Jak založit SVJ po 1.1.2014

Vložil František (bez ověření), 21. Leden 2014 - 17:01 ::

S.B.D Družba Pardubice odmítá založení S.V.J., přestože vlastníci mají podíl 62.92%, družstvo jen 37.08%. Odvolávají se na zakon č.311/2013Sb.- §24, nerespektují nový občanský zákoník §1200–1205§, jak to vlastně je?

  • vznik svj

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek. Seznam štítků.

Vložil PetrP (bez ověření), 13. Listopad 2014 - 5:58

Pane Františku, velmi by mě zajímalo, jak jste s řešením problému pokročili, dostali jsme se do naprosto stejné situace a hledáme čeho se chytit.

Děkuji za odpověď

Vložil ONO, 14. Listopad 2014 - 23:15

Máme stejný problém a rovněž hledáme čeho se chytit. BD nesnížilo podíl pod polovinu, druhý a další převody (k dnešku 11) vlastníkům – členům družstva byly provedeny v r. 2014, prohlášení – 2012, první převod v r. 2013. BD trvrdí, že při založení SVJ bude jeho majoritním členem a správcem. Je možné slučovat tyto dvě odlišné formy vlastnicví členstvím v SVJ, vzniklým po 1.1.2014 podle NOZ? Děkuji za odpověď ONO

Vložil P.V., 22. Leden 2014 - 7:50

SBD se pravděpodobně odvolává na sdělení SČMBD (www.scmbd.cz) z 19.12.2013, kterým své členy informovali, že MMR dospělo v prosinci 2013 výkladem k názoru, že v domech, kde docházelo k tzv. odloženému vzniku společenství podle §9 odst. 4 ZoVB se postupuje analogicky podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., ale v domech, kde k 1.1.2014 podíl družstva na společných částech byl mezi 50 % a 25 %, družstvo (správce) svolá shromáždění k založení společenství teprve tehdy, až podíl družstva poklesne pod 25 %. Celé stanovisko MMR mělo být zveřejněno na webu www.mmr.cz do konce roku 2013 ale ani k dnešnímu dni zatím zveřejněno není. Samotného by mě velmi zajímalo, jak MMR zdůvodnilo, že podle jeho názoru se má postupovat částečně podle ZoVB a částečně podle zákona č. 311/2013 Sb.

P.V.

Vložil Dušan, 26. Leden 2014 - 11:00

Vámi uvedené stanovisko MMR nepřímo potvrzují pokyny č. 44 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního http://www.cuzk.cz/…kyny-44.aspx, podle nichž katastr neuplatní blokace převodů (§ 1198 NOZ) dalších jednotek družstev, jejichž podíl se snížil před 1.1.2014 na podíl menší než je jedna polovina, ale větší než je jedna čtvrtina a to s odvoláním na ustanovení § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů,

ale naopak uplatní blokace převodů (§ 1198 NOZ) dalších jednotek družstvev, jejichž podíl se snížil po 1.1.2014 na podíl menší než je jedna polovina. Blokace se uplatní po uplynutí doby 120 dnů od okamžiku, ke kterému se podíl snížil (tj. lhůta 90 dnů na svolání ustavujícího shromáždění správcem plus dalších 30 dnů na zápis společenství do veřejného rejstříku viz. odst.2 § 24 zákona č. 311/2013).

Vložil P.V., 27. Leden 2014 - 10:20

…se snížil před 1.1.2014 na podíl menší než je jedna polovina, ale větší než je jedna čtvrtina

Proč ne větší třeba než jedna třetina nebo jedna desetina? V odvolávaných se ust. § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů se o podílech nehovoří. Že by to nějak souviselo s odloženým vznikem společenství vlastníků jednotek podle § 9 odst. 4 zrušeného ZoVB?

P.V.

Vložil Dušan, 27. Leden 2014 - 21:30

Ano, souvisí to s odloženým vznikem společenství podle § 9 odst. 4 ZoVB.

Ale větší než jedna čtvrtina je tam proto, protože při podílu družstva „menší než jedna čtvrtina“ už muselo společenství vzniknout podle § 9 odst. 4 ZoVB, tzn., že jeho vznik není třeba řešit v § 24 zákona č. 311/2013 ani vyžadovat si vznik společenství blokací podle § 1198 NOZ.

Vložil Dušan, 22. Leden 2014 - 15:16

Ano, není to úplně jasné. Na uvedený problém, kdy § 24 zákona č. 311/2013 jasně nepopsal případ, kdy podíl družsva poklesl pod 50 % (ale nepoklesl pod 25%) před 1.1.2014 jsem upozornil už v srpnu 2013 v diskusi zde:

http://www.portalsvj.cz/…prava-st-990

§ 24 zákona č. 311/2013 totiž řeší případ, kdy podíl družstva poklesne pod 50% až po 1.1.2014. Přesto se domnívám, že analogicky by se mělo postupovat v případě, kdy podíl družstva poklesl pod 50 % před 1.1.2014 stejně jako v případě popsaném v odst.2 § 24 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311#p24, kdy podíl družstva poklesne pod 50 % až po 1.1.2014.

