Náklady na opravu domu - výše úhrady
Dobrý den, jsme SVJ, dům má čtyři bytové jednotky. Je potřeba rozsáhlá oprava bytového domu. Na shromáždění vlastníků jsme si 100% hlasů odhlasovali rozsah prací a to, že se všechy náklady na opravy budou dělit na čtyři stejné díly. Tzn. Každá bytová jednotka zaplatí stejně. Na účtu SVJ, nebyl dostatek financí a tak si každý vlastník řeší zajištění financí sám. Nyní přišla na SVJ první faktura k úhradě a předseda společenství nám oznámil, že podle zákona se musí částky za opravy hradit podle vlastnických podílů a dohoda odhlasovaná na shromáždění je neplatná. Prosím o informaci, zda když se 100 % vlastníků dohodneme na tom, že každá bytová jednotka hradí stejným dílem, tak jestli je to možné, nebo má pravdu předseda a nic s tím neuděláme. Děkuji
„jsme SVJ, dům má čtyři bytové jednotky“ (Vložil Helena (bez ověření), 7. Listopad 2023 – 21:25)
Nejprve zrušit SVJ. Pak se zde přeptejte.
Důležité je rozlišit zda jste hlasovali o příspěvcích na správu domu a pozemku (FO), nebo o jednorázových přispěvcích, platbách, darech.
Píšete 100 % vlastníků souhlasilo. Předseda je externí, nebo si to rozmyslel protože má menší podíl a nechce se mu přispívat stejnou částkou jako ostatní?
Ono celé přispívání a hlasování dle spoluvlastnických podílů je holý nesmysl. Copak jsou ve spol. prostorech barvami označeni jejich majitelé? Všichni vlastní všechno bez rozdílu, tak k čemu podíly.
Jednalo se o platbu na mimořádnou úhradu oprav v rozsahu jednoho milionu korun na bytovou jednotku, nejednalo se o příspěvek do „fondu oprav“. Prostě jsme se dohodi, že opravíme střechu, komíny, zateplíme dům, vyměníme okna ve sklepích, namontujeme žaluzie..
V tom případě nejde o platbu dle zákona xyJusti o příspěvcích na správu domu a pozemku, ale o jednorázovou platbu, která nepodléhá povinnosti úhrady dle podílu. Vaše dohoda normálně platí a vy tři b.j. můžete předsedu ignorovat.
Navíc pokud je dle předsedy dohoda odhlasovaná na shromáždění neplatná, nevím na základě čeho tedy bude tu mimořádnou platbu vybírat. Vy vlastně nemusíte platit nic a on ať si peníze vyčaruje. Nebo … uzná původní dohodu a nebude mít sakra starosti.
Pane Misantrope,
vlastníci jednotek v domě tazatele to vzali za úplně špatný konec,
když do té záležitosti nesmyslně zapojili SVJ a předsedu
SVJ. V tom je kořen jejich problémů: chtějí po SVJ, aby
porušovalo zákon a ignorovalo obsah prohlášení.
Však jsem taky tazateli napsal na samém počátku: „Ale proč si takto komplikujete život?“
Existuje samozřejmě jednoduché jednorázové řešení, které jste zmínil Vy: Vykašlat se na SVJ, zcela je obejít a vše si dohodnout jen mezi čtyřmi VJ. Bude se postupovat podle § 4a písm. p) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
|
§ 4a Osvobození bezúplatných příjmů Od daně z příjmů fyzických osob se osvobozuje bezúplatný příjem
(…) vlastníka jednotky v podobě úhrady nákladů na správu domu a
pozemku |
Kterýkoliv VJ může jako dárce přispět na správu domu jakoukoliv částkou sám za sebe, pokud se on sám tak rozhodne. Pro ostatní (obdarované) vlastníky bude tento příjem osvobozen od zdanění. Vyřešeno.
