Portál společenství vlastníků jednotek - Škoda způsobená správcoskou firmou - Comments

Škoda způsobená správcoskou firmou - Doplnění informací.

jiri — Sun, 23 Oct 2011 19:01:09 +0200

Smlouvu uzavřela fima PROC (ne jako PV ani v zastoupení ) a Veolia. SVJ nemělo s touto smlouvou nic společného.

Jiří

Škoda způsobená správcoskou firmou - Škoda způsobená správcovskou firmou 6

lake — Sun, 23 Oct 2011 11:13:15 +0200

Pane Jiří,

nesouhlas se způsobem rozúčtování služeb může přehlasovaný vlastník řešit soudně podle § 11 odst. 3 ZoVB.

K Vaší situaci ohledně odvodů za srážkové vody v minulosti se vyjádřím naposled, neboť poskytujete nejasné informace. Musíte rozlišit, kdy určitá osoba jednala svým jménem, kdy jednala v zastoupení jednotlivých spoluvlastníků budovy, kdy jednala za SVJ. Placení srážkových vod se rozúčtuje spoluvlastníkům domu, odběratelem je SVJ. Povinnost uzavřít smlouvu vznikla podle zákona SVJ – právnické osobě.

Společnost PROC mohla (jako PV) uzavřít smlouvu o srážkových vodách za SVJ. V tom případě účastníkem této smlouvy a odpovědnou osobou za případné změny je výhradně SVJ, nikoliv PROC, a už vůbec ne REAL.

Nebo mohla společnost PROC ve smlouvě o srážkových vodách vystupovat nikoliv jako PV, ale jako zástupce jednotlivých spoluvlastníků domu na základě jejich zmocnění. Pak je ovšem opět nesmyslné snažit se cokoliv vymoci na společnosti REAL; nehledě na to, že údajný nárok by museli uplatnit vlastníci jednotek, nikoliv SVJ.

lake

Škoda způsobená správcoskou firmou - Způsobená škoda 7

brig — Sun, 23 Oct 2011 09:30:22 +0200

Po přečtení toho, co napsal lake 23. října v 7:36 ještě jednou dodávám. Velice poučné, protože se týká správy obecně. Netýká se jenom zde zmiňovaných garáží.

Škoda způsobená správcoskou firmou - Rozúčtování nákladů a služeb

AnonymousX — Sat, 22 Oct 2011 19:21:46 +0200

Pane Jiří, při rozúčtování nákladů a služeb si musíte uvědomit / rozhodnout co je služba a co náklad.

Náklady na správu domu se rozúčtovávají podle podílů. Je možné je rozúčtovávat i jinak, ale jen tehdy, když se všichni vlastníci dohodnou. Takovou dohodu pak lze kdykoliv ukončit.

Služby se rozúčtovávají způsobem, který si schválí shromáždění stanoveným procentem hlasů. Pokud je takové rozúčtování „nerozumné“, může se přehlasovaný vlastník obrátit na soud.

Škoda způsobená správcoskou firmou - Doplnění - důsledky

jiri — Sat, 22 Oct 2011 14:01:17 +0200

Pro nás je toto velmi důležitá otázka, protože nyní se obvykle hlasuje poměrem garážnící=55% ku prodejna=40%. (Že je to pálivá otázka svědčí i to, že na shromáždění přijde cca 90% vlastníků. a o tom se většině SVJ nechá jenom zdát) Z toho vyplývá, že nemáme hlasovací sílu k „odvolání tohoto zfalšovaného zápisu“. Již nikdy nemáme možnost dosáhnout rozdělování nákladů dle zákona a stanov. A zdá se mi nemorální, abychom „trpěli“ do nekonečna za jednu chybu. A co noví členové, kteří si garáž v budoucnosti koupí ? Proto je řešení této otázky pro nás vemi důježité. To jenom pro vysvětlení.

