Portál společenství vlastníků jednotek - Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Comments

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Tak proč nemát výbor?

566a567 — Tue, 21 Jun 2011 01:39:26 +0200

Dobrý den!

Pokud je tato hláška o nepomoci cílena na mne, tak nevím, co bych mohl napsat více.

Proč tedy nemáte výbor?

Pak byste tyhle problémy neměli.

Nechápu, nebo to nebylo pro mne…

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Chcete teplo, nebo ušetřit?

Stavař — Sat, 18 Jun 2011 21:35:37 +0200

Nejasně položená otázka: Chcete teplo, nebo ušetřit?

Pokud chcete teplo, pak topte a rozpočítávejte podle vyhlášky. Nečekejte, že při větším obsazení domu budete platit méně. Vyhláška je v tomto případě dobře promyšlená, při větším obsazení domu budete platit cca stejně (ve Vašem případě, kdy neobsazené byty tvoří souvislý blok, jak jsem pochopil. Vyhláška naopak neřeší dobře případy, kdy obsazené a neobsazené byty se střídají, což není Váš případ).

Pokud chcete ušetřit, pak netopte. Nebude co rozpočítávat.

Povinnost vytápět dům není dána.

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Omyl - skoro 3/4 baráku prázdné.

G.X — Sat, 18 Jun 2011 12:52:31 +0200

Dobrý den,

doporučil bych provést důkladnou kontrolu hospodaření, zejména pravidel přispívání vladtníků na správu domu, způsobu rozúčtování služeb na vlastníky a jejich skutečného dodržování.

Konstatujete, že většinový vlastník se odmítnul podílet na úklidu. Primárně jde o ale o to (a k tomu dotaz p. Lake směřoval), jaká máte platná pravidla pro rozúčtování služeb – tedy ta, která byla stanovena v dokumentu Prohlášení vlastníka, či jsou ve stanovách, nebo určena platným rozhodnutím shromáždění. Tato porovnejte s faktickým stavem fungování a případně se domáhejte nápravy.

Co se týká správy domu (ne služeb), pak I většinový vlastník se nutně podílí na správě domu mírou odpovídající svému podílu, poctivé uplatňování tohoto principu si zaslouží kontrolu. Logicky není přece ani pro většinového vlastníka akceptovatelné dlouhodobě financovat správu domu, když jeho byty jsou neužívané a nepřináší mu obchodní prospěch.

G.X.

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Vážený pane

jipahu — Sat, 18 Jun 2011 11:23:24 +0200

tohle všechno známe, SVJ máme tři roky. Nepomohl jste nám, ale děkuji za snahu. jipahu

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Vytápění v domě s většinovým poměrem prázdných bytů

jipahu — Sat, 18 Jun 2011 11:05:07 +0200

Vážený pane „lake“. Jménem vlastníků Vám moc děkuji za odpověď ohledně vytápění. Pokud jde o výtah, tak jsou náklady rozúčtovány podle m2 na jednotlivé byty a doufáme, že i na ty prázdné, což bude zřejmě v pořádku. Náklady na úklid jsou plně na nás – 17 vlastníků. Jelikož se většinový vlastník na nákladech za úklid podílet odmítl a správce nemovitosti jej v tom podpořil a pro nás by náklady na úklidovou službu byly neúnosné, provádíme úklid společných prostor sami, na vlastní náklady. Po týdnu se v úklidu střídáme a uklízíme si sami. Starší a nemocní vlastníci si na úklid musí vždy někoho zjednat a zaplatit. Jedná se o rozsáhlé chodby a schodiště /budova byla původně internátním zařízením/. Zkoušeli jsme jeden měsíc neuklízet, ale vzhledem k tomu, že se v domě pohybuje sousta cizích osob, jako jsou zedníci, údržbáři a pod., kteří opravují postupně chátrající byty většin. vlastníka, a nepořádek se už nedal snášet, pokračujeme dál v úklidu. Byli bychom rádi, kdyby úklid v domě zajistila správcovská firma a na nákladech se podílel i většinový vlastník. Zatím jsme neuspěli a ani nevíme, zda se můžeme nějak bránit. Předem děkuji za odpověď. Hurdesová

jipahu

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Více jak 2/3 neobsazených bytů 4

lake — Sat, 18 Jun 2011 06:59:43 +0200

Paní Hurdesová,

Pokud jde o topení, je třeba rozdělovat náklady podle vyhlášky 372/2001 Sb. Ve Vašem případě je bezvýznamné, zda měřiče v neobývaných bytech jsou "na nule" či to, zda se vlastník jednotek svévolně odpojil od trubek topného systému.

