Portál společenství vlastníků jednotek - Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Comments

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Údržba lodžií -1

Anonymous — Sat, 29 Sep 2007 21:41:30 +0200

Děkuji.

K.Kolář

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Údržba lodžií

Anonymous — Sat, 29 Sep 2007 19:23:58 +0200

Povinnost provádět na svůj náklad údržbu a opravy lodžií předepisuje vlastníkům jednotek, kterých se to týká, § 23 odst. 2 písm. g) návrhu zákona.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Nový název pro správce domů

Anonymous — Sat, 29 Sep 2007 12:30:41 +0200

Institut správce je v návrhu zákona uveden kromě § 12 i např. v § 53, např. odst. 1 písm. c): „správce jedná….“ V současné době se správcem domu nazývá celá řada realitních kanceláří zajišťujících správu domu. Termín je používán i v mandátních smlouvách s nimi uzavíraných. Návrh zákona neukládá povinnost tyto smlouvy přepracovat tak, aby označení „správce“ zmizelo.

Označení třetí osoby zajišťující některé činnosti související se správou domu jednoduchým názvem by opravdu bylo žádoucí.

Možná by bylo zajímavé vypsat tady soutěž. Začínám s návrhem „Poskytovatel správních činností – PSČ“. Je to hrozné, ale nějak se začít musí.

Tady je plno vtipných přispěvatelů. Pokud se nějaký název opravdu podaří, pošleme to na MMR. Nazývat současné tzv. „Správce“ v budoucnu třetí osobou zajišťující některé činnosti související se správou domu se mi opravdu, ale opravdu vůbec nelíbí a věřím, že nejsem sama.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Revize -1

Anonymous — Fri, 28 Sep 2007 19:41:42 +0200

Díky. K.K.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Revize

FilipN — Fri, 28 Sep 2007 19:14:14 +0200

Souhlasím, revize jsou další problém, asi by si zasloužily zde samostatné téma. Hotové řešení „v rukávu“ nemám.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Žádný rozpor tam není -1

Anonymous — Fri, 28 Sep 2007 18:55:08 +0200

Teď si už rozumíme. Vyložil jsem si vaši 1. větu „společné části domu“ tak, že jste měl na mysli nahradit §4ja)-d)s uváděným členěním zjednoušeně jen podle „umístění“ a „účelu“.

Vycházím dále z definic nového ZoVB spol.částí a „vymezených“ spol. částí domu. Sem patří lodžie. Komu spadá údržba o ně ? Dle §23/2d) vymezené části neuvádí a z §27/1, který není moc srozumitelný to vypadá, že vlastník.

Nerozumím však příliš odst.g) …revize, vymezených spol. částí domu. Co z těch, které jsou jako „vymezené“ by podle Vás podléhalo revizím, tak jak jsou běžně chápány (elektro, plyn)? Na co z nich by se asi dle jejich výčtu mohli revize vztahovat? Je to nejspíš nadbytečné.

Na „části“, které jsou pod omítkou mám asi odlišný názor než Vy, ohledně rozvodů elektro, zejména z důvodu přenosu povinnosti zajišťovat el.revize na vlastníka BJ. Považuji to za neuvážené, a spíše bych ponechal el. rozvody jako součást spol.částí domu, vč. povinnosti el. revize. Byla by tím pravidelně zajišťována bezpečnost i ostatních BJ.

Děkuji za Váš názor.

K.Kolář

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Žádný rozpor tam není.

FilipN — Fri, 28 Sep 2007 17:37:52 +0200

Žádný rozpor tam není. Okna ani lodžie nejsou součástí jednotky, jsou společnou částí domu. Dokonce ani neslouží pouze jedné jednotce, stejně jako ostatní součásti obvodových zdí a pláště domu. Střecha také neslouží pouze jednotce, která je bezprostředně pod střechou. Součástí jednotky je pouze to, co je uvnitř prostoru vymezeného vnitřní plochou vnějších zdí vymezujících jednotku, „vnitřek krabice“, a potom věci, které jsou ve zdech a na zdech ohraničující jednotku, ale slouží pouze jedné jednotce (obklady, rozvody ad.).

