Portál společenství vlastníků jednotek - Legislativa - Comments

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Dotaz na značení únikových cest

Petr Makeš — Thu, 04 Dec 2025 11:47:21 +0100

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, jestli jsme povinni mít v našem domě vyznačené tabulkami únikové cesty. Jedná se o bytový dům ve vlastnictví bytového družstva (3 podlaží ((14 bytovách jednotek)), bez výtahu, bez požárního vodovodu, cca 110 let starý). Děkuji za odpověď Petr M.

Pronájem společné části domu - Dotaz na cenu

filNad52 — Sat, 20 Apr 2024 11:29:26 +0200

Je rok 2024, jak vysoká je cena za pronájem nebytového prostoru (m), ?

Druhá moje otázka: zisk z pronájmu se musí rozúčtovat podílově na vlastníky?

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - protipožární beton a podlaha

Crasti — Mon, 21 Aug 2023 20:37:57 +0200

Ano, stoupačky vody, odpad, plyn a vzduchotechniku, ale ta se má rušit.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Jaké trubky máte v instalační šachtě?

Trubka — Mon, 21 Aug 2023 20:16:39 +0200

„se musí kvůli protipožární ochraně průchody mezi patry zabetonovat“ (Vložil Crasti, 21. Srpen 2023 – 19:02)

Pane Crasti,

jaké všechny rozvody máte v instalační šachtě (za WC)? Píšete studenou a teplou vodu, to jsou 2–3 trubky. Dále odpad? Vzduchotechniku? Plyn? Silovou elektřinu? Datové rozvody?

Z požárního hlediska je zajímavá zejména vzduchotechnika. Průměr ostatních trubek je max. několik málo cm, vzduchotechnika má průměr typicky v decimetrech, s otvory do obytného prostoru o průměru 10–15 cm a navíc bývá více než jedna (aby se nemístil vzduch z kuchyní, koupelen a WC), vnitřní povrch je navíc (při zanedbaném čištění – napište, jak často čistíte vnitřní povrch vzduchotechniky) pokryt hořlavým mastným filmem. Riziko je zde nesrovnatelně větší než okolo vodních trubek.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - protipožární beton a podlaha

Crasti — Mon, 21 Aug 2023 20:02:49 +0200

Zdravím všechny borce zde, řešíme v SVJ nové rozvody sudené a teplé vody stoupačkami na WC. Bylo nám sděleno, že se musí kvůli protipožární ochraně průchody mezi patry zabetonovat. To pro lidi znamená vybourat si záda na WC, aby se mohl udělat šalunk pro betonování z patra výš. Dále řešíme podlahu v přízemí u výtahů, kde prý taky musí být dlažba jelikož to je prý úniková cesta. Přitom v celém domě všude je lino, ve všech patrech i na schodišti, tak nám to přijde divné, navíc dlažbou by vznikl zub -schůdek při vystupování z výtahu.

Děkuji za rady a odpovědi.

Pronájem společné části domu - Dobrý den,mám zájem 2

Justitianus — Thu, 08 Dec 2022 11:34:12 +0100

Paní Semecká, dostala jste nepravdivou informaci. Vaše hypoteční poradkyně má v hlavě guláš. Jako vlastník nemůžete zároveň být nájemcem Vašeho vlastního majetku!!! Toto se odjakživa řeší ujednáním mezi spoluvlastníky.

V tomto případě půjde o dohodu vlastníků jednotek o výlučném užívání společného prostoru. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek a změna prohlášení podle § 1169 odst. 1 občanského zákoníku. Právnické osobě SVJ do tohoto rozhodování vůbec nic není. SVJ je pouhý sluha, správce cizího majetku.

Justitianus

Pronájem společné části domu - Dobrý den,mám zájem

Markéta Semecká — Thu, 08 Dec 2022 09:26:19 +0100

Dobrý den,mám zájem o pronájem půdy,je to malá místnost kterou si chci propojit s bvytem abych měla navíc jeden pokoj.Všichni majitelé mi to domu,spoluvlastníci společného prostoru který si chci pronajmout souhlasí.Je to tedy možné?pokud ano co musím podniknout?Moje hypot.poradkyně,řekla že bude potřebovat prohlášení o pronájmu místnosti předsedy SVJ a souhlasy všech.Děkuji.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Revizní technik

Felix — Tue, 15 Dec 2020 19:35:02 +0100

„odpadky … zasahují do elektrického rozvaděče“

To vyřeší revizní technik. Posoudí, zda bude pokutován vlastník rozvaděče, vlastník odpadků, nebo oba.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - předměty v blízkosti el. rozvaděčů.

anonymouse — Tue, 15 Dec 2020 09:09:16 +0100

Stará norma ČSN 33 2130 čl. 2.1.11. uvádí, že před rozvaděčem má být po celé jeho šířce alespoň 80 cm volného prostoru. Přesně Vám to sdělí a pokutu SVJ vyměří preventista HZS, kterého doporučuji pozvat. Následně tu pokutu dají vaši neschopní výboři proplatit tomu ,čí ten „bordel“ je.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Rozvodné skříně ve společných prostorách domu

frontham — Mon, 14 Dec 2020 20:52:46 +0100

Dobrý den, nějakou dobu řeším se sousedkou spor na chodbě. Sousedka odkládá odpadky, které zasahují do elektrického rozvaděče na chodbě nebo jsou v těsné blízkosti el. rozvaděče. Mohu se zeptat, zda-li je nějaký zákon, kde se tato problematika řeší? Našel jsem obecné informace, jako že by neměly být odpadky na chodbně společných prostorách domu. Ale ptám se konkrétně z požární bezpečnosti na předměty v blízkosti el. rozvaděčů. Děkuji za odpověď.

Pronájem společné části domu - pronájem spol. prostor - dělení příjmu z pronájmu, daně

Zdenek71 — Tue, 07 Jan 2020 10:56:54 +0100

Dobrý den, k tomuto tématu : pokud pronajmeme společný prostor a z nájemní smlouvy nám (příklad) plyne platba jednou ročně 20.000 Kč, která jde u účet SVJ – musíme tuto částku rozúčtovat okamžitě na xx vlastníků a každý si toto pak musí přiznat ve svém DP? Nebo ten příjem tam může na účtu zůstat a uvede se v DP za SVJ jako daň z příjmu společnosti? Děkuji.

Pronájem společné části domu - pronájem spol. prostor v SVJ

Naďa Nagyová — Fri, 25 Oct 2019 09:34:05 +0200

Společné prostory v domě jsou vlastněny všemi vlastníky jednotek v domě podle jejich podílového čísla. Zisk z pronájmu se dělí taktéž mezi vlastníky dle podílového čísla. SVJ žádné společné prostory nevlastní, proto nemá ani žádný zisk z pronájmu. To by měl vědět i ten nejslabší daňový poradce

Změna stanov - je nutný notář? - STANOVY SVJ

milos1 — Tue, 13 Aug 2019 21:29:14 +0200

budete se divit ale měl jsem připomínky k některým bodům v doplňujících stanovách ale diskuse nebyla možná a byl jsem doslova slovně napadán už samotný název ,,Stanovy společenství vlastníků" když se jednalo o doplnění stávajících stanov na základě NOZ domnívám se že měli být vypracovány nové stanovy SVJ navíc stanovy byly nakonec odeslány ke krajskému soudu, na další schůzi SVJ nám bylo řečeno že došlo ke ztrátě stanov na krajském soudu a schválení těchto stanov proběhlo telefonicky tak nevím je toto vůbec možné já o tom pochybuji v přítomnosti právníka by vás nikdo nenapadal a byl by jste vyslyšen a pokud by jste neměl pravdu tak vás opraví nebo uvede vše na pravou míru
jednalo se o rozšíření stanov 371/2004

Změna stanov - je nutný notář? - Dohled nad Lojzou

Nečlen II — Tue, 30 Jul 2019 19:15:18 +0200

Ona už jen přítomnost právníka (notáře) na lidovém shromáždění, řízeném předsedou z lidu, v některých SVJ určitě není na škodu. Právě naopak.

Změna stanov - je nutný notář? - notář a Stanovy

Ludmila — Tue, 30 Jul 2019 18:55:57 +0200

Notář rozhodně neručí za obsah Stanov!

Změna stanov - je nutný notář? - Notář při změně stanov

JaVa — Tue, 30 Jul 2019 17:58:23 +0200

Proč si myslíte.že by přítomnost notáře,která ve vašem konkrétním případě není nutná, něco změnila?

Děkuji za doplnění.JaVa

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - „Správce BD mi řekl,

JaVa — Mon, 26 Nov 2018 15:08:20 +0100

„Správce BD mi řekl, že si na balkónové dveře nesmím dát žadný zámek,“

1)Mohl by jste doplnit ,kdo to je, ten váš „správce“ a v jakém právním vztahu,
s tímto „správcem "jste, že se musíte řídit jeho příkazy“?

2)Ve vašem PV, jsou tyto balkony uvedeny jako společné části domu nebo ve výlučném užívání vlastníků, Vámi zmiňovaných dvou bytových jednotek?

Děkuji za odpověď a přeji hezký den.JaVa

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Možnost uzamčení balkónu na mezipodestě BD

Klári — Mon, 26 Nov 2018 14:08:19 +0100

Dobrý den, mám menší dotaz. Vlastním byt, který nemá balkón, balkón je společný pro 2 byty na mezipodestě. Správce BD mi řekl, že si na balkónové dveře nesmím dát žadný zámek, jelikož to slouží pro přístup hasičů v případě požáru. Ale třeba ve vedlejších vchodě je každý balkón na zámek. Má správce BD právo na to, nám zakázat si balkón zamknout?

Děkuji předem za odpověď

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - SVJ není zástupcem vlastníka vůči stavebnímu úřadu

Vlastnické hnutí — Thu, 08 Nov 2018 17:53:48 +0100

„SVJ je pouze jakýmsi zákonným zástupcem vlastníků, např. vůči stavebnímu úřadu apod.“

SVJ není zástupcem vlastníka vůči stavebnímu úřadu.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Kdo vlastní společné části

TN. — Thu, 08 Nov 2018 16:24:02 +0100

Váš výklad je chybný.

SVJ nic nevlastní. Tedy obvykle. SVJ může koupit jednotku za účelem správy.

SVJ ale nevlastní sklep, kóji, příčky, dráty ani nic z toho, co vyjmenováváte.

Vlastníkem společných částí jsou vlastníci, nikoli SVJ.

SVJ je pouze jakýmsi zákonným zástupcem vlastníků, např. vůči stavebnímu úřadu apod.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Ve vlastnicví SVJ jsou dle rozhodnutí NS ČR i sklepy.

Předseda SVJ E — Thu, 08 Nov 2018 15:18:27 +0100

Nemáte pravdu, tento mylný názor na společné prostory v objektu má mnoho vlastníků bytů a bohužel i bytových družstev, při zápisu do listu vlastníka na katastrálním úřadu. Je smutné, že ani BD toto rozhodnutí NS ČR a dnes nerespektují. Doporučuji si přečíst Rozhodnutí NS ČR č. 22 Cdo 1455/2008, Datum rozhodnutí: 02.06.2008. Odkaz: http://kraken.slv.cz/22Cdo1455/2008 Na straně č.7 v odůvodnění tohoto rozhodnutí NS ČR je mimo jiné uvedeno cituji: „Žaloba v části, ve které se žalobce domáhal plnění opravy v prohlášení vlastníka budovy nemohla být úspěšná již proto, že žalobce žádal o vynětí těch kójí, které jsou součástí jednotky , z prohlášení vlastníka budovy. Jak vyplývá ze shora uvedeného, sklepní kóje není součástí (§ 120 odst. 1 ObčZ) jednotky, ale může být vlastníkem domu určena jen jako příslušenství. Již proto nemohla mít žaloba naději na úspěch.“ Uvádím, že tímto rozhodnutím NS ČR, byl změněn zápis v katastru ČR, který byl zapsán BD do katastru dne: 23.5.1996, tj. po 12ti letech. Doporučuji všem si tento rozsudek NS ČR podrobně přečíst. Toto rozhodnutí je důležité hlavně při koupi bytu, kdy se cena bytu odvíjí od m3 podlahové plochy bytu (uměle se prodejcem navyšuje cena bytu). Smlouva o koupi bytu může být napadena, protože kupující byl uveden v omyl.

Mnoho vlastníků bytů si mylně myslí, že si koupili celý byt. Ale jsou na omylu. Za společné části objektu, které vlastní SVJ (tzn. všichni vlastníci jednotek dle svého podílu) jsou považovány venkovní panely bytů, příčky sousedící s okolními byty, stropy, podlahy, stoupačky klimatizací, stoupačky společných rozvodů vody, sanitárního zařízení, sklepní koje (z dřevěných a drátěných materiálů), rozvody a radiátory topení v bytech, rozvody STA, prádelny, sušárny, střecha, výtah, schodiště atd., vlastně vše co koliguje s vlastnictvím jiného bytu nebo společné části domu. Doporučuji k podrobnému přečtení nový Občanský zákoník v částech, které se vztahují k SVJ.

Pronájem společné části domu - Pronájem

Freaky — Sat, 23 Jun 2018 16:44:19 +0200

Podle práva to zřejmě nejde,ale dělá se to tak..

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Nosič na kola

Tomas D — Fri, 16 Jun 2017 22:56:35 +0200

Opravdu toto zatím nikdo neřešil? Nebo jakoukoli montáž držáků do společných prostor v garážích? Díky za info.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Nosič na kola + úniková cesta

Tomas D — Tue, 13 Jun 2017 19:42:00 +0200

Ne, do únikové cesty zasahovat nebude, protože zrovna máme stání vedle dveří z/do garáže. Takže tedy nic porušovat nebudu?

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Úniková cesta

Dobrý soused — Tue, 13 Jun 2017 15:53:35 +0200

Záleží, zda zasahujete do únikové cesty. Ta musí zůstat volná.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Nosič na kola

Tomas D — Tue, 13 Jun 2017 11:47:58 +0200

Dobrý den, rád bych se zeptal zda budu porušovat protipožární předpisy, když bych jsi chtěl přidělat/namontovat držák na kola na zeď za své garážové stání do společné garáže. Když by mi to schválila nadpoloviční většina vlastníků (zásah do společných prostor) bude poté ještě nějaký problém s montáží? Děkuji za info.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Bytové vs. nebytové jednotky a vznik-založení SVJ

JaVa — Tue, 11 Apr 2017 19:19:54 +0200

Společenství vlastníků

§ 1194 z.č.89/2012 Sb.,

(1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

§ 1198 z.č. 89/2012 Sb.,

(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Ze znění tohoto § vyplývá,že je úplně jedno,zda se jedná o jednotky bytové či nebytové.Rozhodující je jejich počet a kolik z nich má rozdílné vlastníky.

Existují i společenství vlastníků garáží,které jsou všechny jednotkami nebytovými.

JaVa

Je členství v SVJ dobrovolné? - Pokud nebytové jednotky jsou opravdu vymezeny jako jednotky

VN — Tue, 11 Apr 2017 14:32:43 +0200

poté se to z hlediska práva chová jako byty. Takže ve Vašem případu je nutné založit SVJ. Pokud by těmito deseti nebytovými jednotkami byly například parkovací stání pod domem , které by byly dohromady vymezeny jako jedna jednotka , poté by se na Vás povinnost založit SVJ nevztahovala.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Bytové vs. nebytové jednotky

adunta — Tue, 11 Apr 2017 14:24:49 +0200

Dobrý den, tento údaj jsem v příspěvcích níže nikde nenašla, proto jej nyní vznáším. Je pro založení SVJ rozhodující počet bytových vs. nebytových jednotek? Jedná se mi o to, zda je ze zákona nutné zakládat SVJ, když v domě jsou pouze 2 bytové jednotky a cca 10 nebytových. Z výkladu zákona mi toto nepřijde zcela jednoznačné. (Dům má celkem 12 jednotek – 2 bytové, dalších 10 jsou různé nebytové prostory, celkem je vlastní 4 majitelé). Předem díky za odpověď.

Je členství v SVJ dobrovolné? - SVJ garáží 2)

ab — Sun, 12 Mar 2017 20:41:30 +0100

Úvodní příspěvek zní: jsem vlastníkem řadové garáže… Co s tím má společného byt?

