Portál společenství vlastníků jednotek - Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Comments

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Družstevník je pouhý nájemce

lake — Thu, 01 Aug 2013 08:31:51 +0200

Diskuse o tom, zda je výhodněnší družstevní bydlení, nebo vlastní byt, je nekonečná.

V tomto vláknu jsem před dvěma lety upozorňoval na to, že i podle názoru Ústavního soudu je družstevník pouhý nájemce cizího bytu a může o bydlení přijít ze stejných (zdánlivě malicherných) příčin jako každý jiný nájemce.

Případ ze života o tom, jak lze ztratit členství v družstvu i právo užívat družstevní byt je popsán zde: http://finance.idnes.cz/…/viteze.aspx?…. Předpokládám, že případ bude mít soudní dohru.

lake

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Jak přijít o družstevní byt

lake — Wed, 19 Dec 2012 04:33:05 +0100

Zde je praktický příklad jak lze bez náhrady ztratit právo užívat družstevní byt („zakoupený“ za 2 miliony Kč) pouze tím, že jej družstevník bez důvodu neužívá:
http://finance.idnes.cz/…/viteze.aspx?…
Katastrofický scénář, který jsem zde před rokem rozebíral na základě usnesení Ústavního soudu, je tedy používán v praxi.

lake

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Nebydlení v bytě BD a možné následky - vyjádření advokáta

MartinII — Fri, 02 Dec 2011 17:58:04 +0100

Advokát Mgr. Pelikán /AK .. Krofta, Kohoutek/ (zdroj sdělila autorka článku neb advokátů tohoto jména je více) vysvětlil emailem:

" … vycházíme z textu zákona a nálezu Ústavniho soudu sp. zn. Pl. ÚS 42/03 z 28.3.2006, mimo jiné:

64. Přestože se ÚS neztotožnil s uplatněnými důvody neústavnosti napadených ustanovení, musí navrhovateli přisvědčit, že aplikace napadených výpovědních důvodů na byt ve vlastnictví BD vůči nájemci, který je členem tohoto BD, vzbuzuje pochybnosti. Bylo by vhodné, aby vedle zvláštních ustanovení o uzavření nájemní smlouvy o nájmu BD (či o drobných opravách a úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou) byla uzákoněna i ustanovení, která by vzhledem ke zvláštnostem BD upravovala vhodněji i zánik nájmu BD výpovědí. Ústavní soud připouští, že režim nájemní smlouvy není pro užívání BD nejvhodnějším řešením a že transformace institutu osobního užívání bytu na nájem BD byla v řadě aspektů nedomyšlená. Pochybnosti o vhodnosti právní úpravy však nestačí k tomu, aby ÚS mohl dospět k závěru o její protiústavnosti. Opakovaně totiž ve své judikatuře dává přednost ústavně konformní interpretaci napadených ustanovení před jejich zrušením ".

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Výpověď nájmu ano, ale ne kvůli rekreačnímu domku

jardaparda — Mon, 28 Nov 2011 09:51:48 +0100

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Družstvo vs SVJ (pokračování)

lake — Sat, 26 Nov 2011 21:23:43 +0100

V předchozím příspěvku jsem nastínil možnost, že družstevník přijde o nevyužívaný byt, pokud v družstvu je alespoň jeden nebydlící člen.

Další katastrofický scénář:
Družstevník se rozhodne přenechat družstevní byt podnájemci za tržní cenu. Získá souhlas družstva s podnájmem bytu (což je nutnou podmínkou). Po pár letech se v družstvu vymění vedení a pošlou mu výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. (d), neboť je prokázáno, že „nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas“. To bude překvapení!

Jistě se nájemce obrátí na soud. Pokud snad soudy až po ten Nejvyšší dají za pravdu nájemci, popřou tak platnost § 711 ObčZ. Fakticky by se tím umožnilo, aby nájemce DB inkasoval do své kapsy rozdíl mezi tržním nájemným a tím, které platí družstvu.

