Proč si myslím, že všechna SVJ se řídí Občanským zákoníkem 89/2012 Sb.
Na tomto portále se hodně řeší údajný rozdíl mezi SVJ založenými před účinností nové právní úpravy občanského práva dle Občanského zákoníku 89/2012 Sb. účinné od 1.1.2014. A to přestože většina výkladové literatury, většinový názor odborné veřejnosti a dokonce i většinový názor příslušných soudců nejvyššího soudu je shodný v tom, že nic takového není pravda a všechna SVJ se řídí od 1.1.2014 tímto zákonem.
Odkazy na odůvodnění údajného rozdílu jsou zde v mnoha diskuzích, takže si odůvodnění můžete snadno dohledat. Například je tady http://www.portalsvj.cz/…lzi-a-penize Tento názor se opírá zejména o argumentaci absencí positivního vyjmenování SVJ v přechodových ustanoveních a judikaturou ústavního soudu zakazující retroaktivitu zákona. Já tento názor nesdílím, nemyslím si, že se v případě SVJ jedná o zakázanou retroaktivitu a dávám tímto zapravdu většinovému názoru odborné veřejnosti z následujících důvodů.
Z argumentace odůvodňující rozdíl mezi SVJ cituji „Retroaktivita musí být v právním předpisu výslovně a jednoznačně ustanovena. Tak to ukládá státní moci Ústavní soud v řadě svých nálezů.“ Já se domnívám, že z následujících důvodů je retroaktivita právní úpravy SVJ v občanském zákoníku stanovena dostatečně jednoznačně a jakákoliv ústavní stížnost podpořená argumentací opakovanou na tomto serveru nejen ve výše uvedeném odkazu nemá u ústavního soudu šanci.
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
§ 3028
(2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných;
Zde k výše uvedené citaci zákona doplňuji ne všem zřejmou skutečnost, že vlastnické právo je právo věcné
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
§ 3063
Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.
Toto přechodové ustanovení řeší pouze vznik věcného práva, nikoliv právní poměry týkající se jej, či práva a povinnosti, které z tohoto věcného práva vyplývají, či dokonce teprve vzniknou, či vznikly po nabytí účinnosti občanského zákoníku.
Takže právní poměry týkající se vlastnického práva musím po 1.1.2014 hledat v občanském zákoníku.
A tam najdu.
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
Společenství vlastníků
§ 1194
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Takže protože poměry týkající se vlastnického práva se řídí úpravou v občanském zákoníku, tak jsem z titulu tohoto vlastnického práva členem SVJ dle občanského zákoníku přestože moje vlastnické právo vzniklo podle jiné právní úpravy.
Tím pádem ovšem je SVJ jehož jsem členem upraveno v občanském zákoníku. A podle:
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
§ 3041
(1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona.
se prostě řídí povaha právnícké osoby SVJ jíž jsem členem občanským zákoníkem a nikoliv zrušeným ZoVB.
Na tom nic nemění, že prostě při přilepení SVJ do občanského zákoníku mohli uvést i přechodové ustanovení jako u nadací a neuvedli jej, ať už zapomněli, či prostě měli pocit, že například z titulu výše uvedeného to nebylo nutné, protože občanský zákoník sice postrádá pozitivní vymezení retroaktivity výslovně pro SVJ, ale také nikde netvrdí opak a naopak výslovně uvádí, že právní poměry týkající se vlastnického práva se řídí občanským zákoníkem. A právním poměrem týkajícím se vlastnického práva je jednoduše i členství v SVJ dle občanského zákoníku.
Toto, tedy skutečnost že členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednoty a právní poměr členství v SVJ je poměrem týkajícím se vlastnického práva potvrzuje ostatně i ústavní soud v usnesení I. ÚS 752/15, kdy říká:
…Nutno zdůraznit, že věc stěžovatelky je důsledkem skutečnosti, že jako vlastnice bytové jednotky a vymezeného podílu na celku je začleněna do společenství vlastníků…
14. Ve zmíněném nálezu Ústavní soud rovněž konstatoval, že protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek, vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11 odst. 3). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání stavby, změna stavby nebo podstatné změny, týkající se společných částí domu (§ 11 odst. 5). Článek 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod zakotvuje především právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva, když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a vlastníka jednotky stejně.
