Portál společenství vlastníků jednotek - Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Comments

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka 7

Dušan — Wed, 01 Feb 2012 16:33:29 +0100

Tak jak uvedl lake, problém je v tom převedení zůstatku z r.2010 na účet SVJ po jeho založení.

Jestliže jste se rozhodli dohodou (musela být písemná) k vypořádání podílového spoluvlastnictví domu (bez finančního vyrovnání) měli jste se také dohodnout jak naložit se zůstatkem účtu. Rozumnější bylo vrátit zůstatek podle podílů v podílovém vlastnictví domu spoluvlástníkům, a pak teprve vložit jednorázově finance už ale podle podílů v SVJ. Podle zvolené výše celkového jednorázového příspěvku by např. vlastníci s největším podílem v SVJ vložili celou vrácenou částku, v tom případě by museli ostatní k vrácené částce připlatit (nejvíce by připlácel ten vlastník J.), nebo zvolit celkovou částku nižší podle vlastníka s průměrným podílem na spol. částech (aby tento nebo tito nemuseli připlácet ani se jim nemuselo vracet), takže by se vlastníkům s vyšším podílem něco vracelo, a dopláceli by ti ostatní s podprůměrným podílem (nejvíce by zase doplatil vlastník J.
Anebo zvolit ještě nižší nebo jinou celkovou částku podle vašeho uvážení.
Z tohoto byste měli vycházet, jakobyste ve skutečosti vrátili starý zůstatek, jak jsem popsal a domluvit se na výši počátečního příspěvku do SVJ a podle podílů spočítat, kdo kolik doplatí nebo se mu vrátí.

V každém případě nemůžete řešit jenom toho vlastníka J., protože i mezi ostatními vzniknou rozdíly díky tomu, že dříve měli stejný podíl na domě a teď podíly v SVJ mají různé.

Vlastníkovi J. byste měli při požadavku na doplacení jednorázového příspěvku vyššího než u ostatních vlivem podílů vysvětlit, že už dost ušetřil díky tomu, že jste se dohodou rozhodli pro nefinanční vyrovnání. V případě finančního vyrovnání by musel vlivem velmi nízkého podílu na domě doplácet všem ostatním nemalé částky.

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka 6

Dušan — Wed, 01 Feb 2012 17:00:30 +0100

A jak jste přišel nato, že mají stejný podíl. Ten měli kromě jednoho, když měli dům do konce roku 2010 v podílovém spoluvlastnictví.

Od r. 2011 po vzniku SVJ podle uvedených částek předpisů a čerpání (stanovených podle podílů) vyplývá, že jsou podíly různé.

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh 6

lake — Wed, 01 Feb 2012 05:38:07 +0100

J. Hamouz napsal: „… nikdo k 31.12.2011 nedluží, vymáhat nedoplatky není nutné. (…) Řešení?“

Pane Hamouzi, snad si pletete hrazení předepsaných záloh podle § 15 odst. 2 ZoVB s přispíváním na správu domu podle § 15 odst. 1. To je pak každá rada marná. V řádně vedeném účetnictví byste to měl rozeznat v okamžiku, kdy došlé zálohy zúčtujete proti skutečným nákladům.

Řešení pro SVJ:
To jsem podrobně popsal v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika#…. Předejte tedy jeden výtisk členům výboru; snad budou vědět co by měli udělat ke stabilizaci účtu záloh SVJ a odstranění bezdůvodných rozdílů mezi vlastníky.

Řešení pro účetního:
Vy jako účetní to z Vaší pozice nijak řešit nemusíte. Účtujte dál o závazcích a pohledávkách SVJ vůči jednotlivým vlastníkům a informujte průběžně předsedu výboru. Zda pohledávky budou uplatněny a vymáhány podle § 9a odst. 3 ZoVB – to záleží pouze na rozhodnutí SVJ (právnické osoby). Vymáhat na dlužníkovi může i každý jednotlivý vlastník jednotky (§ 15 odst. 3, § 16 odst. 1 ZoVB), a to svou alikvotní část dluhu.

lake

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka 5

VlastníNázor — Wed, 01 Feb 2012 00:08:31 +0100

Tady něco nesouhlasí.

Proč mají vlastníci se stejným podílem různé předpisy záloh a různé čerpání?