Je členství v SVJ dobrovolné? - SVJ-garáží- 1)

ik — Sun, 12 Mar 2017 19:33:25 +0100

Nevím, zda to vymyslelo SBD. Ale když se někdo stal za socialismu členem družstva (po revoluci už se nové družstevní byty moc nestavěly) tak si pořizoval buď jen byt, nebo byt+garáž. Bytů bylo o hodně víc než garáží. Neznám socialistický panelák jehož součástí jsou garáže. Zato teď při novém výstavbě je to běžná věc. Dcera se do takové novostavby vloni stěhovala. Někdo si koupil byt+ garáž či dvě garáže, někdo jen byt. Neprodané garáže developer prodával cizím, nebydlícím v domě. A všechny garáže se prodaly.

Je členství v SVJ dobrovolné? - SVJ garáží

asi tak — Sun, 12 Mar 2017 13:21:26 +0100

Takovou blbost, jako jsou garáže a svj vymyslely družstva. Jediná cesta, jak se toho nesmyslu zbavit je prodat garáž a přídit si jinou někde jinde, kde není svj. Nebo zkuste oslovit ostatní vlastníky a pokuste se něco změnit. Ale většinou druhou variantu nejde realizovat.

Je členství v SVJ dobrovolné? - členství v SVJ - 1)

ik — Sun, 12 Mar 2017 12:21:44 +0100

Prodejte garáž a nebudete.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Členství v SVJ

Zdeněk Kříž — Sun, 12 Mar 2017 11:49:27 +0100

Jsem vlastníkem řadové garáže a členem společenství, které však neplní svou funkci a proto chci vystoupit. SVJ nejsou podle NOZ povinné, je vlastník povinnen být člen SVJ?

Je členství v SVJ dobrovolné? - jednoduše, mít svůj

Anama — Tue, 07 Mar 2017 11:11:34 +0100

Pane Radku Š., Vaše komentáře se již staly naprosto bezpředmětné. Přemýšlejte trochu dříve než začnete urážet. Mně osobně se na světě také nelíbí spousta věcí, není ale potřeba tím někoho obtěžovat. K Vašemu: „mít své“, „mám svůj“. Musíte si uvědomit, že jsou určité části měst, kde situace nedovoluje pořídit si „své“ a je třeba rozúčtovávat služby dohromady. To ale neznamená, že žijeme ve „stádu“, jak píšete. Neznamená to, že si myslíme, že je všechno všech. Čerpáme nějakou službu za kterou platíme. To, že není možné mít každou bytovou/nebytovou jednotku „napojenou“ přímo na dodavatele a je třeba službu rozpočítat, je úplně normální. Zdá se, že jste chtěl být pouze sprostý.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Otvírání hydrantu 1)

JaVa — Tue, 14 Feb 2017 19:31:58 +0100

To,že jí to povolilo BD,ještě neznamená,že je to v pořádku z hlediska Hasičú,SÚ a stavební dokumentace k budově.Vyžádejte si na BD kopii písemného vyjádření Hasičů a SÚ, k této stavební úpravě.Pokud Vám ji nevydají,vše nafoťte a nechejte ověřit příslušným pracovníkem HZS.Pokud Vám sdělí,že je vše v pořádku,vyžádejte si písemný zápis o provedené kontrole.Pak již můžete klidně spát a v případě vzniku škody na Vašem majetku, potvrzení předložte vaší pojišťovně.JaVa

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Pravil, že to není jeho starost

Sonita — Tue, 14 Feb 2017 17:52:43 +0100

„pravil, že to není jeho starost“

Toto je typický přístup hasičů preventistů. Rovněž jsem se s tím setkala: Tepelné zařízení vykazující drobné snadno odstranitelné závady požární bezpečnosti bylo nahrazeno několika zařízeními jinými, jejichž bezpečnost již hasiče nezajímá, přestože se požární riziko zvýšilo.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Komínový efekt

Sonita — Tue, 14 Feb 2017 17:47:07 +0100

Dotaz správným směrem, nicméně je třeba vidět, že komínový efekt vykazuje rovněž schodišťová šachta a potrubí vzduchotechniky. Vámi navrhovaná úprava tak problém nevyřeší.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Otevirani hydrantu

Dabelkolik — Tue, 14 Feb 2017 09:01:25 +0100

Jedna pani v nasem bytove dome si posunula vchodove dvere do bytu az k hydrantu cca 20cm. BD tento zasah schvalilo. Pri otevreni dveri hydrantu tim padem zcela zasahuje vstupu do bytu a zcela brani pruchodu do bytu a pri pozaru by se museli dvere hydrantu odstranit. Jedna se o obecne ohrozeni ??

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Komínový efekt instalačních šachet v bytových domech

Jana C. — Thu, 08 Dec 2016 10:56:03 +0100

Dobrý den, snad to patří k tématu, ale pátrám po informaci zda je podle platných předpisů nově povinnost oddělit instalační šachtu v bytovém domě pro jednotlivé byty/podlaží kvůli požární bezpečnosti tak, aby bylo zamezeno tzv. komínovemu efektu? Příp. kdo tuto povinnost má (společenství vlastníků, či jednotliví vlastníci)? Děkuji

Změna stanov - je nutný notář? - STANOVY SVJ

milos1 — Tue, 30 Jul 2019 13:42:26 +0200

Díval jsem se do starých vzorových stanov a u článku VII což je shromáždění odstavec b)zní že může schválit a změnit stanovy bez přítomnosti notáře já bych chtěl rozhodně přítomnost notáře jelikož většina vás lehce převálcuje a ustanoví do stanov co uzná za vhodné to se u nás událo a žádná diskuse nebyla možná

Pronájem společné části domu - Družstvo - prodej prádelny

anon. — Thu, 10 Nov 2016 14:40:44 +0100

Veškeré aktivity družstva se řídí jeho stanovami.

Pronájem společné části domu - Družstvo - doplnění

Petra Semoradova — Thu, 10 Nov 2016 14:28:07 +0100

Dobrý den, Napsala jsem svůj dotaz velmi nepřesně, omlouvám se a opravuji. ZoVB se pro družstvo (co se týče hlasování o „prodeji např. prádelny) použít nedá, je to tak? Najdu v zákoně minimální počet družstevníků, kteří musí s převodem souhlasit – jde o přenechání užívacího práva se změnou využití prostoru (část půdy se bude měnit na ateliér). Děkuji, Petra

Pronájem společné části domu - Družstvo

Družstvo — Thu, 10 Nov 2016 12:37:01 +0100

Dobrý den, jaká je prosím úprava pro družstvo?

Děkuji, Petra

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - vchodové dveře do bytu

Svatopluk Knos — Mon, 05 Sep 2016 14:18:20 +0200

Je možné , aby si jeden člen Bytového družstva pořídil v bytovém domě 24 bj. vchodové dveře do bytu z plastu do plastové zárubně , které nejsou a ani nemohou být protipožární a BD tuto situaci neřešilo. Nepředstavuje to v podstatě obecné ohrožení , když v našem domě ,je schodiště jediná požární úniková cesta a BD na tuto skutečnost bylo upozorněno při pravidelné revizi revizním technikem Pož.zách.sboru již pře dvěma lety ? A od té doby se nic neděje. Technik samozřejmě nemá právo vstupu do bytu , takže může posoudit pouze venkovní stav dveří. Předem děkuji za vyjádření Knos S.

Co je změna vzhledu? - Zasklení lodžie

Novák — Wed, 13 Jul 2016 11:14:49 +0200

Napsala jste:

„Dle mého názoru, měl nejdříve požádat Společenství SVJ o koupi lodžie, a následně předložit Společenství SVJ návrh na způsob zasklaení, požádat o odsouhlasení a toto předložit stavebnímu úřadu.“

Společnou část domu nelze prodat!

Co je změna vzhledu? - Změna vzhledu stavby - zasklení lodžie

Olga Zámostná — Tue, 12 Jul 2016 20:16:40 +0200

V případě zasklení lodžie se jedná o změnu vzhledu stavby a v tom případě nelze postupovat dle § 103, odst.1) písmeno c) a d)stavebního zákona. Ale je nutno postupovat dle § 104 -Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadující ohlášení, odst.1), písmeno k). K ohlášení stavebník připojí mimo jiné doklady dle § 105, odst. 1) písmeno a) doklad prokazující vlastnické právo…písemno f) souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu – a souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu. Dále ve stanovách SVJ bývá uvedeno ( v případě našeo SVJ to takto je a jsou odvozeny od vzorových stanov SVJ, takže lze předpokládat, že se jedná o většinu SVJ), že úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může člen společenství provádět jen se souhlasem všech členů společenství. Domnívám se navíc, že zasklení lodžie je opravdu naplno viditelná změna stavby a je opravdu tristní, že stavební úřad dá souhlas k zasklení lodžie, aniž byl připojen souhlas vlastníků.Jaké problémy to může vyvolat si lze představit, když k zasklení lodžií budou chtít přistoupit další vlastníci SVJ – ale budou mít jinou představu o způsobu zasklení. Představa o domě, s 11 lodžiemi s různým zasklením ve mně budí hrůzu. A bohužel stavební úřad v našem městě takto postupoval! Ale ráda bych tu vznesla související dotaz: Dle Prohlášení vlastníka a následně uzavřením Smlouvy o převodu bytové jednotky podle §6 zák. 72/1994 Sb., není započtena výměra lodžie, takže se vlastně jednalo o společné prostory, tudíž v tom případě prováděl vlastník BJ změnu stavby na společných prostorách. Dle mého názoru, měl nejdříve požádat Společenství SVJ o koupi lodžie, a následně předložit Společenství SVJ návrh na způsob zasklaení, požádat o odsouhlasení a toto předložit stavebnímu úřadu. Současný stav je takový, že stavební úřad mu na jeho ohlášení úprav v bytové jednotce sám připsal – „týka se i zasklení lodžie“. Co nyní dělat, když už zasklení je provedeno? Bylo by drsné a dle mého názoru neproveditelné požadovat odstranění zasklení, ale mělo by být vše uvedeno do právního stavu, t.j. uzavřít mezi Společenstvím SVJ a vlastníkem BJ kupní smlouvu o převodu lodžie (o výměře 4,5 m2). Následně tak bude muset být provedena i změna celkové výměry společných ploch a v jeho případě i úpravy výměry m2, ze které se vypočítává platba do Fondu oprav. Domnívám se, že pokud žijeme v právním státě, zákony by se měly dodržovat všemi – jak občany, tak zejména úřady. Mohli byste mi dát vyjádření k tomuto problému? Předem velice děkuji.

Změna stanov - je nutný notář? - Hledam "casopis" Bulletin z dubna

SVJ 11 — Fri, 29 Apr 2016 13:56:54 +0200

Dobry den, chtela bych poprosit Vsichni, kdo mi muzou pomoc s hledanim casopisu „Bulletin“ z dubna, ktery jste mozna obdrzeli postou, aby se mi ozvali, protoze potrebuji dulezitou informaci z tohoto casopisu. Dekuji mockrat predem, DA

Výklad pojmu "dohoda" - platnost uzavřené "Dohody" statut. orgánem

Krejča Miroslav — Tue, 12 Apr 2016 12:48:57 +0200

Dobrý den. I když je „vlákno“ z dřívější doby, zkusím požádat o výklad k následujícímu. V roce 2013, došlo k podpisu dokumentu nazv. „Dohoda o narovnání dle §585 a násl. OZ“ , uzavřené členy statut. orgánu našeho SVJ. Dohoda měla uzavřít a hlavně nahradit soudní spor s vl. nebyt. prostor našeho domu (dříve kryt CO). Smyslem bylo, vyřadit tohoto vlastníka z povinnosti hradit zálohy a vypořádat náklady za spotřebované teplo v jím vl. prostorách a prostorách % podílu na spol. částech domu (9,43 %). Dohoda měla zavazovat SVJ k prominutí plateb za teplo z minulosti vedené jako dluh k vlastníkovi , ale i do budoucna. Taky se tak stalo a v letech 2014 a dále č. statu orgánu nezahrnovali vlastníka do výpočtu za spotřebované teplo. Tak došlo k tomu, že částku řádně vedenou jako dluh – cca 17 000 Kč, naúčtovali jednotlivým vlastníkům k úhradě z jejich účtů (ve výši % vl. podílů) z „fondu dlouhodobých záloh na správu a údržbu domu“ Upozornění na nesprávný postup nybyl akceptován. Snaha o řešení – podáním tr. ozn na PČR – odmítnuto, žaloby podané soudu – soustavně odmítány vč. st. zastupitelství s odůvodněním nejasnosti žalob a jejich neúplnost. Takto se spor táhne do dnešního roku. Něco se ale stalo (pokud neprosákla info ze soudu) , neboť na shr. 2016, podal stat. orgán , po přiznání, že postup v roce 2013 byl špatný – a nechal návrh odsouhlasit usnesení, kterým vrací vlast. b.j. částky naúčtované v roce 2013 ve vyúčtování (ve výši cca 17 000 Kč), a úhradu za dluh tepla vlast. neb. prostor , provede vyúčtování v hospodaření roku 2015 tak, že zadá zpracovateli tepelných spotřeb úkol, aby částku za rok 2013 (cca 17 000 Kč) rozpočítal jednotlivým b.j. – vlastníkům k jejich b.j., jako nadspotřebu nad jimi vlastněné % podíly evidované v KÚ. Bohužel sází na neznalost vlastníků a na shromáždění bylo toto usnesení odsouhlaseno ve výši 62,67 % všech vlastníků. Jsem nadále přesvědčen o tom, že mělo dle Zákona 67/2013 Sb dojít před tímto krokem k dohodě – písemné !!!, všech 100 % vlastníků. Zajímal by mně názor odborníků – zejména p. Lakeho(jehož příspěvky s oblibou sleduji), zda jedná statut. orgán v rozporu se zákonem a nechová se dle § 159 NOZ jako nedobrý hospodář. Ještě bych rád znal názor na platnost textu Stanov (narychlo schválených), které říkají že :
(11) O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění tříčtvrtinovou většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek; nedojde-li k rozhodnutí společenství, rozúčtují se náklady na služby podle zákona č. 67/2013 Sb. ------

Podle odb. diskuzí , však má jít pro platnost usnesení při schvalování o 2/3 většinu všech vlastníků v domě ! Zřejmě by měl být zákon nadřazen nad Stanovami, pokud je v ním v rozporu, stejně jako by měl mít i pro tento případ povinnost statut. org. dodržet zákon 67/2013 Sb a vyžadovat pro navržené usnesení písemnou dohodu 100 % vl. b.j. a text stanov by byl tak neplatný.

Ing. Krejča Děkuji za reakce

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - i fyzické osoby mají

zbinda — Mon, 18 Jan 2016 17:18:16 +0100

i fyzické osoby mají povinosti na úseku požární ochrany viz zákon 133/1985, par. 17 a 78

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Požární dveře se

zbinda — Mon, 18 Jan 2016 17:13:23 +0100

Požární dveře se umisťují pouze mezi požárními úseky v tomto případě mezi byty a ostatními prostory, pokud vedou dveře pouze na volné prostranství a nikoliv do jiného bytu či společného prostoru apod. nemusí vykazovat požární odolnost :)

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Dobrý den, chtěl bych se

David M — Thu, 14 Jan 2016 15:28:25 +0100

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, jestli musí být protipožární dveře i bytovém domě, který má vstup do jednotlivých bytů přímo z ulice (např. jako rodinné řadové domy), je tudíž bez chodby a zavřených společných prostor. Děkuji.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Žádné potvrzující vyjádření soudu

lake — Tue, 01 Dec 2015 12:45:58 +0100

Pan Evžen opět lže. Vysvětlil jsem, že v rozsudku se jedná o zcela jiný případ. Nejde o povinné podřízení se části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Viz http://www.portalsvj.cz/…omu-doplneno#….

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Další potvrzující vyjádření soudu

Evžen — Tue, 01 Dec 2015 11:31:37 +0100

Tak už tu máme další vyjádření soudu http://www.portalsvj.cz/…omu-doplneno podle něhož se se „bytové spoluvlastnictví“ v NOZ vztahuje i na SVJ vzniklá před účinností NOZ.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Který soud?

Cyril — Mon, 30 Nov 2015 22:03:39 +0100

Pane Evžene,

kterého soudu to jsou rozsudky a kde jsou zveřejněné? Děkuji.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Judikáty pro Evžena

lake — Mon, 30 Nov 2015 15:49:42 +0100

Pan Evžen si bohužel vymýšlí a snaží se Vás uvést v omyl.

