Portál společenství vlastníků jednotek - Neplatnost usnesení shromáždění - Comments

Neplatnost usnesení shromáždění - 100 % vlastníků

bavita — Mon, 12 Mar 2012 16:57:27 +0100

Dotazoval jsem se na příslušném stavebním úřadě, kde mi bohužel odpověděli, že jim stačí 75 % souhlas vlastníků.

Neplatnost usnesení shromáždění - nebyla to smlouva, byl to

bavita — Mon, 12 Mar 2012 09:15:20 +0100

nebyla to smlouva, byl to písemný souhlas se zateplením a zplnomocnění předsedy k zastupování. Máme SVJ bez právní subjektivity a dotaz se opravdu týkal družstevní samosprávy. Prostě se nějakým způsobem snažíme zastavit komplot=zateplení, domluvený mezi družstvem a předsedou, proto se tady snažím oslovit odborníky, co tomu rozumí, aby nám nějakým způsobem poradili. Mezi námi (myslím tím jak vlastníky tak družstevníky, kterým se nelíbí vzniklá situace) není žádný právnicky vzdělaný člověk.

Neplatnost usnesení shromáždění - Neplatnost usnesení 32

lake — Mon, 12 Mar 2012 07:23:18 +0100

Pane bavito, k Vašemu dotazu:
Smlouvu nelze "odvolat". Smlouvu je možno vypovědět (pokud taková možnost v ní je zmíněna). Od smlouvy je možno za určitých podmínek odstoupit. Jestliže jste uzavřel nějakou smlouvu, musíte si ji v první řadě přečíst. Já bohužel neznám její obsah.

K možnosti "napadení" usnesení nerozumím Vašemu zdůvodnění. Ve vašem domě neexistuje SVJ a tedy ani nemohl být zvolen výbor SVJ. Nerozumím proč se domníváte, že neexistující výbor má mít "potřebné tři členy". Máte-li na mysli družstevní samosprávu, porušení družstevních předpisů se mohou dovolat členové družstva vůči družstvu.

Neexistující SVJ nemůže mít stanovy. Pokud citujete ze stanov družstva ustanovení o výboru samosprávy, pak platí v plné míře to, co jsem Vám už napsal dříve: Chováte se jako nájemce - družstevník. Družstevníkem ovšem nejste.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - Pane lake

bavita — Sun, 11 Mar 2012 16:45:14 +0100

Pane Lake, já jsem žádnou smlouvu při převodu bytu nepodepisoval. Jsem vlastník – nečlen družstva. Jediné, co jsem bohužel v dobré víře podepsal (dříve než jsem se dozvěděl podrobnosti, o co tady skutečně jde) je souhlas se zateplením – což je v tomto případě ona „nevolnická“ smlouva. Je tam ale ještě pár vlastníků, kteří to nepodepsali. Dal by se případně takový souhlas písemně odvolat?

Mám ještě dotaz, zda by se dalo napadnout usnesení shromáždění (konané 15.9.11) i z důvodu procesních, kdy po odstranění jednoho člena výboru (jak jsem již psal výše), neměl výbor potřebné 3 členy, ani v té době nebyl jediný člen výboru vlastník?

citace ze stanov........

(3) V domě, kde vzniklo společenství vlastníků (bez právní subjektivity), se výbor samosprávy volí z členů samosprávy tak, aby v něm byli zastoupeni jak nájemci, tak vlastníci bytů (nebytových jednotek), členové družstva.
(4) Výbor samosprávy má nejméně 3 členy.

Děkuji.

Neplatnost usnesení shromáždění - Zateplení a potřebné kvórum 2

lake — Sun, 11 Mar 2012 06:29:50 +0100

Pane Dušane, je pravdou, že jsem přehlédl situaci tazatele: SVJ v domě dosud nevzniklo. Ale z této skutečnosti opět vyplývá, že jsem měl pravdu: ke stavební úpravě (kterou zateplení je) je nezbytný souhlas 100% vlastníků jednotek.

V domě tazatele nevzniklo SVJ jako právnická osoba. To má zásadní důležitost. Družstvo jako pouhý správce není oprávněno rozhodovat o domě. Podle ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB ve znění zákona č. 72/1994 před novelami je oprávnění správce definováno takto:
„Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce.“

Z uvedeného je zřejmé, že správce (původní družstvo) má omezenou pravomoc výhradně k provádění oprav domu – nikoliv k provádění stavebních úprav nebo dalších stavebních zásahů.
Pokud bereme význam slova „oprava“ podle daňových předpisů, pak pod opravu nespadá zateplení, které je technickým zhodnocením stavby. K tomu správce oprávněn není.

Pouze vlastník stavby může podat žádost o stavební povolení bez toho, že by musel prokázat své oprávnění.
Pokud je stavebníkem jiná osoba (např. družstvo), je její povinností prokázat stavebnímu úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření“. Družstvo ovšem ze zákona takové právo nemá.

