Portál společenství vlastníků jednotek - Schválení bez členské schůze - Comments

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 11

lake — Tue, 24 Apr 2012 06:08:54 +0200

Pavel napsal: „Petr je z SVJ, mluví o shromáždění vlastníků. “

Nikoliv. Petr od samého počátku naopak mluví o případu, kdy se rozhodovalo mimo shromáždění, přičemž takové rozhodování neumožňovaly jejich stanovy ani ZoVB. Je to zřejmé ze všech jeho příspěvků, které jsou nadepsané zcela srozumitelně „hlasování mimo shromáždění“. Stejně tak původní tazatelka hanah jednoznačně napsala, že ve stanovách nemají hlasování per rollam upraveno.

Tímto způsobem (při vyloučení některého ze spoluvlastníků z rozhodování) by nemohli platně rozhodovat ani spoluvlastníci domu mezi sebou podle ObčZ, ani vlastníci jednotek podle § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB. K tomu viz notoricky známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 277/2005 ze dne 4. srpna 2005, http://www.portalsvj.cz/…-a-na-sluzby#….

A už vůbec se nejedná o rozhodování nejvyššího orgánu SVJ – právnické osoby (které by zavazovalo jak všechny vlastníky jednotek, tak samotnou právnickou osobu, viz nález Ústavního soudu ČR ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04).

Vaše informace, že vyloučení vlastníka jednotky z rozhodování je normální a vlastně nic neznamená, je nepřípadné pro situaci tazatelů. Postup popsaný panem Petrem je v jeho SVJ absolutně neplatný a nemá tedy právní účinky. Potom je ovšem bezvýznamné mudrovat o tom jak se ve Vašem SVJ počítají hlasy PRO či PROTI. Pro Petra platí, že absolutně neplatné hlasování některých vlastníků jednotek mimo shromáždění je od počátku neplatným úkonem bez ohledu na to, jak dopadlo sčítání „hlasů“ při takovém „hlasování“.

Snad si nyní rozumíme.

lake

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 10

Pavel — Tue, 24 Apr 2012 01:05:17 +0200

Pane lake,

je pravdou, že si zřejmě nerozumíme. Ale chyba není na mé straně. :-))

Tazatelka jménem Hanah je z BD, mluví o členské schůzi ve vláknu Schválení bez členské schůze. S tazatelkou jsem vůbec nekomunikoval.

Do tohoto vlákna vložil Petr subvlákno Hlasování mimo shromáždění. Petr je z SVJ, mluví o shromáždění vlastníků. S Petrem jsem prohodil asi 3 repliky. Do našeho subvlákna jste vstoupil Vy se svým nepodloženým tvrzením „Domnívám se, že pan Pavel nemá pravdu.“

Uvádíte, že jsem „jí nesprávně tvrdil“. To samozřejmě není pravda. Tazatelce jsem nic netvrdil, už proto, že jsem komunikoval pouze s Petrem.

Dále nepravdivě uvádíte, že jsem tvrdil, že „protizákonné „hlasování“ mimo shromáždění lze údajně brát jakoby mělo právní účinky.“ To jsem také netvrdil. Ani tazatelce, se kterou jsem vůbec nekomunikoval, ani Petrovi. Já pouze sděluji, jak to děláme u nás, že hlasování mimo shromáždění máme ve stanovách a že ho nikdo zatím nerozporoval, ani členové SVJ, ani stavební úřad, ani banka.

Petrovi jsem se pouze pokoušel vysvětlit, že rozhodující jsou hlasy PRO a že hlasy PROTI nemají význam. Je lhostejné, zda na shromáždění nebo mimo shromáždění. Samozřejmým předpokladem je, že shromáždění nebo hlasování mimo proběhne v souladu s právem. Ale uvádět takové předpoklady považuji za nadbytečné.

Na závěr jste uvedl svou teorii, že pro účely stavebního zákona je shromáždění nepoužitelné. Dlouhodobě mám na věc já a většina stavebních úřadů, včetně ministerstva, opačný názor. V tomto subvláknu jsem se o tom nezmínil, protože pro mne je rozhodující praxe a ne nějaká teorie, která by neumožňovala život většině SVJ.

Snad si nyní již rozumíme.

Hezký den!

