Portál společenství vlastníků jednotek - způsob rozpočítání nákladů - Comments

způsob rozpočítání nákladů - Prostory výměníkové- pro p.Helenu

Matějka Jaroslav — Sat, 20 Oct 2007 09:59:40 +0200

Vážená paní Heleno, pokud je tak uvedeno, je vše v pořádku. (Domnívám se ale, že investice do strojní technologie předávací stanice byla hrazena původním majitelem domu – investorem při výstavbě či rekonstrukci domu, tedy měla být součástí prodeje-převodu jednotek – bytů.)

Z provozně technického hlediska zbudování vlastní domovní kotelny nám vždy snížilo jednotkovou cenu za GJ, pokud se investice rozpočítala na období 10 let. Naše společnost provozuje na základě smluv domovní tepelné zdroje – kotelny a dosahujeme cca 70–80% jednotkévé ceny za GJ proti centrálním dodávkám tepla, případně velkým blokovým kotelnám.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Prostory výměníkové

Helena — Fri, 19 Oct 2007 20:56:31 +0200

Prostory výměníkové stanice jsou společnou částí domu. Technologie pro zajištění dodávky tepla a ohřevu teplé vody v nich umístěná už nikoliv – dle výslovného ustaovení prohlášení je ve vlastnictví společnosti zajišťující dodávku tepla a užitkové teplé vody a v její prospěch je zřízeno věcné břemeno výhradního užívání dotčených prostor. Dodavatel tepla tedy zajišťuje chod výměníku, včetně případných oprav, a také dodávku tepla a vody. Není pochopitelně členem SVJ. Právně zde tedy nic špatně rozhodně není. Jestli to je ovšem vhodné z technického pohledu nebo pro SVJ výhodné, to je věc jiná. I kdyby ne, tento stav nebylo možno jakkoliv ovlivnit. Nešlo o privatizaci, nýbrž o developperský projekt, takže jsme přišli k hotovému.

způsob rozpočítání nákladů - Dobrý den, striktně vzato - 2

Matějka Jaroslav — Fri, 19 Oct 2007 16:48:55 +0200

Vážená paní Heleno, píšete „naše SVJ výměník neprovozuje, celá technologie patří dodavateli tepla“. Domnívám se, že je zde něco špatně.

Mám dotazy:

Jak je zapsán výměník v „Prohlášení vlastníka“ ?
Výměník je samostatně vymezená jednotka? Nebo je výměník společnou částí domu?
Vlastníkem této jednotky je dodavatel tepla? Tedy je i členem SVJ?
Vy jste vyměník nekoupili jako společnou část domu včetně technického zařízení?

Pokud není výměník vymezen jako samostatná jednotka, tak je v majetku SVJ včetně vnitřního technického zařízení. (Jinak asi chybná privatizace domu.)

SVJ by mělo mít uzavřenou nájemní smlouvu na výměník a provoz technického zařízení s právnickou osobou oprávněnou podnikat v oboru teplárenství. Maximální nájemné je pro letošní rok je regulované =45,–Kč/GJ dodaného tepla/rok. „Nájemné“ je příspěvek do dlouhodobé zálohy SVJ(tzv.FO) na obnovu technologie zařazení.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Dobrý den, striktně vzato - 1

Matějka Jaroslav — Fri, 19 Oct 2007 16:29:04 +0200

Vážená paní Heleno, to co jsem uvedl, se týká zařízení tepelného zdroje (domovní předávací stanice či domovní nebo blokové kotelny jako technologického celke) a končí hlavními uzávěry výstupní a vratné větve do domu jak systému vytápění, tak systému TUV.

Vlastní rozvody po domě již nelze zahrnout.

Obdobný postup lze užít u centrální vzduchotechniky jak standartní, tak i v případě osazení zařízením na rekuperaci tepla či chlazení v létě, je-li tak technologické zařízení vzduchotehniky vybaveno.

