Portál společenství vlastníků jednotek - Legislativa

Změna zákona 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění

admin — Sun, 01 Jan 2012 20:34:32 +0100

Dne 30.12.2011 vyšel ve sbírce zákon, kterým se mění zákon č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony.

Změny v návrhu nového Občanského zákoníku

admin — Sat, 14 May 2011 16:00:20 +0200

Aktuální verzi návrhu Občanského zákoníku včetně důvodové zprávy naleznete na stránce:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/…-zakona.html

Protože ruční hledání změn mezi dvěma verzemi dokumentů není snadné, připravil jsem dokument s vyznačenými změnami v části, která se přímo týká bytového spoluvlastnictví:

http://www.portalsvj.cz/…menyObcZ.pdf

Více viz diskusní fórum.

Admin

Připomínkování náhrady za současný zákon o vlastnictví bytů

admin — Thu, 13 Jan 2011 04:06:47 +0100

Do 25. ledna 2011 tento návrh může laická i odborná veřejnost připomínkovat. Více informací včetně odkazů na navrhované znění viz:

http://www.portalsvj.cz/…b-asi-nebude

Konkrétní připomínky dle paragrafů

Co je změna vzhledu?

admin — Mon, 24 May 2010 16:21:15 +0200

Otázka

V § 13 zákona 72/1994 Sb., odst. 3 se hovoří o změně vzhledu domu: "Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek." Co si pod tím představit?

Odpověď

Stavební zákon nedefinuje "změnu vzhledu stavby". Ani ZoVB nedefinuje "změnu vzhledu domu". Určitým vodítkem může být stanovisko, které k této věci vydal odbor stavebního řádu MMR dne 12. 11. 2003, čj. K−355/03. Prakticky stejná definice se objevila v r. 2009 v metodickém textu MMR pro žadatele o dotaci v programu "Zelená úsporám". Cituji:

Termín „úpravy, jimiž se mění vzhled domu“ podle § 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů není aktivně definován v zákonu o vlastnictví bytů ani v předpisech veřejného stavebního práva, jeho význam však lze logicky vyvodit. Vzhled domu je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí. Z toho vyplývá, že úpravami, jimiž se mění vzhled domu, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí domu, jejichž provedení se projeví zrakově běžně rozlišitelnou (podstatnou) změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik.

Zda se rozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení:
ZoVB nerozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení. Jakákoliv změna vzhledu podléhá souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).

Stavební zákon naproti tomu rozlišuje u udržovacích prací pozitivní a negativní změnu. Podle § 103 odst. 1 písm. (e) stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují (...) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (...). Pokud stavební úřad dojde k závěru, že udržovací práce ovlivní negativně vzhled stavby, pak pro takové práce neplatí § 103 odst. 1 písm. (e) a nelze je provést bez povolení či ohlášení, i kdyby šlo jen o nátěr fasády.

Stavební zákon se zbývá i stavebními úpravami, u nichž - na rozdíl od údržby - není rozlišována změna vzhledu kladná či záporná. Podle § 103 odst. 1 písm. (h) ohlášení aní stavební povolení nevyžadují stavební úpravy, kterými se nemění "vzhled stavby". Zde už se při jakékoliv změně vzhledu (tedy i ke zlepšení) striktně vyžaduje ohlášení či stavební povolení.

Zda se lze dovolat práva u stavebního úřadu:
Teoreticky ano, praxe bude záviset na ochotě úředníků. Na stránkách Ústavu územního rozvoje MMR proběhla v září 2008 diskuse pracovníků stavebních úřadů ohledně změny vzhledu podle nového stavebního zákona. Podle názorů v diskusi je možno udělat si obrázek o ochotě pracovníků stavebních úřadů angažovat se v této věci. Cituji namátkou z oné diskuse:

Na základě čeho to zamítneme ? Že se nám to nelíbí?!
Taky mám pocit, že si tady někteří zbytečně dělají starosti s prkotinama.
Změna vzhledu je velmi subjektivní - neřešíme. Je to věc vlastníka domu. Mezi námi kolegové nemáme těch starostí dost? Tak proč vyrábět další.
Ať si stavebník vymění okna za jaké chce pokud je dává do stávajících otvorů! Ať žije zjednodušení.
Kdo si troufne posoudit negativní ovlivnění vzhledu stavby? V pohodě posoudím stabilitu stavby-statik, požární bezpečnost-pož. zpráva projektanta, ale kdo může posoudit negativní vzhled? Určitě jste viděli tmavomodrou, jasně rudou nebo křiklavě zelenou fasádu. Mně se třeba nelíbí, ale netroufnu si tvrdit, že ovlivnila negativně vzhled.
Já bych se do sporu nemotal, nechť se soudí většinový vlastník.
Vy řeknete, že negativně ovlivnil vzhled a architekt následně prohlásí, že negativně neovlivnil a budete platit náhradu nákladů.

Z vybraných názorů je patrné, že úředníci stavebních úřadů nebudou vystupovat jako nadšení spojenci SVJ v bitvě proti neschválené změně vzhledu domu. Donutit je k činnosti budete tedy muset důsledným užíváním písemné formy komunikace (mají povinnost odpovědět) a požadováním konkrétních kroků (jsou povinni svou nečinnost odůvodnit nějakým paragrafem). Je vhodné, aby změna vzhledu byla konstatována v dobrozdání soudního znalce, nebo odborníka-architekta.