V zájmu fungování domu (už nyní, návrh nového ZoVB to jenom výslovně specifikuje) je potřeba, aby součástí jednotky toho bylo co nejméně. Vždyť „vlastnictví jednotky“ je pouze právní fikce, která má umožnit převádět vlastnický podíl na věci ve společném vlastnictví bez souhlasu vlastníků ostatních podílů na společné věci, což obecně nejde. Dům se vymezením jednotek nijak stavebně nerozčlení.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Společné části domu -1

Anonymous — Fri, 28 Sep 2007 17:22:03 +0200

Navrhovaný způsob se zdá být jednoduchý, myslím, že ne pro všechny části domu dostatečně definující. Nejspornějšími částmi domu jsou okna a lodžie, dle diskuzí i zde.

Podle vašeho výkladu by mi vznikal rozpor :

1. př. okna – jsou vně i uvnitř BJ. K čemu je řadit ? Můj názor :

okna patří do společných částí domu, jako nedílný prvek obvodového pláště uzavírající BJ. Bez okna by zůstal obvodový plášť i BJ neuzavřeny a těžko by byl dům s BJ bez oken zkolaudován jako obývání schopný.
pokud by okna patřila k vlastnictví BJ, v absurdním případě by mohla nastat situace, že vlastník „svá“ okna, protože je tam nechce, demontuje. Jak mu v tom bránit ? Stanovami? Prohlášením ? Pokud by to učinil jako u společné části domu, šlo by o změnu stavby.

2.př. lodžie s přístupem z bytu-BJ

Dle vašeho návrhu mi vzniká rozpor:

protože je lodžie umístěna mimo BJ, proto je společnou částí domu
z hlediska účelu: neslouží více než jedné BJ ale slouží jen jedné konkretní BJ. Tím není splněna vámi uváděná druhá podmínka. Komu, k čemu tedy patří lodžie ?

Pro definici „co jsou společné části“ domu bude třeba hledat trochu „členitější a výstižnější definici“.

K.Kolář

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Společné části domu

FilipN — Fri, 28 Sep 2007 14:47:52 +0200

Zákon nemůže vymezit společné části domu výčtem, může je ale definovat jinak: umístěním (vše, co je umístěno mimo jednotku) a účelem (vše, co slouží více než jedné jednotce). Z toho taky plyne, že nejasné zůstávají dva okruhy věcí:

Věci uvnitř jednotky, které ale současně slouží více než jedné jednotce.
Věci umístěné mimo jednotku, které ale současně slouží pouze jedné jednotce.

Ty je potřeba vyřešit (nebo zakázat).

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Správce

FilipN — Fri, 28 Sep 2007 14:42:17 +0200

Správcem společných částí domu je (podle nynější i navrhované úpravy) společenství. Navrhovaná úprava jenom výslovně doplňuje, že v případě, že společenství nevzniklo, jsou správcem vlastníci.

Připouštím, že „osoba, která vykonává některé činnosti spojené se správou domu“, bývá nazývána správcem, což je ale matoucí, a nějaké jiné pojmenování by bylo vhodné.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Omezení ve sjednávání smluv?

Anonymous — Fri, 28 Sep 2007 14:29:52 +0200

Pane Matějko, mohl byste mi, prosím, vysvětlit, jak navrhovaný § 52 odst. 2 omezuje SVJ v uzavírání smluv a vyplácení odměn?

Já si myslím, že všechno bude stejné. Třetí osobou se myslí většinou současný správce, který se tak už ale nebude nazývat, protože označení správce připadá v úvahu jen tam, kde nevzniklo SVJ (§ 12/3b)).

To, že by některé činnosti měly pro SVJ vykonávat jen osoby (zatím správci domu), které k tomu mají živnostenské oprávnění, považuji za normální požadavek.

Spíše mi chybí možnost zajišťovat některé činnosti prostřednictvím zaměstnanců. Např. v případech, kdy si bude SVJ veškeré správní činnosti zajišťovat vlastními silami, ale netroufne si na vedení účetnictví, mělo by mít možnost účetní zaměstnat.

Možná je v návrhu umožněno zaměstnávat jiné osoby a zatím jsem ji neobjevila.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB- pro p.Koláře 2

Anonymous — Thu, 27 Sep 2007 13:37:45 +0200

Pane Matějko,

nevím co jste myslel vysvětlením k termínu trubka „se švem“ a beze „švu“. Technologie výroby trubek i potrubí je mi jako strojaři známa. O tom to opravdu přeci není. V takovém předpisu jakým je zákon snad by se slušelo používat jiné známé a většině jistě srozumitelnější termíny např. rozvody studené a teplé vody, otopného systému a pod., používané v j. předpisech i Vám dobře známých.

