Portál společenství vlastníků jednotek - Návrh nového ZoVB - Comments

Návrh nového ZoVB - Konečně nadpoloviční většina všech vlastníků.

FilipN — Thu, 27 Sep 2007 11:25:55 +0200

Zakotvení rozhodování společenství nadpoloviční většinou vlastníků je zásadní věcí, kterou návrh ZoVB v zájmu ochrany vlastníků přináší. ZoVB je speciální úpravou podílového vlastnictví podle občanského zákona, který říká, že vlastníci rozhodují o společné věci většinovým podílem.

Je potřeba si uvědomit, že společenství navíc není vlastníkem věci, vlastníkem věci jsou členové společenství, totiž vlastníci domu, společenství je pouze správcem (vykonává správu). Podle stávající (i navrhované) právní úpravy je dokonce možné dovodit, že řadu práv vlastník nedelegoval na shromáždění a vykonává je stále vlastník, nikoliv shromáždění. (Jak, to by byla jiná otázka.)

Pod prostou většinu (tedy alespoň více než 1/2 všech) nelze žádným způsobem jít, má-li být právní řád aspoň trochu konsistentní. Z tohoto pohledu je jednoznačnou chybou stávající úprava, kdy v některých případech pro rozhodování o společné věci stačí podíl větší než 1/4 podíl (více než 1/2 podíl přítomných z více než 1/2 všech vlastníků). Ustanovení o náhradním shromáždění by tak šlo proti ochraně vlastníků, kdy by pro rozhodování stačilo dokonce pouze více než 1/8 vlastníků. Pokud se nerozhodne, v naprosté většině případů se nic zásadního neděje, platí dosavadní stav věci.

Návrh nového ZoVB - "Jak se dohodnete, tak to máte"-odpověď

Matějka Jaroslav — Thu, 27 Sep 2007 08:13:06 +0200

Vážený, zákon sice nezakazuje, ale tak jak je neslučitelné býti ve dvou orgánech společensví, může být ve stanovách ujednáno: „Členem voleného orgánu shromáždění nemůže být současně ten, jehož příbuzný v řadě přímé, sourozenec nebo manžel-manželka je členem voleného orgánu shromáždění. Členství v jednom voleném orgánu shromáždění je neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu tohoto shromáždění“.

Matějka

Návrh nového ZoVB - Náhradní shromáždění 2

Pavel — Wed, 26 Sep 2007 23:02:32 +0200

Mám jiný názor.

§ 40/2 rozumím tak, že je výjimkou k § 40/1
V § 40/1 snad musí být chyba, protože vyžaduje minimálně nadpoloviční většinu VŠECH. To je zásadní zhoršení oproti dosavadnímu stavu. Navíc je to v rozporu s § 40/2, který předvídá pouhou nadpoloviční většinu PŘÍTOMNÝCH.
Pokud požadujete ve svém SVJ větší většiny, třeba i 100%, tak si to dejte do svých stanov. Nerozumím ale tomu, proč mi zvýšení minimální většiny má diktovat stát. Jde o soukromý majetek a do toho by státu nic být nemělo. Alespoň jsem to četl při volební kampani u posledních voleb.
Cesta korespondečního hlasování je velmi náročná. Považuji ji pouze za východisko z nouze, když ostatní cesty selžou.

Já osobně preferuji

o běžných věcech hlasovat postaru většinou přítomných
doplnit možnost dodatečného písemného souhlasu podle § 125/7 ObchZ
náhradní shromáždění upravit podle § 239/8 ObchZ pro družstva, kde se tato forma osvědčila a je praktikována bez škodlivých následků řadu let

Dovolávat se soudu, jako nějaké lepší cesty, je pro mne nepřijatelné. Je to poslední cesta, drahá, dlouhá, možná něco řešící, až když už to nic užitečného nepřinese.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Návrh nového ZoVB - Pravdivost zápisu

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 20:10:49 +0200

Bohužel praktiky, nepravdivých zápisů ze Shromáždění a i účelově zpětně změněných znění mohu potvrdit. Pěkně sepsaná lež založená do spisu se při soudním jednání pak velice hodí.

Návrh nového ZoVB - "Jak se dohodnete, tak to máte"

FilipN — Wed, 26 Sep 2007 16:24:11 +0200

Vážený pane Matějko,

děkuji pěkně za rychlou odpověď. Pokud by se jednalo o akademickou záležitost, pak odpověď ve stylu „Jak se dohodnete, tak to máte“ je více než přiměřená. Protože však tady jde o praktické otázky, nepřezkoumatelnost rozhodnutí uvedeného v zápisu je poměrně závažná vada narušující právní jistotu vlastníků bytů. Kromě toho, jednotlivý člen se nemůže „dohodnout“, a mně jde o ochranu zájmů jednotlivého člena.

Zákon kupř. nezakazuje, aby svolavatel, předsedající shromáždění, zapisovatel a ověřovatel zápisu byla jedna a táž osoba.

