Nová právní úprava - hlasování
Právě jsem se dozvěděl o chystaných změnách zákona o vlastnictví bytů. Chtěl bych se dotázat, že pokud pro změmu prohlášení vlastníka stačí pouze nadpoloviční většina hlasů, tak se tímto způsobem dá rozhodnou prakticky vše. Co např. v případě, když jiný vlastník bytu bude chtít vyměnit jeho sklep s mým a sežene si většinu na svou stranu??? prosím o radu
Nevím, zda se vyjadřujete k návrhu ZoVB, který byl jako protiústavní zastaven na LRV v 1/2008 nebo k návrhu, který byl ve zkráceném připomínkovém řízení v 5/2008 nebo k nějaké neoficiální verzi z MMR. Proto se k novému ZoVB nebudu podrobněji vyjadřovat.
Ale je pravděpodobné, že nový ZoVB se od starého ZoVB nebude moc lišit, zejména v oblasti vlastnictví.
A protože se i podle současného ZoVB nemusíte bát, že by Vás někdo připravil hlasováním na shromáždění o vlastnické právo, nebude tomu tak i v budoucnu.
Změna Prohlášení se sice může odhlasovat na shromáždění 75% hlasy, ale to se netýká změny vlastnických práv. Vlastnictví je zaručeno čl. 11 LZPS. ZoVB je pouhý podústavní předpis, který samozřejmě nemůže být nadřazen Ústavě a LZPS.
Jiná věc je, že text ZoVB může vyvolávat pochybnosti, zda není možné v rámci hlasování např. měnit podíly na SČD. Určitě by mohl být ZoVB napsán jasněji, ale není to ta největší chyba, kterou ZoVB obsahuje. :-))
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Není žádná souvislost mezi čl. 11 LZPS a položeným dotazem.
Asi máte na mysli větu z odstavce 3: „[Vlastnictví] Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy.“
Hlasováním o prohlášení vlastníka v souladu se ZoVB k žádnému zneužití na újmu práv druhých nedojde, naopak, dojde k výkonu práva zaručeného zákonem.
ZoVB výslovně umožňuje měnit prohlášení vlastníka stanoveným procentem hlasů a výslovně určuje obsah prohlášení vlasníka (zejména počet a vymezení jednotek v domě).
KarelJ
Přece nemůžete myslet vážně, že 75% přítomných může měnit např. stanovení podlahové plochy mé jednotky, kterou jsem koupil a mám zapsanou v KN. Od toho tu je čl. 11 LZPS.
Právě pokud by byl možný výklad, že pouhým hlasováním necelých 38% (0,75×0,50)hlasů na shromáždění může dojít ke změně podlahové plochy jednotky, spoluvlastnických podílů vlastníků na SČD etc., došlo by „ke zneužití na újmu práv druhých“.
Pokud se jedná o změnu spoluvlastnikých podílů, je možná jen se souhlasem 100% všech.
Pokud nevěříte, koukněte do literatury, např. T. Dvořák.
Hezký den! Pavel
Vážený pane PavleSVJ,
§ 11 odstavec 4 ZoVB zní:
„K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, […] je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“
Obsah prohlášení podle § 4 zahrnuje jako povinné náležitosti mj. podlahovou plochu jednotek a stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech budovy.
Souhlas vlastníků jednotek dotčených změnou prohlášení (ani souhlas všech vlastníků, s výjimkou podle § 11 odstavec 6) zákon nevyžaduje.
KarelJ
Vážený pane KarleJ, souhlasím s Vámi, že ZoVB je napsán, tak jak je napsán.
Nicméně jako podústavní předpis nemůže měnit LZPS a mezinárodní smlouvy, podle kterých je vlastnictví nedotknutelné (kromě vyvlastnění na základě zákona, ve veřejném zájmu a za úhradu).
Protože je formulace ve stávajícím ZoVB špatná a musí se brát kontext i jiných předpisů, navrhuje MMR v novém ZoVB v § 12/3 jednoznačnou formulaci.
Do doby přijetí nového ZoVB se musí vystačit s literaturou, která to jednoznačně vysvětluje (např. JUDr. T. Dvořák, PhD str. 122, 128, 314).
Hezký den! Pavel
Vážený pane Pavle,
kromě LZPS bych argumentoval tím, že podle ZoVB by podlahová plocha jednotek (a od ní odvozený spoluvlastnický podíl) uvedená v prohlášení vlastníka měla být v souladu s podlahovou plochou jednotek podle skutečnosti. (Háček je v tom, že návod, jak spočítat podlahovou plochu jednotky, nikde uveden není.)