Vše ostatní není žádným závazným předpisem upraveno a je pouze na jednání schůze shromáždění, aby dle §9a odst.2 „rozhodlo o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.“

Tzn., že každý dům provádí dle svých pravidel a není jednotný model. SVJ musí vycházet při stanovení těchto pravidel ze ZoVB, Občanského zákoníku s přihlédnutím k povaze domu a jeho provozu. Neměl by mít z takto stanovených pravidel finanční zisk, jelikož nepodniká, pouze rozúčtovává náklady. Postupuji metodický návod, jak je třeba možné postupovat v ostatních položkách – z pracovní verze nutno vybrat danou možnost (ve stanovách SVJ v části hospodaření): Při absenci obecně závazných předpisů se rozúčtování služeb (vyúčtování nákladů SVJ proti krátkodobé záloze hrazené vlastníky jednotek)provede takto:

a) Náklady za vodné a stočné se rozúčtují dle faktury vodárenské společnosti na jednotlivé jednotky

• v poměru dle počtu osob v jednotkách a směrných čísel spotřeby, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba ; v případě instalace podružných vodoměrů v jednotkách dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů vody v jednotce. • v poměru dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů studené a teplé vody v jednotce. Pravidla rozúčtování vodného a stočného jsou uvedena v příloze č.2 těchto stanov.

b) Úhrada nákladů dešťového, bude-li účtováno, se rozúčtuje v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu .
c) Náklady tepla na otop se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti vytápěné plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů tepla.

Pravidla rozúčtování otopu jsou uvedena v příloze č.2 těchto stanov.

d) Náklady tepla na ohřev TUV se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů – vodoměrů TUV.

Pravidla rozúčtování vodného a stočného jsou uvedena v příloze č.2 těchto stanov.

e) Náklady za provoz výtahu se rozdělí na jednotlivé jednotky od 3.NP v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.

Do nákladů se zahrnují provozní náklady za elektrickou energii, náklady za komplexní servis výtahu, dozorce výtahu, poplatky za telefon a běžné opravy výtahu včetně vandalismu.

f) Náklady za likvidaci TKO, budou-li hrazeny společenstvím, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.
g) Náklady za elektřinu na osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení v domě se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.

Do nákladů se zahrnují především náklady na elektrickou energii, výměny žárovek, opravy či výměny schodišťových automatů a osvětlovacích těles. Rovněž jsou zahrnuty opravy venkovních zvonků a ovládání domovních dveří.

h) Náklady za elektřinu na osvětlení nádvoří a provoz zařízení závory se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíc v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba, u nebytové jednotky a parkovacího stání v poměru za 0,5 osoby.

Do nákladů se zahrnují především náklady na elektrickou energii, výměny žárovek, opravy či výměny spouštěcích automatů a osvětlovacích těles.

i) Náklady za úklid společných prostor v domě, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba, u nebytové jednotky se neúčtují.

Do nákladů se zahrnují náklady spojené s běžným úklidem včetně generálních úklidů a na odvoz nekomunálního odpadu ze společných prostor.

j) Náklady za úklid společných prostor – chodníku a údržby zeleně před domem, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru

• dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. • dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíc v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba, u nebytové jednotky a parkovacího stání v poměru za 1 osobu.

k) Náklad za provoz STA se rozdělí na jednotlivé jednotky, pokud byl vybaveny zásuvkou, stejným dílem.

Do nákladů se zahrnují náklady na servis zabezpečující funkčnost zařízení a případné opravy, případně náklady elektrické energie.

l) Náklady na kontroly komínů se rozúčtují ve výši nákladů účtovaných objektu, a to podle počtu sopouchů vyústěných v jednotce evidovaných u vlastník domu.

Do nákladů se zahrnují náklady na čištění, prohlídky a revize komínů, případné drobné opravy a likvidace mouru.

m) Náklady provozu dalších zvláštních technických zařízení či prostor (lapol, vzduchotechnika, klimatizace, EPS, EZS, elektrické brány, závory, garážová stání) se rozdělí na jednotlivé jednotky:

• dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, • jen těm některým vlastníkům dle vzájemného poměru velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, které jsou společné jen některým vlastníkům, • se rozdělí na jednotlivé jednotky dle vybavení – počtu kusů, • se rozdělí na jednotlivé jednotky stejným dílem. Do nákladů se zahrnují provozní náklady, tj. elektrická energie, komplexní servis zařízení včetně provozních zkoušek, poplatky za přenos dat, poplatky za střežení-PCO, běžné opravy včetně vandalismu.

n) Náklady za pojištění domu se rozúčtují v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
o) Náklady za správu domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky stejným dílem, nebytové jednotky garáže-parkovací stání ve výši ….. % bytové jednotky.