Řekněme, že družstvo se nakonec obrátí na Ústavní soud a bude argumentovat porušenou ochranou vlastnických práv podle Listiny základních práv a svobod. Jakpak se asi Ústavní soud zachová? Přikloní se k ochraně vlastnických práv? Nebo dá za pravdu nájemci, který používal družstevní majetek jako zdroj svých příjmů? Který z obou postojů je „v rozporu s dobrými mravy“? Musíme si na to počkat …

lake

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Ano, souhlasím s Vámi.

Xyzzy — Sat, 26 Nov 2011 17:05:14 +0100

Ano, souhlasím s Vámi. Jen možná doplním, že ÚS konstatoval, že je na obecném soudu, zda uzná, že byly naplněný podmínky výpovědi, jelikož se může pohybovat v rámci určité diskrece (což byl imho vlastně jeden z důvodů, proč ÚS danou stížnost zamítl).

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Mýlíte se a kolega

Xyzzy — Sat, 26 Nov 2011 17:02:18 +0100

Mýlíte se a kolega „lake“ jasně popsal, jaký postoj k dané věci zaujal ÚS. Nenašel jsem jediný judikát, který by podporoval vaše tvrzení.

Věta (článek) „v oblasti výpovědních důvodů v rozporu s judikaturou ÚS“ je přinejmenším matoucí, protože naopak ÚS shledal tuto část ObčZ v souladu s ústavním pořádkem ČR (viz kolega „lake“). A pokud jde o judikaturu NS, uveďte jediný judikát, který by judikoval, že družstvo není oprávněno vypovědět nájemní smlouvu svému členovi z předmětných důvodů ObčZ. Já takový judikát nenašel a to jsem pátral celkem dlouhé hodiny. Takže prosím, uveďte jeden jediný judikát.

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Bydlení v SVJ a nevyužívání bytu v BD - názor ke článku

MartinII — Sat, 26 Nov 2011 10:37:37 +0100

Pane Pavle, nemělo by význam věnovat článku tolik pozornosti, pokud by se netýkal jednak zprostředkovaně bytu SVJ a jednak toho, jak dalece věřit článkům.

Sice mi není z článku jasné, zda v bytě nikdo nebydlí, či v něm bydlí nečlen družstva.

Vy jste se soustředil na to, že Jednou se tvrdí (zřejmě názor uvedeného právníka) „bytu se zbavit… buď prodejem členských práv a povinností, nebo jejich převedením na jinou osobu“.

O kus dále chybně (asi konstrukce autora), že údajně lze byt prodat „…byt prodat, musíte mít souhlas družstva. Při převodu se souhlas nevyžaduje. Členský podíl tak můžete převést na kohokoliv“.

Jde o to, zda možností bydlet jinde než v nájemním bytě může vzniknout uvedená situace.

Autor článku by ve vlastním zájmu nedovolili odkazovat na právníka, který skutečně advokátní kancelář provozuje, jak jsem si ověřil na internetu. To by měl problém.

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Družstvo vs. SVJ: ukončení nájmu

lake — Sat, 26 Nov 2011 15:56:29 +0100

Judikatura Ústavního soudu nevyznívá jednoznačně pro zvýšenou ochranu nájemce družstevního bytu. Naopak: Ústavní soud v nálezu Pl.ÚS 42/03 zamítl návrh na zrušení příslušné části ObčZ, která upravuje možnost ukončení nájmu bez přivolení soudu při neužívání bytu nájemcem a také pokud má nájemce více bytů. To samozřejmě platí i pro byty pronajímané družstvem. ÚS dal od problému ruce pryč a ponechal rozhodování v rukou obecných soudů.

Jen si přečtěte, jak Ústavní soud předvedl opatrný tanec mezi vejci, aby obhájil a zachoval princip rovnosti před zákonem pro nájemce družstevního i nedružstevního bytu. Všimněte si, že Ústavní soud se sice (v odstavci č. 64) zmiňuje o odlišnostech v charakteru družstevního bydlení, avšak zmohl se pouze na bezzubé konstatování, že platná právní úprava „vzbuzuje pochybnosti“ a že „není nejvhodnější“. Následně pak (v odstavci č. 65) prohlásil otevřeně, že s § 711 ObčZ nemůže ÚS nic dělat a že družstevník, u něhož družstvo uplatnilo tento výpovědní důvod, nemá jinou šanci než modlit se a poukazovat před obecnými soudy na rozpor takového postupu s dobrými mravy (§ 3 ObčZ).

