Pronájem společných prostor
Převzato z
https://www.epravo.cz/…-106381.html
29. 9. 2017ID: 106381upozornění pro uživatele
Výnosy z pronájmu společných částí a prostor domů
Společenství vlastníků jednotek často pronajímají společné části domu za účelem umístění reklamy nebo společné prostory domu jakou jsou bývalé sušárny, prádelny a kočárkárny za účelem provozování podnikání nájemci. Jsou ale SVJ oprávněna pronajímat společné části a prostory domu?
Výnosy z těchto pronájmů SVJ buď vyplácejí jednotlivým členům společenství, nebo, a to je častější případ, je vkládají do tzv. „fondu oprav“, tedy do prostředků určených pro správu domu. To je výhodné jak pro členy SVJ, protože platí menší nebo žádné příspěvky do fondu oprav, tak pro SVJ, které nemusí vyplácet zisk z pronájmů všem členům a následně vybírat od všech členů příspěvky do fondu oprav. Je to praktické zvláště u velkých SVJ, které mají stovky členů, kde by výplata výnosů z nájmů jednotlivým členům SVJ byla velmi nákladná, nebo by ani nebyla možná, protože ne všichni hradí platby z účtu u banky, ale např. je vkládají v hotovosti či hradí poštovní poukázkou, řada vlastníků se na území ČR nezdržuje a nemá zde účet, za některé vlastníky hradí platby třetí osoby. Ve všech těchto případech by bylo velmi obtížné či nemožné vyplatit výnosy oprávněným osobám. Tím, že SVJ výnosy nevyplatí, ale převede je do fondu oprav, nevzniknou také případné náklady na vymáhání dlužných příspěvků do fondu oprav. Jsou však SVJ oprávněna rozhodovat o tom, jak bude naloženo s výnosy z pronájmů?
Podle starší právní úpravy, tedy zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jehož účinnost skončila spolu s novým občanským zákoníkem, tedy 31. 12. 2013, mohla SVJ uzavírat nájemní smlouvy na pronájem společných částí a prostor domu, a Nejvyšší soud z této úpravy dovodil, že SVJ jsou oprávněna také rozhodovat o tom, jak bude naloženo s výnosy z těchto nájmů.
V nové právní úpravě obsažené v novém občanském zákoníku č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, již není výslovně uvedeno oprávnění SVJ uzavírat nájemní smlouvy na společné prostory a části domu. Majitelem těchto prostor a částí není společenství vlastníků, ale jednotliví majitelé bytových i nebytových jednotek v domě jako spoluvlastníci společné věci. Jedině oni jsou oprávněni nakládat s touto společnou věcí – domem, tedy mimo jiné rozhodovat o jeho pronajmutí a o naložení s výnosy z pronájmů.
O běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů. Aby se nemuseli všichni spoluvlastníci společných částí a prostor domu scházet individuálně kvůli rozhodnutím o pronájmech a výnosech, doporučuji, aby spoluvlastníci využili k rozhodování shromáždění vlastníků jednotek, které se schází minimálně jednou do roka. Na tomto shromáždění nebudou spoluvlastníci hlasovat o otázkách hospodaření se společnými prostorami a částmi domu jako členové SVJ, ale jako jednotliví spoluvlastníci, podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, přičemž pro rozhodnutí musí hlasovat nadpoloviční většina všech spoluvlastníků.
Spoluvlastníci však mohou také rozhodnout o tom, že svěří hospodaření s domem společnému zástupci, kterým může být např. SVJ. K takovému rozhodnutí je potřeba souhlas nadpoloviční většiny všech spoluvlastníků počítané podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. SVJ pak bude mít postavení příkazníka, bude povinno předkládat spoluvlastníkům vyúčtování hospodaření se společnými částmi a prostory domu a může požadovat úhradu nákladů účelně vynaložených na správu společných částí a prostor. SVJ bude oprávněno uzavírat nájemní smlouvy, provádět dohled nad plněním těchto smluv, vymáhat dlužné částky nájemného apod. Podle mého názoru mohou spoluvlastníci také jednorázově rozhodnout, jak má SVJ každoročně naložit s výnosy z pronájmů, např. že je oprávněno je převést do fondu oprav, pokud nerozhodnou spoluvlastníci jinak. Pak není třeba, aby spoluvlastníci každý rok rozhodovali o naložení s výnosy, což je vhodné zvláště v případech, kdy se na shromáždění nesejde nadpoloviční většina všech spoluvlastníků, nebo pokud pro rozhodnutí o naložení s výnosy nehlasuje nadpoloviční většina všech spoluvlastníků počítáno podle velikosti spoluvlastnických podílů.
Pokud rozhodování o výnosech spoluvlastníci nesvěří SVJ, budou o něm rozhodovat každoročně sami, nejlépe na shromáždění SVJ. Souhlas se způsobem rozdělení výnosů musí vyslovit nadpoloviční většina všech spoluvlastníků podle velikosti spoluvlastnických podílů. Bez tohoto rozhodnutí není možné vyplatit výnosy jednotlivým členům SVJ, i když o to někteří požádají.