Bude-li tak schváleno do stanov tak platí. Ze strany právníků není k danému způsobu stanovení úhrad připomínek.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Dobrý den, striktně vzato

Helena — Fri, 19 Oct 2007 15:59:17 +0200

Dobrý den, striktně vzato bych opravy a revize řadila do správy a účtovala tedy podle plochy nebo dohody. Určitě to bude platit pro rozvody el., tam pokud vím neexistuje žádný zvláštní předpis. Ve zkratce jsem se teď dívala na níže panem Matějkou zmíněnou regulaci cen vytápění ve vedlejší diskuzi (pro zjednodušení odkaz http://spolecenstvi.okinfo.cz/node/920) a v prvé řadě to vypadá, že tato pravidla platí jen pro SVJ, které výměník apod. sami provozují. Např. naše SVJ výměník neprovozuje, celá technologie patří dodavateli tepla. Opravy a údržbu rozvodů (ty už jsou společnými částmi domu) si řeší SVJ samostatně, a pak určitě patří do správy.

Pane Matějko, pokud by SVJ provozovalo i výměník, a tedy postupovalo podle zmíněných předpisů, patřily by do nákladů na dodávku tepla jen opravy a údržba výměníku, nebo celých rozvodů v domě? Také nejsem účetní a nerozumím, jaký je rozdíl mezi opravami a údržbami uvedenými v textu a na závěr zmíněnými investičními výdaji?

Existuje nějaký obdobný předpis i pro dodávky vody?

způsob rozpočítání nákladů - pro p.Filipa Nováčka

Matějka Jaroslav — Thu, 18 Oct 2007 20:32:10 +0200

Vážený pane Filipe Nováčku,

pokud se týká společného zdroje – předpokládám tepelného, platí to co jsem uvedl ve Fóru „Vytápění“, téma „Rozpočet za odvedenou práci – teplo – odpověď“ dne 12.10.2007 na tomto portálu.

Stále je platné Cenové rozhodnutí ERÚ č.21/2003 ze dne 25.9.2003 (§ 17 odst. 6 písm. e) zákona č. 458/2000 Sb., Energetický zákon, ve znění pozdějších předpisů a § 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů) kde jsou stanoveny pravidla kalkulace ceny tepla pro otop a ohřev TUV v objektech s domovní předávací stanice či domovní kotelnou (tepelným zdrojem) vlastní-li a provozují-li je bytová družstva, sdružení nebo společenství vlastníků jednotek pro své objekty.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - To jste nenapsal. Bytová

Anonymous — Thu, 18 Oct 2007 18:38:48 +0200

To jste nenapsal. Bytová jednotka není jednotka. Stejně jako dům není budova.

způsob rozpočítání nákladů - Pro pana FilipaN.

Matějka Jaroslav — Thu, 18 Oct 2007 18:28:12 +0200

Vážený pane FilipeN, kde jsem prosím uvedl, že je garáž bytovou jednotkou? Děkuji.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Vážená paní Heleno,

FilipN — Thu, 18 Oct 2007 17:59:18 +0200

Vážená paní Heleno, Vaše rozdělení nákladů na správu a na služby lze ze ZoVB dovodit a přitom je dostatečně jednoduché. Děkuji za Vaši formulaci zdůvodnění.

Kam byste zařadila náklady, které současně souvisí se společnými částmi domu a současně s dodávkou do jednotky? Typicky jde o opravy a revize společné elektrointalace (až k bytovým elektroměrům), společných rozvodů teplé a studené vody (až k bytovým vodoměrům), společného zdroje a rozvodů tepla včetně radiátorů.

způsob rozpočítání nákladů - Odkdy je garáž bytovou

FilipN — Thu, 18 Oct 2007 17:48:25 +0200

Odkdy je garáž bytovou jednotkou?

způsob rozpočítání nákladů - Nelze opomenout § 9 odst. 1

Helena — Fri, 05 Oct 2007 09:34:52 +0200

Nelze opomenout § 9 odst. 1 ZoVB, kde je jasně stanoveno, že "SVJ se zavazuje ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu")". Všude kde ZovB dále použije pojem správa domu, tedy i v § 15, myslím tím i provoz a opravy.