A už jsme konečně doma, že ano: Smlouva, kterou by toto právo vzniklo, je právním úkonem týkajícím se společné věci. Podle § 12 ZoVB platí:
„Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“

Z toho plyne: Nemá-li stavebník smlouvu mezi ním a VŠEMI vlastníky jednotek, pak nezískal souhlas vlastníka. Stavební úřad jej vyzve k doplnění; po marném uplynutí lhůty pak žádost o stavební povolení odloží pro nesplnění základní podmínky – neprokázání oprávnění provést stavbu.

Takže na závěr: V domě tazatele je k provedení zateplení nutný souhlas všech, tedy 100% vlastníků jednotek.
--------------------------------------------------------------------------------------------
Pokud ovšem tazatel podepsal s družstvem nějakou „nevolnickou“ smlouvu, kterou družstvu předem udělil právo stavebníka, pak by vše bylo jinak. Zeptal jsem se pana Bavity výslovně zda takovou „nevolnickou“ smlouvu podepsal, ale neodpověděl mi.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - Zateplení a potřebné kvórum ke schválení

Dušan — Sat, 10 Mar 2012 21:59:41 +0100

Opět s p. lake nesouhlasím.

Jednání družstevní samosprávy se řídí stanovami družstva. Podle nich je samospráva dílčí členská schůze družstva, její usnesení týkající se záležitostí domu je pro ostatní orgány družstva závazná tedy i pro zástupce družstva, který se účastní shromáždění vlastníků v domě za vlastníka družsvo. Co je na tom nepochopitelného?

Pokud jsem psal o schvalování nadpoloviční většinou, uváděl jsem že se jedná o schvalování v našem případě (rozuměj připadě p.bavity) a nadpoloviční většinu jsem uváděl úmyslně, protože p. lakemu uniklo, že se na tento případ vztahuje § 9 odst.4, podle kterého se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.

V těchto ustanoveních ještě nebylo ustanovení o stavebních úpravách, které je uvedené v současném znění pod § 11 odst.5 o souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Tzn., že pro stavební úpravy v našem případě platí nadpoloviční většina ze všech vlastníků, jako u jiného běžného hlasování uvedené pod § 11 odst.5 (ve znění platném před 30.6.2000).

Podle citovaných ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 ve znění platném před 30.6.2000 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů k přijetí usnesení jen o věcech, které jsou obsahem prohlášení. Variantu hlasování s nadpoloviční nebo tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů toto znění neobsahuje vůbec.

Neplatnost usnesení shromáždění - Shromáždění pro p. Bavitu

lake — Sat, 10 Mar 2012 20:55:16 +0100

Pane Bavito,
Dušan stále plete družstevní samosprávu do rozhodování SVJ.
Ale co je horší, mate Vás pokud jde o schválení zateplení.
Zateplení domu je stavební úpravou.
Ke schválení stavební úpravy uvnitř SVJ postačuje za určitých podmínek souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5). Jinak 100% vlastníků jednotek.
Nikde se v ZoVB nepíše o schvalování nadpoloviční většinou.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - v našem domě je

bavita — Sat, 10 Mar 2012 20:08:45 +0100

v našem domě je 60 bytů, z toho je 21 vlastníků – členů a 8 vlastníků – nečlenů, já nejsem člen družstva, neboť jsem kuboval byt již převeden do os. vlastnictví

Neplatnost usnesení shromáždění - Samospráva a shromáždění vlastníků

Dušan — Sat, 10 Mar 2012 20:00:18 +0100

Nesouhlasím s p.lake, že se p. bavity samospráva družstva vůbec netýká a má na ni zapomenout.

Je sice pravda, že společné hlasování nájemců a vlastníků na schůzi samosprávy je neplatné (uvnitř družstva ale platí jsou-li členy družstva, a zavazuje zástupce družstva v dané věci podle něho dále jednat). Neplatné ale bude jen do chvíle, než je takto odsouhlasená záležitost následně zařazena, projednána a schválena podle ZOVB na shromáždění vlastníků. Zástupce družstva je na shromáždění vlastníků zavázán postupovat podle rozhodnutí samosprávy a v našem případě tak nadpoloviční většinou hlasů (díky minimálně dvěma spřízněným vlastníkům) schválí to, co se schválilo na samosprávě. Správně p.bavita uvedl, že bude zástupce družstva na shromáždění vlastníků díky nadpoloviční většině hlasů ostatními vlastníky „nepřehlasovatelný“.

Shrnuto, na shromáždění vlastníků ostatní vlastníci nic neovlivní proti postoji zástupce družstva. Rozhodovat se bude tedy prakticky na schůzi samosprávy, kde mají vlastníci šanci přesvědčit ostatní členy samosprávy (nájemníky i vlastníky), získat nadpoloviční většinu a odhlasovat projednávanou záležitost třeba proti vůli předsedy samosprávy.