Pokud snad vlastník jednotek svévolným zásahem vyřadil kalorimetry z provozu, postupuje se podle § 4 odst. 7 vyhlášky: "Neumožní-li konečný spotřebitel instalaci měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto konečného spotřebitele spotřební složka nákladů 1,6násobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky."

Pro případ, že nedošlo ke svévolné manipulaci s měřidly v neobsazených bytech, budete postupovat podle § 4 odst. 4 uvedené vyhlášky: "Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 40 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede vlastník úpravu výpočtové metody uvedené v odstavci 3."
Z toho plyne, že za neobsazené (a zřejmě nevytápěné) byty platí jejich vlastník minimálně 60% průměrných nákladů domu (vztaženo na m2 započitatelné podlahové plochy). Nikoliv 50%, jak píšete.

Vyhláška sice hovoří v § 6 odst. 2 o rozpočítávání pouze základní složky "na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění", ovšem odpojení části domu od centrálního vytápění by bylo závažným zásahem do kolaudačního stavu nemovitosti. Toto odpojení musí být stvrzeno kladným stanoviskem Stavebního úřadu. Vlastník odpojovaných bytů by musel úřadu prokázat jakým jiným způsobem vytápí své jednotky na teploty předepsané projektem. Není-li vydáno takové kladné stanovisko stavebního úřadu, pak k žádnému oficiálnímu odpojení bytů nedošlo. Platí pouze kolaudační stav nemovitosti a náklady se rozpočítají v souladu s vyhláškou tak, jak jsem napsal.

Pokud jde o teplou vodu, podle § 5 odst. 3 vyhlášky platí, že na každý byt se rozpočítává základní složka nákladů, která činí 30% celkových nákladů na ohřev teplé vody v domě. Rozpočítáno podle podlahových ploch. Při tom je bezvýznamné, zda byt je obydlen či nikoliv a rovněž se nepřihlíží ani k tomu, zda vlastník se (svévolně) odpojil od trubek teplé vody; zde platí totéž, co bylo řečeno o kolaudačním stavu nemovitosti.

Pokud jde o výtah a náklady na úklid, nerozumím na co si stěžujete. Upřesněte případně, zda míníte rozúčtování služeb a podle jakého klíče se ve Vašem domě tyto náklady rozdělují.

--------------------------------------------------
Z toho co jsem napsal je zřejmé, že není správný názor, že neobsazené byty by údajně měly hradit pouze základní složku 50%, jak tvrdil pan 566a567.
Rovněž je nesprávný jeho názor, že v domě nesmí být pověřený vlastník, nýbrž musí být volen výbor. Zákon o vlastnictví bytů nic takového neukládá.

lake

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - 17 z 24

566a567 — Sat, 18 Jun 2011 03:09:39 +0200

Dobrý den!

No já to špatně nepochopil, když tam píšete, že je prodáno 17 ze 24 bytů… Ale také mne mohlo napadnout, že pokud text uvádíte jako že je dům povětšinou prázdný, že to bude čeklep.

Pakliže nemáte možnost s tím hnout jinak, nedá se nic dělat. Rozhodné je ale určitě to, kolik různých vlastníků v objektu bydlí. Je-li jich více než pět, musí se volit výbor. V tomto výboru nemůže být za všechny tři osoby jen ten developer, ale ten, koho si za prvé zvolíte a za druhé nebude v žádném příbuzenském vztahu s jiným členem výboru.

