Důvodová zpráva k § 1180

Navazuji na diskusi s VN http://www.portalsvj.cz/…-hnuti-na-ko#…

Ráno nešly stáhnout soubory z vládního webu, vkládám úryvky z důvodové zprávy:

Základní úprava poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku je a zůstane i nadále obsažena v § 1180, které je dispozitivním ustanovením. Poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku tak lze v prohlášení upravit i odchylně. Následná změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku bude vždy změnou prohlášení.
Na rozdíl od původní úpravy obsažené v § 15 zákona č. 72/1994 Sb. však ustanovení § 1180 upravuje poměr výše příspěvků nikoli kogentním, ale dispozitivním způsobem. Vzhledem ke stávající formulaci však vznikají pochybnosti při výkladu tohoto ustanovení, neboť není zřejmé, zda by např. rozhodnutím na shromáždění, a to pouhou prostou většinou, nemohl být změněn poměr výše příspěvků, například v neprospěch jednoho či více vlastníků jednotek.
Návrh nové úpravy stanoví, že vlastník jednotky má přispívat „na správu domu a pozemku“ ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Vzhledem k tomu, že ustanovení § 1180 je dispozitivní, je možné poměr výše příspěvků v prohlášení (§ 1166) stanovit i jiným způsobem, který reflektuje specifika správy konkrétní nemovité věci.
Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se navrhuje zrušit, neboť přinesl v praxi spíše výkladové obtíže. Bylo diskutováno, zda jde o ustanovení kogentní nebo dispozitivní, což nebylo dosud vyjasněno. Část veřejnosti tak začala podle tohoto ustanovení postupovat bez dalšího, a to ode dne účinnosti občanského zákoníku, část veřejnosti přijala k tomuto postupu rozhodnutí shromáždění, avšak schválené pouze většinovým hlasováním, a část veřejnosti je názoru, že k postupu podle odstavce 2 je třeba souhlas všech vlastníků jednotek, neboť jde o zásah do jednoho ze základních práv vlastníka.
Vzhledem k výše uvedenému je navrženo vrátit se k základnímu uspořádání poměru výše příspěvků odvozeného od podílu na společných částech a odstavec 2 zrušit s tím, že v prohlášení může být stanoven jiný poměr výše příspěvků, případně podrobnější členění příspěvku, pokud se dohodnou vlastníci jednotek na změně prohlášení. Pokud k jinému rozhodnutí nedojde, bude v prohlášení uvedeno pravidlo podle § 1180.
Je třeba vycházet z toho, že účelem a smyslem příspěvku na správu domu a pozemku je pokrýt běžnou potřebu během roku a současně kumulovat finanční prostředky na opravy, modernizace a rekonstrukce, které vyvstanou v budoucnu, nicméně na jejichž vzniku se užíváním podílí každý vlastník jednotky v průběhu času. Z tohoto pohledu se jeví jako účelnější upravit v § 1180 pouze povinnost vlastníka přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti podílu na společných částech a umožnit jeho jinou úpravu v prohlášení.
Navrhovaným ustanovením bude jednoznačně upraven poměr výše příspěvků, nikoli jeho samotná výše. O celkové výši příspěvku pak bude rozhodovat shromáždění prostou většinou.
Ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba zpravidla 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se bezprostředně dotýká vlastníka jednotky. 

K tomu je důležitá novela § 1169 (Změna prohlášení)

(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna bezprostředně dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas shromáždění, ledaže se změna dotýká všech vlastníků jednotek.
(3) Shromáždění rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vyžaduje vyšší počet.

Fakticky tedy dle mého názoru bude § 1180 nezměnitelný, protože u větších domů těžko získáme písemný souhlas každého vlastníka jednotky, protože změna poměru příspěvků by se samozřejmě dotkla každého vlastníka jednotky a pak je nutný písemný souhlas každého vlastníka jednotky. Pokud správně chápu, pak už by nebyl nutný souhlas shromáždění, protože 100% souhlas všech vlastníků takový souhlas nahrazuje a autoři novely chtěli odstranit duplicity souhlasu.