Pavel

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 9

lake — Sun, 22 Apr 2012 19:08:28 +0200

Pane Pavle,
ptáte se: "Kde jsem tvrdil něco o per rollam neuvedeném ve stanovách a o tajném obcházení?".

Zřejmě si nerozumíme. Já po celou dobu odpovídám tazatelce. O tom co je platné a běžné u Vás jsem přece vůbec nepsal, protože Vy jste se nás na nic neptal. Ozval jsem se jen proto, že jste jí nesprávně tvrdil, že protizákonné "hlasování" mimo shromáždění lze údajně brát jakoby mělo právní účinky. Není tomu tak, bez ohledu na počet PRO a PROTI.

Podotýkám, že podepisování listiny lze použít bez omezení při rozhodování spoluvlastníků domu mimo SVJ (např. ve věcech týkajících se stavebního zákona, pro něž je usnášení na shromáždění nepoužitelné, viz § 11 odst. 5 ZoVB). V takovém případě by samozřejmě společenství nebylo oprávněno o věci rozhodovat ani na shromáždění, ani per rollam. Platily by pouze získané podpisy.

lake

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 8

Pavel — Sun, 22 Apr 2012 10:22:04 +0200

Pane lake,

teoretické mudrování a vynalézání důvodů proč něco nejde nechám na Vás.

Já jsem praktik a pouze uvádím jak to děláme u nás. I když máme v domě několik právníků (i jednoho profesora práva a jednu soudkyni) tak dosud proti naší praxi nikdo nic nenamítal.

Opakovaně jsem uváděl, že hlasování per rollam máme ve stanovách.

Dále jsem opakovaně uváděl (naposledy včera), že pozvánky a jiná sdělení od výboru jsou u nás účinná, pokud se vyvěsí na nástěnku. Osobám, které sdělí emailový kontakt je výbor nad rámec stanov zasílá. Nad rámec stanov také pozvánky a jiná důležitá sdělení vkládáme do schránek. Výbor ale nebude pátrat po osobách, které nesdělili kontakt. Žádný předpis ho k tomu nezavazuje. Naopak nesdělení kontaktu je porušením našich stanov.

Samozřejmě nějaké tajné obcházení bytů nepraktikujeme, jak se nám snažíte podsunout ve svém příspěvku.

Potom nechápu v čem nemám pravdu. V příspěvku na který reagujete jsem uvedl, že

a)pokud by někdo neměl možnost při hlasování mimo shromáždění vyjádřit své ne, soud by ho stejně považoval jako přehlasovaného, jako toho, kdo své ne vyjádřil. Takže to asi nebude argument pro důležitost NE.

b)Netvrdím, že musíte s mým názorem souhlasit, ale když rozhodně potřebná většina, tak je skutečně irelevantní jestli bylo proti X nebo Y hlasů. Rozhodla potřebná většina. To tak zkrátka u společného vlastnictví je. To je prostá matematika.

Kde jsem tvrdil něco o per rollam neuvedeném ve stanovách a o tajném obcházení?

Hezký den!

Pavel

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění

lake — Sun, 22 Apr 2012 09:26:47 +0200

Domnívám se, že pan Pavel nemá pravdu.

Jedna věc je uspořádat k věci hlasování a na něm legálně přehlasovat menšinu. Zcela jiná věc je potají obejít jen některé vlastníky, cosi jim nekontrolovatelně ústně sdělit, nechat je podepsat listinu a vydávat to pak za platné hlasování shromáždění SVJ.

Není-li hlasování per rollam součástí stanov, pak SVJ není oprávněno přijímat rozhodnutí takovým „partyzánským“ způsobem. Soud se vůbec nebude zabývat počtem hlasů PRO, ani tám, zda vlastníci vynechaní z této akce byli způsobilí zvrátit výsledek či nikoliv.

Absolutně neplatné „hlasování“ nemá právní účinky, i kdyby souhlas dalo 99.99% vlastníků jednotek. Na tom nic nemění mudrování o tom, že nelze oslovit všechny (samozřejmě lze a stanovy mají obsahovat způsob jak to učinit).

lake

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 6

Pavel — Sat, 21 Apr 2012 09:07:21 +0200

Pane Petře,

pokud rozhodne potřebná většina, tak je nedůležité, že např. „všichni vlastníci z posledního patra hlasovali NE“. Je to jejich právo hlasovat NE, ale není to důležité. Uváděl jsem, že pokud nehlasovali ano, tak že je soud (pravděpodobně, jsme v ČR) bude považovat za přehlasované. Ať své právo hájí u soudu.