Děkuji za vaše výstižnější vysvětlení k termínu potrubí. Je podle vašeho názoru definice těch druhů „potrubí“ tak jak jste je uvedl v konkretních případech na místě anebo stačí laické veřejnosti termíny „trubka“ a „potrubí“ a ať si to vyloží každý pro „své Prohlášení“ každý podle svého výkladu ? V takovém případě snad není žádný ZoVB ani potřeba. Zákon snad je určen k tomu aby stanovil srozumitelná, jednoznačná pravidla jimiž se mají vlastníci BJ řídit a nikoliv zakládat stav pro nedorozumění a spory, končící u soudu.

Proto jsem přesvědčen, že §4 je špatně a je třeba ho zásadně přepracovat, tak jako řadu ostatních. Svědčí o tom diskuze o nich. Pokud se na tomto shodneme není třeba si vysvětlovat že trubka může být se švem anebo beze švu.

Beru vaši poznámku o profesionální deformaci. Asi nejste sám kdo je postižen „profesionální deformací“, i já jsem z toho „začarovaného kruhu“ názorů a výkladů ZoVB někdy zdeformován ale už i unaven. Teď, hlavně díky návrhu nového ZoVB z toho, co v zákoně jeho tvůrce „básník“ svými § měl na mysli. Sám jste zde potvrdil, jakou „péči“ věnoval jeho tvůrce „básník“ v novém ZoVB „předvídavě“ i případům VZT v nové výstavbě, zatím co té naprosté většině vlastníků BJ v domech z předchozích let výstavby opět nepomáhá, situaci nadále neřeší k lepšímu, spíše naopak.

Návrh pro ty, kteří se chtějí dozvědět něco o připravovaných zákonech a vyjádřit se k nim.

4.10. se koná „Konzultační den MMR“ na němž bude možnost přímo se zástupci MMR, JUDr Schödlbauerovou,před zastoupenou přítomnou veřejností z řad pracovníků státní správy ale i správců a vlastníků domů upozornit na zde uváděné vady nového ZoVB. Tam by bylo možné se s těmi co mají zájem o prosazení změn návrhu ZoVB domluvit na dalším postupu, možná přímo se zástupci MMr na místě.

Děkuji za pozornost.

K.Kolář

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Změna vytápěné plochy.

Anonymous — Thu, 27 Sep 2007 11:39:14 +0200

Podobně vznikaly výklady, že odstraněním nebo přidáním radiátorů v jednotce se mění vytápěná plocha bytu.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB - pro p.Koláře

Matějka Jaroslav — Thu, 27 Sep 2007 09:47:03 +0200

Pane Koláři, máte pravdu, trubka je základní prvek potrubního rozvodu, většinou kruhového profilu vyrobena válcováním beze švu nebo se švem. Bylo by na místě, aby jste připomínkoval návrh ZoVB. Mé chápání pojmu „potrubí“ jako takového bylo kousek jinde, jsem již „profesionálně deformovaný“. Za potrubí jsem považoval především:

prvky vzduchotechniky v bytě až po zaústění do centrální větrací šachty (odsavače par v kuchyni, odvětrání koupelen, WC, komor apod.)
odvody spalin od bytových topidel (např.přes fasádu), ohřívačů vody, případně i přívod vzduchu pro spalování,
samostatné kouřovody-odvody spalin vedené po venkovním plášti domu, (plynové otážové topení,krb na terase)
rozvody centrálního vysavače v bytě, a další.

V některých, především nových domech (objektech), jsou některé byty vybaveny samostatnou „větrací šachtou“, která je ukončena vzduchotechnickým zařízením pouze pro daný byt, většinou umístěné na střeše, a obsahuje i klimatizační jednotku.

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB pro p.Matějku

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 22:53:32 +0200

Pane Matějko,

nový ZoVB má sloužit široké věřejnosti vlastníků BJ, převážně laiků. Proto má být srozumitelný. Není napsán složitou „právní řečí“, ale dle mého názoru špatnou češtinou. Nejsou takhle psány všechny zákony, např. občanský zákoník je dle mého názoru srozumitelný. Vaši námitku k obhajobě ZoVB proto nemohu přijmout

K mnou pro př. uvedeným termínům „trubky, potrubí“ – můžete mi vysvětlit rozdíl mezi těmito pojmy ? K větrací šachtě – můžete uvést konkretní příklad, kdy bude větrací šachta sloužit pouze jedné BJ a bude současně společnými částmi domu, aby to bylo všem jasné ? Kolik takových případů může být v praxi, že na ně tvůrci ZoVB myslí, zatím co řadu podstatnějších věcí týkajícíh se většiny případů odbyli ?