Zpracoval: lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud?

admin — Sun, 21 Feb 2010 13:30:16 +0100

Otázka

Kdy se vlastník může obrátit na soud z důvodu, pokud nesouhlasí s výsledkem hlasování na shromáždění vlastníků?

Odpověď

Zákon o vlastnictví bytů rozlišuje v §11/3 dva různé případy.

(1) Usnesení nebylo přijato: V tom případě se na soud může obrátit kterýkoliv z vlastníků s požadavkem, aby chybějící projev vůle společenství byl nahrazen výrokem soudu:
"Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud."

(2) Usnesení bylo řádně přijato shromážděním, ale vlastník nesouhlasí:
"Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne."

Kdo je "přehlasovaný vlastník" ve smyslu ZoVB?

Přehlasovaným vlastníkem podle § 11 odst. 3 věty třetí ZoVB může jistě být i vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen; takovou podmínku totiž žádný právní předpis nestanoví. (K aktivní legitimaci vlastníka nepřítomného na shromáždění viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007). Žalobu může vlastník jednotky podat i v případech:

jestliže se shromáždění sešlo, ale o záležitosti vůbec nehlasovalo,
nebo se sešlo, ale nebylo usnášeníschopné (k tomu viz Dvořák 2007),
nebo se v přiměřené době nesešlo, ačkoli vlastník o svolání požádal [1],
nebo nebyl vlastníkem v době, kdy bylo napadené usnesení přijato.

Kdy půjde o "důležitou záležitost"?

Úspěšná možnost obrátit se na soud v případě řádně přijatého usnesení je omezena na případy, kdy jde o důležitou záležitost. Co si pod tím lze představit?

Nejvyšší soud v citovaném usnesení to vyjádřil větou "... aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek." [1].

V jiném případě Nejvyšší soud dovodil, že "... důležitou záležitostí [ve smyslu §11/4 a §11/5 ZoVB] se rozumí taková skutečnost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití." [2].

Pokud tedy bylo v SVJ přijato usnesení o běžné záležitosti, která neznevýhodňuje vlastníka, ani mu nezabraňuje nakládat s jeho majetkem, pak je pravděpodobné, že soud by jeho žalobu zamítl s odkazem na platnost řádně přijatého usnesení shromáždění.

Odkdy se počítá běh šestiměsíční lhůty?

Nejvyšší soud vyslovil právní názor o pojmu "šestiměsíční lhůta". Dospěl k závěru, že počátek této lhůty nelze určit paušálně, avšak vždy s přihlédnutím k okolnostem a průběhu konkrétního případu. Není povinností statutárního orgánu svolat shromáždění ihned, jakmile dostane žádost o projednání. Většinou se (ve větších společenstvích) shromáždění koná jednou ročně; z toho lze dovodit, že běh šestiměsíční lhůty započne buď konáním shromáždění, nebo marným uplynutím lhůty, do které shromáždění mělo být v daném roce svoláno [1].

Navíc se domnívám, že právo vlastníka obrátit se na soud v "důležité záležitosti", zasahující do jeho práv chráněnýchch ústavou, nemůže být časově omezeno šestiměsíční lhůtou dle ZoVB.

Zpracoval: lake

Výklad pojmu "dohoda"

admin — Sun, 21 Feb 2010 13:19:12 +0100

Otázka

Podle § 15 odst. 1 Zákona o vlastnictví bytů vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). Co to znamená?

Odpověď

Pojem „dohoda“ je třeba vykládat jako „souhlas všech účastníků“.

Co je dohoda: Pojem „dohoda“ je tzv. notorieta, což znamená, že mu všichni rozumějí a není v českém právním řádu nikde definován (stejně jako například pojmy „smlouva“, „shoda“, „souhlas“). Pojem „dohoda“ byl vždy interpretován jako souhlasný projev vůle stran, účastnících se dohody. Existuje bohatá a jednotná judikatura v tomto smyslu. Lze dovodit, že nesouhlas s dohodou je právní překážkou toho, aby takováto dohoda platně vznikla. Dohodu nelze vynutit! Pan Pavel zde před časem dovodil rozborem znění ZoVB, že „dohoda“ není ani souhlas většiny, ani rozhodnutí menšiny, nýbrž DOHODA VŠECH.

Co není dohoda: Dohodou není hlasování, při němž většina vnutí svou vůli menšině. Dohodou není stav, kdy se dohodli pouze někteří; v tom případě lze jistě hovořit o „dohodě“, avšak uzavřené pouze navzájem mezi těmi, kdo s ní vyjádřili souhlas. Ostatních se taková dohoda netýká a její účinky na ně nelze vztahovat.

Jak to Nejvyšší soud popletl: Existuje ojedinělý (a podle mne vadný) rozsudek NS 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David), který prohlásil, že „dohoda“ je diktát většiny a tedy dohodu lze nařídit v rozporu s vůlí účastníka. V každém případě způsobil tento rozsudek takové pozdvižení, jako kdyby předseda presidia Akademie věd vystoupil v televizi s prohlášením, že Slunce a planety se nepochybně otáčejí okolo Země.

Jak to nakonec Nejvyšší soud napravil: Naštěstí zmatek netrval dlouho; v novějším rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009 (JUDr. Jiří Spáčil) je pojem „dohoda“ pro účely § 15 odst. 1 ZoVB definován jednoznačně takto: „Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek. Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (…)“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (…) Tento výklad je v souladu se základními zásadami soukromého práva (…); stejně viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl."