Nevím čemu říkáte „oslovit všechny“. U nás je řada majitelů nekontaktních, sice platí, ale v domě jsou reálně několik týdnů v roce. Nedali na sebe jakýkoliv kontakt, mluví cizím jazykem. U nás oslovení všech kontaktních praktikujeme tak, že informaci vyvěsíme na nástěnku (tak to máme ve stanovách) a pošleme emailem, pokud ho máme (to je nad rámec stanov, ale výbor to dělá, protože chce členy informovat). Podle Ústavy vlastnictví zavazuje a pokud nemají vlastníci zájem, tak není možné aby výbor působil jako detektivní kancelář a pátral po nich.

Teoreticky o tom můžete mudrovat, ale já žiju v praxi.

Hezký den!

Pavel

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze

hanah — Sat, 21 Apr 2012 08:34:45 +0200

Jde také o to, že na schůzi mohou zaznít různé názory. Např. v tomto případě mnozí uvěřili v návratnost investice 7 let. Mně konkrétně vychází návratnost na 40 až 50 let, což je spíše „nenávratnost“. Pokud by lidé byli konfrontováni i s opačným názorem a mohli si na to utvořit vlastní názor, tak by to potom dopadlo jinak nebo také ne, ale s tím už se v demokracii musí počítat. Nevěřte tomu, že lidé neuvěří i zcela lživému prohlášení, zvláště v případě, kdy ani neznají podrobnosti a ani se po nich nepídí.

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo ... 5

petr -- — Fri, 20 Apr 2012 16:20:15 +0200

To ano, ale nevyšlo by (alespoň ne hned) najevo, že třeba všichni vlastníci z posledního patra hlasovali NE. Nebylo by totiž jasné, zda se zdrželi hlasování, odmítli hlasovat či nebyli zastiženi doma, … . U soudu by se pak muselo vše složitě dokazovat a ověřovat, odročovat, obesílat vlastníky jako svědky, což by byla příležitost pro další manipulaci se svědky, apod.

A pak ještě jeden argument proč je třeba oslovit při tomto způsobu hlasování všechny, a zavést i další pravidla: je možné, že by se někteří vlastníci vůbec nemuseli nedozvědět, že se o něčem hlasovalo, zjistili by to, až když by bylo třeba lešení před jejich okny. To je pak již poněkud pozdě se bránit. Při tomto způsobu hlasování by měla proto platit i další pravidla, která velmi často splněna nejsou: například každý by měl dostat kopii hlasovací listiny kterou podepsal, měla by obsahovat odhlasovaný text, datum a další jednoznačné údaje. To se velmi často neděje. Nastává pak situace, že se při hlasování opomenutí vlastníci sice dozví, že se o něčem hlasovalo, protože mají zpravidla i své tajné sympatizanty, ale tito „informátoři“ pak často nejsou schopni přesně zformulovat odhlasovaný text. I taková maličkost pak velmi komplikuje obranu práv přehlasovaných vlastníků (a nemusí jít jen o soudní obranu).

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 4

Pavel — Fri, 20 Apr 2012 15:57:43 +0200

Petře,

pokud by někdo neměl možnost při hlasování mimo shromáždění vyjádřit své ne, soud by ho stejně považoval jako přehlasovaného, jako toho, kdo své ne vyjádřil. Takže to asi nebude argument pro důležitost NE.

Netvrdím, že musíte s mým názorem souhlasit, ale když rozhodně potřebná většina, tak je skutečně irelevantní jestli bylo proti X nebo Y hlasů. Rozhodla potřebná většina. To tak zkrátka u společného vlastnictví je. To je prostá matematika.

Hezký den!