- Pane Misantrope, napsal jste: „… pokud je dle předsedy dohoda odhlasovaná na shromáždění neplatná, nevím na základě čeho tedy bude tu mimořádnou platbu vybírat.“
LOL. Teď děláte úplně stejnou chybu jako prve tazatel. Vždyť Vy do toho zase zatahujete SVJ! Půjde o peněžní dar, který SVJ není oprávněno na nikom vymáhat či „vybírat“ (§ 2056, § 2059). Protože obdarovaným je jiný vlastník jednotky, nikoliv SVJ. Právnická osoba SVJ je pouze povinna ty dary převzít do úschovy a použít na správu domu, rozhodne-li tak shromáždění.
Justitianus
Nikdo vám samozřejmě nemůže zakázat, abyste jednali nesmyslně a v rozporu se zákonem. Ale proč si takto komplikujete život?
Podle § 1180/1 platí, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak.
Z uvedeného plyne, že SVJ nemá právo odchýlit se svévolně od znění prohlášení a nemůže si odhlasovat, že poruší zákon. Jediný legální způsob jak změnit poměr přispívání je změna prohlášení. O tom ovšem SVJ nerozhoduje!
Jestliže bylo přijato pouze usnesení shromáždění, odlišné od obsahu prohlášení, pak jde o absolutně neplatné (nulitní) usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout. SVJ se tedy tímto zdánlivým „usnesením“ nesmí řídit. Je povinno předepsat a vymáhat příspěvky podle zákona, to jest podle spoluvlastnických podílů. Předseda vašeho SVJ má tedy pravdu, když nechce porušit zákon.
➡️ Dále se budu zabývat změnou prohlášení.
Podle § 1169/1 platí, že pokud se změna [prohlášení] dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, pak ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas všech vlastníků jednotek; vyžaduje se rovněž písemný souhlas všech osob oprávněných z věcného práva (např. banky a jiní zástavní věřitelé).
Podle § 1221/2 platí, že stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění. (Toto rozhodnutí však musí být podle § 1169/1 písemné.)
Jestliže všichni vlastníci rozhodli písemně postupem podle § 1221/2 o jiném způsobu přispívání, rozhodli tím o změně prohlášení. K tomu je ještě nutné získat souhlas všech oprávněných třetích osob podle § 1169/1. Změnou prohlášení budou pak vázáni jak vlastníci jednotek, tak SVJ. Z toho pro SVJ vyplynou tyto zákonné povinnosti:
- Podle § 1220/1 platí, že změní-li se prohlášení, vyhotoví jeho nové úplné znění osoba odpovědná za správu domu [SVJ] a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin katastru.
- Podle § 1220/2 platí, že SVJ založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin SVJ u rejstříkového soudu.
Počítejte s tím, že změna prohlášení je za 1000 Kč, a změna listů vlastnictví jednotek bude stát 2000 Kč za každou jednotku.
Justitianus
Shromáždění nemůže měnit prohlášení. To už vi i Okresní soud. Když si to vlastník jednotky nechal líbit, tak mu třeba. Já bych si to líbit nenechal
Citace z usnesení, kterým zamítl Vrchní soud v Praze návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění:
„Podle § 1221 odst. 2 o. z. „stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění“. To znamená, že rozhodování vlastníků jednotek činěné dle § 1169 odst. 2 o. z. (leč i v části rozhodování dle § 1169 odst. 1 o. z. – rozhodování vlastníků udělujících souhlas„ dotčenému“ vlastníkovi) může být učiněno též i v rámci hlasování o navrženém usnesení na shromáždění. Jinak řečeno, souhlas příslušného kvora hlasů vlastníků může být dán též i tak, že o změně prohlášení vlastníků jednotek /činěné dle § 1169 odst. 1 věta třetí a odst. 2 o. z. kdy je třeba souhlasu vlastníků jednotek/ se hlasuje na shromáždění. Účelem ust. § 1221 odst. 2 o. z. ve znění od 1. 