V zájmu družstev je asi vykonávat správce v takových domech co nejdéle bez vzniku SVJ a výklad, který by jim to umožnil, by byl pro ně asi příznivější. Dle mého názoru ale nelogický.

Vložil Robin (bez ověření), 22. Leden 2014 - 16:39

Jaký je Váš názor na aplikaci blokačního ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ na Vámi uvedený případ, tj. situace, kdy podíl družstva již před nabytím účinnosti NOZ (a souvisejících předpisů) byl pod 1/2, ale nikoliv pod 1/4? Podle § 1198 odst. 2 NOZ je k převodu jednotky, resp. zápisu vlastnického práva do KN nutno prokázat vznik SVJ. To však podle dosavadních předpisů nevzniklo, protože vznik SVJ byl dle § 9 odst. 4 BytZ odložen do doby, než podíl družstva poklesne pod 1/4.

Vztahuje se § 1198 odst. 2 NOZ na převody jednotek vymezených dle BytZ a na SVJ, která se řídila režimem podle dosavadních právních předpisů, tedy je nutno prokazovat vznik SVJ u převodu jednotek vymezených dle BytZ?

Vložil Dušan, 22. Leden 2014 - 18:20

Řešení situace, kdy podíl družstva již před nabytím účinnosti NOZ (a souvisejících předpisů) byl pod 1/2, ale nikoliv pod 1/4, bude záležet na tom, který z výkladů (můj nebo údajný výklad SČMBD) se ukáže jako relevantní.

Pokud by byl správný výklad, že se bude při podílu družstva nižším než 1/2 k 1.1.2014 pos­tupovat podle § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311#p24, tj. správce svolá nejpozději do 90 dnů tzn. do konce března shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek a pak musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku; v případě nepodání návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku v uvedených lhůtách by mohl podle mého názoru katastr nemovistostí blokovat další převody podle § 1198 odst. 2 NOZ.

Pokud by se ukázal jako správný výklad paragrafu 24 zákona č. 311/2013, že se v úvodu popsaném případě SVJ založí až při poklesu podílu pod 1/4, pak by do té doby katastr blokaci převodů samozřejmě neuplatňoval. Pak by ale podle § 1192 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… hrozilo, že si vlastníci mohou zvolit jiného správce než družstvo.

O tom, že se při správě v těchto případech nebude postupovat podle ZoVB, ale podle NOZ, až do vzniku společenství podle „Správa bez vzniku společenství“ § 1191 až 1193 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… vyplývá analogicky z § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311#p24.

Vložil lake, 23. Leden 2014 - 2:49

To, že se bude postupovat podle NOZ, vyplývá především z toho, že právnická osoba nevznikla do 31.12.2013. Vznik SVJ po tomto datu je novou právní skutečností, na kterou se vztahuje NOZ § 3028 odst. 1, nikoliv však odst. 2 a 3. SVJ tedy nemůže vzniknout jinak nežli založením podle NOZ.

Co bylo úmyslem zákonodárce:
K založení SVJ(2012) musí stanovy být přijaty všemi vlastníky jednotek. Při uplatnění postupu podle NOZ v domě s „odloženým“ vznikem SVJ by kterýkoliv vlastník jednotky mohl zablokovat založení právnické osoby prostě tím, že by nesouhlasil se stanovami. Zákon č. 311/2013 Sb. tento problém řeší tím, že snižuje potřebný počet hlasů ke schválení stanov ze všech vlastníků jednotek na prostou většinu přítomných. Jde tedy o zákonnou výjimku z pravidla. A je zřejmé, proč ji zákonodárce zavedl: úmyslem zákonodárce bylo nepřipustit, aby jednotlivý vlastník jednotky blokoval založení SVJ v bývalých družstevních domech.

Co z toho plyne pro tazatele:
V domě, kde spoluvlastnický podíl původního družstva již poklesl na méně než jednu polovinu před dnem 1.1.2014, vzniká situace předvídaná v NOZ § 1203: správce ze zákona (BD) již ztratil většinu. Zbývá pouze přijmout stanovy. Proto soudím, že při nečinnosti správce mohou vlastníci svolat „ustavující“ shromáždění sami. Na něm se budou schvalovat stanovy postupem podle zákona č. 311/2013, to jest nadpoloviční většinou přítomných. Součástí stanov bude i určení prvních členů statutárního orgánu. Buď dosavadní správce (BD), nebo kterýkoliv vlastník jednotky, pak zajistí vznik SVJ zápisem do veřejného seznamu.

