Dobrý den, bydlíme v bytovém domě v Praze 11 – Hájích. Dům má 36 bytů ve třech vchodech a 11 samostatných garáží (ne garážových stání, ale opravdu samostatných garáží na úrovni terénu, každá garáž s vlastními vstupními vraty). V bytech je kromě elektřiny zaveden plyn na vaření, v garážích jen elektřina.

Dům před rokem 2006 vlastnila společnost Pražská správa nemovitostí. Naše SVJ vzniklo 17. 11. 2006. Pražská správa nemovitostí zpracovala dne 4. 4. 2006 Prohlášení vlastníka, kde je mimo vymezení jednotek a společných částí domu také bod E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání spoluvlastníků. V tomto bodu je uvedeno, že „Přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí nemovitosti jako celku, odpovídá svou výší velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemků bude zajišťovat společnost Pražská správa nemovitostí, spol. s. r. o, se sídlem Seifertova 9, Praha 3, IČ 170 48 869.“ Výše příspěvku do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) byla stanovena na 5,35 Kč za m2 pro všechny vlastníky bytů i garáží.

Původní stanovy byly přijaty Pražskou správou nemovitostí dne 31. 1. 2007.

V roce 2008 byla na Shromáždění vlastníků schválena změna správcovské firmy z Pražské správy nemovitostí na firmu IKON, změna správcovské firmy byla uskutečněna k 1. 1. 2009. Rozhodnutím shromáždění vlastníků tak byla změněna část Prohlášení vlastníka v bodě E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání vlastníků. Na tomto shromáždění vlastníků byla schválena výše příspěvku do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) na 12 Kč za m2 pro všechny vlastníky bytů i garáží.

Na shromáždění vlastníků v roce 2009 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) na 20 Kč za m2 u bytových jednotek a 14 Kč za m2 u nebytových jednotek. Rozhodnutím shromáždění vlastníků tak byla změněna další část Prohlášení vlastníka v bodě E – určení správce budovy a určení pravidel pro přispívání vlastníků.

Na shromáždění vlastníků v roce 2012 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) z 20 Kč za m2 u bytových jednotek na 25 Kč za m2, u garáží se částka nezměnila. Rozhodnutí o rozdílné výši příspěvku do dlouhodobé zálohy u bytů a garáží bylo tudíž přijato před platností NOZ.

V roce 2012 byl přijat Nový občanský zákoník s účinností od 1. 4. 2014.

Na shromáždění vlastníků v roce 2014 byla schválena změna výše příspěvků do fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) z 25 Kč za m2 u bytových jednotek na 30 Kč za m2. Shromáždění vlastníků rozhodlo také o zvýšení příspěvků vlastníků garáží do fondu dlouhodobé zálohy tak, aby tento příspěvek byl ve výši 60% příspěvku vlastníků bytů, tj. 18 Kč za m2 podlahové plochy garáže.

V roce 2016 byly v důsledku NOZ přijaty nové stanovy. Současně s novými stanovami bylo rozhodnuto, že jejich nedílnou součástí jsou Pravidla hospodaření. V těchto Pravidlech je m.j. stanoveno a potvrzeno, že příspěvek do dlouhodobé zálohy je rozdílný pro bytové a nebytové jednotky.

V březnu 2019 se rozvinula velmi ostrá diskuse nad tímto rozdílem. Členové výboru SVJ přišli s názorem, že je potřeba, aby vlastníci garáží platili do fondu oprav stejnou částku jako majitelé bytů, tj. 30 Kč za m2. Ve svých názorech se opírají o nový občanský zákoník a Prohlášení vlastníka a prohlašují, že stav, kdy do fondu dlouhodobé zálohy přispívají vlastníci garáží méně než vlastníci bytových jednotek, je nelegální.

Je zcela evidentní, že by vlastníci garáží měli platit méně. Náklady na správu a provoz garáže jsou několikanásobně nižší než náklady na správu a provoz obytného domu.

Prosíme o radu, jak bychom mohli tento spor řešit? Je současný stav nelegální? Jak lze změnit Prohlášení vlastníka?

V Prohlášení vlastníka jsou vymezeny všechny jednotky – byty i garáže. Toto rozdělení je zaneseno v Katastru nemovitostí. Tuto změnu řešit v současné době nepotřebujeme. Je nám známo, že k takovéto změně musí být souhlas všech dotčených vlastníků.

Není nám však jasné, zda je možné změnit tu část Prohlášení vlastníka, týkající se přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí. Vlastníkům garáží nikdy ze společných peněz SVJ nebylo nic uhrazeno. Jako vlastníci garáže jsme si vědomi toho, že musíme přispívat na opravy a údržbu domu, ale přispívat ve stejné výši jako vlastníci bytů? Vlastník garáží, stejně tak jako vlastník bytu, si náklady, spojené s opravami a údržbou hradí každý sám. Navíc někteří vlastníci garáží v našem domě nemají jednotku – byt. Společné prostory tak nevyužívají.

Za váš názor na danou problematiku děkujeme.

Břetislav a Věra Bačákovi Starobylá 1008/19 149 00 Praha 4 – Háje