K v§4 – vyjmenování společných částí domu konstatujete, že ZoVB nemůže vyjmenovávat vše, co jsou společné domu a odkazujete že to přísluší do povinností zpracovatele Prohlášení. Cituji §12/1: Původní vlastník určuje …, za podmínek stanovených tímto zákonem … prostorově vymezené části budovy, které budou tvořit jednotku …"

Jestli zpracovatelé přistupují k tvorbě Prohlášení jak uvádíte od „zeleného¨stolu“ (na barvě nezáleží), měli by vycházet dle mého chápání z §12/1, t.j. dle ZoVB §4. Pokud v něm nenajou to co by pro ně mělo být vodítkem, nebo odkaz na jiný předpis kde najdou odpověď pro náplň Prohlášení, pak pro definice, co tvoří dům a jeho „společné části“ (konstrukční a prostorové), se otvírá prostor pro „lidovou tvořivost“. Budeme tam kde jsme byli se zák. 72/94. Př. okna. Ta nebyla uvedena a co to způsobuje ? A další a další. Jako když v orchestru bez dirigenta hraje každý podle jiných not. To je těžká domluva. Aby k takovému stavu nedocházelo, mělo by se vycházet ze zákona, ale dobrého. Současný návrh ZoVB dle mého názoru není dobrý ! Odkaz na možnost o odstranění vad v Prohlášení se domnívám je trochu populistický. Nedostatků v Prohlášení by bylo určitě méně, kdyby §4 byl preciznější obsahově a bezchybný, zejména v používání správné terminologie. A to jsou např. „jen“ ty „trubky a potrubí“ v úvodu. Nevím proč by pro napravování chyb v Prohlášení v důsledku laidáckého zákona, měli nebo spíše museli „konat“ vlastníci,jak uvádíte.

Tento způsob polemiky k novému ZoVB nevede k tomu co bychom si asi společně přáli, ale hlavně potřebovali a je nesmírně časově náročný. Proto jsem uvedl „kulatý stůl“ k němuž se zatím nikdo nevyjádřil.

S pozdravem

Kolář K.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Úhrada adresných investic

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 09:43:57 +0200

S § 23 návrhu zákona, kde je uvedeno, co všechno hradí vlastník na svůj náklad, jste tedy spokojen?

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB pro p.Kolara

Matějka Jaroslav — Wed, 26 Sep 2007 08:58:18 +0200

Vážený pane, souhlasím, že návrh je pro nás normální lidi, co nejsme právníci, napsán složitou právní řečí, takovou „srozumitelnou“ řečí jsou psány všechny zákony.

K vašemu podivu: „Součástí jednotky je : „trubky“, „potrubí“, větrací šachta .. to také ?“

Říkám ano, na konci textu je uvedeno „nacházejí-li se uvnitř jednotky a slouží-li pouze jedné jednotce,“.

Prosím, musíte číst vše do konce.

K problematice vyjmenování společných částí domu konstatuji, že tento zákon nemůže vyjmenovávat vše, co jsou společné části domu. Původní vlastník – zpracovatel při vypracování „Prohlášení vlastníka“ by měl postupovat dle stavebně technického vybavení a odborného posouzení způsobu užívání domu a jeho technického vybavení pro každý dům (objekt) a pěčlivě vypracovat toto „Prohlášení…“, kde vymezí jednotky včetně jejich vybavení, vyjmenuje a definuje společné části domu a společné části domu které jsou společné jen některým vlastníkům. Tato možnost je i v současném plátném ZoVB. Vypracovatelé „Prohlášení…“ přistupují k jeho tvorbě „od zeleného stolu“ a co bude po té je nezajímá. Současný platný ZoVB má ustanovení o změně-úpravě „Prohlášení…“, tak i návrh ZoVB řeší odstaranění vad „Prohlášení…“.

V případě nedostatků v „Prohlášení…“ musí konat vlastníci.