Jiří

Škoda způsobená správcoskou firmou - Doplňující informace

jiri — Sat, 22 Oct 2011 13:38:37 +0200

Především Vám musím za všechny návštevníky webu poděkovat za to co pro nás děláte.

souhlasím s tím, že to bylo nevhodné. Ale všechno se dělo v době, kdy jsme garáže kupovali a ve SVJ byly mnohem vážnější problémy, které jsem zde nepsal, aby se v tom dalo alespoň trochu vyznat. A můj podíl je 0,3%.
Firma PROC je vlastníkem prodejny (40%) a v té době dělala (její jednatel) PV
Firma PROC uzavřela smlouvu s vodárnami a následně
Firma PROC=PV uzavřela mandátní smlouvu na správu, SOD na úklid a SOD na účetnictví se svou dceřinou společností REAL (mimo jiné velmi cenově nevýhodně-dalo se čekat)
Pokud má REAL na základě mandátní smlouvy vykonávat správu (mimo jiné i kontakt s vodárnami), předpokládám, že poté co je o prodeji informována , má zařídit potřebné ohlášení i na vodárnách. Tím ,že to neudělala, platíme všichni více, než by bylo potřeba. Důvodem, proč si bereme správcovskou firmu je přeci ten, abychom nemuseli znát všechny související předpisy a někdo to za nás vyřídil

Otázka :

Je vůbec možné, aby správcovská firma způsobila nějak škodu SVJ a ne jejím vlastníkům (vždy to nakonec nějak uhradí členové SVJ) ?
Ještě pro potvrzení. Pokud se na shromáždění o věci nejedná (a to je svědecky a listině dokázáno)a správcovská firma ve spolupráci s firmou PROC=majitel prodejny pouze dodatečně do zápisu formou přílohy zapíše, že jsme se dohodli na XXX, tak pokud se proti tomuto zápisu soudně nepostavíme do 6 měsíců, tak je tento zápis platný ?

Zdá se mi to divné, abychom kontrolovali každý zápis cca 30 let dozadu. V našem případě došlo ke změně zápisu cca 3 roky po konání shromáždění.

Pozn.

Spory s firmou REAL jsou mnohem rozsáhlejší. Např. při plnění SOD nebylo dílo předáváno, i když jsme to měli ve smlouvě a upomínali jsme to. V účetnictví byla elektřina do prodejny účtována na společné prostory, úklid v prodejně byl účtován na úklid společných prostor atd. Ale tím jsem zde nechtěl zatěžovat.

Ještě jednou Vám děkuji za ochotu.

Jiří

Škoda způsobená správcoskou firmou - Způsobená škoda

brig — Sat, 22 Oct 2011 09:44:43 +0200

Jo, jo, poučný příspěvek.

Škoda způsobená správcoskou firmou - Škoda způsobená správcovskou firmou 1

lake — Sat, 22 Oct 2011 09:25:21 +0200

Škoda je způsobena určité osobě, jestliže
(a) došlo ke zmenšení jejího majetku, nebo
(b) nedošlo ke zvětšení jejího majetku, i když to bylo možno podle okolností s velkou pravděpodobností očekávat.

Píšete, že PROC uzavřela vlastním jménem „smlouvu s vodárnami na srážkovou vodu“ a náklady přeúčtovávala SVJ. Smlouvu s vodárnami nepochybně uzavřela PROC na základě pokynu SVJ a s vědomím SVJ. Takže možná se společností PROC nebyla uzavřena mandátní smlouva, nýbrž smlouva s prvky smlouvy komisionářské podle § 577 Obchodního zákoníku. Pokud z takové smlouvy vyplývá vznik škody, aktivně legitimováno k vymáhání je nepochybně SVJ.

Ovšem podle Vašeho popisu nic nepotvrzuje Vaši doměnku, že existuje nějaká „škoda způsobená správcovskou firmou“.

Není chybou této společnosti, že jí nebylo smluvním partnerem (komitentem) sděleno nic o možném osvobození plateb u garáží. Toto si mohli a měli vlastníci jednotek uplatnit u SVJ ve svém vlastním zájmu.
Není chybou této společnosti, jestliže rozúčtovávala náklady podle písemného „dodatku“, jestliže od komitenta (SVJ) nikdy nedostala jiné instrukce.
Je zcela zřejmé, že opakovanými platbami po více let vyjádřili vlastníci jednotek konkludentně (svým jednáním) souhlas s výší částek a se způsobem rozúčtování.
Údajně podvodný dodatek k zápisu se netýká společnosti PROC. Mimochodem, bylo nutno napadnout jej po zveřejnění, a to do šesti měsíců (§ 11 odst. 3 ZoVB). Marným uplynutím této lhůty zanikají jakékoliv pochybnosti o správnosti a na dodatek bude soud nadále hledět jako na řádně přijatý, i kdyby se snad dodatečně prokázal opak. (To neplatí pouze v případě absolutně neplatného úkonu; zde není dána žádná prekluzní doba.)

