Portál společenství vlastníků jednotek - balkony jako součást bytu - Comments

balkony jako součást bytu - rekonstrukce podlahy balkonu

Petr Heřman — Thu, 05 Apr 2018 15:54:04 +0200

podle mého selkého uvážení by měl být balkon součástí bytu ke kterému patří.Ne že se bude vztahovat mezi společné prostory.. Přišla za mnou jedna majitelka bytu že chce opravit podlahu v balkonu že jí tam zatýká do obejváku.Proč by to mělo jít se společného fondu to tedy nevím.

balkony jako součást bytu - Balkony jako součást bytu – bude někdy nalezena shoda?

FrantaF — Tue, 01 Nov 2011 10:32:28 +0100

Je zajímavé, že zřetelná odpověď na vaši otázku je vyslovena panem Bukovským, ve zdůvodnění, že balkony patří do společných částí budovy. Napsal „pokud by se např. opravovala fasáda domu tak by prostředky na novou fasádu balkónů nemohli jít z FO, ale z peněz jednotlivých vlastníků“.

Každá diskuse k tomuto tématu sklouzne k zařazení balkónů. Přesto, že zákon říká, že balkón, může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky jako příslušenství bytu. Rozhodující je prohlášení vlastníka. Souhlasím s názorem, že je žádoucí, aby byly balkóny společnou částí domu z důvodů zajištění řádné údržby.

Domnívám se, že rozpory vznikají z toho, že se záležitost posuzuje z hlediska vlastnictví, zatímco podstatným je užitek. Zásadní je, komu balkón přináší užitnou hodnotu, a kolik tato užitná hodnota stojí. Balkon není na fasádě proto, aba ji podpíral, jak jsem se také dočetl, ale je tam hlavně proto, aby někomu sloužil, případně pro všechny „zvýraznil a zpestřil“ vzhled budovy. Snad všichni víte, že se mnoho let k ploše bytu pro stanovení příspěvku do FO přičítala polovina plochy balkónu. Některá družstva u lodžie zvyšovala tuto částku na 0,7 plochy lodžie. To prosím za socializmu, kdy bylo všechno společné.

Lidé by neměli hledat odpovědi pouze v zákonech, ale mohli by uplatnit vlastní názor. Mnohem jednodušším by bylo nalezení shody vlastníků, jaký podíl na nákladech ponese společná záloha, a jaká část má zůstat na vlastnících. Pokud bude vlastník bytu bez balkónu platit opravy balkonu, který užívá výhradně někdo jiný, dojde k neoprávněnému zisku a újmě (porušení zákona). Navíc dojde k velmi nerovnoměrnému dělení nákladů na balkony mezi vlastníky. U nás například by největší byt bez balkónu „zaplatil“ mnohem více než většina bytů s balkónem, přesto, že náklad na opravu je u všech balkónů stejný. Téměř vždy se spor omezí na to, zda vlastnit a platit, nebo nevlastnit a hradit ze společného. Pan JarekSVJ říkal nejednou, že u nich platí 50:50. Takový způsob mi připadá vhodný, ale uvedené dělení příliš shovívavé, já bych se spíše omezil do hranice 30% ze společného. Ale k těmto názorům se nikdo nevyjadřuje.

Mám dojem, že tu mnoha diskutujícím nejde o hledání objektivního hlediska na způsob hrazení oprav balkónů a lodžií, ale o zdůvodnění způsobu, který by jim lépe vyhovoval. Zdůvodnění způsobem, že tyto prvky patří k fasádě, tomu nasvědčují. Já to vidím tak. Pokud jsou na fasádě balkony, které značně zvýší náklady na opravy domu o opravy balkonů, nemají byty bez balkonu morální povinnost podílet se na zvýšených nákladech stejnou měrou jako byty s balkonem, oni přece balkony na fasádě nepotřebují. Mohou se ale z různých platných důvodů, ke spoluúčasti přihlásit dobrovolně.

FrantaF

balkony jako součást bytu - Babo, neraď!!!

lake — Mon, 31 Oct 2011 15:28:41 +0100

Přečtěte si laskavě rozsudek 1 As 2/2004, už to zde píšu podruhé.
Paní Schodelbauerová není schopna své názory ničím doložit, proto s nimi nelze nijak rozumně polemizovat. Vycucala si to z prstu...

Zkuste najít nějaký právní podklad pro její nedoložené tvrzení: "Předmětem vlastnictví mohou být pouze prostorově vymezené části budovy. V případě bytu jde o místnosti bytu, případně místnosti tvořící jeho příslušenství."
Občanský zákoník neomezuje "věc" pouze na části budovy. ZoVB hovoří v § 2 o vlastnictví drobných staveb (mimo budovu), o vlastnictví vybavení prádelny, antén ... Co dodat?.