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB odpověď - 1

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 23:01:43 +0200

Příspěvek k diskuzi o novém ZoVB. Díky pí Klainové za odstartování diskuze. Nemám tolik času na detailní písemné rozbory a vyjadřování k jednotlivým § jako p.Matějka. ZoVB jsem pročetl a pak studoval a ke značné části jsem si provedl svoje „pozměňovací návrhy“. Zvolit formu aby se v tom člověk sám pak vyznal byl trochu problém.

S většinou dosud zde uvedených příspěvků je i z mé strany shoda. Způsob této komunikace mi připadá na rozsah zásahů, které by dle mého chápání ZoVB potřeboval, časově velmi náročný a zdlouhavý. Pro rychlejší vyjasnění a dosažení případné shody na společném textu k jednotlivým § by byl asi vhodnější osobní kontakt u „kulatého stolu“. Problém kde by to mělo být? Mohla by to být pro diskutující např.Praha? Otázka ? Přísluší nám ale dávat si tak rozsáhlou práci s nápravou vad ZoVB, když jsou za to placeni z našich daní ministerští pracovníci ? Nestálo by i toto diskutovat ? Ale k ZoVB.

Na rozdíl od p.Matějky, jehož rozsáhlých vyjádření si vážím, považuji §4 za jeden z klíčových, pro stejný výklad a pochopení významu používaných pojmů a smyslu ostat. § ZoVB. Z jeho vajádření k němu nemá zásadních připomínek. Já hodně. Terminologie a tvorba vět je dle mého soudu jeho značným nedostatkem. Vysvětlení některých pojmů chybí. Když nejsou jasné pojmy, nastupují domněnky a dojmy. Jsem názoru, že by §4 zasloužil zcela přepracovat.Dal jsem si s tím tu práci.

Jen na okraj př. co je : vnitřní vybavení ? vedlejší místnosti ?(proč mají uživatelé ZoVB hledat v řadě případů stále odkazy na j. předpisy ? )

odst.h) jednotkou je byt …vstup. dveřmi a dalšími „společnými částmi domu“. Zdá se vám to správné ?

Součástí jednotky je :

„trubky“, „potrubí“, větrací šachta .. to také ?

a ja) : společné části domu : řada tech. částí domu zde opět chybí, chybí preciznější definování a rozdělení „společných částí“ na ty jež se týkají stavební konstrukce a prostorů.
správce … to je výklad také správný ? V řadě ustanovení je „správce“ používán pro stav, kdy není SVJ založeno. Formulace je vět jsou však nejednoznačné. A další a další vady.

ZoVB používá hodně pojem „oprava“ ale chybí co vše si pod pojmem oprava v ZoVB představit.

Výčet dalších § v nichž vidím řadu větších vad a nedostatků: §13,14,15,17,23,24,25,27,28,39,41 (př. b) …provedení „úprav“, co to je ? asi změny ? §52. Vy víte jistě i o dalších.

Děkuji za vyjádření vašich názorů k uvedenému.

k.kolar

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - odpověď k "Ještě jedno upřesnění"

Matějka Jaroslav — Tue, 25 Sep 2007 13:23:57 +0200

Navrhovaný ZoVB je v případě příček ve střetu zájmu se zákonem č.458/2000 Sb. a jeho prováděcími vyhláškami, např.372/2001 Sb.

Provádění změn ploch pro otápění „každý rok“ je nesmysl. Kdo bude vypracovávat dodatky ke smlouvám o odběru tepla ve věci změněné otápěné plochy v návaznosti na směrné ukazatele spotřeby tepla apod.?

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Odpověď

Matějka Jaroslav — Tue, 25 Sep 2007 13:16:07 +0200

V § 17, odst.2., návrhu ZoVB se praví: „Jsou-li v domě s 5 a více jednotkami již alespoň 2 různí vlastníci jednotek, lze vlastnictví další jednotky smlouvou převést dalšímu vlastníkovi až po vzniku společenství.“ Z textu je zřejmé, že společenství nevzniklo, tudíž „Prohlášení…“ musí stanovit „Pravidla…“.