Bylo by hloupé od vlastníků, když nemají šanci na shromáždění vlastníků, nezajímat se o samosprávu, kde šanci něco prosadit mají.

Neplatnost usnesení shromáždění - Kvórum 75% pro schválení neplatí

Dušan — Fri, 09 Mar 2012 21:35:47 +0100

Napsal jsem, že:

„Pokud tedy zástupce družstva bude mít skutečně těch asi 49% hlasů, jak jste uvedl, spolu s těmi 2 členy výboru samosprávy (pokud jsou vlastníky) už asi získá nadpoloviční většinu, ale nemusí získat těch 75% potřebných hlasů nebo 100% jak vyplývá z diskuse.“

Opravuji. V našem případě místo těch 75%, tam patří více než 50%.
V tom případě (pokud by tedy nebylo potřeba 100% jak uváděl ve svém příspěvku lake) by asi zástupce družstva nadpoloviční většinu hlasů podle podílů všech vlastníků získal a prohlasoval zateplení bez problémů.

Neplatnost usnesení shromáždění - Pro pana bavitu

lake — Fri, 09 Mar 2012 20:25:46 +0100

Pane bavito,
Váš hlavní problém je, že jste se ještě nezačal chovat jako vlastník. Chováte se jako nájemce - družstevník. Dokud s tím nepřestanete, nedosáhnete ničeho.

Zapomeňte na nesmyslnou radu o (absolutně neplatném) hlasování nájemců a vlastníků dohromady. Zapomeňte na samosprávu družstva a jejího předsedu. Toto se vás vůbec netýká. Jste vlastníkem jednotky, takže si přečtěte zákon o vlastnictví bytů do § 16. Zjistíte, že vlastníci o společných záležitostech hlasují podle § 11 ZoVB, ovšem ne na nějaké "schůzi samosprávy". Nebo spolu uzavírají smlouvu o výstavbě.

Mimochodem: nezmiňujete se o tom, zda jste s družtvem podepsal nějakou "nevolnickou" smlouvu o správě.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - Samospráva

Dušan — Fri, 09 Mar 2012 19:57:44 +0100

Celou tu schůzi samosprávy, vč. předchozích schůzí samosprávy může kterýkoliv vlastník zpochybnit se zdůvodněním, že při rozhodování o tak důležité věci jako je zateplování budovy požaduje svolání shromáždění vlastníků, které jediné může podle ZOVB právoplatně o věci rozhodovat.

Na případném svolaném shromáždění vlastníků má každý vlastník hlas o síle podílu na společných částech domu. Tedy zástupce družstva bude mít skutečně těch asi 49% hlasů, jak jste uvedl, spolu s těmi 2 členy výboru samosprávy (pokud jsou vlastníky) už asi získá nadpoloviční většinu, ale nemusí získat těch 75% potřebných hlasů nebo 100% jak vyplývá z diskuse. Těch 75% by to muselo být ze všech hlasů vlastníků tj. i nepřítomných na shromáždění.

Další možností je pak obrátit se na stavební úřad a zjistit jak bude postupovat, když byste někteří vlastníci předložili stav. úřadu nesouhlas, jak vyplývá níže z diskusních příspěvků.

Nechci se příliš podrobně dále rozepisovat a natahovat toto vlákno dalšími příspěvky, protože neznám ještě další podrobnosti vaší samosprávy nebo společenství. Např., zda jste všichni vlastníci i členy družstva.

Pokud chcete ode mě něco upřesnit nebo doplnit, klepněte na mé jméno „Dušan“ v záhlaví příspěvku a přes „kontakt“ pak můžeme dále komunikovat soukromě.

Neplatnost usnesení shromáždění - samospráva

bavita — Fri, 09 Mar 2012 18:21:10 +0100

Problém je v tom, že se právě 2 členové výboru samosprávy (jak jsem psal výše) spojili s družstvem a chtějí nám vnutit zateplení cca za 10 mil., a to nemluvím o různých dodatcích v projektu, psaných malým písmem, že cena bude určena až po zjištění skutečného stavu, která cenu ještě zvýší. Připadá mi to, že mají slíbenou odměnu z koncové částky, protože dělají všechno proto, aby byla cena co nejvyšší. Předseda si upravuje program schůzí tak, aby se hlasovalo pouze o tom, co jemu a družstvu vyhovuje, protože ví, že se v čas konání schůze nikdy nesejde nadpoloviční většina, tudíž se nedá do programu zasahovat. Pro příklad uvedu program schůze, která se koná příští týden:

3)Návrh výboru SO a doporučení pro výběr stavební fy (předem je známa, angažuje se pouze jedna)
4)Odsouhlasení vybrané fy (nemáme „právo“ hlasovat, pouze odsouhlasit)
5) odsouhlasení vyřešení Smlouvy o právu stavby
6) odsouhlasení smlouvy o pronájmu s vlastníkem pozemku pod domem

sehnali jsme 27 podpisů s žádostí o změnu a doplnění programu. Odpověď družstva byla, že máme smůlu, že pozvánky byly již rozeslány a že si máme sehnat 100% účast vlastníků na schůzi

zateplovat chceme, ale né v takovém rozsahu, v jakém nám ho nutí družstvo společně s předsedou samosprávy, a proto hledáme způsob, jak to pozastavit příp. usměrnit do rozumných mezí.

