Portál společenství vlastníků jednotek - SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Comments

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Správa x stavba

Bc. Alois Včerejší — Fri, 17 Feb 2012 14:54:33 +0100

Vložil Pavel, 20. Červen 2011 – 14:56

„… umím … výkladem ZoVB a StavZ dokázat, že … nelze vůbec nic dělat v SVJ …“

A přesně o tom to je:

K činnosti společenství, tj. správě domu a pozemku, není třeba zabývat se StavZ, který upravuje stavební činnost, a tím ani touto diskusí. Stavební činnost podle StavZ do správy domu nepatří.

Chtěl-li by zákonodárce, aby činnost společenství zahrnovala stavební činnost podle StavZ, napsal by to do zákona.

Řečeno jinak, chce-li se stavět, je třeba se řídit StavZ, neboť právě StavZ upravuje stavební činnost.

Bc. Alois Včerejší

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - diskuse

jan´Šafář — Fri, 17 Feb 2012 14:22:05 +0100

Co to tady melete,nález N.S.Č.R. je závazný pro všechny!!!!Tak diskuse je na nic.

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - diskuse

Jan Šafář — Fri, 17 Feb 2012 14:15:05 +0100

Tak zrušte všechny zákony a řiťme se jen dohady a interprecí které některým dobře vyhovují,bez ohledu na zakonné právo druhých.Podť vím,společenství je založeno na stejných právách a ne co si kdo myslí.

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Souhlas u stav. řízení

svjvmt — Tue, 21 Jun 2011 10:45:12 +0200

Myslím, že by každý měl mluvit za svůj Odbor stavebního řádu. Postup našich úřadů není bohužel (někde bohudík jsou-li měkší) jednotný. Včera mi bylo sděleno našimi úředníky, že chtějí 75 % a ať si u souhlasu uvedeme zástupce pro příjem pošty, aby nemuseli psát každému vlastníkovi. Takže jde o dohadování „jak“ by to mělo, mohlo? být. Prostě jdu, zeptám se a když budou chtít 100 %, poptat se podle čeho.

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - diskuse 4

ZdendoH — Mon, 20 Jun 2011 17:08:53 +0200

Já se nedomnívám, že když zrealizujeme běžnou opravu bez souhlasu některého vlastníka, že porušíme jeho ústavou zaručené právo. My ale takového vlastníka v našem SVJ máme a domnívá se to on, ne my. Proto je zde uváděná diskuse pro mě podnětná a velice poučná.

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Diskuse 3

mirek_2 — Mon, 20 Jun 2011 16:57:44 +0200

Vážená!
Když někdo chce něco udělat, hledá způsob jak to zrealizovat a když někdo nechce – hledá způsob jak zdůvodnit že to nejde… To jsou dva různé přístupy, s kterými máte možnost se seznámit i na tomto vláknu. Opravdu se domníváte, že když zrealizujete běžnou opravu ve vašem SVJ bez souhlasu některého vlastníka, že porušíte jeho ústavou zaručená práva jak uvádíte? Pokud by jste si ten – jak uvádíte ‚paskvil‘ ZoVB přečetla, tak by jste se samozřejmě v dozvěděla, že většinu běžných oprav zajišťuje výbor ve své pravomoci, že zajistit některé opravy bez zbytečných odkladů je dokonce jeho povinností a že i ty většího rozsahu (včetně tech.zhodnocení společných částí – na př.komplexní zateplení) zajišťuje se souhlasem 75% většiny vlastníků (§11/5 ZoVB)! Ubezpečuji vás, že ve většině těch nově opravených domů se najde nějaký ten „prudič“, který byl zásadně proti a pokud by se lidé báli něco rozhodnout, aby údajně neporušili něčí ústavou zaručené práva nebyla by většina opraven dosud. mirek₂

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Diskuse 2

Pavel — Mon, 20 Jun 2011 15:56:14 +0200

Pane Zdendo,

na všem špatném hledám alespoň něco dobrého.

ZoVB a StavZ nejsou dobré předpisy. Jejich nedokonalost však umožňuje různé výklady. Já pro jednání s úředními osobami používám výklady, které jsou pro naše SVJ příznivé.