Také bych rád žil v ideálním světě, kde pravidla platí pouze tím, že jsou napsána na papíře (ve Sbírce zákonů). Realita je bohužel od tohoto stavu značně vzdálena.

Návrh nového ZoVB - Ověřovatelé - odpověď

Matějka Jaroslav — Wed, 26 Sep 2007 15:03:37 +0200

Vážený pane FilipN, orgány společenství jsou: shromáždění, výbor nebo pověřený vlastník, kontrolní komise či revizor, a další orgány, které si (SVJ) shromáždění zvolí. Na začátku shromáždění se volí orgány shromáždění včetně ověřovatele zápisu. Zápis bez podpisu ověřovatelů je neplatný.

V návrhu ZoVB §37 je uvedeno: Stanovy společenství mohou určit, že se volí další orgány společenství (dále jen „další orgány”), např. kontrolní komise nebo revizor.

Nechtějme vše po zákonodárcích, oni neznají konkrétní problém daného SVJ. Opět tvrdím, že nejdůležitější materiál jsou vždy „Prohlášení…“ a „Stanovy…“, nikdo nebrání ani v současném ZoVB, aby jste ve stanovách SVJ měli zakotveny „orgány shromáždění“.

Matějka

Návrh nového ZoVB - Ověřovatelé

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 11:40:49 +0200

Ověřovatelé zápisu nemají ze zákona potřebnou pravomoc. Nemohou pozastavit platnost chybně zapsaných rozhodnutí shromáždění, a členové společenství nemohou žádným způsobem přimět ověřovatele k činnosti, tj. k ověřování. Proto navrhuji, aby zákon výslovně zakotvil, že rozhodnutí uvedená v zápise, o nichž nebylo hlasováno, nebo zapsaná jinak, než je společenství přijalo, a nebo o nichž nebylo vůbec jednáno, a nebo k nimž nebyly předem poskytnuty členům podklady, jsou neplatná. (A ne jako dnes, že vše, co je uvedeno v zápise, je platné, neobrátí-li se člen k soudu a ten po několika letech nerozhodne jinak.)

FilipN

Návrh nového ZoVB - Náhradní shromáždění

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 11:18:07 +0200

„§ 40 (1) … K přijetí usnesení se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech členů společenství, pokud tento zákon nebo stanovy nevyžadují souhlas všech členů společenství, nebo pokud stanovy společenství nevyžadují v jiných výslovně vyjmenovaných věcech souhlas vyšší většiny hlasů členů společenství.“

Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech členů společenství nemůže být dosažen při účasti členů se spoluvlastnickým podílem jedna polovina a menším. Stanovy mohou požadovaný podíl pouze zvýšit, nikoliv snížit. Žádná výjimka pro náhradní shromáždění zakotvena není, což je rozhodně dobře, protože by to byla cestička, která by opět umožnila rozhodovat členům s menšinovým podílem, kteří náhodou po třech hodinách zbyli, tedy obdobně, jako je tomu nyní. Je potřeba jít cestou širokého použití korespondečního rozhodování, nikoliv cestou snižování potřebného kvora (ať už po třech hodinách, nebo jinak). Cesta snižování potřebného kvora pod jednu polovinu všech je zásadně špatná, to už je lepší stanovit, že rozhodne soud, pokud se opakovaně nesejde potřebný počet hlasů nebo nebude opakovaně získán potřebný počet hlasů korespondenčně. Tím, že se člen nedostaví (nemůže dostavit) na shromáždění neztrácí svá práva spojená se spoluvlastnickým podílem na domě a s členstvím ve společenství.

Návrh nového ZoVB - Služby

Anonymous — Wed, 26 Sep 2007 11:03:48 +0200

"§ 39 (7) Do výlučné působnosti shromáždění náleží …

vymezení druhu a obsahu poskytovaných služeb, schválení způsobu stanovení cen služeb a jejich rozúčtování na jednotlivé členy společenství, není-li stanoven zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu,"

Ano, ale mělo by být odněkud jasné, co všechno může společenství vůbec vymezit jako druh a obsah služby. Z gramatického výkladu výše uvedeného ustanovení by plynulo, že společenství může prohlásit za služby všechno, co společenství platí (bankovní poplatky, odměnu statutárnímu orgánu a tomu, kdo zajišťuje pro společenství vybrané činnosti, ale třeba i rekonstrukci střechy nebo nákup souvisejícího pozemku).

Zákon by měl jednoznačně zakotvit povinnost společenství zajišťovat pro členy společenství ty služby, které si členové nemohou zajistit sami nebo pouze se značnými obtížemi (osvětlení společných prostor, společná televizní anténa, provoz dálkového nebo ústředního vytápění ad.).

Pak je tu další skupina služeb, které si sice v principu mohou členové společenství zajistit sami (voda – vodárna na žádost namontuje každému fakturační vodoměr, což s sebou nese nutnost platit příslušný paušální poplatek, odpad – svozová společnost na žádost přistaví každému vlastní odpadovou nádobu), nicméně s ohledem na hospodárnost nelze takový postup doporučit.

