O využívání úvěru jinak

Já jako laik nedokážu analyzovat zákony odborně (jako např. p. Lake), nicméně jako každý jiný s jiným odborným zaměřením, i já dokážu identifikovat nějaký princip a odhadnout záměry zákonodárce zakódované v zákazech a příkazech zákona. Je něco špatně na následující interpretaci? Začnu upřesněním celého postupu financování úvěrem. 

1. vlastníci schválili akci oprava domu a pověřili s realizací SVJ
2. vlastníci schválili financování akce ve splátkovém režimu s využitím finančního nástroje úvěr, který sjedná SVJ s bankou
3. vlastníci schválili uzavření úvěrové smlouvy SVJ s bankou na financování akce dle bodu 1.) a 2)
4. vlastníci schválili, že náklady splátkového financování akce opravy domu (NIKOLIV ÚVĚRU!) budou hradit ze zdroje DZ
5. vlastníci schválili, že pro zajištění financování akce opravy domu (NIKOLIV ÚVĚRU!) příspěvek do zdroje DZ je navýšen částkou xxx Kč/m2 u jednotek využívajících splátkový režim (u jednotek nevyužívajících splátkový režim bez navýšení – pokud nastane i tato varianta). 
   

Úvěr splácí SVJ, vlastník přispívá příspěvky na akce opravy, která je správou domu. Výše příspěvku je stanovena tak, aby příspěvky kryly náklady splátkového režimu financování celé akce.

Nový vlastník má povinnost pokračovat v přispívání do DZ beze změny. 

Zdůvodnění. Smyslem fungování SVJ je zajištění kolektivní správy domu. Kolektivizmus (společné působení) jedince definuje pouze v roli přispívatele do společného zdroje DZ, ale veškeré další určení DZ např. tvorba a využití již podléhá kolektivnímu rozhodování. Tento kolektivní princip dokladuje i ustanovení zákona, že zůstatek DZ při změně vlastnického práva se nevypořádá a ani vlastník nemůže svůj příspěvek neplatit a ani nelze vložené příspěvky vyplatit, neztotožňuje-li se s výsledkem kolektivního rozhodování. Z tohoto principu vyplývá, že ze zdroje je financována každá akce opravy domu SVJ, která je schválena, a že do zdroje má povinnost přispívat každý vlastník se statutem člena SVJ v okamžiku platnosti přispění. A že na povinnost přispění nemá vliv, zda se na rozhodnutí stávajícího využití nebo na tvorbě zdroje vlastník osobně zúčastnil či nikoliv.
Vlastník má možnost pouze napadnout neoprávněnost účelu tvorby nebo využití zdroje, nesouvisí-li s posláním SVJ. Pro posouzení oprávněnosti úvěru je rozhodující, zda na úvěr hledíme jako na finanční nástroj (prostředek) umožňující realizovat přípustné finančně náročné akce opravy domu, nebo jako na samostatnou dodávku (účel správy) pro „správu domu“ – v tomto pojetí evidentně přímo jako „dodávka“ pro správu domu nemá uplatnění, ale jako finanční nástroj využitelný je. Finanční produkt „úvěr“ můžeme chápat jako subdodávku oprava střechy spolu se subdodávkou opravy hromosvodu. Věcného hlediska není rozdílů v nákladech pořízení a vedení běžného účtu nebo úvěrového účtu. A nakonec zákon nespecifikuje, jakým finančním nástrojem může být zajištěno vyrovnání výkonu správy, pouze specifikuje, že finanční zdroj má být vytvořen předem z důvodu zajištění solventnosti. Požadavek pořízení úvěru by byl např. protizákonný, pokud by byl určen na financování dovolené pana předsedy na Kanárech.
Z uvedeného vyplývá, že nový vlastník by měl platit příspěvek DZ tak, jak vyplývá z definice účasti jednotky na stanovení velikosti příspěvku. Pokud se zvolí kombinovaná forma financování, pak to má dopad na stanovení rozdílné výše příspěvku pro stejně velké jednotky s platbou celého podílu předem a jednotky se splátkovým financováním akce pomocí úvěru. Velikost příspěvku vyplývá z vlastnosti jednotky (velikost plochy, případně zatížení splátkovým financováním). Pravidlo přispívání je dáno obecně majetkovým podílem, nicméně pro tento případ je pravidlo doplněno a shromážděním schváleno o navýšení dle rozhodnutí vlastníka o využití splátkové formy financování. Protože změna osoby vlastníka na velikost příspěvku za jednotku nemá vliv, proto velikost příspěvku zůstává, ovšem můžou nastat jiné změny, které na velikost příspěvku vliv mají. Např. finanční vypořádání splátkového financování některé akce mezi prodávajícím, kupujícím a SVJ. V tomto případě nejde o přechod nebo převod závazku mezi kupujícím a prodávajícím, ale o zachování nebo změnu stanovení výše příspěvku za jednotku vlastníka. Povinnost platit příspěvek DZ vlastníkem nevyplývá z jeho účasti v procesu schvalování nějaké akce financované DZ, ale z vlastnictví jednotky a z toho vyplývajícího členství v SVJ a z toho vyplývajících povinností, mimo jiné i platit řádně příspěvky DZ. Povinnost financovat správu majetku má vlastník a ne osoba vlastníka. Povinnost přispívat na správu končí ukončením vlastnictví. SVJ organizováním akce opravy majetku nezvelebuje osobní majetek vlastníka, ale majetek společný a způsobem kolektivním, a proto nelze z tohoto procesu odvodit vznik osobního závazku. Z kolektivní akce opravy vzniká kolektivní pohledávka SVJ vůči všem jednotkám (vlastníkům) a ta je vyúčtováním rozpočítána (dle modifikovaného pravidla dle účasti ve splátkovém financování) na jednotlivé jednotky, které jsou zúčtovány poskytnutými zálohami jednotek vlastníků. Vlastník má povinnost pouze platit příspěvky za jednotku, ev. nedoplatek z vyúčtování po ukončení akce. Nový vlastník má možnost (a měl by povinně!) se seznámit s pravidlem stanovení výše příspěvku jednotky, kterou si hodlá pořídit a třeba zjistí, že je zatížena zvýšeným nákladem splátkového financování nějaké akce (mělo by být uvedeno v potvrzení o bez-dlužnosti jednotky) a podle toho buď jednotku nekoupí, nebo kompenzaci dojedná v kupní ceně jednotky. Zvelebení majetku při prodeji vždy zaplatí kupující a oprávněně, neboť bude jeho uživatelem. Buď zaplatí v kupní ceně, pokud zvelebení zaplaceno bylo, nebo hradí v příspěvcích (aniž by „převzal nějaký závazek placení“), pokud zaplaceno plně nebylo. Individualizace pohledávky za zvelebení v případě úvěru je nesystémovým řešením a jde proti kolektivnímu principu funkce SVJ.
Uvedena koncepce nijak není v rozporu s požadavkem, že jak důvody přispění, tak čerpání DZ mají být konkrétní, předem stanovené jak věcně, velikostně a časově a že hospodaření DZ za SVJ má být vyúčtované. PS. Mám zablokovaný počítač pro spam (nic takového jsem neposlal), takže nemůžu reagovat na případné diskuzní příspěvky