Pavel

Schválení bez členské schůze - hlasování mimo shromáždění 3

petr -- — Fri, 20 Apr 2012 15:47:05 +0200

Věc byste možná viděl jinak, kdybyste podobný způsob hlasování zažil. Teorie je pěkná věc, ale zelený je strom života. Podobný postup hlasování může být často spojen se značnou manipulací, proto asi není ani ve vzorových stanovách. Přemýšlím co vám odpovědět, protože jsem důvod v původním příspěvku uvedl, ale ten Vás neuspokojil, chápu to. Musím asi zase vyjít z formality. Není pravda co tvrdíte, že hlasy proti nemají význam. Přehlasovaný vlastník se může v důležité věci obrátit na soud, ten pak může teoreticky posuzovat i kdo jak hlasoval, zda rozhodnutí neučinila jen určitá zájmová skupina (i když mající většinu hlasů) výhradně ve svůj prospěch a k poškození menšiny. Představte si, že by se hlasovalo o něčem, co se nejvíce dotýká určité skupiny lidí (třeba lidí v posledním patře), a vy byste je při hlasování vynechal s tím, že už beztak máte dost hlasů pro. Nejčastější způsob manipulace při tomto hlasování je tento: jde se selektivně za lidmi, o kterých se ví, že budou pro. Pak se jde za lidmi nerozhodnutými a řekne se jim: Zatím to každý podepsal – to bývá silný argument, protože v domech, kde se takto postupuje, jsou zpravidla lidé s opačným názorem než má vládnoucí klika neustále šikanování, pranýřováni, zesměšňováni a veřejně napadáni z jakýchkoli důvodů. Každý, kdo si do nich kopne, je nějak odměněn. Jsou lidé, kteří se raději nechají týden zapírat, vrací se domu po nocích, aby nemuseli takto hlasovat. Většina ale udělá to, co se po ni žádá. Víc mi nenapadá.

Schválení bez členské schůze - Hlasování mimo shromáždění 2

Pavel — Fri, 20 Apr 2012 13:59:09 +0200

Petře,

nerozumím Vašemu tvrzení: „Rozhodně by sotva mohly umožňovat postup, který naznačujete, tj. že někdo osloví pouze některé vlastníky tak, aby bylo dosaženo potřebné většiny.“

Vzhledem k tomu, že při hlasování mimo shromáždění jde pouze o hlasy PRO, tak je nepodstatné, že by se někdo s hlasem PROTI nevyjádřil.

Klidně ať se vyjádří všichni, ale hlasy proti a zdržel se přece nemají význam. Počítají se pouze PRO ze VŠECH hlasů.

Hezký den!

Pavel

Schválení bez členské schůze - hlasování mimo shromáždění

petr -- — Fri, 20 Apr 2012 13:50:33 +0200

Promiňte, ještě bych něco doplnil: i kdyby Vaše stanovy takové hlasování umožňovaly, pak by měly stanovit podrobná pravidla pro postup při takovém hlasování. Rozhodně by sotva mohly umožňovat postup, který naznačujete, tj. že někdo osloví pouze některé vlastníky tak, aby bylo dosaženo potřebné většiny. Základním principem jakéhokoli způsobu hlasování je podle mne nutnost umožnit hlasování všem, kteří mají právo hlasovat. Tento princip byl u nás v domě porušován dlouhá léta, kdy si družstevní byty převedla do vlastnictví podle zákona 72/1994 Sb. jen část oprávněných, vlastnící těsnou menšinu podílu na domě. Družstvo, které spravovalo společné části domu a vlastnilo většinový podíl na domu, rozhodovalo roky o všem zcela samo bez vědomí vlastníků, které svými stanovami vyloučilo i ze samosprávy. Můj boj proti této praxi, který trval celá ta dlouhá léta, byl vyčerpávající a zcela marný. Vše prý bylo podle zákona. Nyní, po převodu zbytku bytů je naše situace již právně jiná (ve skutečnosti skoro stejná – hlavní problém je vždy totiž v lidech, v tom, zda jsou slušní či nikoli. U nás v domě jsou v důsledku této letité praxe a dalších s ní spojených okolností jejich charaktery značně pokřiveny, což se dá ale říci podobně o celé současné společnosti). Například nyní u nás vyplavala na povrch značná škoda, která vznikla z rekonstrukce balkonů provedené v roce 1999, tj. v době o které jsem hovořil, bez možnosti vlastníků bytů v os. vlastnictví o této rekonstrukci spolurozhodovat. Rozhodl jsem se proto dnes pokračovat v marném boji s větrnými mlýny a po Družstvu i po příslušných stavebních úřadech, které tehdy s použitím dnes už těžko uvěřitelné argumentace zamítly mou stížnost na uvedený postup, požadovat náhradu škody. Ještě jednou mi promiňte, že jsem se rozepsal i o věcech, na které jste se neptala. Váš problém poněkud rozjitřil mé rány.