První judikát, který uvedl, je nepravomocný. A vzhledem k porušení Ústavy a zjevným chybám soudce se nejspíše pravomocným nestane.

Druhý judikát (25 Cm 42/2014) interpretuje pan Evžen velmi zavádějícím způsobem. Ve skutečnosti to nebyl soudce, nýbrž sám žalobce, kdo mylně tvrdil, že usnášeníschopnost má být posuzována podle § 1206 NOZ (což je ustanovení, které se na „stará“ SVJ nevztahuje). Žalobce tento nesmysl zopakoval dvakrát: v žalobě a pak ještě v doplnění žaloby na výzvu soudu.

Soudce se naprosto ztratil v zákonech a nebyl ani schopen odůvodnit proč by se na SVJ(2000) měla uplatnit právní úprava NOZ, když ta se vztahuje pouze na právnické osoby SVJ(2012) vznikající od 1.1.2014. . Retroaktivita právního předpisu může být zavedena pouze výslovným a npochybnost nevzbuzujícím zákonným ustanovením. Nikoliv pouhým mlčením zákonodárce a už vůbec ne opomenutím zákonodárce.

Sudce nedokázal správně interpretovat dokonce ani samotný § 1206 NOZ: v něm se jednoznačně píše, že pro rozhodování spoluvlastníků platí kvorum uvedené v zákonu, je-li vyšší než nadpoloviční většina přítomných. Takové vyšší kvorum obsahuje zákon například v § 1128, § 1129, § 1132 a § 1133 NOZ, i jinde. Nižší kvorum uvedené v § 1206 se tedy nemůže uplatnit – samotný § 1206 to výslovně vylučuje.

Argumentovat protiústavními názory kteréhosi neschopného soudce nemá valného smyslu.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování Stanov

Petr Honda — Mon, 30 Nov 2015 14:25:31 +0100

Pane Rosto, ve věci starý nebo nový zákon a kvór pro hlasování jsem pro přidržení se 89 s možnosti uprav podle důležitosti společne věci. Ale musí to takto byt uvedeno ve stanovach. Soudím, ze každá nova norma není špatná a kvůli něčemu vznikla.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - stanovy a stará SVJ

Petr Honda — Mon, 30 Nov 2015 14:03:59 +0100

Jsem přesvědčen, ze možnost využití 72/1994 vyplývá z NOZ 3028. V praxi i podle našich stanov poklady pro jednání na shromazdeni a tedy i stanovy k jednání na shromazdeni předkládá výbor zvoleny více než 1/2 všech vlastníkům, tedy by měl mít kredit a důvěru rozhodnout a předložit základní navrh, pokud je prostor pro diskuzi o jejich obsahu, lze diskutovat a upravovat, rozhodnuti o změně stanov podle 72/1994 par.11 odd. 4 nutná 3/4 většina přítomných. Podle mě pro důležitost stanov pro život Společenství je nutna výrazna většina všech vlastniku, protože se týká nejen těch pritomnych na shromazdeni, řešení nabízí při stanoveni spodní hranice NOZ 1129 pro aspoň 2/3 všech hlasu vlastniku nebo vyšší kvorum podle rozhodnuti shromazdeni. To neodporuje tvrzení pana Evzena, ze by mohla stačit nadpoloviční většina přítomných, ale zároveň tvrdí, ze kvorum je věci vlastniku a důležitosti společne záležitosti. Tedy výrazná pojistka je na místě. Já bych to tak navrhoval. Ale jsem praktik ne teoretizujici právník.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Pro stará SVJ 89/2012 připouští zrušenou 72/1994

Rosťa — Mon, 30 Nov 2015 10:31:51 +0100

„pro stará SVJ 89/2012 připouští řízení se zrušenou 72/1994, nebo se mohou rozhodnout pro NOZ.“ Petr Honda

Pane Hondo,

odkud plyne Vámi uvedené tvrzení? Jaké kvorum je třeba k Vámi uvedenému rozhodnutí? Děkuji.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov - vyšší kvóra

Petr Honda — Mon, 30 Nov 2015 09:22:54 +0100

Děkuji pane Evzene za konečně jasnou odpověď. Myslím si, ze pokud se jedna o rozhodování o společne záležitosti, které ma významný dopad na závazky všech vlastniku, by mělo byt použito vždy pojistné kvorum procenta ze všech, ať už je to podle kteréhokoliv zákona. U zákonných pojistek typu alespoň 50 a více procent všech zákon uznává hlas nepřítomného vlastníka na shromazdeni jako hlas proti, tak proč by mělo o společne záležitosti s dopadem na všechny vlastníky rozhodovat jen 25 proc. pritomnych, když z logiky vyplývá, ze je vlastně témeř 75 proc. proti. Řidme se selským rozumem. Většina přítomných by mohla asi rozhodovat o věcech typu kolikrát umyvat v zimě schody a jestli zamykat po 22h vchodové dveře a většině provozních záležitosti, ale ne vlastníka zavázat k rozsáhle investici či rozhodovat o financování úvěrem. Chápu vás argument, ze to mají velká SVJ složité se sejít a pak ještě dohodnout, ale to je tak všechno. Nás je 32 vlastniku se společným vlastnictvím domu, SVJ vznikla ze zákona v r. 2002. Jsem přesvědčen o tom, ze ochrana vlastniku u důležitých rozhodování o společne věci před rozhodováním menšiny by měla byt samozřejmostí. A pokud to tam nemá zákon, tak je to nutné jmenovitě k jednotlivým záležitostem dat do stanov. A podle kterého zákona? Pokud jsem dobře četl NOZ a sledoval diskuzi, nabyl jsem dojmu, ze pro stará SVJ 89/2012 připouští řízení se zrušenou 72/1994, nebo se mohou rozhodnout pro NOZ. Záleží na vlastnicich. V 72 jsou zákonná pojistná kvóra u pro vlastníky důležitých záležitostech přísnější a je tam uvedeno, ze když 72 něco neřeší, platí OZ. Nežijeme ve vzduchoprazdnu, po letech existence by vlastníci starých SVJ už měli vedet, jestli stačí pojistka 3/4 všech nebo jen 2/3 všech. U nás je to rozdíl 6 proc. hlasu vlastniku. Tak těsně jsme nikdy nehlasovali. Spíše jde u směny stanov se dohodnout, podle kterého zákona to bude, dobře číst zákon a důsledně převzít příslušné paragrafy bez další lidové tvořivosti, tato chyba se stala u nás. A radši do stanov zakomponovat více a jasných pravidel, než se pak dohadovat, co platí a jak to bylo myšleno. Za svou osobu děkuji za diskuzi.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Pro žvanila "Vlastník bytu"

lake — Sun, 29 Nov 2015 22:02:19 +0100

Pane „Vlastník bytu“, můj názor je podložen přímo zněním zákona č. 89/2012 Sb. Je pouze Váš problém, že jste to nepoznal. Pokud se domníváte, že NOZ neplatí, a že tomu Vy rozumíte lépe – pak si samozřejmě rád přečtu Vaše argumenty, máte-li ovšem nějaké.

Zatím jste neuvedl ani jediný.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Judikáty

Evžen — Sun, 29 Nov 2015 13:13:50 +0100

Jeden judikát, podle kterého se „bytové spoluvlastnictví“ v NOZ vztahuje i na SVJ vzniklá před účinností NOZ je uveden v diskusi zde: http://www.portalsvj.cz/…aleni-stanov

Dalším je judikát j.č. 25Cm42/2014. V tomto judikátu se mimo jiné uvádí:

„Soud zde odkazuje na ust. § 1206 odst. 2 z.o., dle něho bylo shromáždění žalovaného usnášeníschopné.“

Přestože se jedná v předmětném sporu o SVJ vzniklé před účinnosti NOZ se stanovami z r. 2012, odvolává se soud na NOZ část „bytové spoluvlastnictví“ (§ 1206), což je v rozporu s lakeho názorem, podle kterého se na SVJ vzniklá podle ZoVB část „bytové spoluvlastnictví“ NOZ nevztahuje.

Co se týče § 1128 a následujících obecných ustanovení týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí v NOZ, vyjadřuje se k nim soud rovněž v judikátu j.č. 25Cm42/2014.

Cituji z judikátu:

„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Bytové spoluvlastnictví se vztahuje na SVJ vzniklá před 1.1.2014

Rosťa — Sun, 29 Nov 2015 11:57:34 +0100

Pane Evžene,

poprosil bych o ony Vámi zmíněné zatím dostupné judikáty a rovněž o judikát k § 1129 NOZ a SVJ. Děkuji.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - "Zaručené pravdy" pana laka

Evžen — Sun, 29 Nov 2015 11:43:57 +0100

Pane Hondo,

pan lake zastává názor, že se celá část „bytového spoluvlastnictví“ NOZ nevztahuje na SVJ vzniklá před účinností NOZ. Ovšem podle názorů odborné veřejnosti a nyní už také zatím dostupných judikátů se „bytové spoluvlastnictví“ NOZ na SVJ vzniklá před účinností NOZ vztahuje.

Rovněž tak názor, který lake označuje za nepravdu, že se § 1129 NOZ nevztahuje na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) už potvrdil judikát, který už jsem uvedl.

Můžete souhlasit s lakeho názory, ale jak přesvědčíte ostatní vlastníky nebo soudy? Myslíte, že bude stačit, když proti názorům odborné veřejnosti, Vašeho právníka a dosavadním judikátům postavíte názor anonymního pana laka?

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov - schvalovací kvóra

Evžen — Sun, 29 Nov 2015 11:21:56 +0100

Ano, vyšší schvalovací kvóra vůči § 1206 jsou věcí stanov.

Napsal jste: „Proč nás zákon pro ochranu našeho vlastnictví a práv nutí, abychom 1206 nerespektovali a do stanov dávali vyšší kvóra, logicky minimálně většinu všech?“

To není přesné vyjádření. § 1206 Vás nenutí, nýbrž Vám dává na výběr, buď většina přítomných, nebo libovolně vyšší schvalovací kvórum. Záleží na vlastnících, jaká schvalovací kvóra si vyberou a schválí do stanov. Paragrafem 1206 máte závazně dané nejnižší schvalovací kvórum (většina přítomných), horní hranici nijak nelimituje a záleží jen na rozhodnutí shromáždění vlastníků. Ve stanovách si můžete např. stanovit případy, ve kterých se uplatní většina přítomných, a ve kterých se uplatní vyšší schvalovací kvóra.

Možnost rozhodování nadpoloviční většinou přítomných si vyžádala praxe v mnohých SVJ, ve kterých (především ve větších domech o desítkách vlastníků) byl problém při pravidelně nižší účasti vlastníků na shromáždění dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny všech nebo kvalifikované většiny jak vyžadoval ZoVB u některých hlasování. Mohla tak být ochromena rozhodovací činnost v těchto SVJ, proto nyní právě ona mohou využít možnost nižšího schvalovací kvóra podle § 1206 NOZ.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov a par. 1206

Petr Honda — Sun, 29 Nov 2015 10:53:57 +0100

Děkuji lake za vysvětlení, už jsem to snad s tou 1206 pochopil. Výbor předložil na shromáždení stanovy, které vycházely z nějakého vzoru se špatnými kvóry pro hlasování o společne věci a per rollam. Přitom se zastitoval tím, ze je připravil nějaký právník. Z vašeho výkladu, který se shoduje u společne věci s mym názorem, ač nejsem právník, který jsem na shromazdeni prezentoval a hlasoval proti, vyplývá, ze je to jinak, než teď máme ve stanovach. A ze 1206 se netýká těch nejdůležitějších záležitosti Společenství, vlastnictví a společne věci. Takže máme schválené něco, co je v podstatných pasážích o hlasování a rozhodování neplatné.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Snížené kvorum není podložené

Vlastník bytu — Sun, 29 Nov 2015 09:01:39 +0100

„půjde-li o „náhradní“ hlasování (po tom, co řádně svolané shromáždění nepřijalo usnesení pro svou neschopnost usnášet se), by se vypsalo hlasování per rollam o téže věci se sníženým kvorem podle § 1214 NOZ.“

Rozlišujte, prosím, zde i jinde důsledně své názory od názorů podložených (praxí, judikáty, publikacemi apod.) a jako takové je označujte. Děkuji.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Per rollam pro P. Hondu

lake — Sun, 29 Nov 2015 08:51:47 +0100

Pane Petře Hondo, děkuji za upřesnění Vaší situace.

Přečtěte si § 1210 až 1214 NOZ. Pak zjistíte, že snížené kvorum je pouze speciální a výjimečný případ, který má svůj dobrý právní důvod.

V nových stanovách vašeho SVJ je ovšem obsaženo protizákonné ustanovení o hlasování per rollam, které počítá se sníženým kvorem ve všech případech. Znění zákona je však jiné. Autor stanov zjevně nepochopil obsah, smysl a cíl § 1210 NOZ.

Kvora při hlasování o společné věci jsou samozřejmě shodná či vyšší než uvádí § 1128 až 1133, stejně jako při jakémkoliv hlasování o společné věci. Pouze půjde-li o „náhradní“ hlasování (po tom, co řádně svolané shromáždění nepřijalo usnesení pro svou neschpnost usnášet se), by se vypsalo hlasování per rollam o téže věci se sníženým kvorem podle § 1214 NOZ. Jde tedy o přesně vymezenou výjimku z pravidla.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Pro Petra Hondu o § 1206

lake — Sun, 29 Nov 2015 07:43:49 +0100

Pane Petře Hondo, vyjadřujete obavu z hlasování nadpoloviční většinou přítomných podle § 1206 NOZ.

Nejspíše jste nepochopil o jakých záležitostech se má podle tohoto kvora hlasovat. Prosím vypište si některé případy příklamo na papír, abyste si učinil představu o tom v jakých „důležitých“ záležitostech se použije toto kvorum.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Nepravdy pana Evžena o hlasování

lake — Sun, 29 Nov 2015 08:36:57 +0100

Pane Petře Hondo, velká část toho, co zde napsal pan Evžen, je hromada protiprávních nesmyslů.

Není schopen prokázat, že by § 1206 NOZ měl jakoukoliv spojitost s právnickou osobou SVJ(2000) či se spoluvlastnictvím domu rozděleného na jednotky(1994) a společné části podle zákona č. 72/1994 Sb..

Dále napsal o spoluvlastnictví domu rozděleného na jednotky(2012) – což ovšem není případ Váš – že se na rozhodování spoluvlastníků nevztahuje § 1129. To samozřejmě není pravda; viz jednoznačný odkaz na vyšší hlasovací kvorum, které určuje buď zákon, nebo stanovy. Viz § 1206 NOZ.

Dále napsal nepravdu ohledně hlasování mimo schůzi shromáždění.

Hlasovací kvora ohledně rozhodování spoluvlastníků o společném majetku byla uvedena v zákonu č 72/1994 Sb.. Podle § 3063 NOZ platí, že vlastnictví jednotky(1994) se i po nabytí účinnosti NOZ nabývá podle dosavadních právních předpisů. Vlastnictví jednotky v sobě zahrnuje i věcná práva a věcné povinnosti s vlastnictvím věci nerozlučně spojená. Patří mezi ně i právo podílet se na rozhodování, upravené v § 11 ZoVB. Kvora jsou tedy uvedena v ZoVB.

Může být, že v domě pana Petra Hondy se vlastníci jednotek rozhodli odchýlit se od znění ZoVB, pokud jde o hlasovací kvora. V tom případě se nabízí převzít podrobnou úpravu hlasování spoluvlastníků podle § 1128 až § 1133 NOZ.

