Rekonstrukce domu a zástavní právo k bytu
Dobrý den, jsme SVJ o 30 BJ. K rekonstrukci stačí souhlas 3/4 všech. Budeme patrně zateplovat. Vezmeme si patrně úvěr a banka tak bude vyžadovat zástavní právo k jednotkám. Je možné se tomuto zástavnímu právu k jednotce vyhnout, pokud s úvěrem nesouhlasím? Stačí pro odsouhlasení úvěru také jen 3/4? Případné zástavní právo mi může na dlouhou dobu (třeba úvěr na 20 let)značně komplikovat prodej bytu (dnes často kupující získá peníze na koupi úvěrem se zástavou kupované nemovitosti, hotově má málokdo). Může vůbec cizí strana zastavit mou nemovitost proti mé vůli? Díky za info.
Pavel
No to je sice hezké,že nikdo nebude vyžadovat ručení nemovitostí,ale jakpak to bude v případě nesplácení ůvěru ze strany jednotlivého vlastníka?Může vůbec družstvo nebo spol.vyžadovat platbu předem/zálohu nějakých 100–200tis/s následným doúčtováním po skutečně známých nákladech a nebo se musí spolehnout na to,že tento dotčený vlastník bude skutečně splácet svůj díl ve formě splátek na opravy?
Dobry den, chci se zeptat, zda kdyz si druzstvo v panelovem dome s cca 50 bytovymi jednotkami vezme uver na rekonstrukci (zatepleni) domu ve vysi cca 5 mil Kc, tak jakym zpusobem se tento uver projevi ve vypisu z katastru nemovitosti pro jednu konkretni bytovou jednotku z daneho paneloveho domu. Zda ve vypisu bude na danou jednotku zastavni pravo ve vysi
- 5 mil Kc nebo
- 5 mil / 50 bytovych jednotek = 100 000 Kc
Tzn. jestli se pohledavka na tech 5 mil rozpocita do jednotlivych bytovych jednotek nebo zda tou pohledavkou jsou jakoby zastaveny vsechny bytove jednotky a vsechny BJ budou mit na vypisu z KN zastavni pravo na tech 5 mil Kc. Dekuji za odpoved.
Samotný úvěr se ve výpisu z KN neprojeví. Do KN se zapisuje až zástavní právo. Pokud bude úvěrové zatížení 100 tis Kč/byt, tak většinou banka zástavu nechce.
Píšete, že se jedná o družstvo. V tomto případě, pokud by banka požadovala zástavu, tak se zapíše do KN, že existuje zástava 5 mil. Kč na majetek družstva, tj. dům.
Prosím, aby příští dotaz měl nějaký nadpis a byl podepsán. :-)) Děkuji.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Dekuji za odpoved. Koukam do vypisu z KN ke zminovanemu druzst. bytu a zastavni pravo smluvni na vysi 5 mil Kc v nem uvedeno je. V sekci C „Omezeni vlastnickeho prava“ je uvedeno „Zastavni pravo smluvni ve vysi 5 mil Kc“. Muze druzstvo zastavit byt v hodnote cca 2 mil u banky na uver 5 mil?
Cili muj puvodni dotaz trva – muze tech 5 mil byt zastava na rekonstrukci celeho panelaku s tim, ze druzstvo dalo do zastavy vsechny byty?
David Čermák
Jste zřejmě člen byt. družstva (malého, velkého ?) a máte trochu zmatek v pojmech „byt v hodnotě 2 mil“ a „dům v hodnotě 5 mil“. Družst. byt který užíváte je součástí domu a není „vaším“ bytem z hlediska vlastnictví věci.
Nemůže být proto předmětem „zástavního práva“,protože z hlediska práva není samostatnou věcí, jako je tomu u bytu v osob. vlastnictví. Pokud vím tak člen byt. družstva má „členský podíl v družstvu“ a k „užívanému“ bytu je ve vztahu jako nájemník. O uváděném „bytu za 2 mil“ jde zřejmě o vaši představu, za kolik by se dal „zpeněžit“ váš členský podíl při jeho převodu.
Pokud jde o zástavu domu a jedná se o „malé“ byt. družstvo, pak by se o zástavě domu mělo hlasovat na členské schůzi, dle stanov,a o tom byste měl jako člen něco vědět.