Cituji z nálezu Ústavního soudu Pl.ÚS 42/03 ze dne 28. března 2006 (publikován jako předpis č. 280/2006 Sb.):

60. Ústavní soud byl veden následujícími úvahami. Z hlediska podústavního práva je nájem družstevního bytu co do pojmových znaků nájemní smlouvy totožný s nájmem bytu nedružstevního. I nájemce-člen družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak. (…)

61. Z uvedené argumentace zřetelně vyplývá, že napadená ustanovení nepředstavují zásah do ústavně chráněného principu rovnosti, (…). „Nelze namítat nerovnost tam, kde zákon stanoví pro všechny subjekty, které lze zahrnout pod osobní rozsah právního předpisu, stejné podmínky nároku.“ (viz nález Pl. ÚS 47/95). Vznik, obsah a garance práva nájmu jsou pro všechny osoby stejné. (…)

63. Přestože družstevní bydlení poskytuje nájemci-členu družstva vyšší míru stability nájmu než klasické nájemní bydlení, neopravňuje to ani k závěru, že vztah nájemce k družstevnímu bytu spadá pod kategorii vlastnictví, resp. quasivlastnictví. Vlastníkem družstevního bytu není družstevník, ale družstvo, a tento subjekt požívá ochrany vlastnického práva opírané o čl. 11 (Listiny základních práv a svobod).

64. Přestože se Ústavní soud neztotožnil s uplatněnými důvody neústavnosti napadených ustanovení, musí navrhovateli přisvědčit, že aplikace napadených výpovědních důvodů na byt ve vlastnictví bytového družstva vůči nájemci, který je členem tohoto bytového družstva, vzbuzuje pochybnosti. (…) Ústavní soud dokonce připouští, že režim nájemní smlouvy není pro užívání družstevního bytu tím nejvhodnějším řešením a že transformace institutu osobního užívání bytu na nájem družstevního bytu byla v řadě aspektů nedomyšlená. Pochybnosti o vhodnosti právní úpravy však nestačí k tomu, aby Ústavní soud mohl dospět k závěru o její protiústavnosti.

65. Domnívá-li se tedy navrhovatel, a Ústavní soud tuto domněnku sdílí, že odlišnosti institutu nájmu družstevního bytu by si s ohledem na obecné principy spravedlnosti zasluhovaly omezující interpretaci napadených výpovědních důvodů ve vztahu k družstevním bytům, platná právní úprava mu poskytuje k takové interpretaci dostatečný prostor. Obecný soud může vzít zvláštnosti nájmu družstevního bytu v úvahu při naplňování dispozice výpovědních důvodů podle napadených ustanovení, tj. při hodnocení toho, zda nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt [§ 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku], resp. při posuzování vážných, resp. závažných důvodů, pro které nájemce byt neužívá nebo ho užívá jen občas [§ 711 odst. 1 písm. h) občanského zákoníku]. V úvahu musí vzít i ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

Zdroj: http://www.pravnipredpisy.cz/…_------_.php

Můj závěr:
Žádný „rozpor s dobrými mravy“ nenastane v případě, kdy družstvo má kromě bydlících členů i nebydlící členy. Základní povinností BD totiž je uspokojovat bytové potřeby svých členů. Neužívá-li některý družstevník pronajatý byt bez vážného důvodu, nebo jej užívá jen občas, je zde dobrý a mravný důvod ukončit mu nájem podle § 711 ObčZ, neboť jiní (nebydlící) členové družstva jsou zbytečným blokováním prázdného bytu zkráceni na SVÝCH právech.

Možnost výpovědi nájmu družstevníkovi vidím tedy jako reálnou, zákonnou a ústavně konformní možnost.

lake

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Družstevní byt nelze "prodat", ano

jardaparda — Fri, 25 Nov 2011 11:53:44 +0100

Pokud berete slovo "prodat" jako čistě PRODAT, pak ano, a taky jsem tím "podivně a nepřehledně" myslel, že slova jsou zvolena nešťastně (a nesmyslně).
Jinak je ale několik variant (stačí se podívat na § ObchZ ohledně družstev), kdy převod práv a povinností může dělat jak člen družstva pouze se souhlasem družstva, tak družstvo jako takové. Je ale zcela jasné, že si jak člen družstva, tak družstvo, i v tomto případě nenechá dát "cenu" jako pouze např. členský podíl.