Problémem, co jsou služby a co spadá pod § 15 jsem se dost zabývala. Nejlogičtější závěr je ten, že cokoliv souvisí se společnými částmi domu (vč. úklidu, provozu výtahu atd.) je podle § 15 (vazba na výše citovanou definici), cokoliv se dodává do jednotek (plyn, voda, teplo, ev. elektřina) je služba podle § 9a (vazba odst. 2 na odst. 1, který o jednotce výslovně hovoří). Praktický důsledek by ovšem byl, že téměř nikdy nebudou vlastníci mít možnost rozhodnout o jiném způsobů rozúčtování, protože k tomu bude třeba podle § 15 dohoda (všech?). Bylo ovšem tohle úmyslem zákonodárce? Je to praktické řešení? To asi nikoliv.

Proto pane Pájo, souhlasím s paní Klainovou, že na Vaši otázku není jednoznačná odpověď. Nezbývá, než aby si každé SVJ posoudilo problematiku ze svého pohledu a nějak se zařídilo. Problémy, které uvádí pan Matějka, skutečně existují a formální řešení pak odporuje obecnému/většinovému vidění spravedlnosti. A právě proto se např. naše SVJ ve většině položek rozhodlo postupovat jako u služby podle § 9 a rozúčtovává je podle rozhodnutí shromáždění. Zda je to správně či ne, to nevíme. Definitivní odpověď by dal až soud, pokud se některý z vlastníků s rozúčtováním nespokojí, podá žalobu a soud o věci rozhodne. A ještě jednu poznámku - jakákoliv stanoviska a semináře MMR mohou být sice indikativní, ale rozhodně nejsou závazná.

způsob rozpočítání nákladů - Pája má naprostou pravdu. -odpověď

Matějka Jaroslav — Fri, 05 Oct 2007 07:28:03 +0200

Vážený Anonymousi, co Vám říká §4, odst.2., písm.c, ZoVB: „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,“.

Vše, co zde uvádím, vychází především ze ZoVB v návaznosti na Občanský zákoník. Vžijte se do role, že jste nebydlící majitel garáže a budete muset hradit nemalé provozní náklady, které nevyužíváte, ani technicky využívat nemůžete:

provoz výtahu,
osvětlení domu – v garáži je fakturační elektroměr,
úklid domu,
EPS – není v garáži čidlo,
EZS – není v garáži čidlo,
vzduchotechniku či klimatizaci – není v garáži zabudována,
STA – není v garáži zásuvka, atd.

Něco jiného jsou základní konstrukční prvky hrazené z dlouhodobé zálohy – příspěvku na správu domu a pozemku dle §15 ZoVB, v návaznosti na §13 v souladu s §4 ZoVB.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů - 6 odpověď

Matějka Jaroslav — Fri, 05 Oct 2007 07:07:04 +0200

Vážený p.Pájo, ve vší úctě k Vám, buď neumíte číst a nebo máte jiný zákon. ZoVB v § 15 odstavci 1. uvádí: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).“

Kde čtete „a provozu“?, tak jak uvádíte.

Co říkáte na §9a, odst.2. ZoVB: „Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánuů.“ K tomuto společenství schvaluje také „pravidla…“ – krátkodobá záloha 1× ročně vyúčtovaná.To je již v každém SVJ určeno jinak.

A ta dohoda dle druhé věty §15 odst.1., ZoVB, jsou právě „Pravidla…“ obsažená třeba v části hospodaření stanov SVJ – dlouhodobá záloha, zúčtovává se. To je také v každém SVJ určeno jinak.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Pája má naprostou pravdu.

