Neschopnost SBD založit Společenství vlastniků
Pravděpodobne nejsem první kdo se ptá… SBD, pod které zatím náš dům spadá, je neschopné realizovat ustavující schůzi pro zvolení výboru, schválení stanov a zapsání SVJ do obchodního rejstříku, které zákonem vzniklo již před zhruba 4 roky, přesto, že se zdá, že většina vlastníků to vyžaduje. Kandidáty pro tříčlený výbor se mi po dlouholeté snaze podařilo dát dohromady, ale ustavující schůze vždy končí hádkou několika jedinců a neschopností SBD nejen dokončit hlasování, ale i udržení programu. Jsem přesvědčen, že je záměrem tohoto SBD si za jakoukoliv cenu udržet náš dům ve vlastní správě, napríklad zdiskreditováním navržených kandidátů v průběhu schůze. Pro názornost, když jsem uvedl jednoho ze tří kandidatů, o kterém jsem SBD informoval předem a na schuzi jsem se v naivní snaze pokusil zdůraznit jeho zkušenosti s vedením spravy SBD v jiném sdružení domů, byl tento člen okamžitě zbaven práva kandidáta vedením našeho SBD, přestože je majitelem bytu v našem domě, s vysvětlením případného střetu zájmů. Nejsem právník, ale připadá mi to nelogické a nechápu k jakému střetu zájmů by zde mohlo dojít. Otázka zní: Je možné požádat soud o řešení?
Za jakékoliv zkušenosti předem děkuji.
Dobrý den,
lake má (bohužel) pravdu v tom, že pokud se nejste schopni dohodnout mezi sebou, bude se vám s SBD jednat těžko, protože jak známo velká SBD se jen velice nerada vzdávají „práva“ spravovat dříve družstevní domy.
Jak radil lake, přečtěte si, zde na serveru dostupný, zákon 72/1994Sb, o vlastnictví bytů, bude vám ledacos jasnější.
Domluvte se nejprve s ostatními vlastníky na členech výboru, vytvořte si vlastní stanovy (pokud je nepřijmete, platí stanovy vzorové, opět zde na serveru v sekci legislativa) a domluvte se, zda dům bude spravovat pouze výbor nebo si vyberete nějakého externího správce, který většinu důležitých věcí bude dělat za vás. Je dobré nekoukat jen na částku,kterou si správce bere, ale i na jeho reference. Každopádně výbor jako statutární orgán potřebujete, výbor bude podepisovat smlouvy, „obsluhovat“ bankovní účet, který si založíte po přidělení IČO atp.
Z vlastní zkušenosti vím, že SBD často zkouší
- tvrdit, že dál spravují dům, protože mají podepsány správcovské smlouvy s jednotlivými vlastníky z doby, kdy ještě podíl vlastníků nedosahoval 75%. Není tomu tak, viz judikát NS 22 Cdo 2038. Správa přechází zvolením statut. org. na SVJ, to si pak může vybrat, jakým způsobem bude spravovat dům, viz výše
- pokud si za správce vyberete SBD, že nemůžete mít bankovní účet, že musíte peníze dále posílat na účet SBD – je to možné, ale není to žádoucí, SVJ k takovému účtu nemá přístup, jsou to de facto peníze SBD
- tvrdit, že SBD rozhoduje o výši záloh atp. Opět není pravda.
Bylo by toho mnoho, ale začít musí někdo od vás. Zjistit si alespoň základní fakta o fungování SVJ (viz zde FAQ) a příp. si najít kvalitního externího správce, který vám pomůže SBD pacifikovat.
Hodně štěstí
JV
Moc děkuji JV a lake za čas a námahu, kterou věnovali detailní odpovědi na můj dotaz. V obou odpovědích je zdůrazněna moje neznalost s čímž naprosto souhlasím, ale ta je důvodem mé prosby o radu :) Kuriózní na celé věci je, že vědom si mé neznalosti, jsem předem kontaktoval advokáta, který mi byl doporučen pro zkušenosti se zastupováním SVJ, aby nám pomohl založit výbor SVJ. Samozřejmě, že mě nepřekvapil údiv SBD nad jeho přítomností při naší schůzce o plánu postupu svolání ustanovující členské schůze. Byl jsem ujištěn, že oni mají právníků dost, aby nám pomohli, což mě pobavilo. Při schůzce se SBD nabídlo, že ustavující schůzi zařídí sami. Můj právník se oprávněně domníval, že budou samozřejmě postupovat dle zákona, takže jsme na tento způsob přistoupili. Moje obavy se však ukázali oprávněné. Teď si moc dobře uvědomuji chybu, kterou jsem udělal a na kterou oba poukazujete, je že jsem nesvolal schůzi vlastníků bez přítomnosti SBD, za účasti výše zmíněného právníka, který by vysvětlil naše možnosti ostatním majitelům a navrhnul možnosti dalšího postupu, které jsme si mohli odhlasovat. Na místo toho jsem (jiné slovo pro sebe nemám než pitomec) pověřil SBD, aby před ustavující schůzí s notářem svolali seznamovací schůzi, která měla za účel seznámit vlastníky s právy a povinnosti výboru SVJ a s průběhem ustavující schůze, aby pak nedošlo ke zbytečným dohadům a případnému zrušení. Ty se toho samozřejmě ochotně ujali, no a výsledek již znáte.
„If it looks like a rat and smells like a rat, it's probably a rat“
SVJ se nezakládá. Ve vašem domě již dávno vzniklo, má své stanovy i osoby, plnící funkci statutárního orgánu. Tvrzení, že SVJ má být založeno družstvem, je tedy nesmyslem.
Doporučuji Vám vřele, abyste si přečetl zákon o vlastnictví bytů alespoň do § 16. Již z nadpisu Vašeho příspěvku je zřejmé, že jste to neučinil a že o vzniku ani fungování SVJ nic nevíte.
Nikdo vlastníky jednotek nenutil, aby na shromáždění brali vážně nesmyslný argument o střetu zájmů. Tvrzení, že „… člen (byl) okamžitě zbaven práva kandidáta vedením našeho SBD“ opět ukazuje, že neznáte zákon o vlastnictví bytů ani platné stanovy vašeho SVJ.
Je dobře, že alespoň vy a snad i další chcete s věcí pohnout, avšak vůči SBD, které má jistě svého právníka, nemůžete bojovat bez základních znalostí.
Nikdo nebránil vlastníkům jednotek, aby sami svolali první shromáždění, jestliže původní vlastník byl nečinný a nesvolal shromáždění v zákonné lhůtě.
Nikdo nenutí vlastníky jednotek, aby na shromáždění strpěli delegáta SBD jako předsedajícího schůze. Můžete si na počátku shromáždění zvolit za předsedajícího kohokoliv jiného a ten pak bude schůzi řídit. Delegát SBD bude mlčet, pokud nedostane slovo.
Nikdo nenutil vlastníky jednotek, aby volili výbor, na jehož složení se zřejmě nemůžete shodnout. Mohli jste si zvolit pověřeného vlastníka.
Jestliže se členové SVJ chovají jako nerozumné děti, nemají vůli vytvořit statutární orgán, hádají se navzájem a nechají se ovlivnit nesmyslnými argumenty ze strany SBD, pak bohužel – nemám pro ně žádnou radu po ruce: hloupost se nedá vyléčit.
lake
Poslední komentáře