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka

J.Hamouz — Tue, 31 Jan 2012 22:25:46 +0100

Určeno: VlastníNázor

Děkuji za odpověď, myslel jsem, že jsem upřesnil dostatečně. Pokusím se ještě o vysvětlení na konkrétních číslech:

1. Období 2001–2010

Existovalo 10 spoluvlastníků, 9 spoluvlastníků (A-I) vlastnilo každý 11/100 domu, 1 spoluvlastník (J) vlastnil 1/100 domu. Příspěvky do společné pokladny, ze které byly v uvedených letech financovány opravy, údržba a provoz domu, spoluvlastníci platili ve výši 30 Kč měsíčně na jeden podíl. V roce 2010 bylo provedeno zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví způsobem, který jsem popsal v dotazu, vzniklo SVJ. K 31.12.2010 bylo v pokladně 160 tis. Kč. Pro zjednodušení nebudu vyčíslovat přeplatky, nedoplatky nebyly žádné, všichni uhradili to, co měli. Od 1.1.2011 jsem začal vést účetnictví SVJ. K 1.1.2011 jsem peníze převzal PPD do pokladny, po založení účtu převedl na účet SVJ v bance. Pro počáteční rozvahu bylo třeba rozdělit peníze v pokladně (Aktiva) na analytické účty 324 (Zálohy na správu – Pasiva). Rozdělil jsem takto:

Vlastníci A-I, procentní podíl každého 11,00, částka v Kč 17 600, Vlastník J, procentní podíl 1,00, částka v Kč 1 600

2. Období 2011

Od 1.1.2011 platí vlastníci příspěvky na správu a provoz domu ve výši schválené Shromážděním, tj. podle výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Celková výše příspěvků na správu a provoz za rok 2011 činila 110 tis. Kč, čerpáno na správu a provoz bylo 170 tis. Kč (o dlouhodobých zálohách neúčtuji. Na konci roku jsem zúčtoval čerpání záloh na stranu MD účtu 324. Výsledek je následující:

Vlastník A – Počáteční stav = 17 600, Čerpání = 9 000, Předpisy 2011 = 6 000, Konečný zůstatek = 14 600,

Vlastník B – Počáteční stav = 17 600, Čerpání = 15 000, Předpisy 2011 = 9 000, Konečný zůstatek = 11 600

dále vlastníci C – I

Vlastník J – Počáteční stav = 1 600, Čerpání = 5 500, Předpisy = 4 000, Konečný zůstatek = 100

Celkem – Počáteční = 160 000, Čerpání = 170 000, Předpisy = 110 000, Konečný zůstatek = 100 000

Všichni platí, nikdo k 31.12.2011 nedluží, vymáhat nedoplatky není nutné Závěr: Při stávající výši příspěvků na správu a provoz a očekávaném vyšším čerpání v roce 2012 lze předpokládat, že zůstatek záloh na správu a provoz u vlastníka J bude záporný. Řešení?

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka 3

VlastníNázor — Mon, 30 Jan 2012 22:25:54 +0100

Pane Hamouz, svým upřesněním jste nic neupřesnil.

Při vzniku společenství odpovídaly vklady vlastníků (převedené peníze) jejich podílům? Jestli ne, je vhodné aby ti co dali méně doplatili nebo těm co dali více bylo vráceno.

Od té doby mají všichni platit podle podílu. Pokud je výše stanovena a neplatí je nutné platby vymáhat.

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka

J.Hamouz — Mon, 30 Jan 2012 21:01:13 +0100

Vážený lake, děkuji za odpověď. Jsem si vědom toho, že jsem asi nepostupoval zrovna v souladu s předpisy. Dovolil bych si s Vámi však v některých věcech nesouhlasit. Ještě jednou zopakuji, že 10 let spoluvlastníci v rámci podílového spoluvlastnictví platili příspěvky, nebudu tedy říkat do fondu (proto jsem toto slovo dal do uvozovek), ale do společné pokladny podle svých spoluvlastnických podílů (30,–- Kč měsíčně na 1 podíl, 9 jich mělo 11 setin, 1 měl 1 setinu). Po vzniku SVJ jsem tyto naspořené peníze přijal do pokladny příjmovým pokladním dokladem k 1.1.2011 (peníze nepřiskákaly. Myslím, že jsem neměl jinou možnost, než naúčtovat tyto prostředky na stranu Dal účtu 324 způsobem, kterým jsem to udělal, tj. podle výše předpisů, jak se jednotliví spoluvlastníci za uplynulých 10 let podíleli na naspořených prostředcích. Přeplatky a nedoplatky jsem zaúčtoval na účet 311. Výše příspěvku na správu a provoz byla po vzniku SVJ odsouhlasena Shromážděním, vlastníci platí ve výši odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, tj. v souladu se ZoVB. Důvod, proč na konci roku 2011 představuje podíl toho vlastníka, který měl spoluvlastnický podíl 1/100, na zálohách na správu a provoz domu pouhých 67 Kč, zatímco podíl dalších činí okolo 11 tis., jsem popsal v dotazu. Tolik tedy na upřesněnou. K Vašemu doporučení řešení vzniklé situace: zálohy ostatních vlastníků nelze snížit, dům po 10 letech zanedbání oprav a údržby vyžaduje další výdaje. Zbývá tedy zřejmě, aby ten dotčený vlastník uhradil do „fondu oprav“ určitou částku, ale jak tuto částku stanovit? Obávám se, že by bylo velmi obtížné mu důvod a částku srozumitelně vysvětlit.