Zdroj: Rozhodnutí NS 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009

Zpracoval: lake

Pronájem společné části domu

admin — Tue, 05 Jan 2010 03:07:18 +0100

Otázka

Lze pronajmout společný prostor v domě a jak na to?

Odpověď

ZoVB stanoví hned zkraje v §1/1, a dále na více místech, že "... spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy."

Spoluvlastníci věci mají právo rozhodovat hospodaření se společnou věcí, tedy také mohou schválit pronájem společné části domu. Rozhodování mezi spoluvlastníky se děje v souladu se Zákonem o vlastnictví bytů (dále ZoVB) hlasováním na shromáždění společenství vlastníků. Pro platné rozhodnutí postačí nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění (což podle okolností může znamenat souhlas pouhých 25,001% členů SVJ).

Shromáždění může právo rozhodování přenést (stanovami nebo usnesením) na výbor, správce nebo např. na realitní kancelář.

Postup ve speciálních případech

Pokud nájemce hodlá pronajímanou místnost užívat k účelu odlišnému od kolaudačního rozhodnutí, musí stavební úřad povolit změnu účelu užívání stavby. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§11/5 ZoVB). Šlo by např. o sklep nebo kočárkárnu, která má být nájemcem užívána jako živnostenská provozovna, sklad nebo obchod.

Kdo uzavírá nájemní smlouvu

Pro uzavření nájemní smlouvy stanoví ZoVB, že jako pronajímatel vystupuje společenství vlastníků (nikoliv tedy jednotliví spoluvlastníci), viz §9a/1/c ZoVB:

"Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy (...) k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek."

Jménem společenství jedná výbor nebo pověřený vlastník; nájemní smlouvu tedy za SVJ zpravidla podepisuje předseda a jeden člen výboru, nebo pověřený vlastník. Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.

Zákonný rámec nájemní smlouvy

Nájemní smlouva nemůže být uzavřena podle ZoVB, a to ani je-li nájemcem člen SVJ. ZoVB nájemní vztahy neupravuje. Právní vztahy účastníků se budou řídit:

(a) v případech nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů;

(b) v ostatních případech (např. pronájem balkonů, teras, pozemků) podle §663 a následujících Občanského zákoníku.

Absolutní neplatnost nájemní smlouvy v určitých případech

Často v domě existují vedle sebe jednotky obývané právem nájmu (členové družstva) a jednotky ve vlastnictví podle ZoVB. V takovém případě je nutno zjistit, zda společná část určená k pronájmu není již uvedena v bytových nájemních smlouvách jako společný prostor, užívaný nájemci. Půjde například o kočárkárny, prádelnu, sušárnu, sklepní místnosti nebo půdu. Pokud je tento prostor v nájemních smlouvách uveden, pak pozdější nájemní smlouva uzavřená s další osobou je absolutně neplatná.

Podobnou záležitost shodně řešil Nejvyšší soud [26 Cdo 1538/2004], který také vyslovil právní názor ohledně podmínek, za kterých by takovou novou nájemní smlouvu bylo možno uzavřít (šlo o nepoužívanou prádelnu a sušárnu v nájemním domě, které měly po úpravě být rekolaudovány jako byt):

"... Protože účastníci [nové] nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu § 688 obč. zák. Soud prvního stupně tedy nepochybil, dospěl-li k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák, neboť touto smlouvou byly žalobci přenechány prostory, jež nejsou s ohledem na ustanovení § 688 obč. zák. právně volné."

Zpracoval: lake

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany

admin — Tue, 17 Jun 2008 04:05:51 +0200

Cílem tohoto článku je vysvětlit některé základní pojmy a povinnosti z oblasti požární ochrany, které se vztahují k činnosti a charakteru společenství vlastníků jednotek (příp. bytových družstev).

Vzhledem k probíhající privatizaci stávajícího bytového fondu a rostoucí výstavbě nových bytových domů se setkáváme s řadou dotazů, nevyjasněných pochybností a co je horší, také s mnoha nedostatky v péči o požární ochranu, které ve svém důsledku mohou vést k ohrožení života, zdraví a majetku uživatelů bytových jednotek.

Je nutné předem si uvědomit, že společenství vlastníků jednotek je právnická osoba zabezpečující plnění povinností na úseku požární ochrany v souladu se zákonem o požární ochraně č. 133/1985 ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o požární ochraně“).

Právnickým osobám je rozsah povinností stanoven v závislosti na kategorii požárního nebezpečí jimi provozované činnosti.

Zákon o požární ochraně v § 4 určuje tyto tři kategorie požárního nebezpečí:

Bez zvýšeného požárního nebezpečí
Se zvýšeným požárním nebezpečím
S vysokým požárním nebezpečím

Je tedy na právnické osobě, aby svůj objekt nebo svou činnost zařadila do správné kategorie požárního nebezpečí, a podle toho plnila povinnosti na úseku požární ochrany. V praxi to znamená, že činnost podle bodu 2 vyžaduje samozřejmě více povinností z hlediska PO než činnost podle bodu 1, a činnost podle bodu 3 na sebe váže další povinnosti (zejm. podle § 6a, zákona o požární ochraně).

Povinností právnických osob v oblasti požární ochrany je celá řada a nelze je detailně popsat v jednom článku. Proto doporučuji obrátit se na osobu odborně způsobilou dle § 11 zákona o požární ochraně a nechat si detailně zpracovat výčet relevantních povinností pro konkrétní objekt a činnost.