15. Jako obiter dictum lze poznamenat, že poměrně striktní výklad určitých pasáží zákona o vlastnictví bytů, zaujatý stěžovatelkou, postavený na svým způsobem absolutizovaném vlastnickém právu k bytové jednotce, by zejména ve větších společenstvích vlastníků jednotek – mimo nekonečných sporů – vedl zřejmě k tomu, že by se stěží mohla na něčem závazně vůbec dohodnout. Lze připustit, že právní úprava není v dané oblasti bezchybná a ideální, leč to ještě zdaleka neznamená její neústavnost. V konkrétním případě pak majetek stěžovatelky nebyl nijak zásadně dotčen či umenšen, jen měla jiné záměry a názory než většina ostatních členů daného společenství. Je snad nadbytečné dodávat, že ani v tom nelze shledávat porušení jejích ústavně zaručených práv nebo svobod.
16. Ústavní stížnost tedy byla odmítnuta jako návrh zjevně neopodstatněný podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů.
Z výše uvedených důvodů jsem přesvědčený, že jakákoliv ústavní stížnost vznesená na základě argumentace ve stylu lakem opakovaného tvrzení, že SVJ(2000) není SVJ(2012) jdoucí proti úmyslu zákonodárce, proti většinovému názoru soudců nejvyššího soudu a proti většinovému výkladu zákona dopadne podobně s podobnými formulacemi „…Jako obiter dictum lze poznamenat, že poměrně striktní výklad určitých pasáží zákona…“ či „…Na těchto právních závěrech, pokud jde o meritum věci, Ústavní soud neshledává nic protiústavního, i když některé právní názory stěžovatelky se mohou prima vista jevit přinejmenším jako rovněž přijatelné…“,„…Lze připustit, že právní úprava není v dané oblasti bezchybná a ideální, leč to ještě zdaleka neznamená její neústavnost…“
Takže se domnívám, že argumentace o rozdílu SVJ před a po 1.1.2014 je sice pěkná teoretická úvaha o retroaktivitě, nicméne je mylná. A u všech českých soudů nevyargumentovatelná a nepoužitelná, takže pokud člověk nechce skončit před Evropským soudem pro lidská práva pokoušejíc se změnit judikaturu Ústavního soudu ČR, je potřeba k nim přistupovat velmi opatrně.
Každopádně všem hodně stěstí :)
Zdeseny clene,
samozřejmě, že se majetková práva řídí NOZ. Nikdo netvrdí opak. Ale to neznamená, že se musí řídít ustanoveními NOZ, které se ho nijak netýká. A oddíl 5 se SVJ (2000) netýká.
To je stejné, jako by jste tvrdil, že na manželství dopadají ustanovení §971–975 Ústavní výchova jenom proto, že jde o rodinné právo a že na základě tohoto ustanovení nařídíte manželce ústavní výchovu.
Magda
Paní Magda3 napsala: „na základě tohoto ustanovení [§ 971–975 ObčZ] nařídíte manželce ústavní výchovu.“
To bych si dovolil poněkud poopravit, a to ve dvou směrech: Jednak se ústavní výchova nenařizuje manželce a jednak ústavní výchovu nařizuje soud.
To přeci nevadí, že se § 971–975 ObčZ vůbec netýká manželky. Použijeme ho. Týká se to přeci práva rodinného.
Je to stejně absurdní jako tvrzení, že pro SVJ 2000 se použije § 1194 a násl. i když jde o zcela jiné SVJ.
Magda
zkusím Vám sdělit např. práva a povinnosti čl.dle stanov, rozhodování
o modernizaci apod.