Lze jistě uvažovat tak, že developer při této volbě bude mít nejvíce hlasů a odhlasuje si předsednictví. Další nejméně dva ovšem musí být vaši sousedé. Pak bude docházet k tomu, že ho budete přehlasovávat a budete mít reálnou možnost se dobírat spravedlivých poplatků.

Výbor pak shromáždění navrhne, že byty neobsazené jsou pouze temperovány a že byty s nimi sousedící musí mít úlevy jako byty krajové či rohové, atp. Bude vám muset správce rozúčtovávat ty naklady tak, aby vyšly spravedlivě, doplní k tomu, že toto se týká pouze osob, které byty užívají, nikoli vlastní, můžete zkusit toho developera tímto „překecat“.

Dá se potom sice předpokládat, že se bude ohánět vyhláškou na rozúčtování tepla, ale na tu mu klidně odpovězte, že dohoda v domě zní jinak (ty koeficienty úlev nejsou nikde natvrdo stanoveny, protože každý stavební materiál má jiný tepelný odpor) a že pokud chce náhodou vyhrožovat žalobou, tak si bude muset uvědomit dvě důležité věci.

Přijde o peníze případně on nejvíce, kdyby se mělo náhodou stát, že soud projedete, protože má na domě největší podíl. A také si, pokud umí dát dohromady jedna a jedna, uvědomí, že u soudu by těžko prosazoval, že jeho postup je sice v souladu s vyhláškou, ale neodpovídá vůbec spravedlivému rozúčtování nákladů.

A když by došlo až k tomuto extrému, což se mi zdá nepravděpodobné velice, je pak loterie chytit inteligentního soudce, který si je vědom, že na tom OS sedí proto, aby mohl svolit drobná vychýlení z předpisů, pokud situace toto žádá, či je to patřičné, spravedlivé a tak. Dnes jich to spousta nedělá a dokonce si myslí, že ani nemůže. Přitom to není pravda. Kdyby soudce toto nemohl, nemusíme soudy mít, protože by nám dostačovaly detailní výklady jednotlivých předpisů a obvinění by se dala dělat podle nich! )-:

Z5 qašemu problému: Co Vy myslíte? Máte málo vlastníků nebo ještě musíte upravit stanovy, aby byly použitelné? Já tohle nevím a vědět nemohu, ale pokud to budu považovat rovněž za nepravděpodobné, asi není už co ře-shit! (-:

Tedy šup do toho!

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Omyl - skoro 3/4 baráku prázdné.

jipahu — Fri, 17 Jun 2011 19:54:35 +0200

To jste špatně pochopil. Většinového vlastníka mít musíme, v domě je totiž 60 bytů a z toho jen 17 prodaných. Věřte, že kdybychom jen tušili, že se zde za 4 roky prodá jen 17 bytů, nikdy bychom si tady byt nekoupili. Nejhorší je, že ani nemáme šanci byty prodat a jít jinam. Stálo nás to hodně peněz a nervů a nikdy to nebude jiné. Většina z nás je již v důchodovém či předdůchodovém věku a kapitál na koupi 43 bytů nemáme.Pokud byste někdo znal nějaké řešení nebo východisko, poraďte. Bohužel, jsme se tak stali rukojmými vlastníka nemovitosti, kterému dům zřejmě slouží k jiným účelům, než by měl. Jsme v pasti a nevíme jak ven.

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů - Půlka baráku prázdná

566a567 — Fri, 17 Jun 2011 01:55:52 +0200

Dobrý den!

Upřímně vyjádřeno: „Co jste do takovýho byznysu lezla?“ (-:

Ty prázdné byty, pokud shromáždění – pověřený vlastník – většinový podílník – nerozhodne jinak, budete opravdu živit ,za nic‘ na základní složce. A to ještě buďte rádi, že vám to nedává úplně drasticky 60 : 40, což se smí také.