Kdepak asi paní S. nalezla tuto perlu: "Předmětem vlastnictví nejsou tedy ostatní plochy, které nejsou prostorově vymezeny"
Vždyť samotný ZoVB hovoří v § 2 o vlastnictví balkonů a teras. To jsou přece plochy, které podle ní "nejsou prostorově vymezeny". Ta paní by si měla přečíst Občanský zákoník a ZoVB alespoň do § 16.

lake

balkony jako součást bytu - A teď babo raď.

Aleš K — Mon, 31 Oct 2011 13:15:01 +0100

Omlouvám se za ten nadpis, ale jsem v rozpacích.

Na jedné straně JUDr. Pavla Schödelbauerová vedoucí právního oddělení v odboru politiky bydlení Ministerstva pro místní rozvoj ČR, spoluautorka zákonů v oblasti bydlení, členka rekodifikační komise pro nový občanský zákoník, jejíž stanovisko se mně, ačkoliv nejsem právník, jeví jako logické a věrohodné.

Na druhé straně zkušený p.Lake, o jehož znalostech a přehledu v oblasti bydlení, souvisejích zákonech a judikatuře svědčí nespočet fundovaných příspěvků na tomto portále, s jeho zdrcující kritikou a odlišným názorem k výkladu JUDr. Schödelbauerová.

A teď babo raď.

balkony jako součást bytu - Balkon

svjvmt — Sun, 30 Oct 2011 22:14:44 +0100

Není balkon jako balkon, jsou pevné a pak jsou závěsné. Ty by si vlastník i mohl odnést, lodžii ne. Vlastně ani "svůj "byt ne. Já bych na cizí nepřispíval.

balkony jako součást bytu - Čí jsou balkony 9

Dušan — Sun, 30 Oct 2011 21:24:40 +0100

Nechci obhajovat výklady p. Schödelbauerové, ostatně to už udělal např. pan Bukovský v reakci na příspěvek Pavla, který zmínil Lake vč. odkazu.

Lake v citované diskusi před rokem uvedl, že lze těžko říci, kde autorka došla k uvedenému nesprávnému závěru,že lodžie, balkon či terasa, nemohou být předmětem vlastnictví, protože nejsou místnostmi.

Pro zajímavost tedy uvádím zdůvodnění p.Schödelbauerové:

Příslušenstvím bytu jsou podle paragrafu 121 odst.2 obč. zák. vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány. Toto ustanovení lze však použít pouze pro vztahy užívací a nikoliv v případě vlastnického práva. Zde zákon o vlastnictví bytů vychází z paragrafu 121 odst.1, podle kterého příslušenstvím jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní užívány.

Rozsah vlastnického práva je tedy na rozdíl od práva užívání (nájmu) dán paragrafy 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů: Předmětem vlastnictví mohou být pouze prostorově vymezené části budovy. V případě bytu jde o místnosti bytu, případně místnosti tvořící jeho příslušenství. Tomu odpovídá i vymezení podlahové plochy bytu podle zákona o vlastnictví bytů, kterou se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností tvořících příslušenství bytu. Předmětem vlastnictví nejsou tedy ostatní plochy, které nejsou prostorově vymezeny (tj. netvoří místnosti), které však mohou být vlastníkem výlučně užívány.

Pro porovnání odkazuji na Lakeho výklad z minulého roku:

http://www.portalsvj.cz/…y-za-balkony#…

balkony jako součást bytu - čí jsou balkóny 8

vlastník bytu — Sun, 30 Oct 2011 09:01:17 +0100

V Prohlášení vlastníka jsou balkóny uvedeny jako součást bytové jednotky, musí tedy při plánované výměně dojít ke 100% shodě?

balkony jako součást bytu - Čí jsou balkony 7

lake — Sun, 30 Oct 2011 02:58:25 +0100

Opět se zde píše o balkonech, a opět je to o ničem, jestliže tazatel jasně nenapsal základní informaci: co praví o vlastnictví balkonů v jejich domě Prohlášení vlastníka budovy.

Názor, že balkon nemůže být ve vlastnictví vlastníka jednotky, je mylný. Text paní Pavly Schödelbauerové, citovaný zde panem Dušanem, je z hlediska právního totální nesmysl. Je v rozporu se zněním zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Na totéž jsem upozornil před více než rokem zde: http://www.portalsvj.cz/…y-za-balkony#… . Ale jak vidno, nesmysly se stále opisují.

Právní úprava vlastnictví balkonů byla předmětem judikátu Nejvyššího soudu. Viz např. příspěvek pana Pavla z r. 2008: http://www.portalsvj.cz/…va-balkonu-1#… .