V § 30 , odst.1., návrhu ZoVB se praví: „Povinnost založit společenství podle odstavce 2 se vztahuje pouze na dům, který má alespoň 5 a více jednotek. Nebylo-li společenství založeno již po přeměně budovy na dům s jednotkami na základě prohlášení vlastníka budovy, musí být založeno do 60 dní od vkladu vlastnického práva k první převedené jednotce, nestanoví-li tento zákon jinak.“

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Ještě jedno upřesnění

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 12:56:35 +0200

K započítávání příček do podlahové plochy jendotky:

Příčky jsou započítávány podle důvodové zprávy k návrhu zákona proto, protože někdy vznikaly výklady, že s odstraněním nebo přidáním příček se změnila podlahová plocha a bylo nutné měnit prohlášení vlastníka jednotky.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Několik upřesnění k návrhu zákona

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 12:43:39 +0200

Dovolím si několik upřesnění. Na podrobnosti nemám bohužel čas.

Už nebude platit, že je něco společné jen někomu.

Vymezené části jsou užívány spolu s jednotkou, ne vlastněny. Nadále zůstávají ve spoluvlastnictví všech.

"Pravidla..“ pro úhradu či stanovení příspěvku na úhradu nákladů „správy“ nestanoví původní vlastník v prohlášení, ale členové SVJ ve stanovách.

V prohlášení to bude jen tam, kde nevzniklo SVJ.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Příspěvky na správu - v návrhu: záloha i příjem SVJ

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 12:02:20 +0200

Podle návrhu zákona je to záloha i příjem. Divíte se? Já už od roku 2004, když jsem připomínkovala návrh, který byl potom publikován jako sněmovní tisk 1118.

Záloha proto, aby se nemuselo danit, příjem proto, aby bylo z čeho pořizovat majetek, který má být ve vlastnictví SVJ jako právnické osoby.

N. Klainová

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - To jsem si samozřejmě

HonzaT — Tue, 25 Sep 2007 11:20:16 +0200

To jsem si samozřejmě přečetl, ale tam se mluví o příjmech vlastníků a ne příjmech SVJ.

V § 48 odst. 1 je „Příjmem společenství jsou příspěvky členů společenství na úhradu nákladů na správu domu a pozemku podle § 47 odst. 3“

A v § 47 se zase tvrdí že je to forma zálohy. Takže mi jde o to, jestli je to záloha nebo příjem.

Nevím, jestli se vyjadřuji přesně a jestli se chápeme. Já vím, že už o tomto paní Klainová někde psala v souvislosti s tím starým návrhem zákona, tak jsem chtěl vědět, jestli je to v tomto návrhu nějak jinak ošetřeno.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - RE:Návrh ZoVB odpověď

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 09:18:37 +0200

Jsem rovněž presvědčen, že veškeré adresné investice by měl hradit vlastník jehož se týkají (vodoměry, IRTN, termostatické hlavice, vrata od garáží, aj). Rovněž u výlučně užívaných teras a lodžií by mělo být zohledněno, že funkce těchto konstrukcí plní další funkce integrity budovy jako celku pouze částečně (např. u teras funkce střechy a izolací). s pozdravem Petr Vávra

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Pane HonzoT

Matějka Jaroslav — Tue, 25 Sep 2007 09:11:17 +0200

Vážený, musíte studovat návrh ZoVB do konce. V návrhu ZoVB v § 74 je navrhována úprava – doplnění zákona o daních, konkrétně tedy úprava zákona č.586/1992 Sb., § 4 Osvobození daně. To vyžaduje nahlédnout i do tohoto zákona. Jiná věc je, v jaké podobě zákonodárce schválí návrhovaný ZoVB.

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB - Zamyšlení I.

Matějka Jaroslav — Tue, 25 Sep 2007 08:57:05 +0200

K ustanovení návrhu ZoVB §4:

„…;dále se do podlahové plochy započítává podlahová plocha zastavěná nenosnými příčkami a svislými nosnými konstrukcemi, které jsou uvnitř jednotky, byť nejsou její součástí, …“

Dle mého názoru se jedná o krok zpět v rozporu s OZ. Vlastník jednotky danou plochu nevyužije; svislé nosné konstrukce musí strpět, odstraněním nenosných příček dojde ke změně počtu místností v návaznosti na nutné změny údajů „Prohlášení…“ a „Smluv o převodu jednotek“. Odstranění příčky má přímou souvislost na objem vytápěného prostoru v souvislosti s platnou vyhláškou č.372/2001 Sb. a metodik k rozúčtování nákladů tepla.

K ustanovení návrhu ZoVB § 13, odst 4. a 6.:

Bude nutná písemná dohoda všech s úředně ověřenými podpisy pro opravu vad „Prohlášení…“ pro záznam do KN pro zápis změn údajů „Prohlášení“, například pro vymezení společných částí domu společných jen některým vlastníkům (balkony, lodžie, výtah apod.).