Anonymous — Fri, 05 Oct 2007 00:14:15 +0200

Pája má naprostou pravdu. Tzv. služby jsou součástí nákladů na správu domu. SVJ není majitelem domu, aby mohlo něco pronajímat a poskytovat k tomu služby. Je pouze společenstvím neboli skupinou spoluvlastníků, kteří se musí nějak dohodnout. Pokud to nechají na správci, aby dohadoval za ně, jejich chyba. Z hlediska účetnictví se tzv. služby účtují jako krátkodobá záloha a tzv. fond oprav jako dlouhodobá záloha. Pokoušet se argumentovat tím, že někdo nepotřebuje např. výtah, není zrovna rozumné. Jiný vlastník by zase nemusel potřebovat střechu, některou z nosných konstrukcí apod.

způsob rozpočítání nákladů - Rozlišení nákladů na služby od nákladů na správu domu

Anonymous — Thu, 04 Oct 2007 23:19:54 +0200

Vážený pane, MMR si dalo velkou práci s tím, jak se mají mezi vlastníky jednotek rozpočítávat náklady na správu domu. Podle spoluvlastnických podílů, nestanoví-li dohoda (se všemi) něco jiného. V návrhu ZoVB to bude ještě trochu složitější.

Autoři zákona však nedefinovali, co patří do nákladů na správu a co do nákladů na služby. Ani to nemají v úmyslu vymezit.

Přitom jde o zásadní problém, který ovlivní:

účtování (do nákladů nebo do pohledávek SVJ),

vrácení přeplatků (za služby se vracejí, za správu domu přecházejí většinou do dalších let), aj.

MMR nedefinuje náklady na služby (a tím ani náklady na správu) v platném ZoVB ani v návrhu nového ZoVB.

Nechává to na shromáždění vlastníků.

Pořádá ale semináře, kde Ing. Skuhra vysvětluje, jak náklady na služby rozdělovat mezi vlastníky. Že by on měl tajné informace, co patřído nákladů na služby a co patří do nákladů na správu domu?

Nevím. Chcete-li vědět více, nezbývá, než se zeptat tam, kde by to vědět měli.

Nekonečná diskuse tady bez právní opory je k ničemu.

Napište dotaz na ministr@mmr.cz a tam se snad dočkáte odpovědi, o kterou se budete moci opřít. Tady ne.

Každý správce domu si řadí mezi služby to, co uzná za vhodné.

Každé SVJ, které bude nad ustanoveními zákonů přemýšlet, jak rozdělit činnosti mezi správu a služby, udělá to, co bude výhodnější.

Právní úprava bez jednoznačných ustanovení je potom .......... doplňte si sám.

N. Klainová

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů - 6

Anonymous — Thu, 04 Oct 2007 22:02:32 +0200

Děkuji vám. Proč dovozovat, že to jsou jakési „služby“, když to v ZoVB je upraveno? §15/1 – náklady spojené se správou domu a provozu. Co to je „provozní náklady domu“? I kdyby byly vyčleněny z uvedených nákladů, tak tam jistě patří. Proč se utíkáte k občanskému zákoníku? Jaké znevýhodnění někoho, když pravidla jsou dána a každý má možnost zvolit, zda bude bydlet v domě, kde je společenství vlastníků a jsou dána zákonné podmínky pro správu společného majetku a jeho krytí prostředky vlastníků, nebo ne? Pokusím se ještě nahlédnout do občanského zákoníku, ale jsem v této věci laik. Zdravím Pája

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů - 5

Matějka Jaroslav — Thu, 04 Oct 2007 21:30:38 +0200

Vážený p.Pájo, jelikož ZoVB některé náležitosti neupravuje, platí jiné zákonné normy. Pokud nejsou ani ty, platí ustanovení občanského zákoníku.

Nikdo nemůže být zvýhodněn na úkor jiného. Má-li tedy někdo prospěch na úkor jiného, je to špatné. Proto SVJ má přijmout „pravidla…“. Znevýhodněný vlastník by v občanskoprávním řízení uspěl.

ZoVB uvádí v §4, odst.2, písm.g) „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,“.

ZoVB se nezmiňuje o provozních nákladech domu, lze tedy dovodit, že provozní náklady jsou služby a ty se minimálně 1× ročně vyúčtovávají.