Věřte mi, že také umím extenzívním výkladem ZoVB a StavZ dokázat, že prakticky nelze vůbec nic dělat v SVJ naší velikosti tj. u 141 jednotek. Ale mám jiné priority. To je celé. :-))

Přínos pana lake v těchto diskuzích vidím v tom, že tolik záminek, proč něco nejde, si příslušná úřední osoba nedokáže vymyslet a já jsem na jednání s úřední osobou patřičně připraven. :-))

Hezký den!

Pavel

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Diskuse

ZdendoH — Mon, 20 Jun 2011 15:28:55 +0200

Pánové, vaše diskuse jsou na vysoké odborné úrovni, v lecčems se ale nemůžete shodnout. Poraďte prosím, jak má tedy jedno společenství cokoliv opravit, když paskvil ZOVB říká, že člen společenství má právo rozhodovat výhradně na shromáždění a nemá povinnost na shromáždění chodit. Když se rozhodne bez jeho souhlasu jsou porušována jeho ústavní práva. Svůj nesouhlas nemusí zdůvodňovt.Práva ostatních vlastníků, kteří musí žít v domě např. s nebezpčným výtahem porušována nejsou. Není to schizofrénní? Mě osobně to tak připadá. Schizofrénní právo. Jak v tom máme žít?

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - SVJ stavebníkem: je tu rozpor?

lake — Mon, 20 Jun 2011 14:53:21 +0200

Pan Pavel napsal:
"Přikládat smlouvu, podepsanou 100% hlasů, a zápis ze shromáždění, který nemusí mít 100%, jak uvádí literatura v bodě 2), je zřejmý rozpor, který pan lake nekomentuje."

Inu, mohu to jistě komentovat. Zatím jsem tak neučinil pro zřejmou triviálnost problematiky. Pohledy na věc jsou dva: jednak z hlediska jednoduchého práva, jednak z hlediska ústavou zaručených práv vlastníka. Začněme tedy:

Hledisko jednoduchého práva I.
Je notoricky známo, že usnesení valné hromady či shromáždění NENÍ právním úkonem. (Judikaturu vynechávám, byla zde dříve uvedena.) Naopak řízení před stavebním úřadem je řízením správním, na jehož počátku musí být právní úkon oprávněné osoby, směřující k zahájení takového řízení. Nelze zahájit stavební řízení na základě kusu papíru, na němž se dočteme, že někteří vlastníci jednotek (ne všichni) se sešli v sále U Máců a cosi tam odhlasovali tím či oním poměrem "hlasů".
Vlastníci jednotek, nechtějí-li být všichni stavebníky, mohou ustanovit stavebníkem SVJ, ovšem právě jen na základě oné SMLOUVY, předvídané Stavebním zákonem.

Hledisko jednoduchého práva II.
Stavební úřad je (vzhledem ke znění Správního řádu) povinen respektovat ustanovení § 12 odst. 1 ZoVB:
"Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2)."
Tedy dohodne-li se spolu 90% vlastníků jednotek, stále 10% chybí a nejde tedy o vyjádření vůle vlastníka domu. Vůle všech vlastníků jednotek může být nahrazena rozhodnutím shromáždění pouze v záležitostech výslovně vyjmenovaných v ZoVB. Takovou záležitostí však není rozhodování o stavbě při stavebním řízení. Viz poslední věta § 11 odst. 5 ZoVB a rozhodnutí NSS 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007. Opakuji to počtvrté ...

Hledisko ústavně právní
Vezměme příklad - nikoliv typické stavební řízení či ohlášení stavby, nýbrž odstranění stavby podle § 128 StavZ. Pravidla platí zcela stejná. Kdo tvrdí, že k odstranění stavby také postačí souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků jednotek na shromáždění, měl by se na tento názor zeptat pana Rychetského nebo jiného soudce Ústavního soudu.

Jen na okraj:
Z hlediska ústavního je zajímavé, jakým způsobem pan Pavel vykládá zásadu "in dubio pro reo" (v pochybnostech ve prospěch). Jaksi nevnímá, že tuto zásadu je třeba použít ve prospěch osoby, jejíž práva byla většinovým rozhodnutím zkrácena. Tedy ve prospěch přehlasovaného vlastníka. Jsou-li pochybnosti, zda je třeba doložit smlouvu (100%) nebo většinové rozhodnutí (75%), je třeba volit 100%, aby nedošlo ke zkrácení práv menšiny.