I v případě, že objekt SVJ bude zařazen do první kategorie (bez zvýšeného požárního nebezpečí) je vhodná spolupráce osoby odborně způsobilé, aby podle § 5 odst.1 písm. e) zákona o požární ochraně pravidelně kontrolovala dodržování předpisů o požární ochraně a prováděla pravidelné preventivní prohlídky objektu.

Lhůty preventivních požárních prohlídek stanoví § 13, vyhlášky 246/2001 Sb., kterou se provádí zákon o požární ochraně (dále jen „vyhláška o požární prevenci“)

V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti s vysokým požárním nebezpečím se provádí preventivní požární prohlídka nejméně jednou za 3 měsíce,
V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím se provádí preventivní požární prohlídka nejméně jednou za 6 měsíců,
V objektech a zařízeních, kde jsou provozovány činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí se provádí preventivní požární prohlídka nejméně jednou za rok.

A tady přichází první bolavé místo v péči o požární ochranu ze strany SVJ. Řada z nich totiž vůbec netuší, že i ten nejmenší a zdánlivě bezproblémový dům v kategorii bez zvýšeného požárního nebezpečí musí být podle výše uvedeného znění podroben pravidelné preventivní požární prohlídce!

Tato prohlídka navíc reflektuje další podstatnou povinnost, která je často zanedbávána a tou je označení objektu příslušnými bezpečnostními značkami, příkazy, zákazy a pokyny ve vztahu k požární ochraně, a to včetně míst, na kterých se nachází věcné prostředky požární ochrany (např. hasící přístroje) a požárně bezpečnostní zařízení (např. vnitřní požární vodovod – nástěnné hydranty). Podrobnosti jsou stanoveny v § 3, odst. 2, § 11 odst. 2 písm. d) a f) a odst 3 písm. a) vyhlášky o požární prevenci. Označením značkami, příkazy, zákazy a pokyny ve vztahu k požární ochraně se rozumí například označení únikových cest, směrů úniku, nouzových východů, evakuačních výtahů, hlavních uzávěrů elektrické energie, plynu, vody, topení a produktovodů, přenosných hasících přístrojů, požárních hydrantů, zákazu kouření a zákazu vstupu s otevřeným ohněm.

Řada povinností, které je SVJ povinno plnit, se vztahuje k únikovým cestám.

Často dochází ke vzniku protiprávního stavu tím, že vlastníci nebo uživatelé bytových jednotek sníží jejich průchodnost hořlavým nábytkem a různými předměty (skříně, botníky, květináče). V § 5 odst. 1 písm. b) zákona o požární ochraně, je kromě jiného uvedeno, že právnické a podnikající fyzické osoby jsou povinny udržovat únikové cesty a volný přístup k nouzovým východům, k rozvodným zařízením elektrické energie, k uzávěrům vody, plynu, topení a produktovodům, k věcným prostředkům požární ochrany a k ručnímu ovládání požárně bezpečnostních zařízení. Jakékoliv předměty na únikových cestách nesmí bránit evakuaci a nesmí zvyšovat požární riziko!

I tyto problémy by měla řešit preventivní požární prohlídka a následné odstranění závad, které je v záznamu o provedené prohlídce stanoveno.

Další obecnou povinností, která naštěstí není tolik podceňovaná, je problematika hasících přístrojů. Hasící přístroje (dále jen „PHP“) jsou věcnými prostředky požární ochrany, a kromě revize (nutno provádět min.1× ročně) je nutné také uvažovat o jejich rozmístění, druzích a počtu. Jestliže SVJ nedisponuje projektovou dokumentací, požárně bezpečnostním řešením nebo obdobnou dokumentací, která stanoví množství, druhy a způsob vybavení PHP, je nutno postupovat podle § 2 odst. 5 vyhlášky o požární prevenci, kde se mimo jiné uvádí, že se instalují alespoň PHP s určitou hasební schopností (např. 6 kg hasícího prášku) na každých započatých 200 m^^2^^ půdorysné plochy podlaží objektu. A to je nutné vzít navíc v potaz ČSN 73 08 33 (norma pro bydlení a ubytování), kde je striktně stanoveno, že PHP musí být umístěn v prostorách určených ke skladování (sklípky) a ve strojovně výtahu.

Znovu problém, který se neřeší – představitelé SVJ prohlásí, že PHP v objektu nikdy nebyly a považují věc za vyřešenou.

Další ožehavou záležitostí je otázka vnitřního požárního vodovodu – požárních nástěnných hydrantů.

Nestačí jen předepsaná revize dle ČSN 73 08 73 a ČSN EN 671–3 (nutno provádět min. 1× ročně).

Jedná se o požárně bezpečnostní zařízení, které se musí dle § 5 odst. 1 písm. a) zákona o požární ochraně zabezpečovat v potřebném množství a udržovat v provozuschopném stavu. Tzn., doplňovat jednotlivé komponenty (hadice a proudnice), dbát na to, aby stoupací potrubí požárního vodovodu bylo natlakováno a připraveno k použití. Velkým nešvarem je uzamykání hydrantových skříní vedené snahou o zabezpečení uložené požární výbavy před krádeží nebo zneužitím. Pokud u hydrantu není zařízení sloužící k okamžitému zpřístupnění (např. prosklená krabička s klíčem), je požární hydrant k ničemu a SVJ porušuje povinnost vyplývající ze zákona o požární ochraně.