Máte pravdu, co právník, to jiný odborný právní výklad. Proto MMR pořádalo k danému tématu „služeb“ pro všechny typy vlastnictví bytových domů seminář viz můj příspěvek zde z 3.10.2007.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů - 4

Anonymous — Thu, 04 Oct 2007 20:21:28 +0200

Děkuji vám za reakci. Dovolím si odpovědět na vaši otázku: protože se jedná o společný majetek a krytí nákladů na jeho provoz, údržbu a modernizaci. Uvedení vlastníci garáže a rozdílně velkých bytů mají bohužel v každém elementu společného majetku svou entinu, proto se musí tou entinou na zajišťování správy podílet. Ne ke každému elementu může mít ale každý přístup. Každý z nás najde určitě nějakou část společného majetku, kterou si neužije. Promiňte, ten váš příklad o služebním autu, které je poskytnuto zaměstnanci k soukromému užití zaměstnavatelem, za stanovených podmínek, není korektní. Nejedná se tady o společný majetek. Proč je takový odpor k tomu přiznat, že se jedná o provoz atd. Copak je společenství oprávněno poskytovat služby vykonávané s využitím cizího majetku? U služeb zprostředkovaných společenstvím pro vlastníky, které souvisí s užíváním bytů, se jedná snad jen o externí poskytovatele služeb, kteří v té věci podnikají. Pořád nikde nemohu najít oporu pro vaše tvrzení. Děkuji vám, že se mnou máte trpělivost. Pája

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů-3

Matějka Jaroslav — Thu, 04 Oct 2007 18:40:04 +0200

Vážený p.Pajo,jsou různé názory na různé věci. Vše si musí shromáždění SVJ stanovit, není obecně právním předpisem stanoveno jinak.

Výtah je zvláštní způsob dopravy – dopravní prostředek. Kdo je provozovatelem výtahu? SVJ. Provozní náklady se rozúčtovávají uživatelům výtahu, proč by měl hradit vlastník garáže s přímým vjezdem z ulice provozní náklady výtahu?

Proč vlastník bytu o 160m2 = 1 bydlící osoba, má hradit za výtah, dle vaší logiky dle spoluvlastnického podílu, víc než vlastník bytu o 40m2 = 4 bydlící osoby. Tento způsob je v přímém rozporu s ustanovením Občanského zákoníku.

Zjednodušená úvaha: auto v majetku a.s. či s.r.o. s možností osobního užívání zaměstnance. Firma hradí veškeré náklady oprav, pojištění, technickou kontrolu, jelikož je vlastníkem. Provozní náklady – benzín a další v případě užívání pro osobní (soukromou) potřebu zaměstnance předepisuje zaměstnanci.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů-2

Anonymous — Thu, 04 Oct 2007 17:04:19 +0200

Děkuji, že se mi věnujete. Nemám možnost v rámci společenství své názory prohovořit. Znovu jsem si prošel ZoVB a pořád mi není jasné, proč zařazujete náklady na výtah jako službu související …, když výtah je společným majetkem (§ 2/g) a společenství zajišťuje jeho provoz a údržbu. Vím, že tato záležitost a další navazující byly zde diskutovány. Když jsem objevil tyto stránky, tak jsem se snaživ vše přečíst a jsem si vědom, že asi převaha názorů je obdobná, jako uvádíte vy, ale nemohu se s tím ztotožnit ani smířit. Vím, že většina vlastníků ve společenství je zvyklá na způsoby družstva a nechce si dělat problémy, ale BD je o pronájmu bytů a platbě za služby poskytované vlastníkem objektu, naproti tomu společenství je o úhradě za služby (jiných poskytovatelů) související s užíváním bytu a krytím nákladů na údržbu, provoz a případnou modernizaci společného majetku. Děkuji Pája.

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů - 1

Matějka Jaroslav — Thu, 04 Oct 2007 13:39:14 +0200

Vážený p.Pajo, problém je zde dlouho diskutován. Vše by mělo být ošetřeno v „Prohlášení vlastníka“ – pravidla dle ZoVB §4, odst.2, a stanovách SVJ, části hospodaření, leč tak většinou není a vznikají problémy:

dlouhodobá záloha na správu a údržbu domu a pozemku (tzv.Fond oprav apod), stanovená dle velikosti spoluvlastnického poměru, pokud není dohoda jiná, která se vlastníkům nevyúčtovává,
krátkodobá záloha na správu a provoz (tzv.služby spojené s užíváním jednotky – bytu či nebytového prostoru), která se všem vlastníkům vyúčtovává proti skutečným nákladům 1× ročně, zpravidla za kalendářní rok, dle stanovených pravidel, např.: vodné a stočné poměrem dle náměrů podružných vodoměrů-pokud nejsou dle počtu osob v jednotkách, teplo a TUV dle vyhlášky č.372/2001 Sb.,společná elektřina dle počtu osob v jednotkách, úklid v domě dle počtu osob v jednotkách, odvoz a likvidace TKO dle počtu osob v jednotkách, užívání výtahu dle počtu osob v jednotkách atd.