Nicméně v tomto případě ani žádné pochybnosti nejsou. Žádný celostátně platný předpis netvrdí, že by mělo 75% postačovat. Neznám takový zákon ani judikát. Pouze některé stavební úřady takto v rozporu se zákonem rozhodují.
Takto se ale právo netvoří, spíše jen znetvoří.

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - SVJ stavebníkem: vadné Sdělení MMR

lake — Mon, 20 Jun 2011 13:46:50 +0200

Opakuji, že Sdělení MMR je vadné, a to hned ze dvou důvodů:

Ignoruje v zákoně zakotvenou povinnost stavebníka doložit „právo založené SMLOUVOU provést stavbu“, přestože ve Stavebním zákoně je právě tato klíčová povinnost výslovně stanovena. Ouředník ani nebyl schopen objasnit, proč se o této zákonné povinnosti nezmiňuje a proč ji ve Stanovisku MMR zcela ignoruje.
Ve Stanovisku MMR se naopak v rozporu s právem tvrdí, že existuje povinnost vlastníka či stavebníka doložit „doklad o vlastnictví domu“.

K první chybě nemá cenu se znovu vracet, postačí přečíst si příslušné pasáže StavZ a porovnat se Stanoviskem MMR. Nehledě na to, že stanovisko ministerského ouředníka má nulovou právní sílu.

(Pro pana Pavla uvádím názor, že slovo „také“ se nepochybně vztahuje pouze k té části právní normy, v níž bylo použito. Tedy týká se § 110 odst. 2 písm. (a) StavZ. Nevztahuje se tedy k jiným písmenům odstavce.)

Ke druhé chybě:
Dům je nemovitost podle ZoVB, která je vždy zapsána v katastru. Stavební úřad si tedy vlastnictví domu ověřuje v katastru sám, jak mu ukládá zákon č. 183/2006 Sb., Stavební zákon. Proto stavebník ani jiná osoba zahajující řízení uvedenou povinnost nemá.
O této skutečnosti svědčí formulace použité ve Stavebním zákoně v těchto částech:
§ 66 (pořízení regulačního plánu),
§ 86 (vydání územního rozhodnutí),
§ 96 (územní souhlas),
§ 105 (ohlášení stavby),
§ 110 (žádost o stavební povolení),
§ 127 (změna v užívání stavby),
§ 128 (souhlas s odstraněním stavby).

Pro jistotu to dokládám citacemi vybraných ustanovení StavZ. Všimněte si laskavě obojího: jak povinnosti stavebníka doložit právo založené smlouvou, tak i osvobození od povinnosti doložit doklad o vlastnickém právu ke stavbě:

§ 105
"K ohlášení se připojí doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí.

§ 110 odst. 2 písm. (a)
"K žádosti stavebník připojí (…) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí

§ 127 odst. 1
Stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívaní stavby na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí doklad o vlastnickém právu ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání, a závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy

Závěr:
Stanovisko MMR je v rozporu se zákonem a navíc neposkytuje žádný výklad, který by snad umožňoval akceptovat pouze 75% rozhodování ve věcech řízení podle Stavebního zákona.