O společném majetku podle NOZ se ovšemže nikdy nehlasuje nadpoloviční většinou přítomných. Pokud pan Evžen toto tvrdí, ať cituje příslušnou část zákona. Hlasování nadpoloviční většinou přítomných se podle NOZ použije v těch případech, které zákon neupravuje výslovně nějak jinak. Hasování o společné věci však je jednoznačně upraveno jinak; jak v ZoVB, tak v NOZ.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov

Petr Honda — Sun, 29 Nov 2015 00:26:39 +0100

OK, 1206 co náleží do působnosti 1208, ale je jen na nas a na našich stanovách, pokud si jako pojistku dame do stanov kvóra vyšší pro případy, které se týkají 1128 a dalších, i když pro nás 1128 a další paragrafy neplatí. Z vasi odpovědi mi plyne, vyšší kvóra vůči 1206 až na zákonné výjimky jsou tedy věci stanov. U 1206 mám jeden zásadní problém, a to s krajní situaci, pokud 25,01 % hlasu vlastníku svola shromáždení k nějakému zásadnímu problému, sejde se pouze 50,01 hlasu vlastníku, je usnesenischopne a pro schválení stačí 25,01 hlasu vlastniku přítomných na shromáždení, pak tato malá skupina vlastníku ovládne se souhlasem zákona cele Společenství včetně výboru. Toho se u 1206 bez vyšších pojistek obavám, protože zvracení situace bude stát úsilí, čas i peníze. A neobstojí argument, ze měli na shromáždení přijít vlastníci ve větším počtu, aby byla pro schválení nutná vyšší většina přítomných. Pri 100% účasti je 1206 pro schválení 50,01 přítomných a tedy i všech hlasu vlastníku, proto by mělo byt spravedlivé, aby 1206 bylo většina všech hlasu než pouhá většina přítomných. Proč nás zákon pro ochranu našeho vlastnictví a práv nutí, abychom 1206 nerespektovali a do stanov dávali vyšší kvóra, logicky minimálně většinu všech?

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - schvalování stanov - co dělat

Evžen — Sat, 28 Nov 2015 17:20:30 +0100

V prvé řadě § 1129 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje podle NOZ § 1206, jde ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014.

Tzn. že se podle NOZ až na výjimky dané zákonem rozhoduje podle § 1206 nadpoloviční většinou přítomných ve všech záležitostech v působnosti shromáždění viz. § 1208, ledaže Vaše stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů (v tom případě se rozhoduje podle vyššího počtu hlasů daného Vašimi stanovami).

Výjimkou danou zákonem je ustanovení § 1214 NOZ, podle kterého se při rozhodování mimo zasedání rozhoduje většinou hlasů všech vlastníků, pokud Vaše stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.

Další výjimkou danou zákonem je druhá část ustanovení § 1214, kdy je potřebný souhlas všech vlastníků (mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech ) – toto ustanovení se vztahuje na rozhodování jak na shromáždění vlastníků, tak při rozhodování mimo zasedání. Pokud by ustanovení Vašich stanov vyžadovala u výjimek uvedených v odst. 3 a 4 nižší schvalovací kvóra, byla by tato ustanovení neplatná a platila by kvóra podle NOZ jak jsem uvedl v odst. 3 a 4.

Zvláštní postup se ještě vyžaduje při „změně prohlášení“ podle § 1169 odst. 2.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - schvalování stanov

Petr Honda — Fri, 27 Nov 2015 21:34:37 +0100

Děkuji za odpověď. Pokud jsem pochopil správně, znamená to tedy, že pokud nejsou ve stanovách uvedeny jmenovitě žádné významné záležitosti týkající se společné věci spadající pod § 1129, platí při hlasování o těchto záležitostech kvora v NOZ, tedy 2/3 všech vlastníků, a tam, kde je vyžadováno NOZ 100 % a je ve stanovách jinak, platí opět NOZ… A tato část stanov je neplatná do doby, pokud nebudou v souladu s donucovacími ustanoveními NOZ bez nutnosti soudního zablokování?

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - schvalování stanov

Petr Honda — Fri, 27 Nov 2015 21:00:42 +0100

SVJ vzniklo v r. 2002. Odlišná od zákona 82/2012 Sb. je např. ta část schválených stanov, hovořící o kvorech pro schválení per rollam – stanovy říkají, že stačí u všech projednávaných bodů v per rollam jen nadpoloviční většina všech bez odkazu na to, že ve stanovách je i jiné kvorum – při hlasování na shromáždění je přece u některých záležitostí kvorum 2/3 a 100 %. Nebo to při per rollam neplatí? U jiného zatížení a zrušení zatížení, nebo úvěru delšího než 10 let ve stanovách vychází kvorum pro schválení jen 50% všech, protože ve stanových nejsou tyto záležitosti s nutností kvora 100 % všech vlastníků vůbec uvedeny. Významné záležitosti týkající se společné věci a jejího zlepšení podle § 1129 nejsou ve stanovách jmenovitě uvedeny také žádné – např. rekonstrukce a opravy většího rozsahu a schvalování úvěru, proto by prý mělo platit pro schválení těchto věcí na našich shromážděních prosté kvorum nadpoloviční většiny všech místo 2/3 všech vlastníků, jako to požaduje NOZ. Vychází mi, že z toho plyne, že pro všechny významné záležitosti našeho společenství týkající se zlepšení společné věci stačí podle našich schválených stanov ke schválení jen prostá většina všech vlastníků, když žádná taková věc není pod kvorem 2/3 všech uvedena. Argument proč tomu tak je – bude snazší o investicích na shromážděních rozhodovat. Může si výbor zvolit při přípravě nových stanov kvora pro schválení jednotlivých věcí podle vlastního uvážení a ze zákona si vybrat jen to, co se podle jeho mínění hodí a některé důležité věci z NOZ jaksi opomenout? Nebo do stanov převzít jen půl věty z paragrafu (služby a osoby bydlící v bytě po nějakou dobu)? Tak to aspoň proběhlo u nás. Byly schváleny nedokonalé stanovy (i přes upozornění před hlasováním – diskuse neotevřena)jen s tím, aby nějaké byly, jak řekl předsedající za souhlasu většiny přítomných, že se pak na dalším shromáždění vylepší. Ale co když na dalším shromáždění v 2016 ke schválení změn ve stanovách nedojde pro nedosažení potřebné většiny? Pokud je má obava oprávněná a v respektování povinných kvor z NOZ se nemýlím, nebude jistější zablokovat soudně ty části stanov, které se ze zákonem v kvorech rozcházejí do jejich změny? Omlouvám se, že jsem se tak rozepsal. Doufám, že se v tom vyznáte. Děkuji předem za odpověď.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov

lake — Fri, 27 Nov 2015 14:04:27 +0100

Pane Petře Hondo,
Váš dotaz je neurčitý a proto nemůžete dostat použitelnou odpověď. Musel byste uvést která část vašich stanov je odlišná od NOZ.

Pokud snad vaše společenství je SVJ(2000), nemá vůbec nic společného s částí NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví. Teprve až uvedete o co konkrétně jde, bude možno Vám odpovědět tak, aby to dávalo smysl.

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Co dělat?

Evžen — Fri, 27 Nov 2015 11:14:58 +0100

Úpravu stanov můžete provést kdykoli později. Do té doby prostě ustanovení stanov, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ jsou neplatná. V tom případě platí donucující ustanovení NOZ, i když nejsou ve stanovách uvedená.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Schvalování stanov na shromáždení

Petr Honda — Thu, 26 Nov 2015 03:30:44 +0100

Pokud byly na shromáždení přijaty většinou hlasu stanovy i přes upozorněni vlastníka, ze neodpovídají v důležitých bodech NOZ, s tím, ze se podle sdělení předsedajícího na dalším řádném shromáždení upraví, je tento postup správný? Diskuze o výhradách ke stanovám přitom nebyla na shromáždení pripuštěna, abychom nezdržovali paní notarku. Vlastníci obdrželi sice navrh stanov k pripominkonani do určitého termínu před shromážděním, ale nikdo si v té době nesouladu s NOZ nevsiml. Co dělat? Jedna se v tomto případě o důležitou záležitost?
Děkuji za odpověď.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - pro petrxc

Korky0202 — Wed, 05 Aug 2015 19:51:28 +0200

Tak to Vám upřímně závidím.
Já osobně jsem rád, že tu je SVJ. Myslím si, že je ve společném zájmu vlastníků (členů SVJ), aby se starali o způsob financování.
Není třeba komentovat.
Nemíchám je, podstata a ručitelský závazek je stejného rozsahu.
Vy neplatíte daně, z čeho si myslíte, že se platí státní dluh? Peníze jsou přeci také vaším majetkem, stejně tak akcie, dluhopisy, vklady u penzijních společností. O nemovitost přijít nemusíte, může jej však státní bankrot znehodnotit.

Nicméně, to už jsme daleko od tématu diskuze a též s Vámi nechci nijak polemizovat. Každý máme svůj náhled na svět, své názory, i své mantinely (ať už jsou materiální či jiné povahy), ve kterých se pohybuje při svém rozhodování.

Přeji příjemný večer.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - neplatnost usnesení

petrxc — Wed, 05 Aug 2015 14:55:53 +0200

Nepochybně s Vámi nemá cenu polemizovat, nicméně:

V SVJ jehož jsem členem podíl na investici zaplatila rovná třetina vlastníků. Současná inflace je prý velice nízká (alespoň podle ČSU), úroky z vkladů nízké.

2)Váš vývod naprosto odmítám. SVJ podle mne má být sice kompetentní v rozhodování o společném majetku, o záležitostech týkajících se domu jako celku (společných částí a společných prostor). Ale otázka úhrady se ho nemá týkat. To je naopak otázkou každého vlastníka. SVJ není povinno, ale podle mne by nemělo být ani oprávněno se starat o to, kde jednotliví vlastníci vezmou finance na úhradu nákladů na bežnou správu, ale ani na jednorázové rekonstrukce. A pro pořádek: SVJ jsme zakládali proto, že nám to uložil zákon. Dobrovolně bych tak nikdy neučinil a je podle mne sporné, zda to, že ty, kteří již byt vlastnili, zákon dodatečně donutil k členství v této právní formě, ohrožující zásadním způsobem jeho soukromý majetek (na rozdíl od právní formy družstevní, například).

3)Záležitosti bank neřeším, já o voze, Vy o koze.

Nesouhlasím, tato rizika nelze směšovat. Mají jiný původ, důvod i velikost. Nesouhlasím s tím, abych nesl rizika z úvěru za cizí lidi. Jestli Vy ano, pak jsem rád, až budu potřebovat ručitele, obrátím se na Vás.

5)Státní dluh tedy rozhodně neplatím. Možná na něj doplácím jinak, ale neplatím ho. V tom je podstatný rozdíl. Při státním bankrotu mohu přijít jen o peníze, tj. např. o nemovitosti (byt) myslím ne.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - neplatnost usnesení 2

Korky0202 — Sat, 18 Jul 2015 21:40:07 +0200

Já se osobně ještě nesetkal s tím, že někdo chce svůj podíl na investici zaplatit předem. Jde totiž též o časovou hodnotu peněz, prostě pětistovka není furt pětistovka, za pár let si za ní koupíte prostě míň věcí, než nyní. Takže úvěry v současné době jsou prostě levnější variantou z pohledu času, než to platit ze svého. Kort, když ten úvěr vyběhá a zařídí někdo jiný.
Opravdu to není soukromou věcí, když se jedná o společný majetek ve společné správě. Vždyť kvůli tomu jste přeci zakládali společenství.
Banky požadují různá ručení, liší se to ústav od ústavu. Některá chce ručení zástavou z vkladů na běžném účtu, některá si stanovuje, že nesmí příspěvek na správu klesnout pod určitou hranici na m2 apod. Ručení bytovými jednotkami jednotlivých vlastníků se již nepoužívá několik let.
Ano, takové je riziko toho, že budete platit i podíl na úvěru jiného vlastníka, tak jako, když by nebyl úvěr, a on neplatil, platíte jeho vodu, příspěvky na opravy, společnou elektřinu, pojištění nemovitosti, odměny členů statutárního orgánu.
Státní dluh také platíte, i když jste o něm nehlasoval a nelíbí se Vám se zadlužovat. A můžete se domnívat, že vydávat státní dluhopisy s dlouhodobou splatností není nutnost či nezbytnost. Také můžete přijít v důsledku státního bankrotu o svůj majetek.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - pohádka? - doplnění

petrxc — Wed, 08 Jul 2015 10:04:19 +0200

Pro nechápavé ještě uvedu, že ani těch pět nebo kolik zálohových plateb na účet nemuseli kvůli úvěru dát vlastníci předem (zálohově), pravděpodobně proto, že na tomto účtu byly zálohové platby na teplo, revize výtahů, a nějaká minimální rezerva nastřádaná ze zálohových plateb v průběhu předchozích desetiletí pro nenadálé případy. Nevím, zda jsme výjimka, nebo zda se takto tristně hospodaří ve více SVJ.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - pohádka?

petrxc — Wed, 08 Jul 2015 09:55:15 +0200

Mohu Vás ujistit, že banku vůbec nezajímaly zálohové platby v rámci vztahů vlastník bytové jednotky – SVJ. Tu nezajímalo (dokud jsem ji na to neupozornil), ani to, že o úvěru v domě nebylo vůbec hlasováno. Co ji zajímalo, jak jsem později zjistil, je podmínka, aby vklad SVJ na účtu vedeném u stejné banky nepoklesl pod několikanásobek měsíční splátky (tuším pětinásobek). Zvýšené platby některým vlastníkům z důvodu, že neuhradili náklady investice předem, tedy stačilo předepsat až po podepsání úvěrové smlouvy. Nelze je tedy podle mne nazývat zálohovými, když to jsou splátky nákladů za již vyčerpané prostředky úvěru.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Pohádka petraxc

Úvěr — Sat, 04 Jul 2015 00:09:36 +0200

Pokud je pravdou, že „se nezvýší (již téměř nulové) zálohové platby vlastníků na opravy a rekonstrukce společných částí domu“ tak nebude z čeho splácet úvěr a banka žádný úvěr neposkytne. Z téměř nulové platby se skutečně splácet úvěr nedá, bez ohledu na skutečnost, zda je úvěr na 1% nebo na 10%. Je to pouze pohádka.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - neplatnost usnesení

petrxc — Fri, 03 Jul 2015 17:49:37 +0200

Postup je takový, že v okamžiku, kdy je známa cena rekonstrukce, se dá možnost vlastníkům jejich podíl předem uhradit na účet SVJ, a na zbytek si SVJ vezme úvěr. Současně se platby za účelem splacení úvěru zvednou jen těm vlastníkům, kteří svůj podíl neuhradili předem (předem uhradí vlastníci cca 1/3 podílů).

Samozřejmě nemohu vyloučit, že soud rozhodne jak uvádíte. Ale opravdu je vpořádku, že se kromě otázek správy domu jedná na shromáždění o způsobu financování? Není to soukromou věcí, a hlavně starostí, každého vlastníka, kde na odhlasovanou investiční akci vezme peníze?

Pokud by se věřitel rozhodl, že požaduje ručení od každého vlastníka, těžko by mne mohl někdo k takovému ručení přinutit, i kdyby pro úvěr hlasovali všichni vlastníci. Banky však ručení jednotlivými vlastníky nepožadují, nejspíš proto, že si jsou vědomy toho, že vlastníci zodpovídají za závazky SVJ ze zákona. Nasvědčuje tomu to, že by (dotazoval jsem se na to banky) stejná banka jednotlivým členům SVJ namísto celé SVJ v daném případě nepůjčila (museli by každý něčím ručit).

I když tedy za úvěr SVJ věřiteli neručím (písemným závazkem), zodpovídám ze zákona (věřiteli?) za podíl odpovídající mému vlastnickému podílu, a tím zodpovídám svým podílem i za škody vzniklé v důsledku jednání (např. nesplácení) oststních vlastníků. V praxi (jen modelový případ) to vypadá tak, že se podílím na splácení úvěru věřiteli za vlastníka který z nějakého důvodu nesplácí, ač má splácet, tj. neplatí včas stanovené částky do pokladny SVJ, ze které SVJ splácí svůj dluh věřiteli. Tento neplatící vlastník může mít svoji bytovou jednotku zastavenu bance, takže je nepatrná šance, že by peníze, které dluží SVJ někdy zaplatil, o to větší je šance, že SVJ a potažmo i já zaplatíme za marné vymahání částky její několikanásobek advokátům.

V Ústavě ČR stojí, že mám právo na ochranu svého majetku. Nemyslíte si, že umožnit SVJ jednání, při kterém jsem donucen proti své vůli participovat na rizicích úvěru který naprosto není v této chvíli nezbytný pro fungování domu (rizika ze zálohování běžného provozu domu jsou samozřejmě nevyhnutelná, také mnohem nižší, a nic proti nim nenamítám), odporuje tomuto právu?

