V jiné diskusi se objevil tento popis situace: "Bohužel díky neexistující koncepci rozvoje domu a nezájmu spoluvlastníků dochází dle mého názoru (...) k plýtvání společnými prostředky. Výbor je naprosto nekompetentní a nedodržuje ani vlastní stanovy ..."

Stěžovatel ale poslušně platí a platí dál... Takový stav je bohužel častý. Koupíte byt. Pak je Vám sděleno kolik máte platit měsíčně a Vy platíte. Ale v mnoha SVJ se nikdy nedozvíte na co jsou Vaše zálohy vlastně určeny a za co se pak skutečně peníze utratily. Jak se bránit proti platbám naslepo? Jednoduše. Neplaťte a bojujte. Neurčité a nesrozumitelně stanovené zálohy na neznámý účel nelze úspěšně vymáhat. K tomu viz diskusi Předpis záloh musí být srozumitelný a určitý.

Zapomíná se na to, že zálohy jsou určeny výhradně na účel definovaný v ZoVB jednoznačně takto: "... aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech" (§ 15 odst. 2 ZoVB).

Zákonodárce nepravil, že by se měly vybírat zálohy v jakékoliv výši schválené shromážděním (podle toho "jak se car vyspal"). Naopak zákon stanoví, že u záloh může jít pouze o částky "předpokládané" a "nutné". Z toho je zřejmé, že nelze vybírat peníze naslepo - do klobouku pana předsedy.

• Na počátku musí existovat dokument o stavu domu, který vychází z jeho skutečného stavebně-technického stavu a z odhadované životnosti jeho jednotlivých částí.
• Na základě toho se tvoří dlouhodobý plán oprav a údržby
• Z tohoto plánu se odvodí předpokládané nutné výdaje pro následující období (na více let dopředu).
• Podle toho se upraví a schválí dlouhodobý finanční plán SVJ
• A z toho se teprve dojde k nutné měsíční částce záloh jednotlivého vlastníka jednotky.

Příklad:
Má-li podle plánu oprav dojít za 12 let k výměně střešní krytiny za 1 milion, mohou se na tento účel buď okamžitě začít vybírat zálohy, nebo SVJ naplánuje vzít si na daný účel bankovní úvěr. Ve druhém případě by se ovšem žádná záloha neskládala a hradit se budou splátky úvěru - teprve až tato nutnost nastane (o 12 let později). To je pořádný rozdíl.
Z uvedeného je zřejmé, že bez dlouhodobého plánu údržby domu a bez dlouhodobého finančního plánu společenství nelze vůbec nutnou výši záloh stanovit, a to ani přibližně.
----------------------------------------------------------

Jakmile po koupi bytu obdržíte rozpis záloh na správu domu, Vaše první dvě otázky předsedovi SVJ by měly znít:
(1) Ukažte mi schválený dlouhodobý plán oprav a údržby domu.
(2) Ukažte mi schválený dlouhodobý finanční plán SVJ..
Není-li takový plán, pak SVJ neprokázalo, že zálohy splňují podmínku stanovenou v § 15 odst. 2 ZoVB. Pro vlastníka jednotky z toho plyne jediné: reklamovat předpis záloh jako neurčitý a nesrozumitelný a neplatit nic. Proti neurčitému usnesení o zálohách je možno se obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB. Nebos skládejte měsíční zálohy do úschovy a čekejte, až Vám SVJ dodá rozpis nákladů podle zákona. Ten pak zkontrolujete.

K tomu dám příklad z civilizovaných končin, kde zákonodárci přijímají skutečné funkční zákony a ne neúplné hlavolamy. V oněch zemích je normální, že vlastník jednotky je pánem a výbor služebníkem, který se mu stará o jeho majetek. Například v Kalifornii (USA) je SVJ (nazývané tam Homeowners' Association, HOA) povinno vypracovat "Reserve Study". O co jde píše místní expert:

Asociace mají ze zákona povinnost naplánovat, přijmout a předat vlastníkům jednotek roční plán výdajů, a to nejpozději 30 dnů před ukončením účetního roku.
Většina výborů chápe důležitost vytváření a dodržování ročního rozpočtu, ale mnohé přehlížejí nutnost mít v ročním rozpočtu vyčleněnu i dlouhodobou rezervu pro údržbu a opravy v budoucích letech.
Zákon California Civil Code 1365(e) vyžaduje, aby Asociace připravovaly a předávaly vlastníkům plán tvorby a čerpání rezervy každé tři roky. Já však vždy doporučuji, aby výbory revidovaly tyto plány každoročně.
Plán tvorby a čerpání rezervy obsahuje odhad zbytkové životnosti každé součásti domu, náklady na údržbu a výměnu a výši příspěvků vlastníků, která umožní pokrýt tyto budoucí náklady.
Plán tvorby rezerv musí být předložen jako součást rozpočtu Asociace. Tvorba rezervy je považována za standardní výdaj a je měsíčně převáděna na produkty peněžního trhu nebo ukládána na spořící účet pro budoucí využití.
----------------------------------------------------------

Nejde tedy o nic světoborného - na tomto serveru např. paní Klainová vícekrát upozorňovala na nutnost finančního plánování. Jenže rozdíl je v tom, že v Kalifornii to Asociaci vlastníků přikazuje rovnou zákon. V Česku se musí vlastníci jednotek probudit a svému výboru to dát jako rozkaz, jinak se dlouhodobého plánu nedočkají. Český ZoVB dokonce ani nedává povinnost výboru předložit účetní závěrku ke kontrole a schválení. Paskvil zůstane paskvilem, pomáhejme si sami ...

lake