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - SVJ a stav.úřad

mirek_2 — Mon, 20 Jun 2011 10:49:29 +0200

LAKE opět nezklamal!
Na Sdělení odboru stavebního řádu MMR ČR jsem upozornil v dubnu l.r. Moje informace byla určená především těm, kteří hledají cestu jak realizovat potřebné stavební úpravy i přes odpor některých jednotlivců. Vyvolala ale již tehdy histerický záchvat zn.lake, doplněný snúškou neopodstatněných spekulací a zavádějících informací, takže jsem to vzdal a došel k názoru, že diskutovat s lakem je zbytečné. Jeho manipulaci s texty, na které se odvolává a jejich účelové vytrhávání ze souvislostí nemá význam komentovat. Stav.zákon např. v §110(2) uvádí více možností jak se prokazuje vlastnické právo a co je třeba předložit (slůvko NEBO je tam pětkrát!) vytrhne lake z textu jednu jedinou možnost, kterou uznává a nekompromisním požadavkem souhlasu 100% prakticky deklasuje změnu zák. o vlastnictví bytů z roku 2005.
Změna zák.č.171/2005 provedla změnu §11(5), kterou povolila snížení potřebné ho kvóra na 75% pro většinu v úvahu připadajícíh stavbních úprav. Zavedla tak možnost realizovat potřebné úpravy i přes zarputilý odpor některých „prudičů“, kteří se ozvou prakticky vždy, když je potřeba něco řešit a jsou proti všemu i bez jakéhokoliv reálného důvodu. Právo jednat na SÚ běžně prokazuje stat.orgán SVJ výpisen z kat.nem., na kterém jsou všichni vlastníci a výpisem z rejstříku, který prokazuje vznik a oprávnění SVJ jako právnické osoby. To zde chápou snad všichni, kromě zn.lake.
P.Pavel píše, že se snaží „ hledat argumenty, aby SVJ fungovalo navzdory nesmyslným předpisům, ….“. Existuje ale rovněž celá řada těch, kteří udělají vše pro to, aby to nešlo. V případě, že k realizaci stav.úprav je potřeba absolvovat stavebního řízení nastoupí na tomto portálu zn.lake a dokazuje, že novela zák.171/2005 byla přijata zřejmě jen proto, aby si vlastníci pěkně popovídali na vlastním shromáždění a dokonce si usnesení povolenou většinou 75% i odhlasovali Prý ale bez jakéhokoliv praktického dopadu mimo působnost vlastního SVJ, protože v případě stavebního řízení to údajně neplatí a platí jen výklad zn.lake, že by tím údajne došlo k porušení §11(5), který se zmiňuje, že ustanovení „… zvláštních právních předpisů [7] tím nejsou dotčena.“ Jak by byly dotčeny jednotlivá ustanovení stav.zákona jsem se zatim nedozvěděl.
Pochybnou argumentaci zn.lake zde ale p.Pavel popsal dostatečně a není nutné to snad zatím dále rozvádět.
Naštěstí většinou se na stavebních úřadech již rozhoduje ve smyslu citovaného pokynu MMR, který podle mého názoru sehrál velkou roli při výkladu stav.zákona a kdo chce vidět pozitivní výsledek, nově opravené domy o tom jsou dostatečným svědectvím!
Že se vyskytnou ještě opačné případy, které zde lake uvadí? Samozřejmě – z jim citovanách příspěvků se ale nedovídáme důvot požadavku SÚ na 100% souhlas, který může být v konkretním případě oprávněný (např.problematika balkonů je trochu širší …), nebo se může jednat ještě o pozůstatek důsledku dřívějšího znění stav.zák., nebo i setrvačnost myšlení.
P.S. Svého času se zde vedla rovněž diskuse o hlasování mimo shromáždění – i tomuto problému s ohledem na rozhodování stav.úřadu se uvedený pokyn MMR věnuje a doporučuji se s ním seznámit tak jak uvádí p.Pavel. mirek₂

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda stavební úřady vyžadují je 75 % souhlas 2

Pavel — Mon, 20 Jun 2011 09:36:09 +0200

Já mám informace, že VĚTŠINOU jim stačí 75%.

Proto jsem v bodě 6) úvodního příspěvku vyzval, aby se žadatelé o stavební povolení obrátili na stavební úřady se Sdělením a dali vědět.

Do doby než se ozvou nemá smysl v tomto podvláknu pokračovat.

Hezký den!

Pavel

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda má smysl zabývat se Sdělením MMR 2

Pavel — Mon, 20 Jun 2011 09:19:21 +0200

Já se domnívám, že smysl to má, jinak bych ho tu neuváděl. Podle tohoto sdělení se řídí většina stavebních úřadů až na několik výjimek, z nichž některé tu pan lake uvedl.

Lake: Sdělení odboru stavebního řádu MMR neříká ničehož nic o tom, kolika procenty se schvaluje smlouva, která je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Argumentovat Sdělením MMR je tedy zbytečné.

Pavel: zda se musí přikládat smlouva jsem zpochybnil v bodě 5). Přikládat smlouvu, podepsanou 100% hlasů, a zápis ze shromáždění, který nemusí mít 100%, jak uvádí literatura v bodě 2), je zřejmý rozpor, který pan lake nekomentuje.