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - pohrdání soudem

petrxc — Fri, 03 Jul 2015 16:49:43 +0200

Ano, to jsem opravdu rád. Se soudy si neradno zahrávat. Tím spíš, že místní zákony jsou asi pouze poněkud komplikované a tím snad je soudní řízení jen trošku zdlouhavé. Já jsem uvedl, že jsem z důvodu podání k věcně nesprávnému soudu věc zdržel jen o dva roky, neboť mezitím věcnou příslušnost musel řešit také Vrchní soud. Na tomto fóru jsem našel příspěvek, kde kdosi uvádí, že ho stejná chyba stála zdržení tříleté. To takový Kancléřský soud ve Velké Británii řešil spory (o majetek) podle Dickensova románu „Ponurý dům“ běžně desítky let, rekord je snad sto nebo dokonce 200 let. Soudu, pokud jste se na něj jednou obrátili, již nebylo možno věc odebrat (což se mi u Městského soudu zatím nestalo). Další vlastností soudu bylo, že se všechny náklady hradily z majetku, o který se spor vedl. Proto ani po stu letech spor zpravidla nekončil vynesením rozsudku, ale tím, že již jaksi nebylo o co vést soudní spor (pro soud samozřejmě pouhý detail, smůla, na cestě ke spravedlnosti a k větší slávě generací soudců a advokátů, celé generace některých advokátů se dokázaly hmotně zcela zajistit jen díky třeba i jedinému soudnímu sporu). Stejné to bylo i v mém případě po pouhých dvou letech – tedy nebylo již o co vést spor (hmotně se z mého majetku ale zajistili jiní, nikoli soudci či advokáti). No, některým stranám či jejich potomkům se to prý moc nelíbilo, dělali výtržnosti v soudní síni a chovali se i jinak zcela nepřístojně, na rozdíl od Městského soudu ale neodcházeli s pokutami, ani za své neuctivé chování nebyli trestně stíháni. Nebo to aspoň Dickens ve svém románu neuvedl. Kancléřský soud myslím ve Velké Británii stále existuje, možná bude i nějak implementován do evropského práva.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Pohrdání soudem

50.000,00 Kč — Wed, 24 Jun 2015 13:12:54 +0200

„Vrchní soud rozhodl mojí žalobu předat Městskému soudu v Praze, celá tato procedura trvala rovné dva roky.“ (petrxc)

Buďte rád, že jste za Vaši troufalost nedostal pořádkovou pokutu do výše 50.000,00 Kč a nebo nebyl obviněn z trestného činu pohrdání soudem.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - neplatnost usnesení

Korky0202 — Wed, 24 Jun 2015 11:10:02 +0200

Vzhledem k tomu, co uvádíte v tomto, se obávám, že Obvodní soud rozhodne v tom smyslu, že je to věc, která upravuje vnitřní chod společenství vlastníků, což placení/snížení/zvýšení/neplacení příspěvků je.

Z toho titulu si myslím, že vaší žalobu zamítne jako neodůvodněnou a maximálně přezkoumá formální správnost uvedenou hlasování – správnost zápisu, správnost a legálnost usnesení, soulad s právními předpisy, kterými si řídíte při hlasováni.

Jen nechápu z čeho bude placen daný úvěr?

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - na který soud se má přehlasovaný vlastník obrátit

petrxc — Wed, 24 Jun 2015 10:37:53 +0200

Děkuji Vám za rychlou odpověď. Obrátím se na Městský soud, ale jistý správností volby nejsem (vzhledem k výjimce, kterou uvádíte). Stejně od toho (jako od ničeho v tomto režimu) nic neočekávám, je to pouze věc mého svědomí.

Chci se totiž obrátit na soud s žádostí o vyslovení neplatnosti bohužel téměř jednomyslného rozhodnutí shromáždění SVJ, podle kterého se nezvýší (již téměř nulové) zálohové platby vlastníků na opravy a rekonstrukce společných částí domu, a to ani poté, co byla na stejném shromáždění odhlasována značná investice, na kterou chybí finanční prostředky, a podle výboru SVJ má být tato situace řešena úvěrem na deset let (jeden se již splácí, neboť podobná situace nastala již před třemi lety). Tenkrát jsem se prakticky ve stejné situaci obrátil na Obvodní soud pro Prahu 10, ten se ale obrátil na Vrchní soud, aby rozhodl o příslušnosti mé žaloby (přestože jsem ho požádal, aby je-li to možné, rozhodl sám a spis předal příslušnému soudu). Vrchní soud rozhodl mojí žalobu předat Městskému soudu v Praze, celá tato procedura trvala rovné dva roky. Mezitím již výbor SVJ úvěrovou smlouvu podepsal, investiční akce byla realizována, SVJ „prý“ splácí (totéž se ale již nedá říci o všech vlastnících). Proto jsem po dvou letech soudu poděkoval s tím, že považuji projednání žaloby v situaci, kdy již se nedá dělat nic jiného než úvěr splácet a roky trnout, zda bude skutečně splacen (přestože jsem příslušnou částku na rekonstrukci odpovídající mému vlastnickému podílu uhradil SVJ předem). Nyní zjišťuji, že se má stát běžnou praxí, že výbor 14 dní před konáním shromáždění (jednou ročně), vyrukuje s návrhem na rekonstrukci fasády, střechy, výtahů, balkonů, schodiště, … (dlouhodobý plán rekonstrukcí neexistuje, přestože luxusně platíme správce – SBD) s nejdůležitější argument pro rekonstrukci právě teď je ten, že Česká spořitelna (jeden z členů výboru je jejím vedoucím zaměstnancem) nám nabízí úvěr (aktuálně) prý pod jedno procento ročního úroku. Shromáždění SVJ má ráz agitace a reklam. Účastníci shromáždění jsou již za 25 let masírování reklamou vycvičeni tak, že na to slyší. Mladí manželé, kteří mají vše na dluh, i ten byt v domě mají zastaven bance (takže si na nich SVJ nic nevezme, nebudou-li splácet, neboť jejich byt sebere banka), hlasují ve shodě s osmdesátiletámi dámami pro úvěr (na deset let!), kterým tedy mladí manželé i starci docela vychytrale nezatíží sami sebe, ale SVJ, čili hlavně ostatní vlastníky.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Příslušnost soudu

Korky0202 — Tue, 23 Jun 2015 20:39:54 +0200

Pokud usnesení, které chcete rozporovat, definuje občanský soudní řád v a § 9, odst. 2:

Krajské soudy rozhodují jako soudy prvního stupně

písmeno l: ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých, s výjimkou sporů o příspěvky členů společenství vlastníků na správu domu a pozemku, sporů o zálohy na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb.

Ve Vašem případě – Městský soud v Praze: http://portal.justice.cz/…ud/soud.aspx?…

Jestliže se jedná o vyjmenovanou výjimku, místně příslušný soud je soud okresní, což je pro Vás:

Obvodní soud pro Prahu 10: http://portal.justice.cz/…ud/soud.aspx?…

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - na jaký konkrétní soud se má přehlasovaný vlastník obrátit?

petrxc — Tue, 23 Jun 2015 20:27:53 +0200

Dobrý den, můžete mi prosím poradit,na jaký konkrétní soud se má přehlasovaný vlastník obrátit? Byt i trv. bydliště vlastníka je na Praze 10. Na Městský soud v Praze? Děkuji, Petr

Výklad pojmu "dohoda" - Výklad pojmu "dohoda" 10

lake — Sun, 10 May 2015 10:36:12 +0200

K výkladu pojmu „dohoda“ ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB se vyslovil i Nejvyšší soud ČR ve velkém senátu. Cituji:

„Shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.“
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2.4.2014

Tento rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu je průlomový v tom, že NS si konečně zametl před vlastním prahem a naplno judikoval, že dřívější rozsudky senátů JUDr. Davida (2006) a Mgr. Králíka (2011) byly od počátku rozporné s právem.

Trvalo to od roku 2006 do roku 2014, tedy dlouhých osm let, než se NS konečně probudil. Mezitím již nesmysly o pojmu „dohoda“ odmítl jeden ze senátů Nejvyššího soudu (JUDr. Spáčil 2008), Ústavní soud (2009) a Vrchní soud v Olomouci (2011). Ale i tak Nejvyššímu soudu děkujeme, že se konečně vypořádal se svými dvěma kostlivci ve skříni.

Podrobněji k tomuto judikátu referuje článek pana Pavla: Dohoda je dohoda všech, tvrdí velký senát NS.

lake

Je členství v SVJ dobrovolné? - Nový zákon na

silva — Wed, 04 Feb 2015 00:41:19 +0100

Nový zákon na správce.Nic neukáží- ví,že lidi to moc nezajímá,výbor všude k ničemu.SPRÁVCE má nasmlouváno spoustu SVJ a ten cár papíru co musí udělat, není jak by měl být.Nový zákon na správce.Aby měl jen malý počet společenství.A aby učetnictví FÚ kontroloval.Pak bude pořádek.Jinak je to všude stejné.Dej někomu moc a on ti ukáže???Dát to na změnu zákona.Běda, kdo poukáže na závažný problém.Nebo na peníze?Víte,že za toho totáče jsme platili podniku a byl přehled o výdajích ve vyúčtování?Lidi se bojí na shromáždění něco říct.Nebo nejsou vůbec puštěni ke slovu. Nejhorší je,že radí tomu co je ve výboru správec.Místo,aby svj PŘEDKLÁDALO správci svůj návrh.Všude stejné a znám už dost lidí nespokojených.SVJ to je paráda pro správce.Za deset let mají pěknné peníze, za tak nepřehledné přehledy za co se platí.Klidně k tomu stačí mít další své zájmy, co jim také pěkně vynáší.To jim jde vláda pěkně naruku.A aby výbor dobře jim vyhověl,na to mají moc dobré taktiky.Kde jsou ty pravidla,která se mají dodržovat?Nikdo nekontroluje,vše se zatluče.Reklamace u správce?Odepíše se jedna věta,že nebyla nikde chyba.K soudu to nikdo nedá.Kdo by měl na to peníze?Oni ano. A když jo,tak je zastoupí někdo ,koho si určí.Atd… Všude stejné.Diskriminační SVJ.Tak si tady pište.A zlobte se.Nebo ať se změní zákon.Byt.družstva se nezrušili.Udělali správce nejen z nich,ale i realitky na toto skočili.A mají vystaráno.Vy SVJ jen plačte nad takovými zákony.Které vyhovují právě jiným a ne SVJ.Všechny svj ,kdyby F.Ú zkontroloval,to by byl průštich všude…Nedohodnou se ve vládě a tolik lidí v svj se má dohadovat?To nevíte,že i sem píše správec?Ovšem ke svému dobru…Pokud odpovědný člověk práva tady odpovídá,dotazy prosím vás dejte do připomínkování návrh na změnu zákona k svj.Ne změny co chtějí správci a domůžou se toho.Správec se najde poctivý určitě snad nějaký,ale to bude vzácné.Tam se lidem žije lépe.Mají pak i k sobě blíže.A nemusí své vážné nejasnosti sem psát.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - nedodržení vyklizení mezipatrových lodžií a předmětů na chodbách

Pavla D. — Mon, 29 Sep 2014 10:04:35 +0200

Dobrý den jak to tedy je, když někdo neuposlechne vyklizení těchto prostor, hrozí společenství nějaká sankce? Může být mezipatrová lodžie uzamčená? Asi ne, když je to únikový východ a co takové ty sítě proti holubům, které máme na lodžiich? Děkuji za odpověď.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - únikové cesty

M. Svoboda — Sun, 29 Jun 2014 19:45:18 +0200

Dobrý den pane Matějka,

chtěl bych se zeptat, jak lze postupovat když někteří vlastníci nereagují na výzvu výboru SVJ k odstranění překážek na chodbách domu u schodiště. Je právně přípustné tyto překážky odstranit proti jejich vůli? Jaký je prosím správný postup abychom neporušili zákon? Může-li se kdokoliv jiný znalý této problematiky vyjádřit, prosím odpovězte. Děkuji předem za odpověď.

S přáním pěkného dne Martin Svoboda

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu

ivak — Wed, 21 May 2014 18:29:18 +0200

Ve vaší podpovědi čtu: Pokud nájemce hodlá pronajímanou místnost užívat k účelu odlišnému od kolaudačního rozhodnutí, musí stavební úřad povolit změnu účelu užívání stavby. K tomu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§ 11/5 ZoVB). Šlo by např. o sklep nebo kočárkárnu, která má být nájemcem užívána jako živnostenská provozovna, sklad nebo obchod. Náš správce však tvrdí, že pokud jde o změnu užívání stavby (rekolaudace z nepoužívané prádelny na kosmetický salón), pak přichází v úvahu jedině odkoupení všech podílů na této místnosti. Pronájem prý v tomto případě není možný. Tak opravdu nevím…

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Je to jasné

Alous — Fri, 20 Dec 2013 09:32:04 +0100

Odpovím si sám po dlouhé studii problému: Pan Paták má pravdu: SVJ žádné prostory nevlastní. Společné prostory nejsou ve vlastnictví právnické osoby tedy SVJ se svým IČem, ale společné prostory jsou ve vlastnictví fyzických nepodnikajících osob dle výpisu z KN.A na ty se žádný požárnický zákon nevstahuje.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Dokumentace

Alous — Fri, 13 Dec 2013 16:55:37 +0100

Požární dokumentace není, panelák je z roku 1964.Pokud tedy požárník stoupačky nekontroluje, jak postupovat dále, aby byl barák protipožárně v pořádku. Musím tedy nechat zpracovat projekt či nechat si vypracovat jiné posouzení? Je to vůbec u SVJ nutné?

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Obsah preventivní prohlídky

Jaroslav Jaroslav — Fri, 13 Dec 2013 15:56:15 +0100

kolaudační dokumentace (primárně projekt) definuje požární úseky a nutné parametry. Pokud v projektu není definovaná požární odolnost stoupaček, požárník ji nekontroluje. podívejte se do dokumentace domu – oddíl protipožární ochrana.

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Obsah preventivní prohlídky

Alous — Fri, 13 Dec 2013 15:43:43 +0100

Ozval se mi požární revizák,že po roce má provést v našem SVJ revizi. (SVJ je mladší než rok)Požádal jsem ho o posouzení protipožárních přepážek v kabelových stoupačkách a on pravil,že to není jeho starost,že jen zkontroluje hasičáky, únikové cesty, pořární řád, hydranty apod. Tak co tedy je obsahem této roční revize? Nutnost či nenutnost přepážek tedy vyřeší kdo?

Změna stanov - je nutný notář? - Verze Vzorových stanov

Ondřej Z — Wed, 06 Nov 2013 14:05:34 +0100

Dobrý den, snad mohu odpovědět.

„dřívější“ Vzorové stanovy jsou ve Sbírce zákonů uvedeny pod číslem 322/2000 – jsou platné a účinné od 25. 9. 2000.

Tyto byly zrušeny a nahrazeny Vzorovými stanovami (pod č. 371/2004 ve Sbírce zákonů), jež jsou platné od 21. 6. 2004 a účinné od 1. 7. 2004.

Vás zajímá účinnost – čili 1. 7. 2004 – to je účinnost aktuálních stanov tak, jak mi to ukazuje ASPI.

Pronájem společné části domu - net na STA

Landa — Sun, 28 Jul 2013 22:16:20 +0200

Pane Zabilko,něco podobného jsme řešili i u nás v baráku.Jde tu o problém, zda-li Vám byl barák prodán s věcným břemenem obslužné firmy pro TV. Jestli ano, potom tato firma buď pronajala stožár pro SAT spolu s umožněním instalace techniky, což ale pochybuji,takže by to provozoval samotná firma.V opačném případě jí můžete klidně vyprovodit z baráku.Přeji dobré pořízení. Landa

Pronájem společné části domu - pronájem stožáru STA a části půdy v domě SVJ

Zabilka Miloš — Sun, 28 Jul 2013 19:21:42 +0200

internetová firma si bez souhlasu vlastníků jednotek instalovala ne stožár STA a v podkroví ústřednu pro internet v obci. Navíc se bez souhlasu a jakéhokoliv měření napojiíla na společný proud. na odběr se přičlo až při vyúčtování záloh za rojk 2012. nyní firma nechce akceptovat podmínky pro uzavření smlouvy, o kterou nikdy nepožádala. Vše se údaně dělo bez souhlasu a vědomí pověřeného sprácve domu. Je možné nyní požadovat odchod firmy a je nutný souhlas všech vlastníků k uzavření smlouvy?

Je členství v SVJ dobrovolné? - Vůbec se neomlouvejte!