Součástí pravidel by mělo být uvedeno, co vše jsou např. náklady jednotlivých položek:

společné elektřiny (úhrada el.energie od dodavatele, drobné opravy-výměny jističů, časovačů, vypínačů, žárovek)
výtah (úhrada el.energie, pravidelný servis,údržba, provozní opravy, dozorce výtahu, telefonní poplatky za pojítko, odborná prohlídka).

Pokud tak je, nejsou „velké“ problémy. Pro stanovení těchto pravidel je závazný ZoVB a Občanský zákoník, rozhodují členové SVJ.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - rozpočítání nákladů

Anonymous — Thu, 04 Oct 2007 12:56:08 +0200

Děkuji za odpověď, nevím, proč je tam ale uvedena podmínka shodného využívání společného majetku. Obtížně je pro mne přijatelný i názor p. Matějky, kterému též děkuji za reakci. Opravdu bych potřeboval přímou konzultaci. Nemůžete mne, prosím, nasměrovat – můj problém, co je u společenství chápáno jako služba pro vlastníky a co správa společného majetku. Nechci konzultovat jak to dělají bytového družstva, ale problematiku společenství. Pája

způsob rozpočítání nákladů - Informace MMR

Matějka Jaroslav — Thu, 04 Oct 2007 08:24:39 +0200

Vázěný p.FilipeN., na stránkách MMR, bytová politika, aktuality (pravděpodobně). Jsem registrován, tak mám informace na svém e-mailu.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - Vážený pane Matějko,

FilipN — Wed, 03 Oct 2007 12:35:41 +0200

Vážený pane Matějko, nemůžete, prosím, upřesnit, kde na stránkách MMR se zájemce dozví termíny seminářů? Děkuji.

způsob rozpočítání nákladů - Služby - informace

Matějka Jaroslav — Wed, 03 Oct 2007 07:42:26 +0200

Vážení, diskuse k problematice služeb je potřebná, ale v řadě případů bez znalosti věci jednotlivých tazatelů. MMR – odbor bytové politiky pořádá k danému tématu semináře pro všechny typy vlastnictví, tedy i SVJ. Přednáší Ing.Jiří Skuhra, CSc. Účastníci semináře obdrží autorský text se zevrubným popisem problematiky z právního, ekonomického a technického hlediska a řešené typové příklady s komentářem.

Obsahem semináře dne 24.9.2007 konaného v Praze bylo:

vymezení předmětu stanovení úhrad za poskytované služby v domácnostech ČR (osvětlení, užívání výtahů, úklid společných prostor, společná televizní a rozhlasová anténa, užívání domovní prádelny, mandlovny a sušárny, provoz komínové komínové techniky, ústřední vytápění, poskytování teplé užitkové vody, vodné a stočné, komunální odpad)
právní zabezpečení problematiky v ČR a sousedních zemích EU
rozsah, kritéria ocenění, zálohy a lhůty k vyúčtování služeb spojených s bydlením
metody a metodické přístupy ke stanovení úhrad za služby versus právní předpisy
kvantifikace nákladů, fyzikální souvislosti, technologické a provozní podmínky
praktické zkušenosti s uplatňováním různých „výpočtových metod“ rozúčtovacích firem, správců domovního fondu a vlastníků objektů při stanovení úhrad za teplo, teplou a studenou vodu, a dalších služeb
pojem spravedlnosti a požadavek kontrolovatelnosti dokladu s vyúčtováním finančně nejnáročnějších služeb (vodné a stočné, teplo k vytápění, poskytování teplé vody)
typové dotazy a odpovědi na ně, převážně se vztahující k vyúčtování tepla a vody
ilustrace výpočtu úhrad za služby na příkladech z praxe
diskuze.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - způsob rozpočítání nákladů-poznámka

Matějka Jaroslav — Tue, 02 Oct 2007 21:00:49 +0200

Vážený p.Pájo, obecně – služby jsou vše, co není hrazeno z dlouhodobých zálohových plateb na náklady spojené se správou domu a pozemku, viz jiné příspěvky.