Lake: Pan Pavel si ze Sdělení MMR vybírá selektivně a raději ani necituje. Podívejme se tedy co je v dokumentu skutečně psáno. Nechci být škodolibý, ale uvedené Sdělení vysvětluje novelu Stavebního zákona takto (str. 2):

„Ve stavebním řízení doloží společenství uvedené doklady (t.j. rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu) spolu s dokladem o vlastnictví domu.“

Takže ouředník MMR se domnívá, že SVJ je vlastníkem domu (!!!). To je k nevíře. Pokud snad měl ouředník na mysli ten speciální případ, kdy SVJ je stavebníkem i vlastníkem zároveň, je to zase úplně špatně. Vlastník nemovitosti zapsané v katastru totiž není povinen doložit Stavebnímu úřadu doklad o vlastnictví. SÚ je podle Stavebního zákona povinen ověřit si tuto skutečnost v katastru sám.

Pavel: pana lake asi přehlédl, že ze Sdělení jsem vybral jednu větu. Snad se to dá nazvat citací, výběr jsem doplnil závorkou, abych ozřejmil kontext. Každá citace je nutně selektivní, proto jsem uvedl i link na celé Sdělení.

Lake:Až se všichni přestanete smát, jistě učiníte tento závěr: Sdělení MMR obsahuje nejméně jednu školáckou chybu zásadního rázu a je nedůvěryhodné a nepoužitelné.

Pavel: nevím, kde lake přišel na to, že ve Sdělení je napsáno, že SVJ je vlastníkem domu. Výpis z KN slouží pouze k tomu, aby si stavební úřad nebo banka porovnala, zda na prezenčních listinách jsou zapsáni skuteční vlastníci uvedení v KN. Alespoň tak je to v praxi, mám několik stavebních povolení a úvěrových smluv za sebou.

Lake: Já bych tedy ono Sdělení vyhodil do koše. Určitě bych jím neargumentoval při jednání se Stavebním úřadem, jak zde bylo doporučováno. On by se ouředník mohl zranit, až by po přečtení toho skvostu smíchem spadl ze židle …

Pavel: co se Sdělením provede pan lake je irelevantní. Web navštěvují i členové výborů, kterým se uvedené Sdělení může hodit při jednání se stavebním úřadem.

Hezký den!

Pavel

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda má smysl zabývat se Sdělením MMR

lake — Mon, 20 Jun 2011 06:04:32 +0200

Sdělení odboru stavebního řádu MMR neříká ničehož nic o tom, kolika procenty se schvlauje smlouva, která je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Argumentovat Sdělením MMR je tedy zbytečné.

Pan Pavel si ze Sdělení MMR vybírá selektivně a raději ani necituje. Podívejme se tedy co je v dokumentu skutečně psáno. Nechci být škodolibý, ale uvedené Sdělení vysvětluje novelu Stavebního zákona takto (str. 2):

„Ve stavebním řízení doloží společenství uvedené doklady (t.j. rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu) spolu s dokladem o vlastnictví domu.“

Takže ouředník MMR se domnívá, že SVJ je vlastníkem domu (!!!). To je k nevíře. Pokud snad měl ouředník na mysli ten speciální případ, kdy SVJ je stavebníkem i vlastníkem zároveň, je to zase úplně špatně. Vlastník nemovitosti zapsané v katastru totiž není povinen doložit Stavebnímu úřadu doklad o vlastnictví. SÚ je podle Stavebního zákona povinen ověřit si tuto skutečnost v katastru sám.

Až se všichni přestanete smát, jistě učiníte tento závěr: Sdělení MMR obsahuje nejméně jednu školáckou chybu zásadního rázu a je nedůvěryhodné a nepoužitelné.

Já bych tedy ono Sdělení vyhodil do koše. Určitě bych jím neargumentoval při jednání se Stavebním úřadem, jak zde bylo doporučováno. On by se ouředník mohl zranit, až by po přečtení toho skvostu smíchem spadl ze židle …

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda Novotný et al. (2011) říkají něco k věci

lake — Mon, 20 Jun 2011 05:55:58 +0200

Pan Pavel cituje z publikace Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský: Zákon o vlastnictví bytů, C.H.BECK 2011.

Nic z citovaného se však ani přímo, ani nepřímo nevztahuje k otázce kolika procenty vlastníků jednotek musí být podepsána ona smlouva, kterou SVJ prokazuje Stavebnímu úřadu své právo být stavebníkem (což se rovná právu podat žádost o zahájení stavebního řízení, či právu ohlásit stavbu).

Novotný et al. se vyjadřují k prostému faktu, že novela Stavebního zákona výslovně připustila, že SVJ může vystupovat jako stavebník. Tím bylo ukončeno období dohadů zda toto spadá do předmětu činnosti SVJ či nikoliv. Nic více ovšem z citátu neplyne.