Nina.Ol — Fri, 28 Jun 2013 22:24:06 +0200

I dnes stále je to tak. Pracovali jsme za socialismu v JZD Slušovice, tam byl kapitalismu, avšak dnes v demokracii-kapitalismu, se v SVJ po koupení bytu cítíme jak v socialismu…

Pronájem společné části domu - PRONÁJEM SPOLEČNÝCH PROSTOR pro Lakeho

poštová — Wed, 05 Jun 2013 18:15:43 +0200

Děkuji,zkusíme na ně tímto způsobem udeřit.Poštová

Pronájem společné části domu - Pronájem společných prostor

lake — Wed, 05 Jun 2013 18:10:01 +0200

Paní poštová, žádná organizace nemá zakázáno dosahovat zisk. Pokud Vám toto někdo tvrdil, pak o takových pitomostech nemá cenu vést diskusi. Vaši daňoví poradci ani neznají české zákony, to je pak těžké. Ať Vám označí celostátně platný právní předpis, který by SVJ zkazoval, aby účetně dosahovalo zisk.

lake

Pronájem společné části domu - pronájem společných prostor

poštová — Wed, 05 Jun 2013 15:11:55 +0200

Dobrý den, vlastníci jednotek sepsali s SVJ smlouvu ,ve které dávají SVJ oprávnění uzavřít podnájemní smlouvu s tel. operátorem.Peníze,které takto SVJ za pronájem získá budou použity ve fondu na správu domu.Z hlediska daní jsme oslovili dva daňové poradce a ti nám sdělili,že toto není možné neb SVJ je nezisková organizace a z pronájmu by měla zisk.Tak a jak se říká babo raď.

Děkuji Poštová

Pronájem společné části domu - pronáje nebytové jednotky k bydlení

KontraEgo — Sat, 23 Mar 2013 12:14:33 +0100

Dobrý den, měl bych menší prozbu. Nevím si rady se smlouvou. Uzavřel jsem smlouvu o nájmu nebytového prostoru na dobu určitou.

Vědomě i spolu s pronajimatelem jsme se dohodli že tento neobytný prostor budu obývat.

Ve smlouvě je psáno: předmět nájmu přenechává pronajítel nájemci do užívání výhradně za účelem střednědobého ubytování a nájemce tento předmět nájmu přijímá.

Pozn: bytě je koupelna , wc , kuchyn .. Ale není to kolaudováno jako bytova jednotka.

Je tato smlouva platná anebo dokonce legální?

Vím že nebytový prostor má sloužit na podnikání, sklep, garáž atd.

Děkuji za případné názory. :)

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 11

lake — Thu, 14 Mar 2013 19:12:40 +0100

Pokud jste nenašel v nálezu Ústavního soudu souvislost s tématem, pak Vám nemohu nijak pomoci. Z onoho nálezu tedy pro Vás cituji příslušnou část:

„Existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, (…)“

Z toho byste i při zběžném čtení mohl poznat, že napřed musí být vyjádřena vůle spoluvlastníků domu (na shromáždění) a teprve tím se (druhotně) vytváří vůle SVJ-právnické osoby, která dům nevlastní a pouze plní vůli vlastníků. Nikoliv naopak.

Děkuji Vám také za účast v diskusi a těším se na stanovisko Vašeho právníka.

lake

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 10

JaF — Thu, 14 Mar 2013 17:25:36 +0100

Precetl jsem si vami uvedeny nalez Ustavniho soudu (pro vsechny potencionalni ctenare je k dispozici napr. tady http://nalus.usoud.cz/…tDetail.aspx?…). Musim se priznat, ze jsem nenasel souvislost s tematem, ktere zde probirame…

Dekuji panu lake za diskusi a cas, ktery diuskusi stravil. Je evidentni, ze se neshodneme. Za me diskusi koncim.

Az budu mit v ruce oduvodnene vyjadreni pravnika v teto veci, rad se o nej podelim.

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 9

lake — Thu, 14 Mar 2013 15:40:44 +0100

Nikoliv, odpověď není tam, kde se Vy domníváte.
Nerozeznáváte rozhodování o společných částech domu od uzavírání smluv týkajících se společných částí domu. To je zásadní Váš problém. Prosím přečtěte si znovu první odstavec http://www.portalsvj.cz/faq/pronajem-spolecne-casti-domu#comment-36998. Právo uzavírat smlouvy je samozřejmě podmíněno předchozím souhlasem toho, o jehož majetek se jedná. To je tak triviální skutečnost, že zákonodárce ani nepovažoval za potřebné se o tom výslovně zmínit. Pletete si služebníka s vlastníkem, už jsem Vám to napsal.

Jste to Vy, kdo by měl v ZoVB nebo v jiném právním předpisu nalézt a citovat oprávnění SVJ rozhodovat o cizím majetku. Není mou povinností vyvracet nesmysl, který jste si předsevzal. SVJ samozřejmě má zákonné oprávnění uzavírat smlouvy, avšak pouze pokud je vlastník touto činností pověří. Zcela absurdní je Váš názor, že SVJ si může dělat s cizím majetkem vše co se mu zlíbí, pronajímat společné části domu kamarádům pana předsedy za směšné částky, atd. Tak tomu naštěstí není a prokázat opak byste musel Vy, nikoliv já. Doporučuji nález Ústavního soudu ČR ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/2004.

Listina základních práv a svobod:
Článek 4
(1) Povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod.
(2) Meze základních práv a svobod mohou být za podmínek stanovených Listinou základních práv a svobod upraveny pouze zákonem.
Článek 11
(4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

lake

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 8

JaF — Thu, 14 Mar 2013 14:36:22 +0100

Odpoved na vasi otazku "kde v ZoVB nacházíte oprávnění SVJ rozhodovat o pronájmech" (nikoli ciziho majetku, ale soucasti budovy, pro jejiz spravu SVJ existuje) je obsazena v jednom z predchozich komentaru.

Cituji:

Co se tyka najmu spolecnych casti domu §9a odst 1c ZoVB rika: „1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, b) pojištění domu, c) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.“. Dale ve veci „predmet cinnosti spolecenstvi“ §9 odst 1 ZoVB rika „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“)…“.

Konec citace.

Tedy ZoVB rika, ze "Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k nájmu v případech nájmu společných částí domu". Predmetem cinnosti pravnicke osoby SVJ je "...je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem...". SVJ samozrejme nemuze provadet nic, co se tyka "ciziho majetku" = neceho jineho nez domu, pro jehoz spravu existuje.

SVJ je pravnicka osoba, ktera existuje proto, aby provadela "spravu domu". To, o cem vedeme spor je otazka, zda smlouvu o najmu spolecnych prostor muze uzavrit vybor resp. povereny vlastnik bez vyjadreni vule shromazenim. Ja provadim aplikaci na konkretni SVJ, s konkretnim znenim stanov.

Pokusil jsem se vam odpovedet na vasi otazku. Oplatite mi stejnou kartou a vyjadrite se konstruktivne k otazce nutnosti schvaleni smlouvy o najmu spolecnych prostor v pripade konkretniho zneni stanov, ktere tuto cinnost nesveruje do vyhradni pravomoci shromazdeni, jinak nez fakty a argumenty nepodlozenym: "Ohledně pronájmů je Váš názor zcela mimo právo.". Pokud mi reknete, na zaklade jakeho zakona a jakych paragrafu je muj nazor uplne mimo pravo, sklapnu paty, omluvim se a puju se vyzpovidat :-)

Diky a pekny den.

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 7

lake — Thu, 14 Mar 2013 13:45:05 +0100

Ohledně pronájmů je Váš názor zcela mimo právo. Pochopte konečně, že SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. Pouhý slouha, který nemůže samostatně rozhodovat bez svolení svého pána o ničem jiném, než o záležitostech správy a provozu domu.

Jestliže dáte svůj automobil do servisu k opravě, budete spokojen, když zjistíte, že majitel servisu Vaše auto komusi „půjčil“ na čtyřtýdenní cestu do Turecka? A budete spokojen, pokud Vám bude tvrdit, že jste mu toto výslovně nezakázal, takže co udělal je zcela v pořádku?

Někdy stačí myslet hlavou. Ostatně jasně jsem se Vás zeptal kde v ZoVB nacházíte oprávnění SVJ rozhodovat o pronájmech cizího majetku. Neodpověděl jste.

lake

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 6

JaF — Thu, 14 Mar 2013 13:14:53 +0100

Dovolim si na vase otazky neodpovedet a navazat na konstruktivnejsi diskusi. V odkazovanem komentari zminujete dve moznosti, ktere mohou nastat. Nastinim moznost treti - realitu naseho SVJ. Ve stanovach SVJ je clanek, ktery se zabyva tim, co patri do vylucneho rozhodovani shromazdeni. Zneni nize

3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o:
a) změnách ve věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
b) schválení nebo změně stanov, popř. dalších interních předpisů společenství,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domů,
d) změně účelu užívání stavby, změně stavby, o podstatných změnách týkajících se společných částí domů a pozemků, jakož i o stavebních úpravách spočívajících v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domů,
e) schválení účetní závěrky, předložené výborem, spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domů, jakož i o vypořádání případného vykázaného výsledku hospodaření; pokud je správa domů a činnosti s ní související vykonávány správcem podle čl. V, předkládá zprávu rovněž správce v rozsahu a způsobem uvedeným ve smlouvě,
f) výši příspěvků členů společenství na správu domů a pozemků,
g) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není-li stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, případně těmito stanovami,
h) vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství podle zákona o vlastnictví bytů a podle těchto stanov, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru,
ch) změně osoby správce nebo o změně obsahu smlouvy se správcem,
i) nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které jsou předmětem činnosti společenství podle zákona o vlastnictví bytů, o majetkových dispozicích s těmito věcmi (převody, darování, zatěžování právy jiných osob, ručení těmito věcmi apod.); totéž platí pro jiná práva a jiné majetkové hodnoty, dále pro movité věci, je-li jejich pořizovací cena vyšší než finanční limit schválený podle písm. m),
j) stanovení výše odměny volených orgánů společenství, případně pověřeného vlastníka dle čl. X,
k) pravidlech pro užívání společných částí domů,
l) podobě rozpočtu společenství, s tím, že pokud shromáždění neschválí nové znění rozpočtu, prodlužuje se platnost rozpočtu předchozího. Jednotlivé rozpočtové položky se v tomto případě zvyšují či snižují o částku adekvátní procentnímu vyjádření míry inflace za uplynulý kalendářní rok vyhlášené oficiálními státními orgány České republiky,
m) určení finančního limitu, do jehož výše výbor samostatně uzavírá smlouvy na záležitosti správy domů, a od kterého je výbor povinen organizovat výběrové řízení na záležitosti správy domů a předkládat porovnání nabídek účastníků výběrového řízení k definitivnímu výběru dodavatele a jeho schválení shromážděním,
n) dalších záležitostech společenství, pokud tak stanoví zákon o vlastnictví bytů, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Stanovy tedy nestanovi, ze rozhodovani o pronajmech spolecnych prostor patri do vylucne pravomoci shromazdeni.

Dovozuji, ze v tomto pripade nic nebrani tomu, aby problematiku najmu spolecnych prostor vyresil vybor resp. povereny vlastnik bez projednani na shromazdeni.

Shodneme se nebo mate jiny nazor?

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 5

lake — Wed, 13 Mar 2013 16:20:21 +0100

Napsal jste: „Predpokladam, ze se shodneme, ze pro body a), b) §9a odst 1 ZoVB neni treba schvaleni takovych smluv shromazdenim.“

Nikoliv, na tom se neshodneme. Sluha, který vykonává správu domu, je oprávněn samostatně činit pouze to, k čemu jej opravňují zákon, stanovy a rozhodnutí shromáždění. Nezapomeňte, že práva a povinnosti vlastníka jednotky určují stanovy, nikoliv SVJ. To byste si pletl pána se služebníkem.

Zkuste prosím nalézt v ZoVB větu, která by opravňovala SVJ rozhodovat o pojištění cizího domu bez vědomí a bez souhlasu vlastníka domu. Pokud najdete, citujte.

Zkuste prosím nalézt v ZoVB větu, která by opravňovala SVJ rozhodovat o pronájmu cizí nemovitosti bez vědomí a bez souhlasu vlastníka domu. Pokud najdete, citujte.

Zkuste prosím nalézt v ZoVB větu, která by opravňovala SVJ rozhodovat podle své vlastní libovůle o službách, které si vlastník domu neobjednal, nepožaduje je a nepřeje si je odebírat (např. internetové připojení, dovoz pizzy do bytu, erotické masáže na objednávku, atd).

Text zákona je bohužel místy zmatečný a neobsahuje srozumitelnou definici správy domu. Tím spíše je nutno chápat tyto činnosti jako nezbytné minimum pro zachování domu. Cokoliv je navíc si musí sluha nechat schválit od svého pána.

lake

Pronájem společné části domu - Diakritika II

JaF — Wed, 13 Mar 2013 14:02:54 +0100

Dobry den,

Vazeny Ctenari, dekuji Vam, za posouzeni meho obecneho vzdelani na zaklade toho, ze nepouzivam diakritiku. Umel byste na tomto zaklade take posoudit muj psychologicky profil? :-D

Vecnou pripominku od Vas neocekavam.

Preji pekny den.

Pronájem společné části domu - Diakritika

Čtenář — Wed, 13 Mar 2013 13:48:41 +0100

JF, nejenže nemáte právní vzdělání, ale neumíte psát s diakritikou, takže vám asi chybí i základní vzdělání.

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 4

JaF — Wed, 13 Mar 2013 12:37:39 +0100

Dobry den,

v obecne rovine tomu, co citujete rozumim – zjednodusene nemuzu pronajimat neco, co mi nepatri, pokud mi k tomu neda svoleni / opravneni vlastnik.

V odkazovanem komentari citujete rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 359/2005, ktere se tyka veci „Podle obsahu spisu se žalobkyně podanou žalobou domáhala žalované částky z titulu ručitelského závazku, který žalovaná převzala k zajištění závazků společnosti B., spol. s r.o. (dále též jen B. ) z leasingových smluv č. 1–295/95 a č. 1–296/95 uzavřených touto společností se žalobkyní.“, tedy uplne jine pravni zalezitosti nez je pronajem spolecnych prostor.

Co se tyka najmu spolecnych casti domu §9a odst 1c ZoVB rika: „1) Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, zejména k a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, b) pojištění domu, c) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.“. Dale ve veci „predmet cinnosti spolecenstvi“ §9 odst 1 ZoVB rika „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“)…“. Podle §9 odst 13 ZoVB je statutarnim organem spolecenstvi vybor nebo povereny vlastnik.

Domnivam se, ze vybor resp. povereny vlastnik je vykonny organ, ktery fakticky vykonava cinnost dle §9 odst 1 ZoVB (sprava domu). Podle §9a odst 1 ZoVB do teto cinnosti patri mimo jine vyjmenovane a) zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, b) pojištění domu, c) nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.

Predpokladam, ze se shodneme, ze pro body a), b) §9a odst 1 ZoVB neni treba schvaleni takovych smluv shromazdenim.

Na zaklade ceho by melo byt pro smlouvy podle bodu c) §9a odst 1 ZoVB vyzadovano schvaleni shromazdenim?

Nemam pravni vzdelani, takze se predem omlouvam, pokud jsem nekde opomnel nejakou souvislost at uz se ZoVB nebo jinou pravni normou.

Predem diky za doplneni. JF

Pronájem společné části domu - Pronájem společné části domu 3

lake — Wed, 13 Mar 2013 11:22:26 +0100

Odkázal jsem Vás na jeden komentář a je to obsaženo hned v jeho první větě, cituji:
Pronajímatelem nemusí být vlastník věci, neboť takový požadavek nevyplývá z žádného právního předpisu. Naopak v teorii i soudní praxi je přijímán názor, že „pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu.“

Rozhoduje vlastník majetku, nikoliv jeho sluha. SVJ musí napřed získat od vlastníka domu oprávnění. Pouhá existence společenství nezakládá ještě právo nakládat s cizím majetkem podle své libovůle. Jestliže svěříte Váš automobil mechanikovi k opravě či údržbě, jistě nepředpokládáte, že jej začne bez Vašeho svolení pronajímat jiným osobám za úplatu.

lake

Pronájem společné části domu - Dobry den, ani po dukladnem

JaF — Wed, 13 Mar 2013 09:11:54 +0100

Dobry den,
ani po dukladnem procteni vsech komentaru k tomuto tematu jsem nebyl schopen najit, na zaklade ceho je zalozeno tvrzeni „Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.“ Muze to byt moji omezenosti... Pri studiu ZoVB se mi zda, ze by nutnost schvaleni shromazdenim mohla byt dana §8 ZoVB a §12 ZoVB. Je tomu opravdu tak?
Predem diky za odpoved.
JF

Pronájem společné části domu - Kdo uzavírá nájemní smlouvu 2

lake — Tue, 12 Mar 2013 17:02:37 +0100

už zde bylo zodpovězeno: http://www.portalsvj.cz/…e-casti-domu#…

lake

Pronájem společné části domu - Kdo uzavírá nájemní smlouvu

JaF — Tue, 12 Mar 2013 16:37:31 +0100

Dobry den, v rozboru tematu v casti „Kdo uzavírá nájemní smlouvu“ uvadite „Nemohou však takovou smlouvu sami uzavřít bez předchozího souhlasu získaného na shromáždění.“ Na zaklade jakeho podkladu by melo platit, ze smlouvu o najmu spolecneho prostoru v dome musi „odsouhlasit“ shromazdeni? Predem diky za odpoved. JF

Právní postavení majitelů bytů a jeho důsledky - Jak je to vlastně s tou právní subjektivitou...