A na závěr tohoto základního informačního článku snad nejméně známá povinnost SVJ z hlediska požární ochrany. Jedná se o požární dveře. Celá řada (zejména těch novějších) domů je jimi vybavena, zejména na únikových cestách.

Jedná se také o druh požármě bezpečnostního zařízení dle § 1 písm d) a § 2 odst. 4 vyhlášky o požární prevenci a jako takové se musí min. 1× ročně revidovat.

Najít SVJ s platnou revizní zprávou na požární dveře je opravdu vzácnost, přestože orgány státního požárního dozoru při kontrole tento dokument, stejně jako ostatní, pochopitelně vyžadují.

Co se týče sankcí, které mohou být správním úřadem za porušení výše zmíněných povinností na úseku požární ochrany vyměřeny, tak se nejedná o zanedbatelné částky. Je-li naplněna skutková podstata správního deliktu podle

§ 76 zákona o požární ochraně, může být uložena pokuta až do výše 500 000,– Kč.

V dalších příspěvcích bych se chtěl věnovat dalším tématům, které jsme nestačili nastínit a zejména vyhl. č. 23/2008, která určuje technické podmínky staveb, které budou kolaudovány nebo projdou zásadní stavební úpravou po 1. 7. 2008. Tato vyhlášky přináší další povinnosti, zejména co se týče instalace požárních hlásičů a specifických druhů hasících přístrojů v objektech pro bydlení a ubytování.

Doufám, že výše uvedené informace Vám pomohou při Vaší zodpovědné práci a přispějí k vyšší bezpečnosti Vašich domů a jednotlivých uživatelů.

Zpracoval: Milan Zvára
Argos – požární servis, Praha 8
Email: argos.zvara@seznam.cz
http://www.argos-pozarniservis.cz

Připomínkování návrhu nového zákona

admin — Thu, 27 Sep 2007 04:24:02 +0200

Na stránkách MMR je zveřejněn návrh nového zákona o vlastnictví bytů, který by měl po úpravách z připomínkového řízení a schvalovacího kolotoče platit od roku 2009.

V současné době probíhá vnější připomínkové řízení, které má končit 10.10.2007. Navrhuji, aby se tady a na wiki soustředily připomínky, které by pak mohl každý poslat sám za sebe na MMR. Kdo má tu možnost, mohl by je poslat jinými cestami prostřednictvím různých organizací.

Pokud se jim sejde víc připomínek k jednomu ustanovení, tak nelze vyloučit, že se tím budou zabývat. Jedná se na delší dobu o jedinečnou možnost ovlivnit zákon.

(převzato z diskuse od paní N. Klainové a neregistrovaného čtenáře – upraveno)

Seznam již konkrétních chyb, návrhů a připomínek:
http://spolecenstvi.goo.cz/pripominky/.

(Může se přilogovat s předvyplněnými údaji nebo si vytvořit vlastní „účet“).

Seznam připomínek zobrazíte kliknutím na odkaz „Zobrazit problémy“, kliknutím na číslo připomínky zobrazíte podrobnosti a můžete přidat komentář. Novou připomínku můžete vytvořit po kliknutí na odkaz „Vložit problém“.

Obdobná akce je na http://www.zk.webzdarma.cz.

Před použitím systému pro správu chyb byla z důvodu nepřehlednosti diskuse k většímu množství připomínek je zřízena wiki na adrese http://spolecenstvi.goo.cz/wiki. Wiki je systém pro snadnou úpravu informačních stránek libovolnými uživateli. Každý tedy může vytvořit novou stránky nebo pozměnit či doplnit stávající stránku o další informace.

Zatím jsou zde koncepty komentářů k paragrafům 4 a 5 (v seznam paragrafů automaticky označeny zelenou barvou).

Na stejném principu je založena velmi úspěšná internetová encyklopedie Wikipedia:http://cs.wikipedia.org/.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení?

admin — Sat, 14 Jul 2007 14:08:56 +0200

ZoVB nedefinuje používané pojmy, jako jsou oprava, údržba, technické zhodnocení, rekonstrukce, modernizace aj. Přitom by stačilo málo – odkaz na definice uvedené v jiných právních předpisech. V poslední době se často opakují diskuse a dohady, jestli je výměna oken za plastová opravou nebo rekonstrukcí.

Pro účely účetnictví a ZDP je jasno. Pro ty, kdo nevědí, kde hledat:

Opravy a údržba – Vyhláška č. 504/2002 Sb., § 32 odst. 2 písm. a)
- Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu.
- Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.
- Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady.

ZDP – § 33 zkráceno
- (1) Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč (od roku 1998),
- (2) Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
- (3) Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.
Pokyn D-300 k § 33 zákona (ZDP)
- Za změnu technických parametrů podle zákona se nepovažuje jen samotná záměna použitého materiálu, a to i v případě výměny oken s dřevěným rámem za okna s rámem plastovým, pokud zůstanou zachovány původní rozměry oken a počet vrstev skel oken.
- Za technické zhodnocení se rovněž nepovažuje vybavení motorového vozidla zimními pneumatikami.

N. Klainová

Návrhy na změnu zákona

admin — Wed, 30 May 2007 18:24:34 +0200

Vážení návštěvníci,
v srpnu roku 2005 vláda schválila nový zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Zákon měl začít platit od března 2006, což se nestalo, protože neprošel poslaneckou sněmovnou, která se v průběhu schvalování vyměnila.

Nyní by se mělo v této aktivitě pokračovat. Možnosti jsou v zásadě dvě. Buď použít původní návrh a lehce jej upravit. Nebo vyprocovat zcela nový zákon.

