K návrhu noveho zákona o Bytovém spoluvlastnictví

Ustanovení §1098 je dle mého názoru v rozporu Čl. 11 ODST. 4 LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku ČR

Navrhovaná úprava (bytové spoluvlastnictví) §1098:

Dle tohoto ustanovní jsou společnou částí VŽDY balkony, lodžie, terasy a okna.

Citace z ustanovení §1098:
„Společnou částí jsou STAVEBNÍ ČÁSTI podstatné pro
zachování tvaru a vzhledu domu“

Okna utváří bezpochyby vzhled domu a balkony (závěsné) jak vzhled domu, tak i jeho tvar. Až tedy ustanovené §1098 navrhovaného zákona určuje konečný vzhled vnější stěny budovy jako společnou část (fasáda domu).

Od tohoto se nelze dle navrhovaného ustanovení §1098 odchýlit ani prohlášením původního vlastníka budovy. Na již existující prohlášení původního vlastníka budovy, které definuje balkony a okna jako príslušenství/sou­části bytu, bude nahlíženo jako na prohlášení vadné (ustanovení §1105), které má být -bez dalšího- změněno původním vlastníkem budovy, který již v domě žádnou jednotku ani nemusí vlastnit.

Rozpor navrhované úpravy (bytové spoluvlastnictví) se stávající:

Dle ustanovení §1098 navrhovaného zákona o Bytovém spoluvlastnictví dojde k čátečnému vyvlastnění těch vlastníků jednotek podle stávající úpravy, kteří jsou v souladu s již existujícím prohlášením původního vlastníka budovy a v souladu s již existující smlouvou o převodu jednotky výlučnými vlastníky

1. PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU, tedy baloknů, lodžií a teras přímo prístupných pouze

   z jejich jednotek

2. SOUČÁSTÍ BYTU, tedy oken přístupných pouze z jejich jednotek.

Dle současné platné právní úpravy bylo po právu, pokud původní vlastník budovy vymezil balkon jako příslušenství bytu a okna jako součást bytu. K tomu bylo nutno splnit tři podmínky:

1. Vymezení muselo být učiněno v prohlášení původního vlastníka budovy
2. Takto Vymezené části musely být převedeny současně s jednotku
3. Balkony, terasy, lodžie a okna musela být přístupná pouze z jedné

   jednotky (nesloužila společnému užívání)

Tento názor vyplýva jednoznačně jak z jazykového, tak i logického výkladu zák. č. 72/1994 Sb. v planém znění a tento názor zaujal i Nejvyšší správní soud ČR a Nejvyšší soud ČR

• Nejvyššího správního soudu ČR, rozsudek ze dne 21.12.2005,

  sp. zn. 1 As 2/2004–214

• Nejvyššího soudu ČR, rozsudek ze dne 2.6.2008,

  sp .zn. 22 Cdo 1455/2008,

Důsledky navrhované úpravy (bytové spoluvlastnictví)

V důsledku navrhovaného ustanovení § 1098 by byl dle mého názoru nynější výlučný vlastník balkonu a oken vyvlastněn bez náhrady, což je v rozporu s Listinou (jako součásti ustavního pořádku v ČR), navíc by ani nebyl vyvlastněn ve veřejném zájmu.

Stal by se pouhým spoluvlastníkem svého původně výlučného vlastnictví. Jeho spoluvlastnický podíl by byl mnohdy zanedbatelný a odvíjel by se od počtu dalších jednotek v domě. V praxi by jeho spoluvlastnický podíl na

(původně jeho oknech a balkonu) mnohdy klesl i pod 2%.

V domech, kde byla vybudována většina jednotek bez balkonu/terasy, by vlastnictví jeho balkonu/terasy přešlo do spoluvlastnictví i těch vlastníků jednotek, kteří žádným balkonem/terasou nedisponují.

Výlučné vlastnictví je vlastnictví absolutní a jako takové není promlčeno. Navrhovaným ustanovením § 1098 mají být někteří vlastníci jednotek zbaveni výlučného panství nad svým vlastníctvím. Částečným vyvlastněním se podstatně zhorší i jejich postavení jako vlastníka jednotky – nebudou již účastníky stavebního řízení ani v případech, kdy zamýšlená stavební úprava do jejich balkonu, teras a oken přímo zasahuje. Dle Listiny (jako součásti ustavního pořádku v ČR) nelze vyvlastnění kompenzovat pouhým následným užíváním vyvlastněné věci. Vyvlastnění připadá v úvahu pouze ve veřejném zájmu a za náhradu.

Citace z ČL. 11 ODST. 4 Listiny:

Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném
zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

Samotná myšlenka, že okno, balkon nebo terasa může být zákonem určena jako společná část domu, dle mého názoru protiústavní není. Protiústavnost navrhovaného zákona o Bytovém spoluvlastnictví spatřuji v tom, že zasahuje do již existujících vlastnických vztahů. Některým vlastníkům mají být balkony, terasy a okna bez náhrady vyvlastněny. Na straně druhé mají být některým vlastníkům cizí balkony, terasy a okna do jejich spoluvlastnictví ze zákona přikázány.

ZoVB