FilipN

Návrh nového ZoVB - Důvodová zpráva Anonymous

Matějka Jaroslav — Wed, 26 Sep 2007 09:39:41 +0200

Vážení,

bod a) – řeší návrh ZoVB § 39, odst.7., písm.f) (pozn.: služby nedefinuje zákon, služby definuje shromáždění)

bod b) – řeší návrh ZoVB § 45.

bod c) – řeší návrh ZoVB § 40, odst.2.: „… Náhradní shromáždění je způsobilé jednat a usnášet se za přítomnosti členů majících alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů ve společenství. Náhradní shromáždění nemůže jednat a hlasovat o věcech, k jejichž schválení se vyžaduje souhlas vyšší než nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů a dále o věcech, které určují stanovy společenství.“ Z uvedeného je jasné, že náhradní shromáždění musí mít účast minimálně 25% hlasů (podílů), a může hlasovat pouze o věcech, kde k rozhodování postačuje pouze nadpoloviční většina přítomných hlasů (podílů) dle návrhu ZoVB a dále o věcech dle stanov SVJ.

bod d) – co dělají ověřovatelé zápisu?, pouze formální činnost?

Matějka

Návrh nového ZoVB - Důvodová zpráva

Anonymous — Tue, 25 Sep 2007 23:09:57 +0200

Není někde zveřejněna důvodová zpráva od autorů návrhu ZoVB? Mohlo by být zajímavé si přečíst, jak to vlastně mysleli:

Služby zůstávají nedefinovány.
Stále zůstává neuvedeno, zda statutární orgán nebo člen statutárního orgánu musí být členem společenství.
Není uvedeno, jakým podílem se rozhoduje při náhradním shromáždění (které se koná nejdříve tři hodiny po stanoveném začátku řádného shromáždění). Lze tedy dovodit, že nadpoloviční většinou všech členů, pak ovšem náhradní shromáždění nemůže nic rozhodovat.
Zůstává domněnka správnosti zápisu ze shromáždění. Z návrhu (i z nynější úpravy) lze dovodit, že všechno, co je v zápisu, platí, i když to třeba vůbec nebylo projednáno nebo bylo rozhodnuto odchylně, než je uvedeno v zápisu, nebo nebylo o věci vůbec hlasováno. To si autoři návrhu opravdu myslí, že členové budou ke každému zápisu podávat několik návrhů k soudu na opravu textace? Faktickou moc ve shromáždění pak má zapisovatel ze shromáždění.

Návrh nového ZoVB - Návrh nového ZoVB 2

HonzaT — Tue, 18 Sep 2007 17:14:05 +0200

Tak jsem ten elaborát přečetl do konce a zarazil mě § 71: „Sekce se samostatným vchodem, která je na základě prohlášení vlastníka budovy vloženého do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona považována za budovu podle dosavadních právních předpisů, je nadále považována za budovu podle tohoto zákona.“

Tak jsem se znovu podíval do § 4a) a skutečně už tam není, že budovou se rozumí i „sekce se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy“

Tak nějak nevím co si o tom mám myslet. Já to chápu tak, že už nebude možné udělat prohlášení vlastníka na samostatný vchod v sekci panelových domů. Co myslíte chápu to správně?

To by podle mě byl pěkný nesmysl, už vidím jak se deset družstev v desetivstupu dohodne na převodech jednotek do vlastnictví :-)

Návrh nového ZoVB - Přímý odkaz na návrh ZoVB

Anonymous — Tue, 18 Sep 2007 10:56:40 +0200

Probíhá vnější připomínkové řízení, které má končit 10.10.2007.

Navrhuji aby se tu soustředily připomínky, které by pak mohl každý poslat sám za sebe na MMR a kdo má tu možnost, mohl by je poslat jinými cestami prostřednictvím různých organizací.

Pokud se jim sejde víc připomínek k jednomu ustanovení, tak nelze vyloučit, že se tím budou zabývat.

Obdobná akce je na www.zk.webzdarma.cz

Hezký den!

Návrh nového ZoVB - Přímý odkaz

Anonymous — Tue, 18 Sep 2007 02:10:57 +0200

http://www.mmr.cz/…ipominky.pdf

Návrh nového ZoVB

Mon, 17 Sep 2007 23:26:20 +0200

Zajímáte se o to, co nás možná čeká a nemine?

Podívejte se na stránky www.mmr.cz do sekce bytová politika. Tam najdete mimo jiné i návrh nového ZoVB, který by měl po úpravách z připomínkového řízení a schvalovacího kolotoče platit od roku 2009.

Je to velmi zajímavé čtení. Řada problémů, které tady byly diskutovány, je v návrhu řešena (např. korespondenční hlasování), další problémy ale řešeny nejsou. Na to ale přijdete, budete-li číst pozorně, sami.

Potom by bylo dobré reagovat na výzvu pana Pavla a napsat sem výhrady a návrhy na zlepšení.

N. Klainová