Ať již to bude jakkoli, nyní je ten pravý čas k vypracování připomínek k původnímu zákonu nebo i k neschválenému návrhu z roku 2005. Jak asi víte, současný zákon obsahuje řadu nejasných a sporných ustanovení, které komplikují všem život.

Ve stádiu přípravy zákona je největší šance, že ministerstvo bude reagovat na zaslané připomínky a zapracovávat je do návrhu zákona.

Pokud tedy víte o čemkoli, co by bylo dobré podle vás v zákoně změnit, upřesnit apod., tak to napište do tohoto diskusního fóra. Pokud se bude jednat přímo o text, který by měl přijít do zákona, je to lepší. Ale dostatečná je i pouhá idea, popis problému apod.

Prosím založte pro každou připomínku, návrh, chybu, požadavek na upřesnění apod. nový „příspěvek“, aby bylo možné pod ním v komentářích vést diskusi.

Pan Pavel (kterého znáte z místního diskusního fóra) má přislíbeno, že se bude moci zúčastnit připomínkování zákona. Až dostane nějaké podklady, tak je tady zveřejníme.

Vytvořit seznam návrhů ale není otázka chvíle a tedy nemá smysl čekat, až co z ministerstva přijde. Čím více lidí se do připomínkování zapojí, tím se může rozumně vyřešit více problémů.

Právní postavení majitelů bytů a jeho důsledky

Tue, 01 Aug 2006 23:23:37 +0200

Vážení návštěvníci těchto www stránek, domníváme se, že první krok, který byste jako vlastníci bytových jednotek měli učinit, je vyjasnění si Vašeho skutečného právního postavení. Ujasněte si prosím, čeho jste vlastně členem. Existují totiž dva „typy“ Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) avšak s rozdílným právním postavením, a to SVJ jako sdružení bez právní subjektivity a SVJ jako právnická osoba. Bohužel zákonodárce k označení těchto dvou rozdílných subjektů použil stejný název, takže v praxi nezřídka dochází ke špatnému pochopení dané problematiky a k zaměňování těchto dvou subjektů, s nepříznivými důsledky vyplývajícími z takového přístupu pro vlastníky bytových jednotek.

Změnu v právním postavení SVJ přinesla novela zákona č. 72/94 Sb., provedená zákonem č. 103/2000 Sb., která s účinností od 01.07.2000 přiznala SVJ právní subjektivitu. Ode dne 01.07.2000 je tedy každé nově vzniklé SVJ právnickou osobu a vzniká dle ust. §9/3 zákona č. 72/94 Sb. SVJ jakožto sdružení bez právní subjektivity nikdy po 01.07.2000 nevzniká a vzniknout nemůže!

SVJ – sdružení bez právní subjektivity vznikala dle ust. § 11,odst. 1,zák. č. 72/94 Sb. v původním znění, platném před účinností novely č.103/2000 Sb., a za určitých podmínek ještě nyní tato sdružení bez právní subjektivity existují.

Zodpovězení otázky, zda na právní vztahy mezi vlastníky bytových jednotek a původním singulárním vlastníkem bytového domu (obvykle bytové družstvo) dopadají ustanovení zákona č. 72/94 Sb. ve znění účinném do 30.06.2000 nebo ve znění účinném od 01.07.2000, je rozhodující nejen pro určení okamžiku vzniku SVJ, ale také pro stanovení rozsahu práv a povinností vlastníků bytových jednotek a původního vlastníka celého domu.

Základní pravidlo, kterým je třeba se řídit při hledání odpovědi na zmíněnou otázku zní: „Byl-li nejméně 1 byt v domě (či domech, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (KN) jako jedna budova s více vchody) převeden do vlastnictví (původního nájemníka) před 01.07.2000, pak vzniklo SVJ – sdružení bez právní subjektivity… jak bylo vymezeno v původním znění zák. č. 72/94 Sb., účinném do 30.06.2000.“ Takto vzniklé SVJ bude existovat a řídit se svými pravidly tak dlouho, dokud bude původní vlastník budovy (družstvo) vlastnit alespoň 25% podíl na společných částech budovy. Teprve až se spoluvlastnický podíl původního vlastníka domu na společných částech budovy sníží na méně než jednu čtvrtinu, vznikne ze zákona SVJ právnická osoba a původní vlastník budovy bude povinen do 60 dnů poté svolat a uskutečnit ustavující schůzi, přijmout stanovy, zvolit orgány SVJ atd… viz dále.

Pokud však byl 1. byt v domě (či domech, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako jedna budova s více vchody) do vlastnictví převeden dne 01.07.2000 a později (rozhodující je datum podání návrhu na vklad do KN), pak SVJ jakožto sdružení bez právní subjektivity nevzniklo a vzniknout nemohlo, jelikož v takových případech vzniklo nebo vznikne přímo ze zákona SVJ – právnická osoba. Tato právnická osoba vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce do katastru nemovitostí (zpravidla je to stejnopis smlouvy o převodu bytu, opatřený doložkou katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva) třetímu vlastníkovi bytu. Příslušný katastrální úřad pak vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Pozor, k vlastníkům vždy patří též původní vlastník celého domu! Do 60 dnů od vzniku SVJ – právnické osoby je původní vlastník budovy povinen svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ, na níž si shromáždění zvolí orgány SVJ, přijme Stanovy SVJ atd… a potom je výbor nebo pověřený vlastník, jakožto orgán SVJ určený zákonem, povinen do 60 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis této nově vzniklé právnické osoby do speciálního rejstříku SVJ, vedeného soudy (týmiž, které vedou obchodní rejstřík.)