Myslel jsem si, že by zástupce družstva na shromáždění vlastníků měl jeden hlas, ne 50%, z toho vyplývá, že by byl vlastně nepřehlasovatelný?

Neplatnost usnesení shromáždění - Usnesení samosprávy 5

Dušan — Fri, 09 Mar 2012 15:48:51 +0100

Seznamte se s Prohlášením vlastníka budovy, které podle ZOVB kromě jiného obsahuje v § 4 odst.2/g/h:

g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,

h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.

Dále se seznamte se smlouvou o zajišťování správy společných částí domu uzavřenou mezi vlastníky a družstvem, která upravuje vztah mezi vlastníky a družstvem.

Co nebude řešeno v uvedených dokumentech, to může být řešeno usnesením shromáždění vlastníků, pokud to nebude v rozporu se ZOVB.

Můžete odsouhlasit, co všechno (drobné opravy apod.) ponecháte v pravomoci samosprávy, což je orgán družstva (správce) a co musí schvalovat shromáždění vlastníků (např. opravy od určité výše nákladů).

Účet si SVJ bez právní subjektivity nezřizuje, správce družstvo vybírá od vlastníků příspěvky na správu (zálohy na dloudobé opravy, zálohy na služby spojené s užíváním bytů, apod.) na svůj účet a z něho hradí všechny náklady. Vlastníkům předkládá výkaz hospodaření za dům.

Z praktického hlediska je podle mého názoru rozhodování v SVJ bez právní subjektivity samosprávou (vlastníci + nájemníci domu) i když napadnutelné, jak jsem vysvětlil, často vhodnější než rozhodování shromážděním vlastníků podle ZOVB.

Pokud byste rozhodovali,jak vyžaduje ZOVB na shromáždění vlastníků, proběhla by u Vás většina hlasování v režii zástupce družstva s jeho téměř 50% hlasů, protože je nepravděpodobné, že by se shromáždění účastnili všichni ostatní vlastníci, abyste ho mohli přehlasovat. Těžko byste zabránili zástupci družstva upřednostňovat při hlasování zájmy družstva před zájmy ostatních vlastníků.

Naopak při rozhodování samosprávou hlasují nájemníci a vlastníci domu společně a hlasují tedy v zájmu uživatelů bytů v domě. Důležité je zvolit si do výboru samosprávy schopné vlastníky nebo nájemníky, kteří budou řádně vykonávat kontrolní činnost družstva tj. správce (kontrolovat a schvalovat všechny opravy a revize provedené zaměstnanci družstva nebo cizími dodavateli a dohlédnout na výběrová řízení organizovaná družstvem).

Neplatnost usnesení shromáždění - usnes. samosprávy

bavita — Fri, 09 Mar 2012 12:07:57 +0100

Kdo potom, v případě, že vzniklo SVJ bez právní subjektivity (a vypadá to, že některé byty byly převedeny do os. vlastnictví před rozhodným datem) zajišťuje a SCHVALUJE běžný chod budovy – drobné opravy, podpisování faktur, přístup k účtu, atd., co do teď dělal výbor samosprávy společenství družstva.

Děkuji

Neplatnost usnesení shromáždění - Usnesení samosprávy 3

Dušan — Thu, 08 Mar 2012 16:07:41 +0100

Byl-li nejméně 1 byt v domě převeden do vlastnictví (původního nájemníka) před 01.07.2000, pak vzniklo automaticky SVJ (bez právní subjektivity), jak bylo vymezeno v původním znění zák. č. 72/94 Sb., účinném do 30.06.2000. Takto vzniklé SVJ bude existovat a řídit se svými pravidly tak dlouho, dokud bude původní vlastník budovy (družstvo) vlastnit alespoň 25% podíl na společných částech budovy. Teprve až se spoluvlastnický podíl původního vlastníka domu na společných částech budovy sníží na méně než jednu čtvrtinu, vznikne ze zákona SVJ právnická osoba a původní vlastník budovy bude povinen do 60 dnů poté svolat a uskutečnit ustavující schůzi, přijmout stanovy, zvolit orgány SVJ atd.

