hlavně – jako správce podle by podle § 1193 nemohl uplatňovat při hlasování většinu. Sestaví tedy prohlášení a v něm v souladu s § 1166 určí správce – spřátelenou společnost Mojespráva s.r.o.. Pak teprve začne byty postupně prodávat.
Z pohledu developera je toto ten nejlepší krok. Proč by neměl postupovat podle § 1166? Proč by si neměl zajistit služby správce, se kterým má dobré vztahy? Proč by se dobrovolně měl připravovat o hlasovací většinu?
lake
Poslední komentáře