Službou jsou např.provozní náklady výtahu: el.energie, pravidelný servis včetně mazání a výměny oleje, odborné prohlídky, inspekční prohlídky, vyprošťování osob, dozorce výtahu, telefonní poplatky za pojítko ve výtahu, údržba a servis náhradního zdroje elektrické energie, opravy – mimo velkých celků jako výměna pohonů a převodů-převodovek a kladkostroje, lan, hydraulických pístnic, vodících lišt, kabiny, apod. dle technického vybavení výtahu. Tyto náklady služeb se zpravidla rozúčtovávají vlastníkům jednotek od 3.NP výše dle počtu osob v jednotkách.

Opravy velkých celků výtahu jako výměna pohonů a převodů-převodovek a kladkostroje, lan, hydraulických pístnic, vodících lišt, kabiny, apod. jsou hrazeny z tzv.„Fondu oprav“ – dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku dle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Domnívám se, že vše je na původním vlastníkovi a členech SVJ. V souladu s §4, odstavcem 2., písmene g) a h) je nutné vypracovat „Prohlášení vlastníka“ a ve stanovách SVJ, části hospodaření SVJ, určit pravidla pro úhradu služeb, např. provozních nákladů výtahu, v souladu se zákonem č.72/1994 Sb. v platném znění-ZoVB a zákonem č.40/1964 Sb. v platném znění-Občanským zákoníkem, např.§451 a §454.

Kladu vám otázky k výtahu:

proč by vlastník jednotky-garáže, který v domě nebydlí měl hradit provozní náklady výtahu, když nemá ani klíče od domu,
proč by vlastník nebytové jednotky-obchodu, který má do své jednotky přístup pouze z ulice a v domě nebydlí měl hradit provozní náklady výtahu, když nemá ani klíče od domu,(elektroměr i plynoměr má v obchodě),
proč by vlastník bytové jednotky v 1.NP-přízemí, měl hradit provozní náklady výtahu, když neužívá výtah (bepotřebuje využívat).

Všichni tři jmenovaní vlastníci by v rozporu se zákonem č.40/1964 Sb. v platném znění-Občanským zákoníkem, dle §451 a §454 zvýhodnovali ostatní vlastníky. To, že ZoVB něco nestanový neznamená, že právní úprava není v jiné právní normě platné v CR.

Matějka

způsob rozpočítání nákladů - 72/1994 Sb. § 13 (1)

admin — Tue, 02 Oct 2007 19:51:06 +0200

72/1994 Sb. § 13

(1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.

Pokud by byla pochybnost, co je myšleno dohodou, pak:

SDĚLENÍ č.j. 281/55 462/2002 k účtování SVJ (5c)

Pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak např. u nákladů na opravu těch společných částí domu, které jsou každým vlastníkem využívány shodně (výměna stoupaček, oprava signalizačního zařízení v domě atp.), platí postup podle zákona o vlastnictví bytů (§ 15) a náklady na správu domu (bez služeb) nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 8 odst. 2 zákona). K uzavření dohody je nutný souhlas všech vlastníků jednotek v domě (podmínku souhlasu všech vlastníků nelze vyloučit ani stanovami).

způsob rozpočítání nákladů

Tue, 02 Oct 2007 19:36:50 +0200

Nedávno jsem zde požádal o konzultaci, jak dosáhnout nápravy v chybném vedení ekonomiky našeho společenství. Bohužel zatím mi nikdo nenabídl pomocnou ruku. V několika příspěvcích na těchto stránkách jsem četl, že pro rozpočítání nákladů např. na provoz výtahu jiným poměrem, než poměrem spoluvlastnických podílů je nezbytná dohoda všech (prosím o odkaz dle čeho). Můžete mi prosím poradit, jak se bránit, když takováto dohoda evidentně uzavřena nebyla, já s tím nesouhlasím a přesto jsou náklady na výtah rozpočítány pouze na vlastníky bytů od 3 NP výše? Pája