Vážení návštěvníci těchto www stránek, domníváme se, že první krok, který byste jako vlastníci bytových jednotek měli učinit, je vyjasnění si Vašeho skutečného právního postavení. Ujasněte si prosím, čeho jste vlastně členem. Existují totiž dva „typy“ Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) avšak s rozdílným právním postavením, a to SVJ jako sdružení bez právní subjektivity a SVJ jako právnická osoba. Bohužel zákonodárce k označení těchto dvou rozdílných subjektů použil stejný název, takže v praxi nezřídka dochází ke špatnému pochopení dané problematiky a k zaměňování těchto dvou subjektů, s nepříznivými důsledky vyplývajícími z takového přístupu pro vlastníky bytových jednotek.

Změnu v právním postavení SVJ přinesla novela zákona č. 72/94 Sb., provedená zákonem č. 103/2000 Sb., která s účinností od 01.07.2000 přiznala SVJ právní subjektivitu. Ode dne 01.07.2000 je tedy každé nově vzniklé SVJ právnickou osobu a vzniká dle ust. §9/3 zákona č. 72/94 Sb. SVJ jakožto sdružení bez právní subjektivity nikdy po 01.07.2000 nevzniká a vzniknout nemůže!

SVJ – sdružení bez právní subjektivity vznikala dle ust. § 11,odst. 1,zák. č. 72/94 Sb. v původním znění, platném před účinností novely č.103/2000 Sb., a za určitých podmínek ještě nyní tato sdružení bez právní subjektivity existují.

Zodpovězení otázky, zda na právní vztahy mezi vlastníky bytových jednotek a původním singulárním vlastníkem bytového domu (obvykle bytové družstvo) dopadají ustanovení zákona č. 72/94 Sb. ve znění účinném do 30.06.2000 nebo ve znění účinném od 01.07.2000, je rozhodující nejen pro určení okamžiku vzniku SVJ, ale také pro stanovení rozsahu práv a povinností vlastníků bytových jednotek a původního vlastníka celého domu.

Základní pravidlo, kterým je třeba se řídit při hledání odpovědi na zmíněnou otázku zní: „Byl-li nejméně 1 byt v domě (či domech, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (KN) jako jedna budova s více vchody) převeden do vlastnictví (původního nájemníka) před 01.07.2000, pak vzniklo SVJ – sdružení bez právní subjektivity… jak bylo vymezeno v původním znění zák. č. 72/94 Sb., účinném do 30.06.2000.“ Takto vzniklé SVJ bude existovat a řídit se svými pravidly tak dlouho, dokud bude původní vlastník budovy (družstvo) vlastnit alespoň 25% podíl na společných částech budovy. Teprve až se spoluvlastnický podíl původního vlastníka domu na společných částech budovy sníží na méně než jednu čtvrtinu, vznikne ze zákona SVJ právnická osoba a původní vlastník budovy bude povinen do 60 dnů poté svolat a uskutečnit ustavující schůzi, přijmout stanovy, zvolit orgány SVJ atd… viz dále.

Pokud však byl 1. byt v domě (či domech, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako jedna budova s více vchody) do vlastnictví převeden dne 01.07.2000 a později (rozhodující je datum podání návrhu na vklad do KN), pak SVJ jakožto sdružení bez právní subjektivity nevzniklo a vzniknout nemohlo, jelikož v takových případech vzniklo nebo vznikne přímo ze zákona SVJ – právnická osoba. Tato právnická osoba vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce do katastru nemovitostí (zpravidla je to stejnopis smlouvy o převodu bytu, opatřený doložkou katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva) třetímu vlastníkovi bytu. Příslušný katastrální úřad pak vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Pozor, k vlastníkům vždy patří též původní vlastník celého domu! Do 60 dnů od vzniku SVJ – právnické osoby je původní vlastník budovy povinen svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ, na níž si shromáždění zvolí orgány SVJ, přijme Stanovy SVJ atd… a potom je výbor nebo pověřený vlastník, jakožto orgán SVJ určený zákonem, povinen do 60 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis této nově vzniklé právnické osoby do speciálního rejstříku SVJ, vedeného soudy (týmiž, které vedou obchodní rejstřík.)

Hlavní rozdíl v právním postavení členů SVJ bez právní subjektivity a členů SVJ – právnické osoby se projevuje zejména při hrazení záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku. Jste-li členem SVJ – sdružení bez právní subjektivity, máte postavení vlastníka bytové jednotky a spoluvlastníka společných částí domu a pozemku. Váš vztah k původnímu vlastníkovi domu je upraven smlouvou, je-li jaká, Občanským zákoníkem a zejména zákonem č. 72/94 Sb., jehož ustanovení mají při aplikaci přednost před ustanoveními Občanského zákoníku. Případné spory mezi spoluvlastníky se řeší občanskoprávní cestou.