Pokud však byl první byt v domě do vlastnictví převeden dne 01.07.2000 a později (rozhodující je datum podání návrhu na vklad do KN), pak SVJ (bez právní subjektivity) nevzniklo a vzniknout nemohlo, jelikož v takových případech vzniklo nebo vznikne přímo ze zákona SVJ – právnická osoba. Tato právnická osoba vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k bytové jednotce do katastru nemovitostí třetímu vlastníkovi bytu. Příslušný katastrální úřad pak vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Do 60 dnů od vzniku SVJ – právnické osoby je původní vlastník budovy povinen svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ, na níž si shromáždění zvolí orgány SVJ, přijme Stanovy SVJ atd. a potom je výbor nebo pověřený vlastník, jakožto orgán SVJ určený zákonem, povinen do 60 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis této nově vzniklé právnické osoby do speciálního rejstříku SVJ, vedeného soudy (týmiž, které vedou obchodní rejstřík.)

Hlavní rozdíl v právním postavení členů SVJ bez právní subjektivity a členů SVJ – právnické osoby se projevuje zejména při hrazení záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku. Jste-li členem SVJ (bez právní subjektivity), máte postavení vlastníka bytové jednotky a spoluvlastníka společných částí domu a pozemku. Váš vztah k původnímu vlastníkovi domu (družstvu) je upraven smlouvou, je-li jaká (např. Smlouva o zajišťování správy společných částí domu uzavřená mezi vlastníky a družstvem tj. správcem), Občanským zákoníkem a zejména zákonem č. 72/94 Sb., jehož ustanovení mají při aplikaci přednost před ustanoveními Občanského zákoníku. Případné spory mezi spoluvlastníky se řeší občanskoprávní cestou.

Neplatnost usnesení shromáždění - JEN některé

Ujasňovač — Thu, 08 Mar 2012 09:20:00 +0100

Předsedo, jak píše Pavel ne nepodstatný. Podstatný je jak zákon vykládají soudy a tvoje „vyšší pravda“ o zateplení tvého bytu převážně (pravděpodobně >80%) cizími penězi s tím nemá co dělat – i když se ti to nepochybně MOC MOC líbí. To je rétorika těch co mají za to „pracujícím“ tedy NE „vlastníkům“ patří všechno… to jen aby bylo jasno :)) k tomu „zateplování“

Neplatnost usnesení shromáždění - Usnesení samosprávy 2

bavita — Wed, 07 Mar 2012 19:32:47 +0100

Jakým způsobem tedy vzniklo SVJ bez právní subjektivity? Vzniklo automaticky převedením prvních bytů do os. vlastnictví? V roce 2004, kdy jsem byt kupoval již v os. vlastnictví, bylo vlastníků asi 10.

Neplatnost usnesení shromáždění - (1) Orgány družstva

bavita — Wed, 07 Mar 2012 17:39:34 +0100

(1) Orgány družstva jsou:

shromáždění delegátů,
představenstvo,
předseda družstva,
kontrolní komise,
členská schůze samosprávy,
výbor samosprávy
pověřený předseda samosprávy.

nejsme společenství vlastníků, na tyto stránky jsem se obrátil proto, protože se tady odpovídá velice rychle. je to předstupeň SVL.

Neplatnost usnesení shromáždění - Usnesení samosprávy 2

Dušan — Wed, 07 Mar 2012 17:31:40 +0100

Pokud je tedy pravda, že nemáte SVJ, a to může vzniknout teprve až po poklesu podílů družstva na méně než čtvrtinu, pak jste SVJ bez právní subjektivity vzniklé před 30.6. 2000. SVJ s právní subjektivitou mohla vzniknout až po tomto datu podle novelizovaného ZOVB.

SVJ bez právní subjektivity se nazapisovala do OR ani nemají výbor. Přesto se řídí ZOVB. Rozhodovat se má správně na shromáždění vlastníků hlasy podle podílů na společných částech domu, shromáždění řídí správce původní vlastník družstvo. Za družstvo hlasuje zástupce družstva (na shromáždění vlastníků nemůžou hlasovat nájemníci družstva, ti mohou na své schůzi členů družstva nebo samosprávy zjistit většinový názor a podle toho pak hlasuje zástupce družstva na shromáždění vlastníků).

Tzn., že pro vlastníky není hlasování členské schůze družstva nebo samosprávy závazné, pokud neproběhlo na shromáždění vlastníků podle pravidel popsaných v ZOVB.

Zřejmě u Vás shromáždění vlastníků tj. všech vlastníků a vlastníka družstva neprobíhala a proto můžete všechna rozhodnutí samosprávy zpochybnit s odkazem na ZOVB.

Neplatnost usnesení shromáždění - Členská schůze samosprávy

TomasM — Wed, 07 Mar 2012 16:50:01 +0100

Bavito, tohle musíte najít v pravidlech, které si odsouhlasila ta vaše samospráva nebo co to tam máte. Máte snad nějaká pravidla, stanovy. Já osobně vůbec netuším co to je ta vaše samopráva. Jste dokonalý kočkopes. Kdo tomu má rozumět, když tomu nerozumíte vy sám. Na členské schůzi koho, samosprávy čeho? jste si odhlasovali zateplení? A co to vůbec je ta vaše samospráva.

