Neustále se zde objevují zmatené pohádky o neexistujícím „splácení úvěru“ vlastníky jednotek. Zdá se, že někteří vlastníci a členové výborů vůbec netuší jaké jsou finanční toky v SVJ, ani jak se má správně účtovat o jednoduchých účetních případech.

Stále se opakují školácké účetní chyby, jako účtování o splátkách úvěru jako by se jednalo o náklad právnické osoby, dokonce se to sešvindluje a označuje za náklad na správu domu. V mnoha SVJ nejsou statutáři ani schopni oddělit správu domu od služeb. Nejsou schopni rozpoznat, že některým vlastníkům jednotek poskytuje SVJ finanční službu – a vůbec o této službě neúčtují, i když její poskytování trvá někdy desítky let a náklady jdou do milionů.

To vše je neuvěřitelná směsice neznalosti, neschopnosti, záměrného švindlování v účetnictví a podvádění vlastníků jednotek. Dochází k podvádění, vydírání a útisku nabyvatelů jednotek, kterým se předkládají k placení cizí dluhy v domění, že jsou tak hloupí a že si toho nevšimnou.

Ke zmatkům přispěly také různé rádoby „odborné“ návody na webu a v publikacích o účtování SVJ: různí autoři si dlouhodobě a zcela zmateně pletou správu domu s poskytováním finančních služeb, a pletou si dokonce účtování o správě domu s účtováním o přijatém úvěru. Ani ten úvěr však neumějí správně zaúčtovat, když jeho splácení nesprávně podřazují pod náklady SVJ. Jako malou ukázku publikovaných nesmyslů uvádím namátkou: [1] [2] [3].

V tabulce přehledně ukazuji k čemu ve skutečnosti dochází při opravě domu, o jakých finančních závazkových vztazích je třeba účtovat, kdo je plátcem a z jakého důvodu, a co je či není možno podřadit pod správu domu.

Správa domu podle zákona (ZoVB či NOZ)

V položce č. 1 jsou zahrnuty skutečně vynaložené náklady na opravu domu (přípravné práce, projekt, činnost výboru při sjednání a organizaci zakázky, stavební dozor, uhrazené částky zhotovitelům).

Poskytování finanční služby podle soukromoprávní smlouvy

V položce č. 5 jsou zahrnuty náklady SVJ na poskytnutí finanční služby neplatičům (náklad na sjednání úvěru, náklad na zřízení a vedení úvěrového účtu, zaplacenné úroky bance za celou dobu čerpání úvěru, náklady SVJ na účtování a sledování pohledávek). Odklad úhrady a poskytnutí splátkového kalendáře není ničím jiným než finanční službou, na kterou nemá dlužník právní nárok!

Je třeba si také uvědomit, že náklad na správu domu podle č.1 hradí ze zákona všichni, kdo byli/jsou vlastníky jednotek v okamžiku převzetí díla. To znamená v okamžiku, kdy jejich majetek byl opraven ve věcném plnění.
Tento závazek nepřechází na nabyvatele jednotky.

Úhrady za finanční službu č.6 hradí jiný okruh osob: nikoliv vlastníci jednotek, nýbrž pouze dlužníci. Tedy ti, kdo nesplnili svou povinnost a neuhradili ihned (na výzvu SVJ) své příspěvky na správu domu podle č.1. Pouze tito dlouhodobí dlužníci totiž čerpají finanční službu, kterou jim dlouhodobě poskytuje SVJ jen z dobré vůle: jde o rozložení úhrady jejich dluhů ve splátkách, zpravidla na deset a více let. Na poskytnutí odkladu úhrady není právní nárok – jde tedy o placenou službu poskytovanou neplatičům. To samozřejmě něco stojí. Náklady nesou pouze ty osoby, které si sjednaly se SVJ splátkový kalendář.
Tento závazek samozřejmě také nepřechází na nabyvatele jednotky.

Upozorňoval jsem vícekrát, že zákonnou povinností vlastníka jednotky je uhradit příspěvek na správu podle č.1. Jestliže to neučiní, je neplatičem. Pokud SVJ poskytuje neplatiči speciální servis, odklad jeho platby, splátkový kalendář – pak ovšem neplatič nemůže očekávat, že tuto speciální finanční službu za něj zaplatí ostatní vlastníci jednotek. Náklady spojené s úvěrem jdou pouze za neplatičem, a nejde o náklady na správu domu!

Rozumí se samo sebou, že SVJ sjednává s neplatiči písemné smlouvy o finanční službě, se splátkovým kalendářem, se sankcemi při neuhrazení některé platby. Rozumí se samo sebou, že ve smlouvě je sjednána okamžitá úhrada celé zbývající částky, jakmile dlužník zcizí svou jednotku (prodá, daruje, smění). To motivuje dlužníka, aby buď z přijatých peněz po prodeji bytu ihned uhradil co dluží, nebo aby sjednal s nabyvatelem jednotky a se SVJ jako věřitelem převzetí dluhu.

lake