Portál společenství vlastníků jednotek - Konflikty při užívání společných částí domu - Comments

Konflikty při užívání společných částí domu - Vyloučený spoluvlastník ve světle NOZ 2

Justitianus — Thu, 20 Jan 2022 02:11:56 +0100

Pane Karmej, otevíráte starou diskusi, která se týkala domů rozdělených na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. Jedno zůstává dodnes stejné: totální neschopnost soudců a soudů porozumět tomu o čem mají rozhodovat.

Citoval jste tuto část textu: „Sluší se podotknout, že Nejvyšší soud při absenci podrobné právní úpravy v ZoVB dává přednost při řešení spoluvlastnických sporů spíše analogii se sousedskými vztahy (§ 127 ObčZ), nikoliv analogii s podílovým spoluvlastnictvím podle § 139 ObčZ.“
Text dále pokračuje větou: „Viz rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 2062/2003 ze dne 23.12.2004 [http://kraken.slv.cz/28CDO2062/2003].“

Když si přečtete ten rozsudek, zjistíte že vůbec nešlo o případ „vyloučeného spoluvlastníka“. Soudy rozhodovaly o sousedském obtěžování, ke kterému mohlo údajně docházet v budoucnu jako důsledek provozování lékařské ordinace ve společné sklepní místnosti domu. Všechny soudy se naprosto mýlily jak ve východiscích, tak i v závěrech. Pro rozhodování soudci použili právní normy, které na daný případ vůbec nedopadají.

Chyboval Okresní soud v Jablonci nad Nisou (č. j. 5 C 247/99–129).
Chyboval Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci (č. j. 29 Co 382/2002–148).
Chyboval Nejvyšší soud za předsednictví JUDr. Ludvíka Davida (rozsudek č. j. 28 Cdo 2062/2003).

Všichni soudci se chovali jako parta mátožných náměsíčníků. Nepochopili vůbec podstatu sporu a proto nebyli schopni aplikovat příslušnou právní úpravu. Šlo totiž o typický soukromoprávní spor o obsah prohlášení vlastníka budovy: Jeden z vlastníků bytů chtěl ve společné sklepní místnosti domu zřídit provozovnu – lékařskou ordinaci. K tomu ovšem bylo nezbytné, aby v prohlášení vlastníka budovy byla sklepní místnost změněna (a rekolaudována) na provozovnu. K tomu nedošlo pro nesouhlas ostatních spoluvlastníků sklepní místnosti.

Ostatně k dokončení toho záměru by bylo bývalo nutné i veřejnoprávní povolení stavebního úřadu. A stavebník by samozřejmě byl povinen úřadu doložit souhlas vlastníka stavby se změnou ve způsobu využití té místnosti. Ten souhlas nikdy nedostal!

Soudy se ovšem vůbec nezabývaly ani chybějícím souhlasem se změnou prohlášení vlastníka, ani neexistujícím souhlasem spoluvlastníků a stavebního úřadu se změnou stavby. Namísto těchto relevantních skutečností se soudy jaly (po celé čtyři roky) rozebírat naprosto podružnou otázku: zda a jak budou vlastníci jednotek v domě rušeni provozem budoucí ordinace. Ta ordinace ovšem vůbec nemohla vzniknout, jednak pro nedostatek soukromoprávního oprávnění, jednak pro chybějící veřejnoprávní povolení.

Pěkná ukázka soudcovské neschopnosti. U JUDr. Ludvíka Davida mne to nepřekvapuje. O jeho „schopnostech“ se zde už psalo podrobně – hledejte tento text: Výklad pojmu „dohoda“. Viz též heslo „Ludvík David“ na Wikipedii.

Justitianus

Konflikty při užívání společných částí domu - vyloučený spoluvlastník ve světle NOZ

karmej — Wed, 19 Jan 2022 19:07:25 +0100

Dobrý den, především díky za výborný příspěvek. Uplynulo mnoho času,proto se ptám: Platí stále Sluší se podotknout, že Nejvyšší soud při absenci podrobné právní úpravy v ZoVB dává přednost při řešení spoluvlastnických sporů v SVJ spíše analogii se sousedskými vztahy (§ 127 ObčZ), nikoliv analogii s podílovým spoluvlastnictvím podle § 139 ObčZ.

nebo je NOZ v tomto bodě již specifičtější? Zkoušel jsem hledat, asi málo… Předem děkuji!

Konflikty při užívání společných částí domu - užitečné

anon — Tue, 09 Aug 2011 08:30:40 +0200

Sepsané rady považuji za užitečné. Jen bych chtěl vypíchnout, že někde v textu nefiguruje něco jako „vyřeší to výbor“. Lidé velice často žijí v mylné představě, že víceméně sousedské problémy bude řešit výbor za ně protože je to přece jeho povinnost.

Povinností to většinou není což nevylučuje, že výbor může lidem poradit výše uvedené informace.