Sojak — Thu, 13 Sep 2012 12:27:34 +0200

Příspěvek Martina Kořistky nese datum 01. srpna 2006 a autor v něm popisuje zdánlivě jasné, jen judikaturou nepodepřené výklady zákona. Uplynulo šest let a nějaké drobné a to, o čem píše, není dodnes jasné. Ba naopak, judikatura podepřela výklad opačný. SVJ bez právní subjektivity vzniká i po 30.6.2000! Samozřejmě v případě převodů bytů postavených se státní pomocí z vlastnictví bytových družstev. Viz. 26Cm 92/2009–19, KS Ostrava, 5 Cmo 166/2010–27, VS Ololmouc, 28Cm 19/2010–25, KS Ostrava. A co bude dál ví snad jen nejvyšší soud, až jednou rozhodne. Takže ono ty příspěvky je třeba brát i trochu s nadhledem a vědomím, že v této republice není snad nic, co by bylo jasné na první pohled…

Výklad pojmu "dohoda" - Dohoda o změně poměru ... 9

NeznáIek˙ — Tue, 22 May 2012 22:35:48 +0200

„…Jeden z našeho SVJ napsal, že když se všichni vlastníci dohodnou…“

je to tak. Když se dohodnou na změně a to ze 100%.
žádný rozpor mezi tím co se tvrdí v této větě a stanovickem NS nevidím

„…který by se dal později měnit jen pokud se znovu dohodnou na změně…“

zde stačí pokud jeden z dohody odstoupí nebo na podmínky uvedené dohody nový vlastník¨nepřistoupí

Proč by jste ale takovou dohodu podepisovali? Jaký důvodný zájem je na tom zrovna u Vás?

Výklad pojmu "dohoda" - Rozhodnutí NS "22 Cdo 2038/2008"

iPilat — Tue, 22 May 2012 18:57:07 +0200

Můžete mi vysvětlit co míní NS touto větou?

Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.

Jeden z našeho SVJ napsal, že když se všichni vlastníci dohodnou, tak vyloučí poměrné platby do FO a stanoví jiný způsob,který by se dal později měnit jen pokud se znovu dohodnou na změně.

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků 5

Nalott — Thu, 17 May 2012 13:08:55 +0200

Snad ještě drobné vysvětlení. V mém příspěvku nešlo o to, že by se pronajímal „prostor ve vlastnictví jedné z osob“ (ten samozřejmě neexistoval), ale že celá nemovitost byla pronajata jednomu ze spoluvlastníků. Chybně jsem usoudil, že podobná situace je v případě SVJ. SVJ je právnická osoba, ale nic v domě nevlastní. Předpokládal jsem, že vlastníci přenechávají část rozhodování na SVJ, nicméně společné prostory vlastní podílově a výše uvedená neplatnost smlouvy by se na takový případ též vztahovala. N.

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků 4

Nalott — Thu, 17 May 2012 13:02:35 +0200

Pane Laku, omlouvám se za své ignorantství a děkuji za odpověď. Nalott

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků 3

lake — Thu, 17 May 2012 04:05:11 +0200

Pane Nalotte, SVJ je právnická osoba, avšak nejde o sdružení. Vašich 27 vlastníků si pletete se SVJ – právnickou osobou. Na otázku kdo má být účastníkem smlouvy jste tedy jednoznačně neodpověděl.

Jak už jsem napsal, SVJ může nájemní smlouvu uzavřít svým jménem bez omezení jako pronajímatel. Spoluvlastník pronajímané věci může uzavřít smlouvu s ostatními spoluvlastníky; v tomto případě ovšem nepůjde o smlouvu nájemní, nýbrž o smlouvu o výhradním užívání místnosti nebo prostoru za úplatu.

Nájemní smlouva o které píšete byla nejspíše absolutně neplatná, což soud pouze konstatoval. Jestliže pronajímaná část byla ve spoluvlastnictví dvou osob, nemohlo zároveň jít o „prostor jedné z nich“. Takový prostor se v budově nenacházel. Šlo tedy o případ, kdy předmět pronájmu neexistoval. Navíc platí, že spoluvlastník užívá společnou věc na základě vlastnického práva, nikoliv na základě nájemní smlouvy.

lake

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků 2

Nalott — Thu, 17 May 2012 00:17:53 +0200

Děkuji za odpověď. Myslel jsem to takto: pronajímatelem je SVJ, tedy sdružení v našem příapdě 27 vlastníků a nájemce je jeden z těchto 27 vlastníků. Rozumím Vaší logice, že pronajímatel je různý od nájemce, ale znám jeden případ, kdy soud prohlásil obdobnou (?) smlouvu za neplatnou. Jednalo se o spoluvlastnictví 2 osobami, které se dohodly formou nájemní smlouvy na pronájmu prostoru jedné z nich. Zanedbal jsem v interpretaci tohoto případu něco (ano, chápu rozdíl, že v podílovém spoluvlastnictví nebyla jednou ze stran třetí-právnická osoba)? Podle Vás je tedy v našem případě pronájmu vše v pořádku? V případě dohody (2. část Vaší odpovědi) rozumím informaci o potřebě většiny (případně tříčtvrtinové). Jak by to v praxi probíhalo? Stačí odhlasování na Shromáždění nebo je potřeba podpis většiny vlastníků pod vlastní dohodou. Ještě jednou díky, Nalott

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků 1

lake — Tue, 15 May 2012 02:37:52 +0200

Pane Nalotte, z Vašeho dotazu není jasné kdo má s kým uzavřít nájemní smlouvu.

Jestliže na straně pronajímatele vystupuje vlastník pronajímané věci a nájemcem je osoba odlišná od tohoto vlastníka, pak nerozumím z čeho pramení Vaše obava a Vaše tušení.

Jestliže na straně pronajímatele vystupuje SVJ – právnická osoba, pak je rovněž zřejmé, že pronajímatel a nájemce se liší.

Váš názor, že o užívání společné věci je nutno uzavřít dohodu, není obecně správný. O užívání společné věci rozhodují vlastníci jednotek většinou, počítanou podle podílů. Je-li způsob užívání společných místností v domě obsažen v Prohlášení vlastníka, je ke změně zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů (§ 11 odst. 4 ZoVB).

lake

Pronájem společné části domu - Nájemní smlouva s některými z vlastníků

Nalott — Mon, 14 May 2012 16:59:14 +0200

Dobrý den, mám obavy z neplatnosti smlouvy o nájmu společných prostor s vlastníky (členy SVJ). Mám tušení, že nájem je možno uzavřít pouze s třetí osobou. Je tato obava oprávněná? Vím, že alternativou by byla dohoda o užívání společné věci, kterou ale nemůže za SVJ podepsat výbor, ale všichni vlastníci (což je u nás problém). Je to tak? Díky, Nalott

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - DOTAZ

bavita — Mon, 05 Mar 2012 08:22:19 +0100

dobrý den. Chtěl jsem se zeptat, zda-li by se vše výše zmíněné o neplatnosti shromáždění dalo použít i v případě, že se jedná o bytový dům, kde je 60 bytů a z toho je 29 v osobním vlastnictví, a několik vlastníků by nesouhlasilo se zateplením? Děkuji

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - K pojmu "důležitá záležitost"

lake — Fri, 24 Feb 2012 11:24:06 +0100

Podrobný výklad pojmu „důležitá záležitost“ ve smyslu § 11 odst. 3 ZoVB podal rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, ze dne 25. 1. 2012, viz http://kraken.slv.cz/29Cdo3706/2010

„K výkladu tohoto pojmu se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, v němž přisvědčil závěru odvolacího soudu, podle kterého se důležitou záležitostí ve smyslu citovaného ustanovení rozumí taková záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Přitom nelze přehlížet, že do právního postavení vlastníků jednotek jakožto členů společenství zasahují (mohou zasahovat) i záležitosti týkající se společenství samotného.
Jinak řečeno, přehlasovaný vlastník může požádat soud o přezkum usnesení přijatého shromážděním zásadně pouze tehdy, má-li napadené usnesení významný dopad do právního postavení, práv či povinností společenství a/nebo jeho členů vlastníků jednotek. Je přitom povinen tvrdit skutečnosti, z nichž význam napadeného usnesení vyplývá, a k jeho prokázání označit důkazy (§ 101 odst. 1 písm. a/ a b/ o. s. ř.).
V této souvislosti pak Nejvyšší soud podotýká, že i tehdy, má-li napadené usnesení přijaté shromážděním významný dopad do právního postavení, práv či povinností společenství a/nebo jeho členů, by soud měl posuzovat, zda tvrzené porušení právních předpisů či stanov mělo závažné právní následky; není-li tomu tak, nelze podle přesvědčení Nejvyššího soudu vyslovit neplatnost napadeného usnesení shromáždění. “

„S ohledem na postavení výboru ve struktuře orgánů společenství a na pravomoci, jež mu zákon svěřuje, je volba členů výboru z povahy věci vždy významným rozhodnutím a má zásadní dopad do postavení společenství a jeho členů. Usnesení shromáždění o volbě člena (členů) výboru je proto vždy důležitou záležitostí ve smyslu ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Jsou-li voleni všichni členové výboru, může přehlasovaný vlastník napadnout jak celou volbu, tak i volbu jen některého z členů výboru.
Závěr odvolacího soudu, podle kterého volba členů není důležitou záležitostí, k jejímuž přezkoumání by přehlasovaným vlastníkům svědčilo právo obrátit se na soud postupem podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, tudíž není správný. “

lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Co má být obsahem žaloby?

lake — Thu, 16 Feb 2012 17:46:34 +0100

Na upřesnění obsahu žaloby podané vlastníkem jednotky v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 ZoVB podotýkám, že je vyloučeno, aby se domáhal vydání rozhodnutí soudu obsahujícího jiné znění usnesení shromáždění nežli bylo to, které svou žalobou napadl. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. května 2011, sp. zn. 22 Cdo 1423/2009 judikoval:

„V režimu § 11 odst. 3 věty třetí ZVB se jedná o řešení případů, kdy vlastníci jednotek (…) rozhodli potřebnou většinou o realizaci důležité záležitosti, přičemž přehlasovaný spoluvlastník s tímto většinovým rozhodnutím nesouhlasí a má právo požádat soud, aby o této záležitosti rozhodl. Jedná se o speciální žalobu na nepřípustnost realizace rozhodnutí o důležité záležitosti, které může soud pouze vyhovět nebo ji zamítnout. Nemůže svým rozhodnutím měnit učiněné většinové rozhodnutí, a to ani tehdy, pokud by návrhu vyhověl a dospěl k závěru, že je namístě jiné rozhodnutí o důležité změně.“

Jedinou možností pro přehlasovaného vlastníka tedy je domáhat se toho, aby soud vyslovil neplatnost přijatého usnesení. Viz též rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 383/2010, ze dne 25. 1. 2012:

„[V] případě žaloby podle ustanovení § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů [soud] pouze přezkoumává, zda shromáždění přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví – jde-li o důležitou záležitost a mělo-li porušení právních předpisů závažné právní následky – jeho neplatnost.“

lake

Je členství v SVJ dobrovolné? - demokracie_1

tpd — Sat, 10 Dec 2011 12:43:19 +0100

asi by sedalo napsat několik stran…o tom co je demokracie…ale ve vašem případě to je jednoduché…pokud něco spoluvlastníte…tak je nutný nějaký mechanizmus…jak budete řešit problémy…v tomto případě není jiné řešení než hlasovaní…a vítězí většina…menšina se musí podřídit…ano to je demokracie…váš příklad je opravdu mimo mísu…a co vám říká „diktatura menšiny“…ta je pro vás přijatelná…pokud nejste ochoten se podřídit hlasování většiny vlastníků…no tak si kupte pouze svůj dům…a máte to vyřešené…alespoň teoreticky…jelikož stejně jste nucen se podrobit jiné diktatuře…diktatuře plynáren..elektráren..vodáren..a td…a jsem si docela jistý že s jejich rozhodnutími také nesouhlasíte…a přesto platíte…

Je členství v SVJ dobrovolné? - to je taky kus demokracie?

svobodný občan(?) — Sat, 10 Dec 2011 07:45:40 +0100

Jenom jedno pozastavení. Prosím vás, co to je za stát, který svými zákony nutí jednotlivce splácet úvěr, který byl „odsouhlasen“ proti jeho vůli, bez ohledu na finanční možnosti dotyčné osoby – to je evidentně diktatura většiny. Domnívám se že v právním státě nesmí o financích jednotlivce rozhodovat většina nějakým usnesením, ale jen sám občan. Jestli se takto nutí občan platit něco, co není z jeho vlastní vůle, byť je to z jakýchkoliv „ušlechtilých“ důvodů, nehovořme o právním státě, ale znova o diktatuře vyvolených. Vypadá to, že příspěvek je mimo mísu, ale SVbJ se týká. To jen pro ilustraci, jak vypadá svobodné rozhodnutí jednotlivce! Pro ty, kteří budou mít námitky: Zkuste si vytvořit situaci, která je popsaná, ale netýká se SVbJ.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Pro E3

Anonymous1 — Wed, 07 Dec 2011 09:19:38 +0100

Ale hloupost. Lidi jsou lidi – hlupáky najdete jak tady, tak i v zemích, kdy minulý režim nikdy nebyl (tak by mi zajímalo, na co to svádí tam – tady je to vina minulého režimu, že tak lidi „vychoval“). Píšete – dělá se, já se ptala, co konkrétně děláte Vy. Žádal jste o prošetřední, podal trestní oznámení …? Když napíšete dělá se, tak to zní tak, že ostatní se snaží a já buď „dohlížím“ a jsem přitom, aniž bych položil ruku k dílu, nebo vím, že se něco děje, ale to jsem pouze např. zaslechl. Když byste se toho „řešení problému, který dospěl tak daleko, že jde k soudu“ také zúčastňoval, předpokládám, že byste napsal: dělám nebo děláme. V tom je sakra velký rozdíl – dělá se nebo dělám/e. Mám zkušenost, že lidi dělají jen to, co jim ostatní tolerují. Když by věděli, že toto by jim neprošlo a byli by tvrdě potrestaní, tak to dělat nebudou (v případě SVJ např. řešit to přes policii, soud – tak peněžitá pokuta, náhrada škody, vazba – ale hlavně ta OSTUDA v celém domě a přilehlém okolí. Ale je pravda, že existují jedinci, kterým svědomí a dobré jméno je naprosto jedno. Jsem však rodilý optimista, takže věřím, že těchto lidí je méně.)

Je členství v SVJ dobrovolné? - Anonymous1

Tue, 06 Dec 2011 17:56:51 +0100

Myslím, že se dělá dost a už to dospělo tak daleko, že to půjde na soud. Ještě se čeká na poslední odezvu. A nikdo neříká, že za to může minulý režim, ale lidi, kteří si za minulého režimu zvykli a nechtějí se ho zbavit. Jsou to manipulátoři a těmi zůstanou.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Pro E2

Anonymous1 — Tue, 06 Dec 2011 11:20:32 +0100

Vždyť jsem Vám psala, že máte tu možnost nechat předsedu, správce odvolat a vzít to za ně. Také existují orgány, které se o to mají postarat – policie… musí ale dostat od někoho podnět k tomu, aby mohli zahájit řízení. Je to i Vaše chyba, že takovíto lidé sedí jak ve výboru SVJ, tak i spravují spol. majetek. Pochybuju, že víte, kdo jsem :). Tím jste mě pobavil. Co však rozhodně nesnáším, když se celých 22 let říká „za tohle může minulý režim“. Jak dlouho to bude trvat? Je mi 30 let, takže když minulý režim padnul, tak mi bylo 8. Jinak mně přišlo, že Vy ty problémy řešit nechcete. Co jste pro to, aby se problémy začaly řešit už udělal?