Neplatnost usnesení shromáždění - Omlouvám se všem,

bavita — Wed, 07 Mar 2012 16:34:05 +0100

Omlouvám se všem, nezdůraznil jsem to dostatečně – nemáme SVJ(V současné době je to -vztaženo na plochu- 51%vlastníci, zbytek družstvo). Abych to upřesnil, proč žádám o radu.

na členské schůzi jsme odhlasovali zateplení, většina pak podepsala předsedovi plnou moc k vyřizování úvěru.
později jsme zjistili, že se náš předseda výboru samosprávy pravděpodobně „domluvil“ s družstvem ( do té doby byl jednoznačně proti), že budeme zateplovat, aby družstvo „zabránilo“ převodu bytů do os.vl. a tím vzniku spol.vlastníků (zateplování=úvěr=vyšší anuita k doplacení při převodu)
objevily se další věci, které zavánějí „všimným“ (bohužel to nejde nijak dokázat) – v projektu navíc výměna sklepních oken, chodbových dveří, spoustu odstavců s odkazem:„cena bude upřesněna až na základě posouzení skutečného stavu, "odstřelení“ nepohodlného člena výboru samosprávy ( ve výboru samosprávy pracoval 11 let a najednou podle výkladu družstva není ani nikdy nebyl jeho členem),…

pan předseda tvrdí (i družstvo), že to už nelze zastavit, že jsme si to jednou odhlasovali …

hledáme tedy způsob, jak to nejlépe zastavit, proto ten dotaz na zneplatnění usnesení

bavita

Neplatnost usnesení shromáždění - SVJ a stavební řízení

lake — Wed, 07 Mar 2012 16:01:50 +0100

Pane Mirku,
Mýlíte se pokud jde o rozsudek 7 As 14/2006.
Rozhodující pro závěr soudu o chybějící procesně právní způsobilosti nebylo znění Stavebního zákona, nýbrž znění zákona o vlastnictví bytů. A ten, jak jistě víte, od roku 2006 nedoznal v příslušné části žádných změn. Tatáž námitka byla už před časem podrobně vyvrácena v jiné diskusi:
http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby#…
http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby#…

Mýlíte se i pokud jde o rozsudek 3 As 45/2007.
Pletete si totiž otázku kdo je oprávněn být stavebníkem (a jak prokazuje toto své právo) s otázkou kdo bude účastníkem stavebního řízení po jeho zahájení. To jsou dvě naprosto odlišné věci. Soud rozebíral podrobně pouze tuto druhou záležitost, která je však pro situaci tazatele bezvýznamná.

Metodický pokyn MMR jednak tvrdí, že SVJ je vlastníkem domu (!!!!!), druhak uvádí účelově upravený text a vydává jej za text zákona. Pokud tento podvod schvalujete – prosím, čtěte si dál Metodický pokyn a dávejte si jej večer pod polštář.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - Omlouvám se všem,

bavita — Wed, 07 Mar 2012 14:39:10 +0100

Omlouvám se všem, nezdůraznil jsem to dostatečně – nemáme SVJ(V současné době je to -vztaženo na plochu- 51%vlastníci, zbytek družstvo). Abych to upřesnil, proč žádám o radu.

na členské schůzi jsme odhlasovali zateplení, většina pak podepsala předsedovi plnou moc k vyřizování úvěru.
později jsme zjistili, že se náš předseda výboru samosprávy pravděpodobně „domluvil“ s družstvem ( do té doby byl jednoznačně proti), že budeme zateplovat, aby družstvo „zabránilo“ převodu bytů do os.vl. a tím vzniku spol.vlastníků (zateplování=úvěr=vyšší anuita k doplacení při převodu)
objevily se další věci, které zavánějí „všimným“ (bohužel to nejde nijak dokázat) – v projektu navíc výměna sklepních oken, chodbových dveří, spoustu odstavců s odkazem:„cena bude upřesněna až na základě posouzení skutečného stavu, "odstřelení“ nepohodlného člena výboru samosprávy ( ve výboru samosprávy pracoval 11 let a najednou podle výkladu družstva není ani nikdy nebyl jeho členem),…

pan předseda tvrdí (i družstvo), že to už nelze zastavit, že jsme si to jednou odhlasovali …

hledáme tedy způsob, jak to nejlépe zastavit, proto ten dotaz na zneplatnění usnesení

bavita

Neplatnost usnesení shromáždění - Předsedo, byly upraveny.

Anonymouss — Wed, 07 Mar 2012 11:55:20 +0100

Předsedo, byly upraveny.

Neplatnost usnesení shromáždění - Neplatnost usnesení shromáždění 3

Anonymouss — Wed, 07 Mar 2012 11:53:34 +0100

Zateplení není oprava, zateplení je stavební úprava.

