NOZ § 1166_2 podle MS
Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti
- k problematice náležitostí stanov SVJ v prohlášení v NOZ
Dotčená ustanovení:
- § 1166 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („NOZ“)
Stanovisko:
Ustanovení § 1166 odst. 2 NOZ je třeba vykládat tak, že jakoukoli následnou změnou stanov nemusí dojít také ke změně prohlášení.
Odůvodnění:
Podle § 1166 odst. 2 NOZ: „Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.“ Má-li dojít k založení SVJ tak, že se rozdělí práva k nemovité věci na vlastnické právo k pěti jednotkám, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, pak součástí prohlášení musí být i náležitosti stanov ve smyslu § 1200 odst. 1 NOZ a § 1166 odst. 2 NOZ. Jedná se o prvotní způsob přijetí stanov; poté si již stanovy žijí vlastním životem bez ohledu na prohlášení.
Ačkoli byly stanovy součástí prohlášení, není nutné následnou změnu stanov spojovat též se změnou prohlášení vlastníka. Stanovy mají zvláštní režim, i když jsou obligatorně např. součástí smlouvy o výstavbě. Pro změnu těchto stanov není vyžadován souhlas všech, kteří uzavřeli smlouvu o výstavbě.
Podle § 1200 odst. 3 NOZ stanovy vyžadují formu veřejné listiny, ale pro stanovy dle § 1166 odst. 2 NOZ se forma veřejné listiny nevyžaduje. § 564 NOZ stanoví, že: „Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.“ Z toho vyplývá, že pokud nebyly stanovy přijaty podle § 1166 odst. 2 NOZ, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, bude třeba k jejich změně forma veřejné listiny a to s ohledem na § 1200 odst. 3 NOZ, podle něhož: „Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.“
Co tedy může nebo resp. nemůže být v těch stanovách, ptáme se již po několikáte. My máme ve stanovách a ačkoliv k tomu, byly připomnky ovečky to schválily, že máme přispívat na provoz technického zařízení, které nemáme v Prohlášení, toto zařízení nemáme ani ve skutečnosti ani na papíře a dle stanov na jeho správu máme přispívat. Připomínky písemné i ústní při schvalování stanov nebyly respektované a ovečky zvedly ruce jak jsou zvyklé. Co se za tím skrývá zatím nevíme. Prosím pěkně nepište sem, že jsme povinni takové stanovy respektovat. No nejsme, vždyť to je jak s tím prasetem. Máme to nyní zrušit soudně, nebo na to kašlat a nepřispívat. To je přece kocourkov a ne nějaká smlouva.
Vůbec nic. To jen nějaký samozvaný právník opajcnul vzorové stanovy. Takzvaně i s chlupama. Toto ustanovení stanov prostě ignorujte.
Tak v první řadě prohlášení vlastníka nemusí obsahovat zařízení, která se v domě instalují, nebo nahradí nějakými jinými. Docílit změny prohlášení vlastníka je hodně složité z důvodu migrace vlastníků jednotek a to, jak prodeji jednotek, tak i úmrtími vlastníků. Od nového roku ke změně prohlášení přistupují ještě i zástavní věřitelé, tedy další okruh zúčastěných. Stanovy by v praxi měly být takové, aby umožňovaly chod domu a jeho správu a nebyly překážkou v práci výboru nebo pověřeného vlastníka. Na druhou stranu je však výbor nebo pověřený vlastník povinen nechat všechny závazkové vztahy projedat a schválit shromážděním vlastníků, aby bylo dáno demokratické právo přehlasovaným vlastníkům jednotky, se bránit žalobou na ochranu přehlasovaného menšinového spoluvlastníka. Neučiní-li tak výbro nebo funkcionář – vystavuje jak trestně právnímu stíhání, tak riziku v povinnosti nahradit škodu. Jeli v domě instalováno zařízení, jehož instalace a používání bylo schváleno shromážděním vlastníků jednotek, jsou na jeho provoz povinni přispívat všichni vlastníci jednotek, kteří toto zařízení využívají, ikdyž toto zařízení není uvedeno v prohlášení vlastníka. Jinak se dopouštějí bezdůvodného obohacení a jsou povinni vydat veškerý prospěch, který jim vznikne. Nesouhlasí-li nějaký vlastník např. s instalací nějakého zařízení, musí se bránit dříve, tedy např. soudní cestou s vydáním předběžného opatření, aby k instalaci nedošlo. Neplatit s odvoláním na to, že zařízení není uvedeno v prohlášení vlastníka je nesmysl.
Pane Vaculíku,
můžete své tvrzení:
„Na druhou stranu je však výbor nebo pověřený vlastník povinen nechat všechny závazkové vztahy projedat a schválit shromážděním vlastníků, aby bylo dáno demokratické právo přehlasovaným vlastníkům jednotky, se bránit žalobou na ochranu přehlasovaného menšinového spoluvlastníka. Neučiní-li tak výbro nebo funkcionář – vystavuje jak trestně právnímu stíhání, tak riziku v povinnosti nahradit škodu.“
podepřít nějakým paragrafem?