Předseda

Konflikty při užívání společných částí domu - Konflikty při užívání společných prostor.

mirek_2 — Mon, 08 Aug 2011 09:30:44 +0200

Rozumné pojednání zahrnující oblast asi nejčastějších sporů v SVJ – doporučuji zařadit mez FAQ! mirek₂

Konflikty při užívání společných částí domu

lake — Mon, 08 Aug 2011 08:31:22 +0200

V jiném vláknu byl popsán případ, kdy jeden z vlastníků jednotek „načerno“ přehradil část sklepa a vyloučil tak ostatní vlastníky jednotek z užívání této společné části domu. Obdobný případ je, jestliže vlastník jednotky začne (bez dohody s ostatními) užívat výhradně pro sebe společnou místnost, část chodby nebo společný balkon či terasu a zároveň brání v užívání ostatním (např. uzamčením, mříží nebo vybudováním přepážky). Tento stav bývá zdrojem konfliktů, které mají více možných řešení.

(1) Nový stav nikomu nevadí:
Každý si má střežit svá práva. Pokud nikdo neprotestuje, lze předpokládat, že „okupant“ jedná s (konkludentním) souhlasem ostatních spoluvlastníků. Typický případ je panelový dům, který má více sklepních místností. V průběhu let tyto společné místnosti „obsadí“ někteří vlastníci jednotek. Nastalý pokojný stav (pokud se proti němu nikdo neohradí) může trvat léta a je v souladu s právem spoluvlastníků hospodařit se společnou věcí.

(2) S novým stavem nesouhlasí některý z vlastníků jednotek:
V tom okamžiku se situace zásadně mění. Tento vlastník jednotky může požadovat přístup ke společným částem domu shodně s ostatními (s přihlédnutím k jeho spoluvlastnickému podílu); není-li to možné nebo účelné, lze uvažovat o střídavém užívání (např. u garáže). Vyloučené osobě náleží finanční kompenzace, jejíž výše se podle ustálené judikatury stanoví jako „částka odpovídající nájemnému ve výši v místě obvyklé za obdobný předmět nájmu“. Tato finanční kompenzace však nenáleží automaticky – vyloučený vlastník jednotky musí o její proplácení požádat. Sluší se podotknout, že Nejvyšší soud při absenci podrobné právní úpravy v ZoVB dává přednost při řešení spoluvlastnických sporů v SVJ spíše analogii se sousedskými vztahy (§ 127 ObčZ), nikoliv analogii s podílovým spoluvlastnictvím podle § 139 ObčZ. Viz rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 2062/2003 ze dne 23.12.2004 [http://kraken.slv.cz/28CDO2062/2003].

(3) Nový stav je v rozporu s celostátně platným předpisem:
Při přehrazení části společného sklepa půjde zpravidla o „černou stavbu“ v rozporu s kolaudačním stavem budovy. Kromě porušení vlastnických práv jde navíc též o porušení veřejnoprávního předpisu (zde Stavební zákon).

Pokud porušení práva hrozí bezprostředně, lze se proti němu bránit svépomocí podle § 6 ObčZ, což je ovšem prostředek výjimečný a je třeba jej užít opatrně, pouze k odvracení hrozícího nebezpečí [http://www.sagit.cz/…heslatxt.asp?…].
Pokud k porušení došlo před dobou kratší než 5 týdnů, lze se domáhat obnovení pokojného stavu podle § 5 ObčZ; oznámení je třeba směřovat na obecní úřad. Promešká-li vlastník jednotky tuto lhůtu a zůstane nečinný, vznikne nový pokojný stav, který naopak chrání porušovatele.
Jestliže došlo k neoprávněnému vniknutí do místnosti, která je součástí nebo příslušenstvím bytu, jde o trestný čin porušování domovní svobody podle § 178 Trestního zákoníku. Je třeba obrátit se na policii.
Stavební závadu je třeba ohlásit stavebnímu úřadu, který nařídí vlastníkovi budovy odstranění nepovolené stavby a uvedení do původního stavu.
Existuje-li pravomocné rozhodnutí Stavebního úřadu, může vlastník jednotky požadovat, aby závadu odstranilo společenství, které ze zákona má povinnost spravovat dům.
Jsou li ostatní vlastníci i SVJ nečinní, může vlastník jednotky odstranit stavební závadu svým nákladem, přičemž účelně vynaložené náklady je oprávněn vymáhat podle § 451 ObčZ na ostatních spoluvlastnících (což není příliš praktické), nebo přímo na SVJ – právnické osobě. Rozpočítání částky na jednotlivé vlastníky jednotek je pak již záležitostí SVJ (podle § 13 odst. 7 ZoVB).
Jako poslední možnost uvádím domáhat se svých práv u soudu.

K pasivní legitimaci SVJ v případě bezdůvodného obohacení viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 5330/2008. Ohledně náhrady náležející vyloučenému spoluvlastníkovi viz namátkou rozsudky Nejvyššího soudu 2 Cdon 374/97, 2 Cdon 1313/97, 28 Cdo 1213/99, 25 Cdo 2616/99, 22 Cdo 1524/2001, 22 Cdo 1499/2006, 29 Cdo 2225/2008, 22 Cdo 2631/2009. Dále nálezy Ústavního soudu II. ÚS 471/2005 a poněkud odišné zdůvodnění v I. ÚS 383/05.

lake