Neboli, prodej družstevního bytu není prodej, ale převod, ale skutečně vyplacená suma je (skoro) ve výši, jakoby to prodej byl.

Ohledně judikatur výpovědi si je samozřejmě rád přečtu, když je sem vložíte.

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Prodej a převod u družstevního bytu 2

Pavel — Fri, 25 Nov 2011 10:33:27 +0100

Pane jardopardo,

protože znám judikaturu ÚS, tak jsem článek četl jen s takovou pozorností, jakou si zaslouží.

Větu, kterou autorka asi s příspěním „právníka“ napsala, je ve článku obsažena, to asi nepopřete:

" V případě, že budete chtít byt prodat, musíte mít souhlas družstva."

Vám se zdá tato věta pravdivá? Můžete uvést případ, kde by tato věta mohla platit? Já takový případ neznám.

Raději zopakuji, a trochu jinak: Když byt vlastním, tak se nemusím ptát družstva na souhlas, když byt nevlastním, tak ho nemůžu prodat.

Bez ohledu na údajný „kontext“ je článek blbost mj. protože:

1)v oblasti výpovědních důvodů je v rozporu s judikaturou ÚS

2)v oblasti převodu bytu, kdy je souhlas družstva nesmyslný

Našlo by se toho asi více, ale podruhé tu blbost číst nechci.

Hezký den!

Pavel

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Prodej a převod u družstevního bytu, míchání jablek a hrušek

jardaparda — Fri, 25 Nov 2011 09:56:21 +0100

Článek jste asi nečetl pozorně. Sice autor podivně a nepřehledně míchá prodej a převod, jenže to jsou jabka a hrušky, protože se v té známé a běžné situaci bude jednat vždy "jen" o převod členských práv a povinností - a to libovolně komukoliv, k tomu samozřejmě souhlas nepotřebuje (dle § 230 ObchZ), a družstvo to jen "bere na vědomí".

Takže ta vaše věta je zcela vytržená z kontextu, kde se mluví i o převodu.

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Výpovědní důvody u družstevního bytu

Pavel — Fri, 25 Nov 2011 09:33:21 +0100

Pane Martine II,

ten článek je samozřejmě blbost.

Poznáte to mj. podle toho, že nějaká neznámá autorka tvrdí:

" V případě, že budete chtít byt prodat, musíte mít souhlas družstva."

Pokud si dotyčný „poškozený“ koupil členská práva a povinnosti, tak nemůže prodávat byt, který patří družstvu. Pokud si koupil byt, tak k prodeji nepotřebuje souhlas.

Navíc judikatura ÚS se staví jinak k výpovědním důvodům u družstevního bytu než autorka BB a údajný právník.

Berte to tak, že dnes existuje velmi mnoho různých reklamních ploch, které se musí čímkoliv zaplnit a tak „novináři“ sestavují písmenka do slov a vět, aniž by se zatěžovali tím, zde se jedná o blbosti nebo ne. Jak vidno své čtenáře si i takové zprávy najdou. Někteří jim patrně i věří a šíří tyto blbosti internetem dál. Účelu bylo dosaženo, reklamní plocha byla prodána.

Hezký den!

Pavel

Družstvo vs. SVJ - taky takhle - Vlastník bytu v "OV" může přijít o byt v DV

MartinII — Thu, 24 Nov 2011 16:24:02 +0100

To asi sotva kdo tušil, že to lze. Nevím, zda by byl rozdíl, kdyby dotyčný bydlel v BD a pronajímal „OV“.

Družstvo vs. SVJ - taky takhle

jardaparda — Thu, 24 Nov 2011 08:56:29 +0100

Kdyby někdo chtěl nějakej příklad, jak se třeba taky naprosto liší družstva a SVJ, tak i takhle:
Koupil družstevní byt za dva miliony. Teď mu hrozí, že o něj přijde

Sice je to sviňárna, o tom žádná, ale takhle to se soudruhy v představenstvech prostě někdy chodí.