Podle mého názoru je nesmysl, aby výbor měl povinnost „VŠECHNY závazkové vztahy projedat a schválit shromážděním vlastníků“.
A protože taková povinnost neexistuje, je nesmysl, aby se to týkalo trestní odpovědnosti.
Pravomoce výboru stanoví zákon, stanovy a rozhodnutí shromáždění.
Jediné jednání výboru, kdy má právo uzavřít závazkový vztah je v předcházení vzniku škody – tj. havarijní událost, kdy škoda, která by vznikla do doby schválení, by byla vyšší, než škoda, která vznikne chybným rozhodnutím při krocích vedoucích k zamezení vzniku škody. Ale řešení havarijní události není rekonstrukce, nebo generální oprava.
Povinnosti výboru upravuje jak zákon, tak vzorové stanovy v případě ZOVB a vedle toho je dáno právo vlastníka jednotky se učastnit spolurozhodování a má právo uplatnit postup podle ust. § 11 odst. 3 ZOVB (2 měsíce popřijetí usnesení) nebo § 1209 NOZ (3 měsíce po přijetí usnesení). Pravomoci výboru jsou v předkládání návrhů usnesení, a jinak je to výkonným orgánem plnícím usnesení shromáždění vlastníků. Pravomoci výboru jsou velmi malé, výbor není to diktátorem, ale sluhou vlastníkům bytů. A za tuto službu může dostat odměnu. Finanční prostředky se kterými výbor nebo pověřený vlastník hospodaří, nejsou jeho, ale spoluvlastníků. Závazkové vztahy jsou obvykle spojeny s úplatou, tedy hospodařením se svěřenými finančními prostředky. Výbor má pravomoc jednat za vlastníky při jejich sjednávání, ale současně musí vlastníkům prokázat, že to co sjednává, je pro ně to nejlepší. A to může pouze tím, že to s nimi projedná a nechá schválit. Prokáže-li jiný vlastník, že závazkový vztah jej poškozuje (cena, rozsah služeb apod., má výbor hmotně právní a trestně právní odpovednost – porušování pravidel při správě cizího majetku a zpronevěra). Setkal jsem se již s názorem většinového spoluvlastníka, že nepotřebuje svolávat shromáždění vlastníků s tím, že má většinu a ostatní přehlasuje, ale na ochranu přehlasovaného spoluvlastníka zapomněl. Je třeba si uvědomit základní principy a funkcionáři SVJ, kteří si dnes myslí, že se nemusejí obracet na vlastníky a něco si nechávat schvalovat a s nimi projednávat, se budou hodně divit, až nebudou zvoleni a o domě pak budou rozhodovat jiní lidé a obráceně nebudou přihlížet na jejich názory, názory bývalých funkcionářů. Co se nelíbí Tobě, nečiň druhému.
Pane Vaculík, položím tyto dotazy
- je v pravomoci výboru řešit reklamace vlastníka/ků při vyúčtování topné sezony či musí za tímto účelem svolávat shromáždění a nechat o uplatněné reklamaci /cích hlasovat přítomné vlastníky
- je v pravomoci výboru řešit dluhy vlastníka, který přestane hradit zálohy na služby a neplatí do tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha) bez toho, aby s tím seznámil vlastníky
To jsou další možnosti, které se mohou ve společenství vlastníků objevit.
Pro upřesnění pro budoucí čtenáře vašeho článku. Nesprávně uvádíte lhůty.
Dle §11(3) ZoVB činí lhůta 6 měsíců od přijetí usnesení
Dle §1209 NOZ činí lhůta 3 měsíce od data, kdy se přehlasovaný vlastník – a to je dle judikatury NS ČR i ten, který se shromáždění neúčastnil – o usnesení dozví nebo mohl dozvědět.
Pane Vaculíku,
souhlasím s Vámi, že „Je třeba si uvědomit základní principy“.
Základní princip je, že výbor, jako statutární a výkonný orgán, má veškeré pravomoce, pokud je rozhodnutí shromáždění, stanovy nebo zákon nesvěří do působnosti shromáždění.
Požádal jsem Vás o paragraf, který by podpořil Vaše smyšlenky, že VŠE musí schvalovat shromáždění. Paragraf jste neuvedl z toho důvodu, že neexistuje.
Když už se snažíte citovat paragrafy, citujte je přesně. § 11/3 neposkytuje lhůtu 2 měsíce ale 6 měsíců. NOZ tedy krátí lhůtu na polovinu.
Že by měl výbor trestně právní a hmotně právní odpovědnost je taky blbost. Výbor nemá právní subjektivitu a tak nemůže mít tuto odpovědnost.
Možná jste odborník na něco jiného, ale o právu a SVJ mnoho nevíte. Tak prosím neudílejte rady v rozporu s právem. Děkuji.
Poslední komentáře