Upřímně Vám závidím, jak máte ve věcech SVJ a NOZ jasno, ovšem my co
neseme kůži na trh, se musíme chovat poněkud opatrněji a některým
důsledků, jež by vyplynuly z „odlišného právního výkladu raději
předcházet. Ze stejného důvodu se proto také neztotožňuji s některými
kategorickými závěry p. lake, i když si většiny jeho příspěvků
vážím. NOZ samozřejmě nelze ignorovat, ale není nutno se z něj připos
… (viz přejmenování SVJ,“ „nové“ stanovy apod., „přechod
dluhů“ a další perly … Věřím, že v tomto názoru nejsem
osamocen …
No a tam právě platí, že práva a povinnosti vzniklé po 1.1.2014 jsou dle NOZ a ty vzniklé před 1.1.2014 jsou dle ZoVB. Takže pokud hlasováním ukládáte povinnosti, či jakkoliv rozhodujete o právech, tak dnes podle NOZ.
A nebojte se, ja si za svým stojím a také jdu s kůží na trh a v mnoha případech i před soud.
A každopádně proti jakési opatrnosti a taktickému vyčkávání na judikaturu vůbec nic nemám.
Jinak já si toho, že lake jde s kůží na trh tady a má nějaké názory vážim také, protože je má podložené nějakými argumenty. Byť na některé z jeho argumentací mám jiný názor a také jej odůvodňuji argumenty.
Tyto mé argumenty a jejich logickou konstrukci tady zatím nikdo ničím nezpochybnil a nepředložil žádné zdůvodnění, proč by členství v SVJ nemělo být právním poměrem týkajícím se věcného práva a tudíž řešeným v NOZ bez ohledu na datum vzniku. Jen jeden nick tady opakovaně cituje cosi o právech a povinnostech vzniklých před účinností NOZ, což ovšem členství v SVJ není.
A jak jsem psal výše, tímto předkládám názor a jeho zdůvodnění, každý ať si moje citace a odkazy přečte a vyloží jak umí, včetně lake. Třeba s něčím přijde, vše co kamkoliv dával obsahovalo argumentaci, nutně nemusí být správná, ovšem to je možné řešit pouze nad argumenty. Předpokládam, že pokud tak někdy učiní, bude se vyjádřovat k faktu, zda se v případě SVJ jedná o právní poměr týkajicí se věcného práva či nikoliv, neboť to je presně tou základní konstrukcí.
Jste veliký teoretik. Co takhle příklad. Tvrdůíte, pokud hlasováním ukládáte povinnosti, či jakkoliv rozhodujete o právech, tak dnes podle NOZ. Uveďte příklad. Já jsem blbec, já teoriím nerozumím.
Pokud nedojde ke shodě všech vlastníků a přizpůsobení jednotek občanskému zákoníku, jsou jednotky vymezené před 1.1.2014 dle ZoVB. Nicméně SVJ jejich vlastníků plně podléhá občanskému zákoníku. Co to tedy znamená prakticky? Můžete uvést příklady.
V praxi jde zejména o to, že občanský zákoník spolu se svým prováděcím nařízením vlády jinak vymezil jednotky. Takže jednotky vzniklé po 1.1.2014 už musí být vymezené dle těchto právních předpisů.
A ty například říkají:
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
Společenství vlastníků
§ 1222
Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.
Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím č. 366/2013 Sb.
§ 3
Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce
(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.
Toto je naprosto logické, neboť většinu těchto vestavěných předmětů a nenosné i nosné příčky můžete upravovat, bourat a přestavovat. K něčemu potřebujete stavební povolení, k něčemu dokonce nikoliv. A nedává moc smysl, aby se kvůli každé takové úpravě jednotky měnila její plocha a tedy měnilo prohlášení vlastníka a zejména velikost podílu na společných částech domu.
Takže tento způsob vymezení jednotky je, jak se asi shodneme, významně lepší. Nicméně takto nebylo zpracováno prohlášení vlastníka v minulosti, jsem přesvědčený že u většiny jednotek a alespoň z mé zkušenosti nevím o žádném takto zpracovaném prohlášení vlastníka před 1.1.2014.