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka - Záporný zůstatek záloh vlastníka 1

lake — Mon, 30 Jan 2012 02:59:25 +0100

J.Hamouz napsal: „Stav „fondu“ k 1.1.2011 jsem rozdělil jednotlivým vlastníkům podle předpisů za léta 2001–2010.“

Stav fondu? Jakého fondu???
SVJ vzniklo ke dni 1.1.2011 a v tento den neexistoval žádný „fond“. Počáteční stav všech účtů SVJ musel být NULOVÝ. Peníze nemají nožičky, aby se zničeho-nic zjevily na účtu společenství, nebo naskákaly do pokladny. SVJ mohlo teprve po svém vzniku přijmout částky buď převodem na svůj bankovní účet, nebo v hotovosti (a existují k tomu příjmové pokladní doklady).

Budu dále předpokládat, že SVJ přijalo od jednotlivých vlastníků jednotek konkrétní částky jako zálohu na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 2 ZoVB. Podle úvodního dotazu je zřejmé, že výše prvních přijatých záloh neodpovídala spoluvlastnickým podílům na společných částech domu.

Podle ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB „vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.“.

Podle ustanovení § 15 odst. 2 ZoVB celkovou výši záloh pro tento účel stanovuje shromáždění. Konkrétní rozpis částek připadajících na jednotlivé vlastníky jednotek provádí výbor: „Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník.“.

Jestliže tedy došlo ke stavu, že vybrané zálohy některého z vlastníků jednotek jsou výrazně nižší, než odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu, pak se samozřejmě dostal do „minusu“. Je věcí výboru, aby tomuto vlastníkovi předepsal buď jednorázovou zálohu, nebo mu zvýšil předpis měsíční zálohy tak, aby došlo k vyrovnání úrovně příspěvků. Stejného efektu lze docílit snížením záloh ostatním vlastníkům.

lake

Záporný zůstatek záloh na správu u jednoho vlastníka

Sun, 29 Jan 2012 20:29:25 +0100

Prosím o názor na následující situaci" Dům byl do konce roku 2010 v podílovém spoluvlastnictví, jednotliví spoluvlastníci platili příspěvky na správu a provoz do „fondu“ podle svých podílů – každý z 9 spoluvlastníků vlastnil 11/100, poslední vlastnil 1/100. Ke konci roku 2010 bylo ve fondu cca 160 tis. Kč. V průběhu roku 2010 došlo k vypořádání podílového spoluvlastnictví(bez finančního vyrovnání, z rozdílů byla odvedena daň z převodu nemovitostí)a vzniku SVJ. Od 1. ledna 2011 vedu účetnictví SVJ, stav „fondu“ k 1.1.2011 jsem rozdělil jednotlivým vlastníkům podle předpisů za léta 2001–2010 – počáteční stav analytických účtů 324, strana Dal. V průběhu roku jsem účtoval předpisy již podle m2, na konci roku jsem vyúčtoval čerpání záloh na správu podle podílů jednotlivých vlastníků na společných prostorách. Vzledem k tomu, že v roce 2011 byly provedeny rozsáhlé opravy společných prostor (elektřina, malování atd.), konečný stav na účtu 324 u toho vlastníka, který v podílovém spoluvlastnictví vlastnil 1/100, je pouze 67 Kč. Dá se předpokládat, že na konci roku 2012 bude jeho zůstatek mínusový. Je to možné? Jak tuto situaci vyřešit? Děkuji za sdělení názoru na řešení