Víme, že při novelizaci zákona o vlastnictví bytů zároveň se změkčením kvóra na 75% (§ 11 odst. 5 ZoVB) byla tamtéž doplněna věta

„Ustanovení zvláštních právních předpisů^7) tím nejsou dotčena.“

K tomu je pod čarou odkaz na Stavební zákoník (!!!). Jinými slovy: za současného právního stavu platí, že ZoVB není vůči Stavebnímu zákonu v postavení „lex specialis“. Z uvedeného je zřejmé, že zákonodárce výslovně umožnil změkčení kvóra na 75% pouze interně, jen pro účely ZoVB:
(a) pro rozhodování mezi vlastníky jednotek navzájem,
(b) pro vytváření vůle SVJ-právnické osoby.

Směrem „navenek“ – pro účely Ústavy a jiných zákonů včetně stavebního – je však toto kvórum nadále nepoužitelné.

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda stavební úřady vyžadují jen 75% souhlas

lake — Mon, 20 Jun 2011 05:58:22 +0200

Není tomu tak. Pouze NĚKTEŘÍ ouředníci NĚKTERÝCH stavebních úřadů porušují zákon. Jiní nikoliv. Viz namátkou tři citáty z tohoto portálu (další jsem líný vyhledat):

Vložil Anonymous, 11. Březen 2009 – 16:26
Při žádosti na stavební úřad o povolení po nás úředník chce, aby žádost o stavební povolení podepsal každý vlastník bytu. Přitom jsme k žádosti o povolení dodaly hlasovací arch a zápis ze schůze SVJ. Na úřadě nám bylo sděleno, že musí být podpisy všech vlastníků.
http://www.portalsvj.cz/…i-povoleni-0

Vložil Radka (bez ověření), 30. Březen 2011 – 11:30
Chtěli jsme zateplit náš činžovní dům. Dva majitelé z deseti nesouhlasili. Jelikož nás byla většina pro, začali jsme vyřizovat úvěr. Všechno šlo v pořádku, až do té doby než nesouhlasící majitelé napsali své vyjádření a nesouhlas bance a stavebnímu úřadu.Okamžitě nám bylo vše zamítnuto s důvodu že hlasování na schůzi SVJ je pouze formálního charakteru. Takže buď dohoda všech, nebo nic.
http://www.portalsvj.cz/…i-jednoduche

Vložil 1Raula, 7. Červen 2011 – 7:55
My jsme podali o stavební povolení v březnu a ještě ho nemáme. Pro hlasovalo 88% vlastníků. Jde o rekonstrukci balkonů. Stavební úřad po nás ale chtěl souhlas 100% a to tak, že se museli podepsat a souhlasit naprosto všichni vlastníci, manželé jednotlivě.
http://www.portalsvj.cz/…ebnim-rizeni#…

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů - Zda SVJ potřebuje 100% hlasů 1

lake — Mon, 20 Jun 2011 03:36:10 +0200

V první řadě upozorňuji zájemce o tuto problematiku na jiný příspěvek, se kterým pan Pavel "na dálku" polemizuje: SVJ není způsobilé zastupovat vlastníky jednotek ve stavebním řízení.

Důvody proč SVJ není oprávněno být stavebníkem bez souhlasu všech už jsem uvedl (včetně citací z rozhodnutí Nejvyššího správního soudu) v původním příspěvku. V této diskusi se omezím na rozbor pouze těch argumentů, které zde uvádí pan Pavel. Jeho důvody shrnuji tak, jak je on sám uvedl a očísloval:
(1) Tvrdí, že stavební úřady vyžadují většinou pouze 75%.
(2) Argumentuje citací z publikace Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský (2011).
(3) Uvádí na podporu svého názoru Sdělení odboru stavebního řádu MMR ČR.

K těmto třem důvodům se vyjádřím (pro přehlednost) v kratších samostatných příspěvcích.

lake

SVJ může být stavebníkem i bez 100% hlasů

Pavel — Mon, 20 Jun 2011 00:26:24 +0200

1)Na zdejším webu je opakovaně tvrzeno, že SVJ může být stavebníkem, jen pokud získá souhlas 100% členů. Toto tvrzení je ve zřejmém rozporu s většinovým postupem stavebních úřadů v praxi. Podle dostupných informací vyžadují většinou „pouze“ 75%.