Dohoda o způsobu přispívání na správu domu a pozemku má samozřejmě přednost před dispozitivním ustanovením § 15 odst. 1 ZoVB.

lake
_{P.S.: Prosím diskutující, aby dávali příspěvkům srozumitelné
názvy, pokud možno podle úvodního dotazu.}

balkony jako součást bytu - Čí jsou balkony 3

Dušan — Sat, 29 Oct 2011 21:36:15 +0200

Před několika lety v časopisu Ekonom zodpovídala Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ otázky týkající se problematiky SVJ, jednu z nich spolu s odpovědí zde uvádím.

OTÁZKA: Může být předmětem vlastnictví lodžie, balkon či terasa?

Protože nejsou místnostmi, nemohou být předmětem vlastnictví. Kromě toho uvedené technické prvky jsou součástí vnějšího pláště domu a jako takové plní svou technickou funkci, jsou součástí společných částí domu. Typicky lodžie či terasa plní zejména funkci buď nosných prvků domu, nebo plní funkci střechy. Technické řešení balkonu a jeho izolace ovlivňuje byty pod ním, jeho izolační a další technické vlastnosti plní funkci vnějšího pláště domu, tj. typicky společných částí domu. Není možné je učinit předmětem výlučného vlastnictví jednotlivce s důsledkem, že vlastník může svůj předmět vlastnictví, tj. „věc“ ve smyslu právním, znehodnotit, například lodžii či terasu zbourat. Tím by ohrozil technické funkce domu jako celku. Tyto prvky proto nemohou být součástí výlučného vlastnictví jednotlivce.

V této souvislosti je však třeba doplnit, že rozsah předmětu vlastnictví je určující pro velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a z něho vyplývající váhu hlasu při přijímání rozhodnutí ve společenství vlastníků jednotek . Jiným problémem, nikoliv však totožným, je velikost příspěvků na úhradu nákladů spojených se správou a opravami společných částí domu. Zákon o vlastnictví bytů upřednostňuje dohodu, která by vyjádřila například vyšší užitný standard bytu, ze kterého jsou c bezprostředně přístupné lodžie, balkon či terasa. I když tyto technické prvky užívají všichni vlastníci tím, že využívají jejich technickou funkci, mělo by být zohledněno, že ten vlastník, který má na ně bezprostřední přístup, požívá větší výhody. V praxi však převažuje mechanická aplikace paragrafu 15 zákona o vlastnictví bytů a nebere se zřetel na to, že zákon dává přednost dohodě. Lze se setkat i s případy, kdy není možné dosáhnout dohody všech vlastníků jednotek v domě o volbě kritéria rozhodného pro rozúčtovávání nákladů na správu domu a pozemku.

Zajímavá je úvaha autorky, že při rozhodování o příspěvcích na úhradu nákladů spojených se správou a opravami společných částí domu ZoVB upřednostňuje dohodu (§15). Já jsem se dosud domníval, že zákon upřednostňuje rozúčtování nákladů poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů a s dohodou počítá až jako s druhou méně využívanou možností, protože souhlas všech je málo pravděpodobný.

balkony jako součást bytu - To ale podle mě nemění

penik — Sat, 29 Oct 2011 20:07:35 +0200

To ale podle mě nemění nic na tom, kdo se o ně stará.

balkony jako součást bytu - já bych aplikoval 2

vlastník bytu — Sat, 29 Oct 2011 19:47:21 +0200

To je sice chválihodné, bohužel spousta vlastníků si své vlastnictví ani snad neuvědomuje. Ale u balkonů přeci nejde aby byl každý jinší, podle mne musí dojít ke shodě 100% vlastníků…

balkony jako součást bytu - Já bych aplikoval

penik — Sat, 29 Oct 2011 19:23:36 +0200

Já bych aplikoval jednoduché pravidlo: vlastník se stará o svůj majetek.

balkony jako součást bytu - čí jsou balkony 2

vlastník bytu — Sat, 29 Oct 2011 18:28:08 +0200

Předpokládejme, že jsou v Prohlášení vlastníka uvedeny jako součást bytu, tedy není to společný prostor… tak jak je tomu u nás.

balkony jako součást bytu - Čí jsou balkony? To, že

penik — Sat, 29 Oct 2011 18:10:37 +0200

Čí jsou balkony? To, že je připojen k nějakému bytu ještě neznamená, že je vlastníka bytu a ve většině případů tomu není. Co se píše v prohlášení vlatsníka?

balkony jako součást bytu

Sat, 29 Oct 2011 15:37:18 +0200

Naše společenství bude opravovat balkóny, ale asi třetina bytů je nemá, je povinnost těchto majitelů přispívat na opravu jejich balkónů?