Je členství v SVJ dobrovolné? - Myslite.....?????

Mon, 05 Dec 2011 21:01:55 +0100

Pane Anonymous1, myslíte, že je dobré nechat si na sebe řvát, myslíte že nekdo něco dělá dobře, když ostatní nemohou do hospodaření mluvit, nahlížet dle stanov a zákona, když nedostanete nic a jen sílí podezření, že něco není v pořádku celá léta? Myslíte, že je vše v pořádku, když máme právo jen platit a držet ústa? Já se osobně domnívám, že to v pořádku ani náhodou není a je to dokonce horší než za minulého režimu. Myslím, že vím kdo tyto řádky píše a obhajuje tak minulý režim.....??? Proč dotyčná osoba nedá vše jasně a řádně jak má na stůl a mohlo by být po problémech a dohadech? Má nebo nemá čisté svědomí, když dělá takové tajnosti tolik let??? Radit někomu, aby se odstěhoval, je hloupé a dětinské. Problémy se mají v klidu řešit a ne od nich utíkat!!!

Je členství v SVJ dobrovolné? - Kdo ked vládne

Anonymouss — Mon, 05 Dec 2011 19:11:00 +0100

E zdá se že si taky pletete společenství s politickou stranou. Přečtěte si raději ZoVB a stanovy.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Pro E

Anonymous1 — Mon, 05 Dec 2011 15:57:43 +0100

Mám návrh, když se Vám předseda a správce nelíbí, tak co ho nahradit a vzít to za něj. Nadávat umí každý. Nechápu ty boje byl/nebyl za minulého režimu. JAK DLOUHO SE NA TOTO BUDE NĚKDO VYMLOUVAT A JAK DLOUHO SE NA TO BUDE POUKAZOVAT. Vždyť už je to 22 let!? Osobně je mi naprosto jedno, jestli někdo byl nebo nebyl ve straně. Pokud dobře odvádí své povinnosti, tak ať patří třeba k mimozemšťanům. Jak to obejít? Prodat byt a koupit si dům. Tam už nebudete za ovci (pro kterou zařizují a pomáhají hradit škody jiné „ovce“ (např. když se rozbije střecha). Tam si to budete platit sám/sama. A pokud budete topit tuhými palivy – tak nebudete jen „ovce“, ale budete přímo dřít jako „vůl“, protože takové pravidelné řezání, vození dříví, skládání uhlí a v podstatě práce kolem baráku rozhodně není procházka růžovou zahradou.

Je členství v SVJ dobrovolné? - Radku máte pravdu.......

Mon, 05 Dec 2011 15:29:58 +0100

Radku máte pravdu, že pořád někteří se chovají jak za minulého režimu…u nás v domě to je děs a hádejte kdo u nás vládne jako předseda výboru a současně i jako správce…samozřejmě že ten který v té minulé straně byl a pokud mu to připomenete, když na vás řve, tak prý mu nadáváte a urážíte ho. A to po něm chcete jen to co je zákonem dané, tedy nahlížet do hospodaření. Ať mi někdo poradí jak to obejít a nemuset být v takovém spolku divných lidí, jak ríkáte: ovcí.

Výklad pojmu "dohoda" - Výklad pojmu "dohoda" 7

lake — Sun, 18 Dec 2011 21:54:25 +0100

K výkladu pojmu „dohoda“ ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB se vyslovil i Vrchní soud v Olomouci v rozsudku sp. zn. 5 Cmo 103/2011, ze dne 9. 6. 2011. Cituji:

„Tam kde zákon (nejen o vlastnictví bytů) užívá termín „dohoda,“ se míní souhlasný projev vůle všech účastníků dohody, v daném případě členů společenství, tedy vlastníků jednotek.
Není možné dovodit, že většinové rozhodnutí nahradí dohodu tam, kde zákon výslovně požaduje dohodu a rozlišuje mezi většinovým rozhodováním a dohodou.
Pokud tedy příspěvky dle ust. § 15 zákona o vlastnictví bytů neodpovídají velikosti spoluvlastnického podílu, je možné je stanovit pouze dohodou, tedy souhlasem všech vlastníků jednotek.“

Opakovaně jsem se o věci vyjádřil, např. zde:
http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda#…
http://www.portalsvj.cz/…mu-a-pozemku#…
Zejména jsem upozorňoval na to, že rozhodnutí Ústavního soudu I.ÚS 646/04 neobsahuje nic z toho, co tvrdili JUDr. David a Mgr. Králík ve svých vadných rozsudcích. Oba soudci NS toto rozhodnutí Ústavního soudu použili (či spíše zneužili) k tvrzení, že údajně podle ÚS „dohoda = souhlas většiny“. Těší mne proto i další konstatování Vrchního soudu: ten zcela odmítl interpretaci nálezu ÚS podle JUDr. Davida a Mgr. Králíka a poukázal na to, že jejich výklad byl nesprávný od samého počátku:

„… závěr Nejvyššího soudu [je míněn rozsudek 28 Cdo 1253/2006 JUDr. David] je v uvedeném rozhodnutí jednoznačně vysloven tak, že za „dohodu“ je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství, oproti tomu však závěr Ústavního soudu výslovně dohodu nezmiňuje, pouze uvádí, že hlasování kromě toho, že je rozhodováním ve vztahu mezi členy společenství, je současně projevem vůle společenství jako právnické osoby.“

S použitím článku http://profipravo.cz/index.php… autora -mha- zpracoval
lake

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - ZoVB: přehlasování a Nejvyšší soud ČR 22 Cdo 1423/2009 (2)

ZoVB: přehlasování a Nejvyšší soud ČR 22 Cdo 1423/2009 (2) — Fri, 14 Oct 2011 19:47:10 +0200

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil MartinII, 14. Říjen 2011 – 11:59“

Vážený pane MartineII,

poukázal jste na rozhodnutí NS ČR, sp. zn.22 Cdo 1423/2009 (přehlasovaný vlastník napadá usnesení shromáždění).

Pokud vlastník jednotky napadá „usnesení“ samostatnou žalobou, snaží se toto „usnesení“ zrušit „pro všechny vlastníky“ (ne jenom pro sebe). Usnesení bude prohlášeno za neplatné.

Pokud ale vlastník jednotky usnesení nenapadne a pokud se společenství domáhá „něčeho“ po vlastníku jednotky na základě takového usnesení a tento vlastník jednotky (žalovaný) poukáže na neplatnost usnesení (pro neurčitost, rozpor se zákonem, …), bude soud posuzovat platnost usnesení „in concreto“, tedy v jednom konkrétním případě – pouze v tomto sporu.

V případě úspěchu vlastníka (žalovaného) to bude znamenat následující:

pro žalovaného vlastníka nebude takové „usnesení“ platné, pro ostatní členy společenství bude toto usnesení nadále platné.

Advokát žalobce, „který byl úspěšný u NS ČR“ (22 Cdo 1423 / 2009), zatajil svému klientovi, že se soudil naprosto zbytečně.

Pokud byla okna ve vlastníctví žalobce (NS ČR 22 Cdo 1423 / 2009), nemělo smyslu rušit usnesení, kterým by se „de facto“ zakazovala vyměnit okna ostatním vlastníkům jednotek.

Že se výměna oken hradila z neexistujícího „fondu oprav“, NS ČR očividně neřešil. Neměl k tomu ani žádný důvod. Žalobce existenci „fondu oprav“ nerozporoval.

Žalobce se nepohoršoval nad tím, že „fond oprav“ neexistuje. Popletený žalobce se pohoršoval nad tím, že z neexistujícího fondu oprav byla uhrazena výměna jeho oken.

NS ČR řešil pouze tu právní otázku, zda je či není atkivně legitimován (ten popletený vlastník). Nic jiného.

V Praze, dne 14.10.2011

ZoVB

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - SVJ - přehlasování a Nejvyšší soud 22 Cdo 1423 / 2009

MartinII — Fri, 14 Oct 2011 11:59:52 +0200

Na http://www.JakPronajimatByty.cz je tento zajímavý článek o hlasování, na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu. To, že se v rozhodnutí používá výraz fond oprav místo zálohy správy, snad nepovede k žalobě na použití nesprávných pojmů.

•– – – – – – – – – – – – – – – Citace z článku:

V daném případě šlo o to, že se většina vlastníků rozhodla provést v domě výměnu oken, proběhlo o tom hlasování, rozhodli výměnu oken zaplatit z fondu oprav a okenářské firmě zadali objednávku. Jeden z vlastníků s tím ale nesouhlasil a podal k soudu žalobu na zrušení tohoto usnesení. Soudy I. i II. instance zkoumaly jeho aktivní legitimaci (zda může vůbec žalobu podat), jak má znít žalobní petit (zda v něm může či nemůže navrhovat změnu rozhodnutí shromáždění) a také fakt, zda se vůbec jedná o natolik závažné rozhodnutí, aby soudy tuto žalobu vůbec připustily… a žalobu zamítly.

Dotyčný se ale dovolal k Nejvyššímu soudu a ten tyto zamítavé rozsudky zrušil. Rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011):

A/ Žalobu na zrušení usnesení shromáždění vlastníků může podat i ten vlastník bytu, který se shromáždění vůbec neúčastnil.

„Z možnosti podat návrh na soudní přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti podle § 11 odst. 3, věta 3 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod“.

B/ Nespokojený vlastník bytu nemusí soudu rovnou navrhovat, jak má rozhodnout. Stačí jen, když požádá, aby soud usnesení shromáždění vlastníků zrušil.

„Žalobce, přehlasovaný vlastník jednotky není povinen v soudním řízení o důležité záležitosti podle § 11 odst. 3 ZoVB navrhovat věcné řešení, jež se váže k důležité záležitosti. Nadto, vlastník, který se domáhá rozhodnutí o důležité záležitosti, může v řadě případů vyjádřit podanou žalobou toliko nesouhlas s rozhodnutím jako takovým, aniž by měl současně zájem na realizaci jiného rozhodnutí ohledně důležité záležitosti. Formulace žalobního návrhu musí odpovídat nesouhlasnému stanovisku s většinovým rozhodnutím podle okolností konkrétního případu“.

C/ Soud se bude zabývat žalobou vlastníka tehdy, pokud bude předmětem sporu záležitost jisté finanční náročnosti, o které má rozhodovat kvalifikovaná většina:

„V souzené věci nalézací soudy posuzovaly žalobu vlastníka směřující proti usnesení shromáždění, v němž bylo rozhodnuto o výměně oken v celém domě a úhradě nákladů této opravy z fondu oprav. Vzhledem k tomu, že se jednalo o záležitost, u níž lze předpokládat, s přihlédnutím k jejímu rozsahu, jistou finanční náročnost a také k tomu, že o této záležitosti bylo rozhodováno kvalifikovanou většinou, která by měla být u důležitých záležitostí vyžadována vždy, je uvedené rozhodnutí shromáždění třeba považovat za rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu ust. § 11 odst. 3 ZoVB.

•– – – – – – Co znamená výše uvedené pro praxi společenství vlastníků a jednotlivých vlastníků bytů?

1.V průběhu shromáždění je nutné pečlivě vést evidenci o jejím průběhu, přítomných účastnících (a jejich oprávnění hlasovat), poměru hlasování a přesném znění toho, co bylo odhlasováno. 2.Vlastník může podat k soudu žalobu i tehdy, když ostatní rozhodnou většinovým hlasování o něčem, s čím nesouhlasí, v jeho nepřítomnosti. Soud ale takovou žalobu odmítne, pokud se nebude jednat o důležitou záležitost (měřeno financemi, okolnostmi případu a povinností, aby o věci hlasovala kvalifikovaná většina). 3.V žalobě stačí vyjádřit nesouhlas s rozhodnutím většiny. Na první pohled získali více prostoru „potížisté“ a mohou podávat žaloby pro každou prkotinu. Stejné rozhodnutí ale chrání i menšinový „odpovědný“ názor před pasivitou většiny.

Některé schůze bývají ukázkou menších či větších konfliktů. Většina je spíše přehlídkou pasívních účastníků, kteří chtějí, aby to už skončilo a oni se mohli vrátit domů.

Shromáždění ale není jen „zbytečná schůze“ – rozhoduje se zde o penězích, které každý měsíc posílají vlastníci bytů do fondu oprav. A pokud tedy pasivní většina odhlasuje zbytečné plýtvání, nevýhodnou opravu nebo neúčelný nákup (s pokoutnými motivy objednávajících), nyní máte možnost tomu zabránit.

•– – – – – – Konec citace.

Změna stanov - je nutný notář? - Změna stanov

JD — Thu, 13 Oct 2011 08:38:23 +0200

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, zda při rozsáhlejší změně stanov, kdy naše původní stanovy se mění za nové, zpracované dle posledních vzorových stanov, je nutné tyto stanovy na schůzi celé číst nebo zda stačí, když s nimi budou členové Společenství seznámeni s dostatečným předstihem(např. měsíc) před schůzí a to, že byli s jejich obsahem seznámeni potvrdí svým podpisem. Děkuji za odpověď

Je členství v SVJ dobrovolné? - Společenství VBJ je

martin8 — Sat, 03 Sep 2011 02:02:23 +0200

Společenství VBJ je rozhodně větší diktatura, než pouliční výbor v padesátých letech

Je členství v SVJ dobrovolné? - SVJ v domě se 4 byty

abuba — Sat, 30 Jul 2011 01:58:23 +0200

a jak je to prosím v domě se 4 byty, kde ze zákona SVJ nevzniklo? je možné je založit i později? a jak? (potřebujeme úvěr na opravu domu a hypotéku dostane jen SVJ)

SVJ a povinnosti v oblasti požární ochrany - Ano, souhlasím s tím,

fass — Tue, 19 Jul 2011 15:06:44 +0200

Ano, souhlasím s tím, že zákon je potřeba číst přesně: přesné znění nadpisu § 5 je: „Povinnosti právnických osob a podnikajících fyzických osob“. Je tedy zřejmé, že u právnických osob jsou dále uvedené povinnosti nerozlišeny na druh právnické osoby.

Kdy se vlastník může obrátit na soud? - Nepřítomný vlastník je také "přehlasovaný"

lake — Mon, 04 Jul 2011 05:09:43 +0200

Vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen, je „přehlasovaný“ a může se obrátit na soud.

V ustanovení § 11 odst. 3 ZoVB se vlastníkovi jednotky přiznává právo obrátit se na soud v důležité záležitosti pouze tehdy, jde-li o vlastníka přehlasovaného. V úvodním příspěvku je zmíněn rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007, v němž soud bez pochybností za „přehlasovaného vlastníka“ považoval i vlastníka jednotky, který nebyl na shromáždění přítomen a hlasování se neúčastnil.

Kupodivu soudci v této věci stále nemají jasno. Například Vrchní soud v Praze v rozsudku ze dne 27. srpna 2008, č.j. 14 Cmo 478/2007–193 nesprávně interpretoval pojem „přehlasovaný vlastník“:

„Podle názoru odvolacího soudu je však žaloba neopodstatněná i z důvodu, že právo na předmětnou ochranu má přehlasovaný vlastník, jímž však žalobce, který se schůze shromáždění nezúčastnil, nebyl, a nebyl tedy přehlasován.“

Že takovýto doslovný výklad je nesprávný, judikoval po dovolání žalobce Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25.5.2011:

„Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen.
Dovolací soud se v této souvislosti přiklání k názoru, podle kterého z možnosti podat návrh na přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. (…)
Ačkoliv v nikoli důležitých záležitostech přehlasovanému spoluvlastníkovi možnost soudní ochrany ustanovení § 11 odst. 3 ZVB neposkytuje, v důležitých záležitostech ve smyslu věty třetí uvedeného ustanovení by podle názoru dovolacího soudu mělo být toto právo garantováno každému vlastníku jednotky, který s rozhodnutím nesouhlasí (a nehlasoval pro jeho přijetí), zvláště v případech, kdy i při jeho účasti na shromáždění je zřejmé, že s ohledem na většinu vlastníků, která o důležité záležitosti rozhodla, by byl takový vlastník jednotky přehlasován.
Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.“

_{Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1423/2009, ze
dne 25.5.2011}

lake