Hlavní rozdíl v právním postavení členů SVJ bez právní subjektivity a členů SVJ – právnické osoby se projevuje zejména při hrazení záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku. Jste-li členem SVJ – sdružení bez právní subjektivity, máte postavení vlastníka bytové jednotky a spoluvlastníka společných částí domu a pozemku. Váš vztah k původnímu vlastníkovi domu je upraven smlouvou, je-li jaká, Občanským zákoníkem a zejména zákonem č. 72/94 Sb., jehož ustanovení mají při aplikaci přednost před ustanoveními Občanského zákoníku. Případné spory mezi spoluvlastníky se řeší občanskoprávní cestou.

Stejné právní postavení má také druhý (první od původního vlastníka odlišný) vlastník bytové jednotky, jehož byt byl převeden nejdříve dne 01.07.2000 nebo později, a to až do doby, než nastane den doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu vlastníkovi bytu, tedy druhému vlastníkovi, odlišnému od původního vlastníka celého domu.

Jste-li však členy SVJ – právnické osoby, pak se Vaše vztahy s původním vlastníkem řídí zákonem č. 72/94 Sb., ve znění platném a účinném od 01.07.2000, Stanovami SVJ, případně dalšími platnými smlouvami mezi Vámi a původním vlastníkem. Případné spory mezi Vámi a původním vlastníkem budovy jsou spory mezi členy právnické osoby, které řeší soudy jako žaloby člena vůči právnické osobě – SVJ. Původní vlastník je pouze jedním z členů tohoto SVJ – právnické osoby. Není rozhodné, že je sám také právnickou osobou (např. bytové družstvo) a jeho majetkový podíl na domě je v té době často ještě většinový. Za dům, v němž vzniklo SVJ – právnická osoba, může jednat navenek pouze ten, kdo je řádně zapsán ve speciálním rejstříku SVJ. Tato právnická osoba – SVJ tedy musí sama (pokud k tomu neudělí řádnou plnou moc) jednat se všemi dodavateli výrobků, služeb, energií atd… a původní vlastník, pokud vykonává nadále správu domu, je dodavatelem služeb pro toto SVJ – právnickou osobu. To není formalita! Proč? Jde o peníze, které máte hradit za služby poskytované Vám s bydlením! Podle vzorových stanov (vydaných Nařízením Vlády 371/2004 Sb., do 30.06.2004 – 322/2000 Sb.), které platí, pokud nejsou na řádné schůzi SVJ – právnické osoby přijaty jiné (nejčastěji jsou jen ty vzorové mírně modifikovány, neboť musejí být v souladu se zákonem č. 72/94 Sb.), mají členové SVJ platit příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, případně další platby… v částkách a termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství, nerozhodne-li shromáždění SVJ o placení na účet správce (viz čl. XVII vzorových stanov).

Neexistuje-li ovšem fakticky SVJ právnická osoba, poněvadž povinná osoba – původní vlastník budovy, dosud neučinil, co mu zákon ukládá (svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ), dostává se původní vlastník budovy do situace, kdy vlastníci bytů nemají právní důvod mu hradit žádné částky. Fakticky neexistuje SVJ, byť ze zákona již vzniklo (!), nemá tedy ani účet ani nemohlo na řádně svolaném shromáždění Společenství vlastníků jednotek rozhodnout o placení na účet správce – původního vlastníka. Tento stav je vlastně sankcí za neplnění zákonné povinnosti původním vlastníkem budovy, který se často domnívá, že zákon č. 72/94 Sb. žádná sankční ustanovení nemá a povinnosti mu zákonem uložené nejsou vymahatelné.

V každém případě se však podívejte do svých smluv, na jejichž základě Vám byly byty převedeny. Pokud v nich jsou zahrnuta také ustanovení o správě domu, jde často o ustanovení, která spadají pod režim tzv. spotřebitelské smlouvy. Totéž platí, pokud máte smlouvu o správě uzavřenu samostatně. Ta je zpravidla typickým případem spotřebitelské smlouvy, kdy jednou smluvní stranou je občan, který při jejím uzavírání a plnění nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti a druhou stranou je osoba (fyzická i právnická), která při jejím uzavírání a plnění jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnost – tedy dodavatel „správcovských služeb“ pro vlastníky bytů, resp. členy SVJ.

Přesto, že jste smlouvy již podepsali, můžete je legálně napadnout, ale zpravidla jen do 3 let po datu podpisu!!! Pak platí vše, co jste podepsali. Informace najdete například v letáku vydaném a na Internetu již zveřejněném Sdružením obrany spotřebitelů České republiky, Rytířská 10, 110 00 Praha 1, IČ: 48429627, který si můžete otevřít zde.

Neváhejte proto a zjistěte včas své skutečné právní postavení!

Za 4 roky bude pozdě na cokoliv a budete jen „vlastníky na papíře“. Původní vlastník se bude moci platně dovolávat všeho toho, co jste podepsali a mnohdy bohužel (mám více takových zkušeností) ani pořádně nečetli, natož tomu porozuměli. Zde nepochybně platí, že

„Kdo na svých právech spí a řádně je nehájí, často o ně přichází.“

Martin Kořistka, Brno
e-pošta: SVJ@koristka.net
Brno 01. srpna 2006

Příloha	Velikost
Nepřiměřené smlouvy	130.73 KB

Jak správně počítat čas?

admin — Thu, 27 Jul 2006 00:26:18 +0200

V oblasti smluvních a jiných vztahů často narazíme na různé lhůty, které se např. týkají placení do fondu oprav, služeb apod. Občanský zákoník (40/1964 Sb.) definice upřesňuje, což je celkem důležité si uvědomit.