Neplatnost usnesení shromáždění - Usnesení samosprávy

Dušan — Wed, 07 Mar 2012 11:48:45 +0100

Pokud máte na mysli shromáždění samosprávy, na kterém hlasovali vlastníci i nájemníci (zřejmě nájemníci družstva) a každý měl jeden hlas (tzn., že vlastníci nehlasovali ani podle podílů na spol. částech domu) jde bezohledu na níže diskutované potřebné 3/4 kvórum nebo 100% dohodu obecně o neplatné rozhodování pro naprostý rozpor se ZOVB.

K podrobnějšímu zhodnocení byste musel upřesnit, zda u Vás vzniklo nebo mělo vzniknout SVJ s právní subjektivitou,

nebo jste tzv. SVJ bez právní subjektivity, pro které platí §9 odst.4 ZOVB:

Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.

Neplatnost usnesení shromáždění - Neplatnost usnesení - SVJ a stav.řízení.

mirek_2 — Wed, 07 Mar 2012 11:07:53 +0100

Výše uvedané „právní“ pojednání zn.Lake o postavení SVJ ve stavebním řízení se odvolává na závěr, který učinil Nejvyšší správní soud v rozsudku 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007, vydaného ale ve sporu podle stavebního zák. z r.1976. Na nesmyslnost použití podstatné části závěrů z tohoto rozsudku při řešení sporů, na které se vztahuje již nový stavební zákon považoval NSS za nutné upozornit ve svém rozsudku 3 As 45/2007–78 z 12.září 2007. Uvedený rozsudek řešil sice problematiku územního řízení, ale nutnost shodného výkladu postavení SVJ ve stavebním řízení je pochopitelné. S ohledem na nejednotnost výkladu nového stav.zák. – pokud jde o postavení SVJ ve stav.řízení na počátku platnosti tohoto zákona – považoval zřejmě NSS za natolik důležité, že využil k jeho výkladu nejblizší vhodnou příležitost. Že to ‚někdo‘ nebude chápat ještě v r.2012 zřejmě nepředpokládal. Na výše uvedený rozsudek NSS z 12.září 2007 bylo na tomto portálu upozorněno již v minulosti.
Argumentace zn.Lake i v ostatních bodech výše uvedeného příspěvku k rozhodování ve stav.řízení je v podstatě na stejné úrovni, jako do nekonečna opakované citování rozhodnutí NSS 7 As 14/2006, které NSS vysvětlil už v r.2007.
Uvedenou problematiku (SVJ a stav.řízení) dostatečně vysvětluje i met.pokyn Ministerstava pro místní rozvoj, rovněž opakovaně zmiňovaný na tomto portálu. Histerické výkřiky zn.Lake, kolikrát tuto problematiku zde vysvětloval ON na věci nic nemění. Nastudovat a vybrat si může každy kdo má o tuto problematiku zájem podle vlastního uvážení..
To, že v omezené míře některé stavební úřady dosud vyžadují ještě 100% souhlas vlastníků je zřejmě jiná otázka. Pokud má na.př.“prudič“ známého na tomto úřadě a ten mu chce vyhovět, je úředníkův požadavek na snadě. Někdy ale může za tím být prostě snaha úředníka mít krytá záda v případě, že stížnosti některých vlastníků lze předpokládat. Vysvětlení může být ovšem i naprosto věcné, v případech že stav.řízení řeší kromě běžného zateplení i další stavební úpravy. To, že zákonodárce předpokládá v rámci výkonu správy kromě běžných oprav i t.zv. technické zhodnocení (modernizace a rekonstrukce) je samozřejmé již od novely ZoVB č.171/2005 Sb. a zpochybňování rozsahu tohoto oprávnění SVJ je bezdůvodné.
mirek₂

Neplatnost usnesení shromáždění - neplatnost usnesení - zateplení

Shánělec — Wed, 07 Mar 2012 10:46:47 +0100

Nechci tady citovat dlouhý výklad zákona o vlastnictví bytů, ale k zateplení stačí souhlas oněch 75% všech vlastníků. Mnohým diskusím zde se můžete vyhnout zakoupením publikace „Zákon o vlastnictví bytů – komentář“, vydaný v nakladatelství C-H-BECK (autoři: Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský). Je to sice investice 1030 Kč, ale vyplatí se to.

Neplatnost usnesení shromáždění - Zateplení a 100% 3

NeznáIek˙ — Wed, 07 Mar 2012 10:05:11 +0100

„… Praze znám řadu SVJ a všichni mi tvrdí…“

tazatel se neptal proto aby zjistil „proč to nejde“ ale „jak to jde“
já nebudu tazateli uvádět jak je jinde překrucováno právo tvrzením, že „druhá stránka je reálná praxe“ Jsou i případy (existují i zde v divokém banánistánu), že když si někdo z vlastního názoru udělá „praxi“ skončí v base.