7. 2020 je racionalizovat, efektivizovat a zhospodárnit rozhodování vlastníků jednotek tak, že namísto aby se každý jednotlivý vlastník jednotky separátně vyjadřoval k navržené změně prohlášení – separátně vyjadřoval souhlasnou či nesouhlasnou vůli s navrženou změnou, může tuto svoji vůli projevit hlasováním na zasedání shromáždění (zasedání nejvyššího kolektivního orgánu společenství, kdy členy shromáždění jsou přímo ze zákona všichni členové společenství viz. § 1206 o. z.). Vůle jednotlivých vlastníků tedy mohou být na shromáždění projeveny v jeden okamžik – hlasováním o návrhu na změnu prohlášení na shromáždění. Ust. § 1221 odst. 2 o. z. je tak ustanovení speciálním ve vztahu k ust. § 1169 o. z. Speciálním je též i k ust. § 1208 o. z. určujícímu zákonnou působnost shromáždění v situaci, kdy vlastníci jednotek podle zákona vykonávají svoji působnost jinak, než na shromáždění. Není proto z uvedeného hlediska rozhodné, zda podle § 1208 písm. h) o. z. bylo stanovami či rozhodnutím shromáždění do jeho působnosti inkorporováno rozhodování o změně prohlášení. Působnost rozhodovat ve věcech bytového spoluvlastnictví má tedy shromáždění přímo ze zákona (§ 1221 odst. 2 o. z.) vždy tam, kdy zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví určuje působnost vlastníkům jednotek.“
Co tomu říkáte, pane Justitianusi? To, že neexistuje písemný souhlas dotčených vlastníků, soud moc neřešil. Součást vlastnictví jednotky se tak stala společnou částí.
- Petrr nám napsal: „Vrchní soud v Praze tvrdí, shromáždění může měnit prohlášení.“
No a? To není nic nového.
Pojem „shromáždění“ je definovaný v občanském zákoníku. Podle § 1206 platí, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Vaše věta tedy znamená toto:
Všichni vlastníci jednotek mohou měnit prohlášení.
Pod tohle bych se podepsal i já, a dokonce i Eda Kemlink a Zilvar
z chudobince, i když neumí psát. Poněvádž je to pravda pravdoucí !
Justitianus
Tak proč jste psal, že: „Jestliže bylo přijato pouze usnesení shromáždění, odlišné od obsahu prohlášení, pak jde o absolutně neplatné (nulitní) usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout.“
Teď tvrdíte, že shromáždění, jako nejvyšší orgán právnické osoby SVJ, může měnit prohlášení. Jak to tedy je?
Nerozporuji, že všichni vlastníci jednotek mohou měnit prohlášení, ale nikoliv orgán SVJ.
- Petrr: „Teď tvrdíte, že shromáždění, jako nejvyšší orgán právnické osoby SVJ, může měnit prohlášení“
Proč lžete? Nejvyšší orgán právnické osoby má odlišné pravomoci a rozhoduje o odlišných záležitostech odlišnými postupy podle odlišných ustanovení občanského zákoníku než vlastníci jednotek, kteří tvoří shromáždění. Napsal jsem něco zcela jiného, a velkým písmem:
Všichni vlastníci jednotek mohou měnit prohlášení.
Justitianus
Napsal jste: „Petrr nám napsal: „Vrchní soud v Praze tvrdí, shromáždění může měnit prohlášení.“ No a? To není nic nového.“
Takže tvrdíte, že shromáždění (orgán SVJ, který tvoří všichni vlastníci) může měnit prohlášení.
Kde je ta lež?
- Petrr: „Takže tvrdíte, že shromáždění (orgán SVJ, který tvoří všichni vlastníci) může měnit prohlášení.“
Vy tu pořád fantazírujete, člověče. Jste natvrdlý, nebo blouzníte? Nenapsal jsem nikde, nikdy a nikomu, že by orgán SVJ byl oprávněn měnit prohlášení. Čemu na tom nerozumíte? Nejste schopen rozeznat rozhodnutí vlastníků jednotek od rozhodnutí nejvyššího orgánu právnické osoby?