Předně se mi zdá velmi rozumné, že Vaše SVJ chce zateplovat. Zvyšují se ceny tepla (koukněte se na své platby za teplo), zvyšují se ceny stavebních prací (ČSÚ), zvyšuje se DPH (z 5% na 9% a chce se zvyšovat dál). Naopak se snižuje dotace z programu Panel. Pokud nejste ze sídliště s nepřizpůsobivými občany, tak na dotaci z EÚ nemůžete dosáhnout.
Z toho mi plyne, že pokud chce SVJ něco aktivně dělat proti zvyšujícím se nákladům, a nemá vlastní zdroje, musí si vypůjčit.
Pokud jsem Vás nepřesvědčil, tak se alespoň pokusím odpovědět na dotazy:
1.Vezmeme si patrně úvěr a banka tak bude vyžadovat zástavní právo k jednotkám.
Odpověď: je velmi pravděpodobné, že banka nebude chtít zástavu. Např. ČSOB nepožaduje zástavu do 300 tis. na jednotku. To je ve Vašem případě 9 mil. a Vám bude stačit něco přes 1 mil. Kč.
2.Je možné se tomuto zástavnímu právu k jednotce vyhnout, pokud s úvěrem nesouhlasím?
Odpověď: Podle § 9/2 ZoVB musí být ke zřízení zástavního práva k jednotce udělen souhlas vlastníka jednotky.
3.Stačí pro odsouhlasení úvěru také jen 3/4?
Odpověď: ZoVB udělování souhlasu k úvěru neřeší. Z toho vyplývá, že úvěr může uzavřít jen výbor/pověřený vlastník, pokud konkrétní stanovy nestanovují něco jiného.
4.Případné zástavní právo mi může na dlouhou dobu (třeba úvěr na 20 let)značně komplikovat prodej bytu (dnes často kupující získá peníze na koupi úvěrem se zástavou kupované nemovitosti, hotově má málokdo).
Odpověď: Zástavní právo Vám prodej bytu nebude komplikovat, spíš Vám prodej bytu znemožní neopravený dům s vysokými náklady na vytápění.
5.Může vůbec cizí strana zastavit mou nemovitost proti mé vůli?
Odpověď: Jak jsem výše uvedl, tak zastavit Vaši nemovitost nikdo bez Vašeho souhlasu nemůže. Ale je možné bez Vašeho souhlasu vzít úvěr na SVJ a potom ručíte za závazky v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§13/7 ZoVB).
Ale jak jsem výše uvedl, místo konstrukcí katastrofických verzí je lepší se naopak snažit o co nejrychlejší a největší opravu a rekonstrukci spoluvlastněného domu, protože nikdo jiný to za Vás neudělá. Tak levně, jako v minulých letech, to sice nepořídíte, ale bude to rozhodně levnější než v letech budoucích. Před lety se poskytovaly dotace přímo na revitalizci, pak jenom na úhradů úroků z úvěrů ( v 2007 dotace 4% a úvěr šel sehnat i za 4,5%, tj. prakticky úvěr za 0,5% při splácení inflačními penězi!), pro rok 2008 se snižuje objem prostředků na panel a dotace se uvažuje jen kolem 2,5% a úroky porostou vzhledem k očekávané 6% inflaci.
A z úvěru nemějte strach, banka si už ohlídá, aby se nepředala.
Pokud uvažujete s prodejem bytu, tak půjde rozhodně lépe prodat byt v opraveném domě než v domě, který se postupně vybydluje.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Jen bych něco doplnil k odpovědím p.Pavla, s kterými jinak zcela souhlasím.
ot.1) banky mají z hlediska způsobu požadovaného zajištění úvěru stanoveny svoje limity dle výše podílu z úvěru na 1 BJ. Pokud limit přesahuje na 1 BJ přes 200 až 300 tis. (dle konkr.bank) může být požadována zástava nemovitostí (BJ). Je třeba vědět, že dle §13,odst.7) ZoVB,: „Vlastník BJ stejně ručí za závazky SVJ…velikosti svého podílu na SČD“.
ot.3) v záležitosti rozhodování o výši úvěru a kým, jsem názoru, že o tom by mělo rozhodovat shromáždění, současně s projednáváním účelu t.j. „jednotl. oprav“, t.zn. „NA CO“ a „ZA KOLIK“, pokud není stanovami určeno jinak. Nedomnívám se, že by o tom, jakým způsobem budou nákladné opravy nekryté zcela vlastními prostředky z DLZ na opravy ještě jinak financovány, měl rozhodovat jenom výbor. Jde mnohdy o milionové částky ale i podmínky úvěru a zajištění úvěru. Pokud banka vyžaduje „ručitelský závazek“ každého vlastníka, pak s ním musí vlastník nejdřív souhlasit, k tomu ho nemůže nikdo bez jeho souhlasu zavázat nebo donutit. To by dle mého názoru, i přes odhlasování o opravách 75% ze všech vlastníků nakonec mohlo být u úvěru někde problémem.