Tady pokud by nebyl ponechán vznik věcného práva v řežii ZoVB, tak by se takto zpracované prohlášení vlastníka staly vadnými. Tedy bylo přistoupeno k tomu, že takto zpracovaná prohlášení, která neodporovala ZoVB jsou nadále v režimu ZoVB a jsou v pořádku. A je pouze na vlastnících, jestli se dobrovolně nerozhodnou změnit prohlášení vlastníka a zpracovat jej nově podle občanského zákoníku. S tím by ovšem muselo souhlasit 100% vlastníků.
Já bych to udělal, neboť zejména ten problém vnitřních příček a vestavěných předmětů může dělat významné rozdíly ve faktické ploše bytu. Stačí si představit, že například někdo ze sousedů zruší vestavěnou skřín o ploše 0.6m x 2m v předsíni. K tomu si představme spojení WC s koupelnou a propojení kuchyně s obývacím pokojem a s tím související zbourání nenosných příček a máme klidně další 1 – 2 m čtvereční. Čímž se mu ovšem při vymezení jednotky dle občanského zákoníku nezměnilo nic, nicméně při vymezení jednotky dle předchozí praxe se mu najednou dostala velikost bytu do nesouladu s prohlášením vlastníka a všechna vyúčtování v celém domě jsou potencionálně vadná a všemi reklamovatelná. Pro ilustraci si představme, že tuto operaci provede někdo v bytě o 50 metrech čtverečních a změní tím velikost bytu o 5%. Těchto 5 procent může v malých SVJ činit klidně 1 – 2% z celku což při rozpočítávání nákladů celkové revitalizace domu může klidně činit i desítky tisíc Kč. A máme zaděláno na potencionální právní problém s vyúčtováními. Takže já bych na místě vlastníků prohlášení dobrovolně změnil do souladu s občanským zákoníkem, ale jak jsem psal výše, k tomu je nic nenutí.
Takže ta možnost vzniku podle ZoVB je ponechána proto, aby se s počátkem účinnosti občanského zákoníku Vaše prohlášení vlastníků nestala vadnými. Ovšem s tím rizikem, že takto provedená prohlášení vlastníka se kdykoliv v minulosti a kdykoliv v budoucnosti mohla a mohou stát vadnými neškodnou vnitrní stavební úpravou provedenou kterýmkoliv z vlastníků.
Obdobně ustanovení
Občanský zákoník 89/2012 Sb.
§ 3063
Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.
je zde proto aby i následně mohlo někomu jinému vzniknout vlastnické právo k takto vymezené jednotce a tedy nebyly všechny jednotky rázem nepřevoditelné.
Tolik tedy ke vzniku věcného práva.
Obdobně je ponechána možnost vzniku právních poměrů dle ZoVB, neboť podle občanského zákoníku vzniká SVJ jiným způsobem, než vznikalo dle ZoVB, kdy SVJ vznikala ze zákona a podle občanského zákoníku vznikají zakladatelským jednáním. Ono se totiž podle ZoVB mohlo stát, že v domě vzniklo SVJ podle ZoVB a nikdo jej nikdy nezapsal do rejstříku a nikdy nezačlo reálně pracovat. Toto dle občanského zákoníku není možné, SVJ nevznikne ze zákona, ale až aktivním přičiněním vlastníků, kteří jsou ovšem pokud jej nezaloží sankcionováni nemožností převodu vlastnických práv k jednotce, kde katastr nemovitostí nezapíše změnu. No a protože se tedy mechanizmus vzniku SVJ v minulosti a dnes liší, je ponechána možnost vzniku právních poměrů dle ZoVB, aby SVJ vzniklá dle ZoVB nebyla dnes v rozporu se zákonem pro absenci zakladatelského jednání vlastníků, neb toto nikdy neproběhlo.
Ovšem ať už vaše SVJ, coby právnická osoba vzniklá jako zákonná úprava právních poměrů vlastníků jednotek, vzniklo dle ZoVB nebo podle občanského zákoníku, tedy před 1.1.2014 nebo po 1.1.2014 tak se všechna dnes řídí občanským zákoníkem a nikoli předchozí právní normou, neboť od počátku účinnosti občanského zákoníku je jedinou možnou právní úpravou poměrů týkajících se vlastnického práva k jednotkám SVJ dle občanského zákoníku
Poslední komentáře