Mimochodem, Vámi citovaný § 1221 odst. 2 je vadný.
| § 1221 (2) Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění. |
Neexistuje totiž nic takového jako „rozhodnutí přijaté na shromáždění“. Už jsem zde citoval definici shromáždění dle § 1206: Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Ustanovení § 1221/2 tedy po substituci zní:
| § 1221 (2) Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na všech vlastnících jednotek. |
Ustanovení § 1221/2 vymysleli blbové a schválili je hlupáci ve sněmovně a v senátu. A teď ten nemysl opisují hlupáci soudci.
Justitianus
Chcete říct, že citace Vašich tvrzení jsou fantazie?
Na větu „Vrchní soud v Praze tvrdí, shromáždění může měnit prohlášení“ jste reagovat tvrzením: „No a? To není nic nového.“
Nenapsal jste, že shromáždění nemůže měnit prohlášení, ale že to není nic nového, tedy, že shromáždění může měnit prohlášení není nic nového. Nebo jste to myslel jinak? Pak jste to měl napsat.
Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, vlastníci vždy mohli přijmout rozhodnutí na shromáždění, ale nešlo o usnesení shromáždění, ani nemůže. Viz judikatura NS o výkladu pojmu dohoda. Nejvyšší orgán nemůže mít větší působnost než sama právnická osoba, to také judikoval NS.
- Petrr: „… vlastníci vždy mohli přijmout rozhodnutí na shromáždění …“
Co to zde plácáte? Na jakém shromáždění?
Pletete si základní pojmy.
Shromáždění je něco jiného než zasedání
shromáždění.
Rozhodnutí nejvyššího orgánu je něco jiného než
rozhodnutí vlastníků jednotek.
Až to pochopíte, dejte vědět.
Ani jedno z těch rozhodnutí nemůže být přijato „na shromáždění“. To už jsem zde vysvětlil, a ani omyly hloupých zákonodárců na tom nic nemění.
☀ Rozhodnutí shromáždění (nejvyššího orgánu SVJ) se řídí
ustanovením § 1206/1 a § 1206/2. Může být přijato:
▪ na zasedání shromáždění (§ 1207/1)
▪ mimo zasedání shromáždění (§ 1211)
☀ Naproti tomu rozhodnutí shromáždění (všech vlastníků jednotek) ve věcech týkajících se prohlášení se řídí pouze ustanovením § 1169. Je při tom úplně jedno jak a kde rozhodují. To není nijak formalizováno (kromě toho že v určitých případech musí souhlas vlastníka být písemný).
Justitianus
Vážený pane, napište, že shromáždění (to je nejvyšší orgán SVJ, nic jiného to není, viz § 1205 odst. 1 o.z.) nemůže měnit prohlášení, dosud jste to neudělal a snažíte se z toho vykličkovat.
Dobře, tak na zasedání shromáždění, ale nepůjde o usnesení shromáždění. Nic se na tom nemění.
Shromáždění je orgán SVJ (viz výše) nemá působnost měnit prohlášení, protože ji nemá ani SVJ. Co na tom nechápete? Shromáždění tvoří (množina) všichni vlastníci (nikdo jiný), ale neplatí, že všichni vlastníci tvoří shromáždění (orgán právnické osoby), mohou být setkáním vlastníků, ale nemusí být shromážděním (orgánem PO).
Jak jistě víte, tak vrchní soud je odvolacím soudem v případě rozhodování orgánů právnické osoby, nalézacím je pak městský či krajský soud, z toho Vám, pane vševědoucí, musí jasně vyplynout, že jde o usnesení orgánu právnické osoby, nikoliv o rozhodnutí vlastníků.
- Petrr: „Vážený pane, napište, že shromáždění (to je nejvyšší orgán SVJ, nic jiného to není, viz § 1205 odst. 1 o.z.) …“
Jste hlupák, Petře.
Shromáždění existuje přece dávno před tím, než v domě vznikne SVJ. To nevíte ani tak základní skutečnost? Mýlíte se opakovaně v definici shromáždění, i když jsem to zde dvakrát uvedl s citací ze zákona.