Pokud se tedy nehodláte odstěhovat, je tu jisté řešení: byty koupit v takovém množství, abyste rozhodovat mohli vy a nikoli developer, či kdo tam má tu většinu. Zní to trochu šíleně, ale pokud to není v Praze, kde bude jednotka stát tři mega a více, mohlo by snad vám vyjít to, že byty si koupíte a ještě budete kasírovat na nájemnících. Dost dobrá investice, která vám s nájemníkem zaplatí „hypotézu“, měsíční předpis a ještě něco zbude…

Závěrem: Jak můžete mít pověřeného vlastníka, když je tam sedmnáct obsazených bytů ze čtyřiadvaceti? To už je přece povinně na výbor a na shromáždění, a nikoli na pověřeného vlastníka. Nepočítám, že tam máte do pěti vlastníků a těch sedmnáct bytů mají dohromady nejvíce tři osoby…

Tak to ještě jednou všechno nastudujte (72/1994 Sb., v aktuálním znění, prohlášení vlastníka, vaše stanovy, co v nich potom není zvlášť stanoveno tak ještě vzorové stanovy – 371/2004 Sb., vyhlášku 372/2001 Sb., na rozúčtování nákladů na služby, list vlastnictví, výpis z rejstříku… a zjistěte, co se u vás děje nesprávně. Ale ropočítávání tepla na spotřební a základní složku 50 : 50 je naprosto v pořádku.

Držím palce, abyste se dohodli. Nezapomínejte, že společně vlastníte nemovitost za těžký prachy, a proto je naprosto kontraproduktivní se hádat. (-:

Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz

Vytápění v domě s více jak 2/3 neobsazených bytů

jipahu — Thu, 16 Jun 2011 08:26:42 +0200

Hezký den. V roce 2008 jsem koupila byt v bytovém domě s osmi obytnými podlažími a se 60ti byt. jenotkami. V současné době je prodáno pouze 17 z 24 bytů v prvních třech obytných podlažích. Ostatních 43 bytů, vzhledem k tomu, že dům i jeho majitele provází špatná pověst,je takřka neprodejných. Jsme sice SVJ, ale rozhodovat nemůžeme vlastně o ničem. Vlastník nemovitosti, tedy většinový vlastník, který je současně i pověřeným vlastníkem nás ve všem přehlasuje. Největší problém je s vyúčtováním tepla. Z důvodu neprodejnosti bytů nechal vlastník domu odpojit od centrálního vytápění všechny byty počínaje 6. patrem a měřiče nastavil na „nulu“. Nulové nastavení měřičů tepla je i v ostatních neprodaných bytech. V 1. patře jsou mezi prodanými 4 volné byty a ve druhém patře 3 volné byty. Majiteli nemvitosti a současně většinovému vlastníku je účtována pouze ZS, v našem případě 50% podle podlahové plochy, protože náměry na měřidlech jsou nulové. Nám 17ti vlastníkům je část topení účtováno 50% ZS a 50% SS podle zjistěných náměrů na měřičích. Podle vyhlášky je to zřejmě v pořádku. Jenomže takto platíme za vytápění čím dál víc, protože doplácíme na všechny prázné byty, které my ostatní vlastně ohříváme a máme tak větší spotřebu tepla. Můj byt 2+kk má celk. plochu 35,5 m2 je osazen dvěma radiátory. Koupelna je bez radiátoru. V zimě a v mrazech bych se nemohla sni vykoupat, není ani 10 stupňů, takže musím přitápět elektřinou. Za rok 2010 mi přišlo vyučtování tepla na téměř 15.000 korun. V bytě o výměře 64 m2 dělá vyúčtování skoro 25.000 koru. Naše dotazy a stížnosti nejsou k ničemu, protože se nám dostává odpovědi v tom smyslu, že náklady se nám sníží, až bude celý dům obsazen a ve všech bytech se bude vytápět. Jenomže toho se nikdo z nás nedožije. Prosím o radu, zda a jak se můžeme proti vlastníku nemovitosti bránit, případně zda existuje nějaký právní předpis, který by se touto situací zabýval a řešil ji. Nejedná se pouze o vytápění, ale i o náklady na úklid společných prostor, které rovněž táhneme sami, náklady na výtah a pod. Předem děkuji za případnou pomoc či radu. Hurdesová