Schválení bez členské schůze - hlasování mimo shromáždění

petr -- — Fri, 20 Apr 2012 13:12:36 +0200

Řeším (ovšem jako jediný v domě – ostatním je to fuk) stejný problém. Podle mne to až na jednu vyjímku možné není, máte-li tzv. vzorové stanovy, vydané nařízením vlády a pokud jste si právoplatně neodhlasovali změnu stanov, která by takovýto způsob unožňovala. Ona vyjímka spočívá v případu, kdy je ze zákona vyžadován souhlas všech vlastníků. Pak je možné v případě platnosti vzorových stanov hlasovat mimo shromáždění. (čl.XII, Zvláštní způsob rozhodování). Výbor je jiného názoru než já, takové hlasování mimo shromáždění Společenství realizoval, nakonec si ale stejně záležitost (úvěr) nechal odhlasovat na shromáždění. Máte-li jiné stanovy, pak vše může být jinak.

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze

hanah — Fri, 20 Apr 2012 09:29:06 +0200

Stanovy jsem četla, maslím že pozorně, ale nic takového jsem tam nenašla.

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze 3

lake — Fri, 20 Apr 2012 08:14:26 +0200

Přečtěte si vaše stanovy. V nich najdete, zda je přípustné vytvářet vůli SVJ hlasováním per rollam, tedy podepisováním listiny mimo shromáždění.

lake

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze

hanah — Fri, 20 Apr 2012 07:14:03 +0200

Děkuji za vaše odpovědi, ale mě zajímalo hlavně to, zda je možné schválit něco bez toho, aby se to probíralo a hlasovalo o tom na členské schůzi.

Schválení bez členské schůze - Výbor má jistě k dispozici

Krobot — Thu, 19 Apr 2012 17:01:22 +0200

stavební dokumentaci a technickou zprávu, kde je dostatek informací m.j. i pro energetický audit doporučený panem LAKE.

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze

hanah — Thu, 19 Apr 2012 06:39:20 +0200

Děkuji za Vaši odpověď. Nemůže to být tak, že dům není správně zateplen ani podle tehdejší legislativy? Já ho mám orientovaný na západ, sousedy zprava, zleva, zespoda i zeshora, takže teplý. Neměli se ale ti, co požadují zateplení o to zajímat dokud ještě platila záruka a dožadovat se nápravy?

Schválení bez členské schůze - Schválení bez členské schůze

lake — Wed, 18 Apr 2012 14:37:59 +0200

Jde-li o 7 let starý bytový dům, pak by postaven podle tehdy platných předpisů a je tak dobře zateplen, že jakákoliv další investice do jakéhokoliv zateplení bude ztrátová – zcela určitě nenávratná do 50 let.

Jediný, kdo na tom vydělá, je člen výboru, který má slíbeno od stavební firmy do kapsy kulatou částku za to, že jim dohodil kšeft.

O dodatečném zateplení vašeho domu by mělo smysl uvažovat jedině pokud by se to spojilo s novou fasádou, což vás čeká nejdříve za 20 let.

Bránit se můžete například tak, že budete vyžadovat:

tepelný audit budovy s výpočtem tepelných ztrát,
předběžnou kalkulaci nákladů na zateplení,
výpočet dosahovaných úspor,
výpočet návratnosti investice se započtením úroku z dlouhodobého úvěru.

To by mohlo otevřít oči těm, kdo už bezmyšlenkovitě podepsali.

lake

Schválení bez členské schůze

hanah — Wed, 18 Apr 2012 14:02:19 +0200

Je možné, aby tak důležité rozhodnutí, jako je zateplování domu (jedná se o 7 let starý zděný BD) bylo přijato bez hlasování na členské schůzi, pouze tak, že se nechá podepsat listina potřebnému počtu vlastníků?