Stejné právní postavení má také druhý (první od původního vlastníka odlišný) vlastník bytové jednotky, jehož byt byl převeden nejdříve dne 01.07.2000 nebo později, a to až do doby, než nastane den doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu vlastníkovi bytu, tedy druhému vlastníkovi, odlišnému od původního vlastníka celého domu.

Jste-li však členy SVJ – právnické osoby, pak se Vaše vztahy s původním vlastníkem řídí zákonem č. 72/94 Sb., ve znění platném a účinném od 01.07.2000, Stanovami SVJ, případně dalšími platnými smlouvami mezi Vámi a původním vlastníkem. Případné spory mezi Vámi a původním vlastníkem budovy jsou spory mezi členy právnické osoby, které řeší soudy jako žaloby člena vůči právnické osobě – SVJ. Původní vlastník je pouze jedním z členů tohoto SVJ – právnické osoby. Není rozhodné, že je sám také právnickou osobou (např. bytové družstvo) a jeho majetkový podíl na domě je v té době často ještě většinový. Za dům, v němž vzniklo SVJ – právnická osoba, může jednat navenek pouze ten, kdo je řádně zapsán ve speciálním rejstříku SVJ. Tato právnická osoba – SVJ tedy musí sama (pokud k tomu neudělí řádnou plnou moc) jednat se všemi dodavateli výrobků, služeb, energií atd… a původní vlastník, pokud vykonává nadále správu domu, je dodavatelem služeb pro toto SVJ – právnickou osobu. To není formalita! Proč? Jde o peníze, které máte hradit za služby poskytované Vám s bydlením! Podle vzorových stanov (vydaných Nařízením Vlády 371/2004 Sb., do 30.06.2004 – 322/2000 Sb.), které platí, pokud nejsou na řádné schůzi SVJ – právnické osoby přijaty jiné (nejčastěji jsou jen ty vzorové mírně modifikovány, neboť musejí být v souladu se zákonem č. 72/94 Sb.), mají členové SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, případně další platby… v částkách a termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství, nerozhodne-li shromáždění SVJ o placení na účet správce (viz čl. XVII vzorových stanov).

Neexistuje-li ovšem fakticky SVJ právnická osoba, poněvadž povinná osoba – původní vlastník budovy, dosud neučinil, co mu zákon ukládá (svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ), dostává se původní vlastník budovy do situace, kdy vlastníci bytů nemají právní důvod mu hradit žádné částky. Fakticky neexistuje SVJ, byť ze zákona již vzniklo (!), nemá tedy ani účet ani nemohlo na řádně svolaném shromáždění Společenství vlastníků jednotek rozhodnout o placení na účet správce – původního vlastníka. Tento stav je vlastně sankcí za neplnění zákonné povinnosti původním vlastníkem budovy, který se často domnívá, že zákon č. 72/94 Sb. žádná sankční ustanovení nemá a povinnosti mu zákonem uložené nejsou vymahatelné.

V každém případě se však podívejte do svých smluv, na jejichž základě Vám byly byty převedeny. Pokud v nich jsou zahrnuta také ustanovení o správě domu, jde často o ustanovení, která spadají pod režim tzv. spotřebitelské smlouvy. Totéž platí, pokud máte smlouvu o správě uzavřenu samostatně. Ta je zpravidla typickým případem spotřebitelské smlouvy, kdy jednou smluvní stranou je občan, který při jejím uzavírání a plnění nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti a druhou stranou je osoba (fyzická i právnická), která při jejím uzavírání a plnění jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnost – tedy dodavatel „správcovských služeb“ pro vlastníky bytů, resp. členy SVJ.

Přesto, že jste smlouvy již podepsali, můžete je legálně napadnout, ale zpravidla jen do 3 let po datu podpisu!!! Pak platí vše, co jste podepsali. Informace najdete například v letáku vydaném a na Internetu již zveřejněném Sdružením obrany spotřebitelů České republiky, Rytířská 10, 110 00 Praha 1, IČ: 48429627, který si můžete otevřít zde.

Neváhejte proto a zjistěte včas své skutečné právní postavení!

Za 4 roky bude pozdě na cokoliv a budete jen „vlastníky na papíře“. Původní vlastník se bude moci platně dovolávat všeho toho, co jste podepsali a mnohdy bohužel (mám více takových zkušeností) ani pořádně nečetli, natož tomu porozuměli. Zde nepochybně platí, že

„Kdo na svých právech spí a řádně je nehájí, často o ně přichází.“

Martin Kořistka, Brno
e-pošta: SVJ@koristka.net
Brno 01. srpna 2006