V případě dalších dotazů k úvěru nebo dotaci z programu Panel, ev jiné stát. podpoře zašlete na k.kolar@centrum.cz
Raději bych upřesnil, že nikde není stanoveno, že vlastník ručí za závazky společenství pouze do výše hodnoty svého podílu. Vlastník tedy ručí za závazky společenství i do výše přesahující hodnotu jeho spoluvlastnického podílu.
Pepa z Depa
Pro p. Pepu z Depa :
V mém příspěvku „Rekonstrukce domu a zást. právo –3“ jsem v odkazu na §13/7, jak jste si mohl všimnout, necitoval doslovně znění § ze ZoVB. Přesto se domnívám, že z uvedeného ani dle přesného znění §13/7 se dle mého názoru nedá dovozovat, že by vlastník BJ měl ručit za závazky SVJ nad rámec výše jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Pokud proto máte nějakou konkretní zákonnou oporu, bylo by dobře, kdybyste ji uvedl. Rád se s ní, možná nejen já, seznámím.
Dobrý den, jakou máte představu o tom, jakým způsobem a kdo zaplatí závazky, které převýší hodnotu majetku připadající na podíl? s pozdravem Petr Vávra
Výše spoluvlastnického podílu (v procentech) a jeho hodnota (v Kč) jsou různé věci. Pouze jsem pokládal za vhodné v dané souvislosti upozornit, že se spoluvlastník domu může v důsledku § 13, odst. 7 ZoVB dostat do složité situace, když výše ručení není omezena hodnotou jeho spoluvlastnického podílu. (V návrhu nového ZoVB naštěstí omezení ručení vlastníka za závazky společensví výší hodnoty spoluvlastnického podílu je.)
Pepa z Depa
Pro Pepu z Depa i pana Koláře.
Vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu - §13 odst. 7 ZoVB. S hodnotou jejich spoluvlastnických podílů to nemá nic společného.
Pro p.Pochylého
Já jsem vůbec neuváděl vůbec nic o hodnotě. Pokud by mělo jít nakonec o plnění vůči bance, myslíte, že by to bylo vyjádřeno jen výši „poměrového čísla“ spoluvlast. podílu na SČD" bez toho, aniž by ten podíl byl nakonec přeměněn na konkretní hodnutu v Kč ?
Pro pana Koláře. Samozřejmě, že plnění vůči bance bude v nějakých peněžních jednotkách. Celková částka plnění – dluhu vůči bance (a také vůči všem věřitelům) bude vždy mezi vlastníky rozdělena v poměru velikosti jejich spoluvlastnického podílu. Nikdy nebude zjišťována hodnota toho kterého spoluvlastnického podílu. Je-li velikost konkrétního spoluvlastnického podílu určena např. zlomkem 100/1000, pak se bude vlastník na plnění dluhu podílet jednou desetinou celého dluhu, a to i v případě, že tato jedna desetina dluhu přesahuje hodnotu jeho spoluvlastnického podílu stanovenou znaleckým posudkem. S pozdravem Pochylý
Pro .Pochylého a dovysvětlení mých výše uvedených příspěvků k §13/7.
Výše ručení „vlastníka“ za závazky SVJ (výše jeho podílu na škodě) je a bude jistě vyjádřena v „poměru“, který odpovídá (=) velikosti jeho spoluvlastnického podílu na ŠČD („podílu“). Je pravda, že ZoVB v §13/7 neomezuje výši podílu vlastníka na plnění škody „jen do limitu“ = „hodnoty“ tohoto „podílu“(ceny BJ).
V době předchozích odpovědí jsem vůbec nebral v úvahu, že by „nějaká“ škoda způsobená vlastníkem vůči SVJ, mohla být tak vysoká, že by dokonce převyšovala „finanční hodnotu“(cenu) jeho BJ". Proto rozumím navazujícím příspěvkům, nezpochybňuji je a doufám, že toto dovysvětlení bude postačující k §13/7, Současně děkuji diskutujícím za pozornost, kterou věnují „slovnímu vyjádřování“.
Poslední komentáře