Současný platný ZoVB požaduje pro změnu „Prohlášení…“ v §11, odst.4.: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ Týká se změn „Prohlášení…“ dle platného ZoVB § 4, odst.2., písm.c), g), h).

Z uvedeného vyplývá výhodnost uskutečnit změny-úpravy „Prohlášení…“ za stávající platnosti ZoVB. Členové SVJ, potažmo výbory, by měli zvážit provedení změn „Prohlášení…“ za platnosti stávajícího ZoVB, v případě, že cítí nutnost „narovnání“ stávajících poměrů stanovených dle § 15, odst.1 v úhradě nákladů „správy…“ bez zřetele k ustanovení § 8, odst.2., především druhé větě: „Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.“

K ustanovení návrhu ZoVB § 52, odst.2:

Z ustanovení návrhu ZoVB jednoznačně vyplývá omezení ve sjednávání smluv a vyplácení odměn za provedenou práci třetí osobě, tak jak je praktikována u některých SVJ nyní – účetnictví, údržba elektro, obsluha domovních tepelných zdrojů včetně plynových kotelen nad 50 kW instalovaného výkonu apod.

Pro úplnost cituji odstavec 1. a 2., včetně § 39, odst.7, písm.l):

Odst.1. – „Společenství je oprávněno podle unesení shromáždění, popřípadě podle rozhodnutí výboru či pověřeného vlastníka oprávněného k tomu podle stanov společenství (§ 39 odst.7, písm.l)) zajišťovat některé činnosti provozní, technické, správní a obdobné povahy vykonávané v rámci správy domu a pozemku na základě písemné smlouvy sjednané společenstvím se třetí osobou. Shromáždění nebo výbor či pověřený vlastník oprávněný k tomu podle stanov společenství, schvaluje také změny osoby, s níž je smlouva uzavřena, změny ustanovení smlouvy o ceně nebo o rozsahu činnosti této osoby. Bez uvedeného souhlasu je smlouva neplatná; to platí i pro změny uzavřené smlouvy.“

Odst.2. – „Smlouvu podle odstavce 1 může společenství uzavřít pouze s osobou, která je oprávněna podle zvláštních právních předpisů vykonávat živnost v tomto oboru podnikání.“

§ 39, odst.7. „Do výlučné působnosti shromáždění náleží“ dle písm.l) – „určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku či o změně této osoby, dále o smlouvě s touto osobou nebo o její změně v ustanoveních o ceně nebo o rozsahu činnosti této osoby podle § 52, „.

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Paní Klainová - dotaz k § 48 odst.1

HonzaT — Tue, 25 Sep 2007 07:13:56 +0200

Paní Klainová,

vím, že už jste o tomto problému někde něco psala, ale jak se Vám líbí § 48 odst.1, tzn. že „Příjmem společenství jsou příspěvky členů společenství na úhradu nákladů na správu domu a pozemku podle § 47 odst. 3“

Ještě jsem to tedy pořádně nekonzultoval s účetním, ale pokud to tedy bude příjmem SVJ, kde je napsáno, že to bude osvobzeno od daně z příjmů? V tom návrhu sice je nějaká změna zákona o daních z příjmů, ale nemyslím si, že se to týká pávě tohoto problému (ale nevím, nejsem účetní ani daňař). Díky za komentář.

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona - Návrh ZoVB odpověď

Matějka Jaroslav — Tue, 25 Sep 2007 00:05:14 +0200

Vážení, dle mého názoru:

S §4 návrhu ZoVB nemáme zatím problém. Návrh určuje, co je společné a co ze společného je vymezené jen pro některé vlastníky. V duchu nově navrhovaného ZoVB jsme již dříve upravovali „Prohlášení vlastníka“, Stanovy a určovali pravidla pro přispívání na „správu“ s vědomím, že je něco společné jen někomu.
Návrh ZoVB v souladu s OZ (Občanským zákoníkem) vymezením některých společných částí jen některým vlastníkům již v „Prohlášení vlastníka“ stanoví spravedlivější způsob úhrad nákladů „správy…“, tzn. náklady ne jen dle m², ale i dle jednotky či dle vybavení.