Otázkou je, zda v domě tazatele je vůle k takovému postupu, nebo budou všichni raději čekat, že to za ně jednou zařídí družstvo …

lake

Vložil Robin (bez ověření), 23. Leden 2014 - 9:23

Děkuji za Váše odpovědi/názory. Měl bych v této souvisloti ještě jeden dotaz.

Pokud k poklesu podílu družstva pod 1/4 v domě s odloženým vznikem SVJ podle § 9 odst. 4 BytZ došlo až v prosinci 2013, tudíž dle staré úpravy mělo SVJ vzniknout ex lege dnem 1. 1. 2014, vzniklo SVJ dnem 1. 1. 2014, když tímto dnem byla už stará právní úprava zrušena? Řekl bych, že s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 NOZ SVJ vzniklo. Bude se tedy toto SVJ řídit režimem BytZ?

Pokud tedy ke vzniku SVJ došlo 1. 1. 2014 na základě § 9 odst. 4 BytZ, avšak původní vlastník budovy (družstvo) se zřejmě nemá k tomu, aby svolalo první schůzi a činily se další kroky k tomu, aby SVJ bylo zápsáno do rejstříku, mohl by být na KN blokován převod jednotky? Pokud totiž nebude SVJ zapsáno v rejstříku a družstvo neposkytne součinnost, pak se vznik SVJ bude prokazovat s obtížemi (pokud tedy bude na tuto situaci dopadat § 1198 odst. 2 NOZ). Nebo by v tomto případě postačil odkaz na vznik SVJ ex lege (podle § 9 odst. 4 BytZ) s tím, že potřebné údaje (tj. kdy došlo k poklesu podílu družstva pod 1/4 a kdy byly o této skutečnosti doručeny listiny družstvu) musí být katastrálnímu úřadu známy z jeho činnosti?

Vložil Dušan, 25. Leden 2014 - 17:50

Podle pokynů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního v tomto případě platí:

Převádí-li další jednotku bytové družstvo, jehož podíl na společných částech domu se nejpozději do 31.12.2013 snížil na méně než jednu čtvrtinu, do vlastnictví oprávněného člena, povolí katastrální úřad vklad vlastnického práva aniž je nutné katastrálnímu úřadu dokládat vznik společenství vlastníků, které vzniklo ze zákona podle § 9 odst. 4, popřípadě podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví by­tů.

Vložil Robin (bez ověření), 25. Leden 2014 - 18:46

Děkuji za upozornění na pokyn ČZÚK (zřejmě se jedná o pokyn č. 44 http://www.cuzk.cz/…kyny-44.aspx – viz čl. 7 bod 1.4 tohoto pokynu).

Hovoří se v něm o převodu jednotky bytového družstva. Předpokládám, že stejný postup bude uplatňen i ve vztahu k převodu jednotek jiných vlastníků a že tedy i u těchto převodů nebude nutné prokazovat vznik SVJ, pokud k poklesu podílu bytového družstva pod 1/4 došlo před 31.12.2013 a SVJ tak vzniklo ze zákona.

Vložil správce předseda (bez ověření), 21. Leden 2014 - 18:49

Bude složité. Založení je podmíněno 100% souhlasem všech členů SVJ. Jedním z členů je družstvo. A to bude dělat obstrukce. Tak jedině žaloba a nahrazeni souhlasu družstva rozhodnutím soudu.

Vložil lake, 21. Leden 2014 - 19:00

Správce předseda se mýlí. Nezná aktuální právní úpravu. V tomto případě ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek. Viz § 24 zákona č. 311/2013 Sb..

Následný vznik společenství je pouze technická záležitost, která nijak nezávisí na souhlasu či nesouhlasu družstva.

lake

Vložil SF2 (bez ověření), 19. Leden 2015 - 19:24

Pro Lake: Jste si opravdu jist s tím zákonem § 24 zákona č. 311/2013 Sb že nemusí být pro založení svj 100 procentní účast všech majitelů bytových jednotek? Měli jsme schůzi s LBD a právník družstva nám vysvětloval, že zde zákonodárce to nedomyslel a že musí býti 100 procent přítomných, protože už nejde ponížit jejich podíl pod polovinu když již je dávno ponížen z let předešlých a to na 26,xx procent. Můžete se mi prosím ozvat na email sf2@seznam.cz a vaším tel číslem, rád bych Vám zavolal a probral to osobně. Díky moc.

Vložil správce předseda (bez ověření), 21. Leden 2014 - 23:09

Máte pravdu. Už jsem si doplnil znalosti. Dík.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".