KarelJ
Poznámka k podlahové ploše: lze si představit změnu Prohlášení vlastníka, která vede k odejmutí příslušenství jedné jednotky a přisoudí ho jednotce jiné. V tom případě by byl administrativní a skutečný stav podlahových ploch v souladu.
Je tu ale i ve stávajícím zákoně § 11 (5), ze kterého by bylo možné dovodit požadavek souhlasu 100% vlastníků, byť formulace ustanovení je šíleně děravá. Pokud si dobře pamatuji, v související diskuzi někdo zmínil, že KÚ požadoval souhlas všech vlastníků jako podmínku vkladu PV měnícího spoluvl. podíl jednotky.
G.X.
Podlahová plocha a výpočet její velikosti je upraven v § 2 písm. d) zák. č. 107/2006 Sb. „podlahovou plochou bytu součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství 1), a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou“
Vážená paní Markéto,
§ 2 zákona 107/2006 Sb. začíná slovy „Pro účely tohoto zákona se rozumí“ Tj. podlahová plocha bytu je v něm definována pouze pro účely tohoto zákona, kromě toho nedefinuje podlahovou plochu místnosti ani samotný pojem místnost, ačkoliv právě od nich podlahovou plochu bytu odvozuje.
KarelJ
Markéto, tuto definici použít nelze.
Dovolím si připomenout, že jednotnost právního řádu je v rovině právního jazyka kromě jiného spjata s konstantností významů, přisuzovaných jazykovým výrazům, tj. s vyloučením polysémie a homonymie. Výjimkou je pouze rozlišování samotným zákonodárcem, a to explicitně formou legální definice nebo implicitně, tzn. když je odlišnost významů, přisuzovaných jednomu výrazu, zřejmá z kontextu. Pakliže tedy právní předpis obsahuje legální definici pojmu, omezující její použití pouze pro účely daného předpisu, plyne z toho nutnost odlišení ve vztahu k významu stejného pojmu, obsaženého v jiných předpisech.
Rozumím Vám, tato definice je speciální pro zákon upravující jednostranné zvyšování nájemného, ale možná by šla použít i obecně.
debata je vcelku k ničemu – viz § 2 písm. j) zák. 72/1994 Sb. „podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru“
Vážený pane Tečko,
nikoliv tato debata, ale § 2 písm. j) zák. 72/1994 Sb. je k ničemu, protože nijak nedefinuje „vnitřní ochoz“ ani „meziprostor“. Nebo je Vám snad obsah těchto pojmů znám?
KarelJ
to byla podlahová plocha nebytového protoru, v písm. i) se pak podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu rozumí „podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu,“
Asi chtěl říci, že definice uvedená v zákoně ze dne 14. března 2006 č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který se vztahuje na nájemní bydlení, nelze použít pro oblast vlastnického bydlení.
že definici podlahové plochy a výpočet její velikosti upravený v § 2 písm. d) zák. č. 107/2006 Sb. lze použít pouze v rámci uvedeného zákona. nevím, proč by se mi např. při výpočtu podlahové plochy měla započítávat pouze 1/2 podlahové plochy příslušenství bytu.
Vážený pane Tečko,
četl jste návrh nového ZoVB? Uvádí, že plochy součástí bytu, které nejsou místnostmi, tj. podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou, tj. stejně jako v v § 2 písm. d) zák. č. 107/2006 Sb.
Proč jednou polovinou? Protože nejde o místnosti. Místnosti se započítávají celou svou plochou.
Gramaticky se jedná o taxativní výčet, výkladem by bylo lze rozšířit započítání jednou polovinou i na obdobné „nemístnosti“.
KarelJ
Souhlasím s názorem Pavla – jednalo by se o faktické vyvlastnění a nerespektování ústavního principu nedotknutelnosti vlastnictví.
Na jiném místě návrhu nového ZoVB se uvádí, že při změně vymezení jednotek (rozdělení, sloučení, přičlenění místnosti k jiné jednotce ad.) musí souhlasit vlastníci dotčených jednotek.
Vámi uvedené nebezpečí naopak hrozí podle stávajícího ZoVB, kdy je možné měnit potřebnou většinou prohlášení vlastníka, a tím i počet jednotek, rozdělovat jednotky, slučovat jednotky, přičleňovat místnosti k jiné jednotce a pod., a to i proti vůli vlastníka jednotky, jehož souhlas se změnami vymezení jednotky se nevyžaduje.
Poslední komentáře