Počítání času

§ 122

(1) Lhůta určená podle dní počíná dnem, který následuje po události,
jež je rozhodující pro její počátek. Polovinou měsíce se rozumí patnáct
dní.

(2) Konec lhůty určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den,
který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá
událost, od níž lhůta počíná. Není-li takový den v posledním měsíci,
připadne konec lhůty na jeho poslední den.

(3) Připadne-li poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, je
posledním dnem lhůty nejblíže následující pracovní den.

Struktura společenství vlastníků jednotek

admin — Mon, 24 Jul 2006 02:39:14 +0200

Otázka

Jaká je struktura společenství vlastníků jednotek?

Odpověď

Základní orgány jsou

shromáždění vlastníků jednotek
výbor společentví vlastníků jednotek nebo pověřený vlastník.

Vlastníci si mohou založit i jiné orgány jako je např. kontrolní komise či revizor.

Je členství v SVJ dobrovolné?

admin — Mon, 24 Jul 2006 02:33:32 +0200

Otázka

Je členství v SVJ dobrovolné?

Odpověď

Členství je povinné, tedy automaticky vznikne všem vlastníkům ke dni vzniku společenství. Vyplývá to ze zákona 72/1994 Sb.

Daň z nemovitosti a společenství vlastníků jednotek

admin — Sun, 23 Jul 2006 22:32:32 +0200

Daň z nemovitosti (neplést s daní z převodu nemovitosti) platí jednotliví vlastníci a nikoli společenství vlastníků jednotek (obecně ten, kdo nemovitost vlastní nebo spoluvlastní).

Rozhodující je přitom stav k 1. lednu příslušného roku a nezohledňující se změny vlastnictví v průběhu roku. Daň tedy platí za celý rok ten, kdo ji vlastní 1. ledna.

Daňové přiznání se podává do 31. ledna. V dalších letech se již daňové přiznání nepodává, pokud nedošlo k změnám. V případě prodeje nemovitosti před koncem roku se může stát, že katastr nemovistostí nestihne změnu vlastnického práva zapsat a zaslat vám o tom vyrozumnění. V tom případě je třeba podat daňové přiznání do konce 3. měsíce, který následuje po měsící, kdy byla změna vlastnického práva zapsána na katastru nemovitostí.

Daň z pozemku se neplatí z pozemků pod budovami – a to ani v případě, že tyto budovy dani nepodléhají.

Základ daně se zjistí z výměry jednotlivých druhů pozemků. Ten se pak vynásobí danou sazbou. U stavebních pozemků se ještě násobí koeficientem dle velikosti obce.

Daň ze staveb se platí ze zkoulaudovaných staveb, staveb dokončených podle starých předpisů a také ze zatím nezkolaudovaných, ale již užívaných staveb. Důležité je, že dani také podléhají byty a nebytové prostory, které jsou evidované v katastru nemovitostí.

Základem daně je zastavená plocha (plocha půdorysu nadzemní části stavby). U bytů a nebytových prostor je to podlahová plocha vynásobená koeficientem 1.2.

Výše daně se pak vypočte ze základu daně, počtu nadzemních podlaží, jejichž zastavená plocha přesahuje dvě třetiny zastavené plochy celé budovy, a také z koeficientu v závislosti na obci. Podzemní části budovy výši daně neovlivňují.

Jak a kdy daň zaplatit? Každý si výši daně musí vypočítat a uplatnit případné osvobození daně.

Daňové přiznání se podává do 31. ledna a pouze v případě, že během minulého roku došlo k nějaké změně. V opačném případě není nutné daňové přiznání podávat.

Vlastní daň se platí se platí do konce května v případě, že výše daně je menší než 1000 Kč. V opačném případě ji lze zaplatit ve 4 stejných splátkách a to v termínech:

31. května
30. června
30. září
30. listopadu.

Daň se platí na účet místě příslušného (k nemovitosti) daňového úřadu, kam se také podávalo daňové přiznání.

Je-li výše daně menší než 30 Kč, daň je třeba vyměřit, ale není nutné ji platit.

Poznámka: Tento článek je zjednodušeným pohledem na problematiku.

Změna stanov - je nutný notář?

admin — Sat, 22 Jul 2006 04:19:44 +0200

Otázka

Musí být na shromáždění při změně stanov přítomný notář?

Odpověď

Záleží na vašich současných stanovách. Staré vzorové stanovy obsahovaly ustanovení, že notář přítomný být musí. Nové vzorové stanovy již toto ustanovení neobsahují.

Pokud tedy máte v současných stanovách takovéto ustanovení o přítomnosti notáře, tak notář musí být přítomný a doporučuji do nových schvalovaných stav již takové ustanovení nedávat.

Nový zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor

admin — Fri, 21 Jul 2006 21:07:42 +0200

V srpnu roku 2005 vláda schválila nový zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Zákon měl začít platit od března 2006, což se nestalo. Jak pokračuje schvalování zákona – na to se můžete podívat na stránkách Poslanecké sněmovny. Také se můžete podívat na komentář k návrhu zákona.