2)V publikaci Novotný, Fiala, Horák, Oehm, Holejšovský: Zákon o vlastnictví bytů, C.H.BECK 2011 se na str. 188 uvádí: „Spornou byla dlouho otázka, zda společenství může vystupovat jako stavebník podle stavebního zákona, pokud provádí úpravy společných částí domu. Věc byla vyřešena novelou zákona č. 345/2009 Sb., podle jejíhož § 110 odst. 2 písm. a) StavZ, podle které, je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek, přijaté podle zvláštního právního předpisu. SVJ jako stavebník proto přiloží k žádosti běžný zápis ze shromáždění SVJ nebo zápis o rozhodnutí mimo schůzi shromáždění. V zápise ze schůze musí být uvedeno, zda v okamžiku schválení tohoto usnesení bylo shromáždění usnášeníschopné (musí být přítomna nadpoloviční většina hlasů všech jeho členů), kolika podíly bylo usnesení přijato, kdo byl proti a kdo se zdržel hlasování.“

Na 100% tito autoři zjevně netrvají. Důležité je, že komentáře od C.H.BECK jsou často v judikatuře citovány.

3)Stavební úřady vychází ve své většinou rozumné praxi ze Sdělení odboru stavebního řádu MMR ČR k zákonům č. 345/2009 Sb. a č. 379/2009 Sb., kterým se mění § 110 StavZ, ze dne 23.12.2009 zveřejněné na webových stránkách MMR ČR:

http://www.mmr.cz/…GetFile.aspx?…

Z uvedeného Sdělení vyjímám: „Z výše uvedeného spojení obou ustanovení (doplňuji: §110/2/a StavZ a § 9/1 ZoVB) vyplývá tedy i působnost společenství rozhodovat ve věcech změny účelu užívání stavby a změny stavby, tím i při provádění stavebních úprav společných částí domu.“

4)Jiný komentář k novele 345/2009 Sb. jsem nenašel. Důvodová zpráva ke sněmovnímu tisku chybí, jedná se o legislativní iniciativu nějakého poslance. Novela je účinná od 1.1.2010 a komentáře ke StavZ ji zatím nezachytily. V judikatuře také není nic nového.

Jako praktikovi mi tento výklad postačuje. Jsem si vědom „právní síly“ jednoho komentáře a jednoho Stanoviska MMR bez č.j. Nicméně na stavebním úřadu jsou většinou stavaři, a to jen v tom lepším případě. A ti o nějakém 7 As 14/2006 většinou nic netuší, proč je znejistit, když jejich metodici na MMR mluví poměrně jasně. :-))

5)Pro jistotu dodávám, že znám NSS 7 As 14/2006 a přesné znění § 110 StavZ, ale snažím se hledat argumenty, aby SVJ fungovalo navzdory nesmyslným předpisům, které jsou navíc mnohdy chápany na základě pouze jazykového výkladu, který navíc nemusí být přesný.

Aniž bych se chtěl pouštět do teoretických diskuzí poznamenávám, že 7 As 14/2006 byl vydán ke starému StavZ, nikoliv k 345/2009 Sb.

A § 110/2/a StavZ je také oříškem. První věta před středníkem vůbec nekoresponduje s částí za středníkem. Kdyby za středníkem nebylo slovo „také“, bylo by to jasnější. Proč by mělo SVJ k „právu založenému smlouvou“ také připojovat rozhodnutí shromáždění? Asi někde ten poslanec udělal chybu, z které se při troše námahy dá konstatovat, že v SVJ vlastně nic prakticky nejde:

„K žádosti stavebník připojí

doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu,“

Vztahuje se „také“ k části před středníkem nebo k jiným písmenům odstavce?

Nebo je „také“ pouhý omyl, který větu za středníkem vlastně činí nesmyslnou?

Počkal bych si na čerstvou judikaturu a do té doby se řídím body ad2) a ad3) i s ohledem na starou zásadu „V pochybnostech ve prospěch“, která je využívána v judikatuře ÚS.

6)Dovolím si na závěr doporučení pro ty členy výborů, kde po nich stavební úřad vymáhá 100%: zkuste je seznámit se Sdělením odboru stavebního řádu MMR, který je jim metodicky nadřízen, a dejte vědět.

Hezký den!