Proč by měl z tzv.“FO“ dle podílové plochy například:

150m² byt hradit dle podílu více za výměnu podružných vodoměrů než byt 40m², když v každém bytě je 1ks vodoměru SV a 1ks vodoměru TUV,
vlastník garáže, který v domě nebydlí, podílet se na nákladech rekonstrukce výtahu,
proč by vlastník bytu, který nemá garážové stání, měl hradit výměnu vjezdové rolety apod.

OZ má ustanovení, že nikdo nemůže být zvýhodněn či znevýhodněn. Návrh ZoVB vědomě již nutí v „Prohlášení …“ k vymezení v souladu s OZ, včetně stanovení pravidel. Spravedlnost ale nebude nikdy 100%.

Správci nebudou mít problém, pokud budou chtít najít řešení, tak to jde. Musí dům-objekt znát a znát i náklady či předpokládané náklady. Bude to pouze práce navíc ze začátku a to především pro účetní a předpisovatele. Bude několik tzv.“FO“ – dle podílové plochy, dle prostoru, dle vybavení nebo dle započtené podílové plochy upravené (ponížené) dle koeficientu např. balkóny, lodžie, terasy.

Již od r.2001 některé náklady spojené se správou, tak jak jsem již dříve uvedl, uskutečňujeme ne podle podílové plochy, ale na prostor (administrativa, bankovní poplatky, SIPO, odměny členům výboru, notář, apod.). Samostatně řešíme komerční prostory či garáže a garážové stání či venkovní parkovací plochy.

Programátoři některých programů se možná zapotí, ale i v „DESu“ to jde. Ježka si lze taktéž uzpůsobit. V dobrých nových programech, nechci dělat propagaci, lze jednotlivé položky určit, dle jakých parametrů budou zúčtovány (podílové m², prostor, vybavení).

Například pro úhradu nákladů na výměnu vodoměru lze využít ve starých programech položky „nájemné za vybavení“ a zvolit možnost „nevyúčtovávat“ – účetně se jedná o příjem do tzv.“FO“ a měsíčně hradit 1/48 (nutnost metrologického ověření 4 roky), 1/72 (nutnost metrologického ověření 6 let) z naposledy uhrazených nákladů na 1 ks vodoměru včetně práce. Obdobně lze postupovat u RTN, v případě, že byty nemají stejný počet RTN.

V některých případech např. garážové stání ve společném prostoru či samostatné jednotce lze využít možnosti vedení správy jako samostatné budovy a přejmenovat názvy kolonek. Stejně lze užít vedení správy jako samostatné budovy pro parkovací stání na pozemku SVJ či komerční prostory ve 3 podlažích multifunkčního domu – další podlaží obytná.

Poznámka k §24 návrhu ZoVB. Již původní vlastník v „Prohlášení vlastníka“ má ošetřit společné prostory a vymezené společné prostory a určit „Pravidla..“ pro úhradu či stanovení příspěvku na úhradu nákladů „správy“. V případě nepodchycení rozdílů jednotlivých domů v „Prohlášení…“ (neodborný a nekompetentní přístup původního vlastníka-zpracovatele „Prohlášení…“) bude nastupovat institut změny „Prohlášení …“ v souladu s platným ZoVB nebo stanovení „Pravidel…“ ve stanovách SVJ, případně dohody všech vlastníků.

Matějka

Vymezení součástí jednotky a společných částí v návrhu zákona

Mon, 24 Sep 2007 12:43:46 +0200

Dotaz na pana Matějku a na další odborníky z řad techniků:

Jak se Vám líbí vymezení součástí jednotky a společných částí domu v § 4 návrhu zákona, který je zveřejněn na stránkách MMR?

Dotaz na všechny: Jak se Vám líbí návrhy na různé způsoby účasti vlastníků jednotek na nákladech?

Doporučuji prostudovat.

Některá ustanovení vysvětlují, jak to autoři zákona mysleli, když jej psali, např. že dohodou mezi vlastníky je myšlena dohoda všech – viz § 24 návrhu zákona.

Mnoho nápadů může být využito už teď. Mít informace v předstihu se vždy vyplatí.

Správci domu (ti, kdo vykonávají některé činnosti pro SVJ se budou jmenovat jinak), se mohou v předstihu připravit na skutečnost, že se pro rozdělení nákladů budou používat různé podíly a ne jeden, jako dosud. Řada správců má zatím programy, které jim rozpočítávají náklady pouze podle spoluvlastnických podílů a používat excel jejich pracovníci neumí. (Zkušenost z praxe).

N. Klainová