Bez podrobností z Vaší strany asi nemá smysl pouštět se do nějakých rozsáhlejších rozborů. Jedno je však jisté:
Společnost PROC vykonávala správu smluvně a byla zároveň pověřeným vlastníkem. Dokonalý kočkopes: PV měl tedy kontrolovat sám sebe. Pouze velmi naivní osoba by se mohla domnívat, že to bude řádně fungovat. Tedy se nyní nedivte, že to dopadlo přesně tak, jak to dopadlo.

Můj odhad: nic nevysoudíte. Čím déle bude soud trvat, tím více zaplatíte na soudních výlohách protistrany. Neztrácejte čas a věnujte se jiným činnostem.

lake

Škoda způsobená správcoskou firmou

Sat, 22 Oct 2011 03:02:53 +0200

Dobrý den, rád bych se zeptal na to, kdy je škoda způsobená členovi SVJ a kdy přímo SVJ. Zkusím přiblížit zjednodušeně náš případ. Jedná se o garážový dům s prodejnou v přízemí. Garáže mají 60% vlastnického podílu a prodejna 40% (je v majetku developerské společnosti-PROC).Dům má celkem 200 jednotek. Dům byl postaven firmou PROC a hned po kolaudaci byla 1 garáž prodána majiteli firmy PROC a 1 další nastrčené osobě. Tedy byla splněna podmínka pro založení SVJ, odhlasování stanov (vzorové stanovy z roku 2002),zvolení pověřeného vlastníka PV=PROC a zvolení správcovské firmy. Jako správcovská firma byla zvolena firma REAL- dceřiná firma firmy PROC.

V průběhu následujcího roku (2003) došlo k rozprodeji všech garáží (tj. 60%-celého SVJ). Potom došlo k prvnímu shromáždění SVJ (2004) s majiteli garáží. Z hohoto shromáždění byl udělán zápis. V následujících letech jsme každý rok dostávali vyúčtování záloh, ze kterého nebylo zřejmé v jakém poměru se jednotlivé položky rozúčtovávají. Teprve po několika letech jsme zjistili, že náklady jsou rozúčtovávány rovnoměrně na jednotku. (např. srážkové vody-celý náklad 100 000,– , náklad na jednotku 500,–). Tzn.garáž platila 500,– , prodejna platila 500,–).
Nyní krátká nepodstatná vložka: Nyní firma REAL tvrdí, že jsme si tento poměr rozúčtování schválili na shromáždění v roce 2004 a dokládá to jakousi přílohou zápisu z r.2004 s PRAVIDLY. Ale tyto PRAVIDLA nejsou v pozvánce, ani v programu, ani v usnesení. Tedy evidentní podvod.

Když jsme konečně sesadily PV=PROC a zvolili nezávislý výbor (r.2008), vypověděli jsme správcovské firmě REAL mandátní smlouvu o správě. Do této doby byla vedena smlouva s vodárnami na srážkovou vodu na firmu PROC- tedy platili jsme celou cenu. Od tohoto okamžiku jsme přehlásili u vodárem „režim garáží“ jako domácnost, ze které se srážkové vody neplatí. (Tedy skutečný celkový náklad byl po přehlášení 40 000,–) Současně jsme provedli (již pomocí právníků) vzájemné započtení pohledávek za ještě nezaplacené faktury za správu. Nyní nás firma REAL žaluje o zaplacení zbylých faktur za správu s tím, že škoda nebyla způsobena SVJ, ale jednotlivým vlastníkům a rozúčtování bylo prováděno dle schválených PRAVIDEL. (Protože zvýšená cena byla již zaplacena všemi vlastníky) A zdá se, že soudce se s tímto názorem ztotožňuje.

Také jsme se smažili uplatnit slevu z ceny služby, pro nekvalitní poskytování služby, ale jedinou starostí soudce bylo, zda jsme jako SVJ uplatnili reklamaci. Naše důkazy o tom, že zápis ze shromáždění r.2004 byl zfalšovaný, odmítl soudce přijmout s tím, že se otázkou platnosti zápisu zabývat nebude a že jsme zápis měli napadnout u soudu.

Otázka: Kdy je škoda způsobena SVJ a kdy jednotlivým členům ?

Za Vaše názory a rady Vám budu vděčný.