„…Kdyby se vyžadovalo 100%, tak by se tolik domů nezateplilo…“

kde není žalobce, není soudce – a TO je jediná útěcha těch kteří mají §110/2/a StZ za nesmysl
jediná útěcha znamená, že „sociální vrstva“ bydlící v panelových domech většinou nemá „žaludek“ (tedy hlavně prachy) na to aby podávala kasační žaloby na stavební úřad s vysoce nejistým výsledkem a s náklady na advokáty a na to se spoléhá ta „řada SVJ“… nejenom v Praze

Neználek

Neplatnost usnesení shromáždění - NE některé

anonn — Wed, 07 Mar 2012 09:20:11 +0100

Cituji „NĚKTERÉ stavební úřady nevyžadují důsledně souhlas vlastníka stavby“.

Vždyť je to jasný nesmysl. Jak psal pan Pavel, kdyby bylo potřeba 100% neopraví/nezateplí se téměř jediný dům.

Naopak reálně naprostá VĚTŠINA úřadů nevyžaduje 100% souhlas. 100% souhlas je reálně nemožné získat v naprosté většině SVJ s aspoň desítkami jednotek (tedy víceméně vechny paneláky). Důkazem nechť jsou spousty opravených domů po republice, které díkybohu kvůli „procesní chybě dle lake“ byly opraveny.

Předseda

Neplatnost usnesení shromáždění - Zateplení a 100%

lake — Wed, 07 Mar 2012 08:40:37 +0100

Pan Pavel má pravdu v tom, že NĚKTERÉ stavební úřady nevyžadují důsledně souhlas vlastníka stavby, i když jim to Stavební zákon nařizuje. Nemyslím si, že diskutovat o porušování zákona je zbytečné.

Nemýlím-li se, existují nejméně dva judikáty, které konstatují, že SVJ je právnická osoba s omezenou právní způsobilostí a že ze ZoVB nelze žádným způsobem dovodit procesně právní způsobilost SVJ v záležitostech týkajících se podstaty cizího vlastnictví. Jinak řečeno: SVJ je pouhý správce, nikoliv vlastník, a z toho se odvíjí co si v domě může či nemůže dovolit bez souhlasu vlastníka.
Viz http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby

Pro tazatele krátká rekpitulace:

Stavební zákon pro stavebníka striktně vyžaduje doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“.
Zároveň platí § 12 ZoVB, který stanoví, že smlouva (právní úkon) musí být uzavřena všemi vlastníky jednotek.
Stavební zákon ukládá SVJ předložit kromě oné smlouvy také druhý dokument o většinovém hlasování v SVJ; z toho je zřejmé, že většinové hlasování je něco jiného než smlouva.
K tomu přistupuje § 11 odst. 5 ZoVB, který stanoví, že většinové hlasování podle tohoto odstavce nelze automaticky uplatnit mimo SVJ; v poznámce se výslovně uvádí, že je nepoužitelné pro účely Stavebního zákona.

Jak s těmito právními skutečnostmi zacházejí některé stavební úřady zde nastínil pan Pavel.

Problém je tedy takový: po právní stránce by nesouhlasící vlastník jednotky dokázal (s poukazem na příslušné judikáty) zablokovat i pouhé zateplení. V praxi bude záležet na jeho ochotě pustit se do sporu, který se může protáhnout a při kvalitě českých soudů může mít překvapivý závěr.

lake

Neplatnost usnesení shromáždění - Zateplení a 100%

Pavel — Wed, 07 Mar 2012 07:03:57 +0100

Neználku,

jedna stránka věci jsou teorie rozvíjené na tomto webu, druhá stránka je reálná praxe. Já žiju v praxi. Co mám informace, tak většina stavebních úřadů požaduje 75% a nikoliv 100%. Těch 100% jsem četl pouze na tomto webu, v Praze znám řadu SVJ a všichni mi tvrdí, že stačilo 75%.

Diskutovat o tom je ale zbytečné. V praxi to tak je. Kdyby se vyžadovalo 100%, tak by se tolik domů nezateplilo.

Hezký den!

Pavel

Neplatnost usnesení shromáždění - Neplatnost usnesení shromáždění 2

NeznáIek˙ — Wed, 07 Mar 2012 06:54:22 +0100

se zateplením musí souhlasit 75% všech (§11/5 ZoVB)
usnesení je tedy neplatné. Napadnout jej můžete dle §11/3 ZoVB
na zateplení je třeba stavební povolení tzn. potřebujete 100% (§110/2/a StZ)

Neználek

Neplatnost usnesení shromáždění

bavita — Tue, 06 Mar 2012 11:33:25 +0100

dobrý den. Chtěl jsem se zeptat, zda-li se dá napadnout nebo nějakým způsobem zrušit usnesení shromáždění samosprávy (ne SVJ) v případě, že se jedná o bytový dům, kde je 60 bytů a z toho je 29 v osobním vlastnictví, a několik vlastníků nepřítomných na schůzi by nesouhlasilo se zateplením? A platí zde půlroční promlčecí lhůta? Děkuji