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Tak je tomu od okamžiku, kdy katastrální úřad vložil do katastru prohlášení a listy vlastnictví jednotek. V tom okamžiku neexistuje ani právnická osoba SVJ, ani její nejvyšší orgán.
Zda někdy později vznikne právnická osoba – to je úplně jiná záležitost, která s existencí shromáždění nijak nesouvisí. Ono stačí číst občanský zákoník, že ano.
Bavit se s hlupákem je těžká, vysilující dřina. Měl bych za to být placen.
Justitianus
A ještě doplnění, je-li shromáždění nejvyšší orgán právnické osoby SVJ, tak pokud neexistuje právnická osoba SVJ, nemůže logicky existovat ani její orgán shromáždění. Nikde jinde se o shromáždění zákon nezmiňuje.
Jak jste na to přišel? Uveďte prosím ustanovení zákona, kde je napsáno, že shromáždění není jen orgán právnické osoby, jak vy tvrdíte? Zatím jsou to jen vaše, jak uvádíte, fantazie.
Správa bez vzniku společenství vlastníků
§ 1191
(2) Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí
obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění.
§ 1206
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek.
Petře, shromáždění existovalo v každém domě dávno před vznikem SVJ.
Existuje stále i po vzniku SVJ. Existuje samozřejmě ve všech domech
rozdělených na jednotky, kde není SVJ (§ 1191 – § 1193). Vy neznáte
zákon. Bavit se s Vámi dál by bylo pro mne jen ztrátou času. V této
diskusi končím. Mějte se pěkně.
Pro ostatní ještě podotknu, že při rozhodování vlastníků jednotek
o změně prohlášení podle § 1169/2 je bezvýznamné zda souhlasy členů
shromáždění se zjišťovaly v hospodě „Na růžku“, podepisováním
listiny v kanceláři notáře, nebo zdviháním ruky během zasedání
nejvyššího orgánu SVJ. Vrchní soud to vyjádřil takto:
| [N]amísto aby se každý jednotlivý vlastník jednotky separátně vyjadřoval k navržené změně prohlášení – separátně vyjadřoval souhlasnou či nesouhlasnou vůli s navrženou změnou, může tuto svoji vůli projevit hlasováním na zasedání shromáždění (zasedání nejvyššího kolektivního orgánu společenství, kdy členy shromáždění jsou přímo ze zákona všichni členové společenství viz. § 1206 o. z.). |
Zkrátka: Projev vůle vlastníka jednotky je použitelný ke změně prohlášení bez ohledu na to kdy, kde a jakým způsobem byl zjištěn.
Justitianus
Upřesňuji, zasedání shromáždění. Ale to je jedno.
Řeč je o usnesení orgánu právnické osoby. A tuto působnost prostě nemá. Nebo má? Vyjádřete se jasně. A můžeme diskusi ukončit.
Správně píšete, že všichni vlastníci jednotek mohou měnit prohlášení.
Rovněž správně píšete, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek.
Jenže shromáždění rozhoduje většinou podílů z většiny přítomných podílů.
Což je něco poněkud jiného.
Při změně prohlášení, která spočívá ve změně způsobu přispívání jinak než podle spoluvlastnických podílů, se v novém prohlášení nezmění spoluvlastnické podíly, nýbrž jen změní způsob přispívání. Nebo se musí při změně přispívání změnit i spoluvlastnické podíly?
Pokud by se nemusely změnit spoluvlastnické podíly, tak by se snad nemusely měnit listy vlastnictví, v nichž je uveden údaj „podíl na společných částech“.
Napsal jste, že „Jestliže všichni vlastníci rozhodli písemně postupem podle § 1221/2 o jiném způsobu přispívání, rozhodli tím o změně prohlášení.“
Jak jsem napsala, o jiném přispívání jsme rozhodli hlasováním na shromáždění, kdy všichni vlastníci hlasovali pro. Tak to stojí v zápise o shromáždění. Jde v tomto případě o písemný souhlas podle § 1221/2 a tedy o rozhodnutí o změně prohlášení, nebo ne?
Poslední komentáře