Pokud bude SVJ pověřeno jako správce domu k pronajímání společných prostor a částí, mělo by každoročně po skončení kalendářního roku rozeslat všem spoluvlastníkům výši výnosů z pronájmů připadající na jejich spoluvlastnický podíl, protože spoluvlastníci jsou povinni svoje příjmy z pronájmů zdaňovat, spolu s ostatními příjmy. SVJ by tak mělo učinit nejpozději v březnu, aby spoluvlastníci stihli podat řádné daňové přiznání.
Ing. et Mgr. Markéta Hrabáková, partner
LEGALITÉ advokátní kancelář s.r.o.
Václavská 12 120 00 Praha 2
Tel.: +420 222 200 700 e-mail: office@legalite.cz
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
_____________________________________________________________________________
Autorka absolvovala
- 1998 VŠE
- 1999 PF ZČU v Plzni
Ze 7 specializací uvádí
- právo nemovitostí
- BD a SVJ
U osoby se vzděláním ekonomickým a zároveň právním se specializací na SVJ je podivuhodné, že
- zaměňuje příjmy a výnosy
- posílá příspěvky do fondu oprav
- nechá rozhodovat o příjmech nadpoloviční většinu členů SVJ
Hezký den!
Odpověď je jednoduchá – spoluvlastníci jednotky a zároveň vlastníci si to přejí. Řešíme technickou věc, do které někteří diskutující vnášejí své emoce apod. Jak jsem psal již mnohokrát, nejde o to, že by spoluvlastníkům někdo jejich příjem bral, nebo rozhodoval za ně. Sami spoluvlastníci se tak rozhodují. Řešíme zde situaci, kdy jde o pronájem něčeho (jednotky, fasády, střechy, …) co je ve spoluvlastnictví všech vlastníků SVJ. Všichni spoluvlastníci jsou tak zároveň vlastníky nějaké jednotky a zároveň všichni vlastníci jednotek jsou zároveň spoluvlastníky daného předmětu pronájmu.
Shromáždění se neusnese o „odevzdání výtěžku z pronájmu…“ jak píšete. Shromáždění se usnese o mimořádném vkladu do FO. Příslušné zdůvodnění si jistě najde.
Pane Dořáku, pokud to děláte tak, jak píšete, že tu stovku předáte a pak si usmyslíte, že jí potřebujete do FO, pak to děláte špatně. Já se ani nedivím, že s tím máte problém. No je to vaše volba. Tu stovku od nich nemůžete zpátky vybírat. Tu stovku jim dáte a tím to končí.
Pane Dvořáku, vaše názory jsou zcestné, jste výplod doby. O přijmu vlastníka, který mu patří a je jeho, nelze hlasovat, zda se mu má vyplatit nebo někam poslat. Prostě mu ten příjem patří a bysta. Jak si to vůbec představujete?
Ano patří, o tom není sporu.
Zároveň ale nemůže být sporu o tom, že do kompetence shromáždění patří stanovování záloh a příspěvků. Tedy i do „FO“.
Takže pokud si shromáždění toto odsouhlasí, tak Vy dostanete 100 Kč a vzápětí zaplatíte 100 Kč.
No a nebo rovnou nedostanete nic. Výsledek je stejný :-)
Nemůžete na shromáždění rozhodnout, že když dostanete 100 Kč, tak že se z tohoto důvodu navýší FO o 100 Kč.
Když to pojmete takto, tak s Vámi souhlasím.
Shromáždění rozhodne, že vlastníci zaplatí mimořádný příspěvek do „FO“ v celkové částce XXXX podle svých podílů. Zdůvodnění mimořádného příspěvku nechávám na Vaší kreativitě. Je-li vůle, cesta se najde.
A když už jsme u toho komplikování … Nejprve by shromáždění mohlo rozhodnout o jednorázovém vyplacení z „FO“ na vlastníka ona stovka, a následně mimořádný příspěvek :-))) Anebo jednoměsíční snížení příspěvku do FO a následně mimořádný příspěvek do FO … Myslím, že podobných nesmyslů by se dalo vymyslet celá řada. Proč dělat věci jednoduše, když to jde složitě.
Javo, je to jednoduché. Vrchnost rozhodne a poddaní nemyslí a plní. Je to jako v politice, jsou elity, které určují co je správné a ovčani jsou od toho, by nemysleli a plnili. Třeba Želatinový panák má názor, že musíme vítat muslimáky a tak se zasadí o to, že budeme přijímat muslimáky. Želatinový panák má názor, že musíme přijmout euro a tak navrhuje, že ze státních peněz bude spuštěna přesvědčovací kampaň, aby se lidi nebránili euru. Hlavně se musí zamezit referendům, protože to by si lidi nedej Bože prosadili, co chtějí. A to Želatinový panák nechce. Správné je to, co si myslí elita, nikoliv ovčani.
Poslední komentáře