Portál společenství vlastníků jednotek - Mimořádně problematické lodžie. - Comments

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie - ústup

Otrava — Thu, 16 Jun 2011 10:26:51 +0200

Dobrý den. Děkuji za odpověď a zjišťuji, že pro nezkušeného účastníka tady otázky nekončí. Ale já to chci již jen uzavřít.

Vlastnictví lodžií mám potvrzeno právníkem a také tím, že před lety již na lodžiích opravy probíhaly a vlastníci náklady hradili. Chtěl jsem hlavně vědět, zda má pravdu náš předseda, když tvrdí, že při zateplení budovy neplatí (při našich podmínkách) povinnost vlastníka, hradit náklady na práce, provedené a vyfakturované jako náklady na lodžiích (zateplení stěnek, soklík, výměna oplechování, očištění a nátěr zábradlí, výměna sušáků, nájem prostranství pro lešení – nájem je nutný pouze pro lodžie, protože u nich nestačí prostor, který je bez poplatku).

Skutečně je to tak, jak odhadujete, že se vlastníků s lodžiemi na způsob úhrady nikdo neptal. Na druhé straně by všichni měli vědět, že musí náklady hradit (po zkušenostech s platbou při opravě dříve). Z toho důvodu jsem se snažil návrhem na vysokou „spoluúčast“ dosáhnout, aby byl dodržen zákon a nevznikla velká újma jedné nebo druhé straně. Velikost ploch bytů je značná, přičemž jsou velké byty s lodžií i bez lodžie.

Situace je složitější než jsem se domníval. Aniž bych to tušil, usiloval jsem asi o jediné možné smírné řešení, tedy dohodou na rozumné výši „spoluúčasti obou stran“, což předseda zásadně odmítá.

Myslím, že jsem se zde poučil. Bohužel/bohudík jsem také zjistil, že nepatřím do kontrolní komise, protože nejsem lhostejný a jako romantik předpokládám i v dnešní době morální zodpovědnost.

Ale tušil jsem to, proto ten – Otrava.

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie.

G.X — Wed, 15 Jun 2011 19:00:01 +0200

Dobrý den, pokud Prohlášení nedává jasnou odpověď ohledně vlastnictví lodžie, jakožto věci, pak bych sledovat položky, ze kterých fakticky je lodžie složena, typicky:

strop a podlaha = nosná vodorovná konstrukce
boční stěny = nosná svislá konstrukce
povrch – malba a (nové) zateplení = součást fasády.

a pak by se pravděpodobně dospělo k názoru, že lodžie je společnou částí domu.

Další nepříjemný aspekt je , že pokud by byla lodžie vlastnicky náležela k jednotce, pak sice je korektní, aby náklady na její rekostrukci hradil daný vlastník, ovšem společenství fakticky nebylo oprávněno o takové rekonstrukci pouhou většinou vůbec rozhodnout – musel by souhlasit každý jednotlivý vlastník lodžie.

G.X.

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie 4 – upřesnění

Otrava — Wed, 15 Jun 2011 18:54:52 +0200

Omlouvám se za nepřesnost. Měl jsem potvrzeno právníkem, že jsou lodžie vymezeny jako součást převáděné jednotky a tvoří tak příslušenství bytu. Můj omyl byl pouze v tom, že jsem se domníval, že označení „příslušenství bytu“ již tuto vlastnost vyjadřuje. Před lety již na lodžiích opravy probíhaly a vlastníci náklady hradili.

Na hlavní otázku jste sice odpověděl, ale také ji upřesním. Předseda tvrdí, že při zateplení budovy neplatí ustanovení, že nesmí být práce na lodžiích (i když jsou v našem případě součástí převáděné jednotky) hrazeny za společné zálohy.

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie 3

lake — Wed, 15 Jun 2011 15:56:41 +0200

Pane Otravo,

není pravdou, že by balkon, který je příslušenstvím bytu, musel být vždy „ve vlastnictví bytu“. Váš názor je v rozporu s Občanským zákoníkem, § 121. Směšujete užívací právo s vlastnictvím.

Napsal jste v úvodním dotazu pouze, že jde o „… lodžii, vedenou v prohlášení jako příslušenství bytu“. Nenapsal jste ale nic o tom, že by lodžie byla součástí bytu, či věcným příslušenstvím jednotky podle § 121 odst. 1 ObčZ.

Dokud nepodáte úplnou a spolehlivou informaci, nemá cenu na Váš dotaz reagovat, neboť nelze odpovědět na základní otázku – kdo je ve vašem domě vlastníkem lodžií a kdo tedy nese náklady na jejich údržbu, opravy, modernizace či rekonstrukce.

lake

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie 2

Otrava — Wed, 15 Jun 2011 15:23:44 +0200

Ve zdejší diskusi jsem našel odkaz na rozsudek NSS č.j. 1 As 2/2004–214 kde bylo mezi jiným uvedeno: „Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku je balkón přístupný pouze z bytu vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a spolu s převáděným bytem se stal vlastnictvím vlastníka bytové jednotky“. Usoudil jsem z toho, že balkón, který je příslušenstvím bytu, musí být vždy ve vlastnictví bytu, takže jsem informaci za dostatečnou. V našem případě tomu tak skutečně je. Písemné vyjádření právníka našeho správce, které jsem předal také předsedovi, to potvrzovalo.

Děkuji za nabízené řešení, ale nezamlouvá se mi (je to oko za oko). Je ale inspirující k dalším možnostem přimět vlastníky k přemýšlení nad mým návrhem. Usiloval jsem o získání spravedlivého dělení pro 40 bytů bez lodžií (bohužel beru svou funkci v KK vážně). Mám dostatek informací, abych mohl stanovit odpovídající výši částky pro každý jednotlivý byt při dělení podle plochy (současný stav), při mém návrhu i při nulové spoluúčasti (která hrozí??? u soudu) a můžu s nimi všechny vlastníky seznámit a pokusit se o „další kolo“.

Nemám nejmenší zkušenosti se soudy, ale v ZoVB je v §11 (3) uvedeno: Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne“. Tím soudním řízením jsem myslel toto požádání soudu. Představoval jsem si vysokou částku, když hodina porady právníka stojí 3 tisíce Kč. Mrkl jsem na soudní poplatky a zjistil jsem, že jsou přijatelné. Domnívám se, že snad jde o „důležitou událost“. Otrava

Mimořádně problematické lodžie. - Mimořádně problematické lodžie 1

lake — Tue, 14 Jun 2011 22:09:58 +0200

Otravo,
informace že lodžie je "příslušenstvím bytu" je pro věc bezvýznamná. Neříká nic o tom, kdo je vlastníkem lodžie.

Je-li snad lodžie ve vlastnictví vlastníka jednotky, hradí veškerou údržbu a opravy jen on sám. Jakékoliv hlasování o této skutečnosti v SVJ je absolutně neplatné.

Nerozumím proč píšete o nějakém soudním sporu. Neoprávněně odčerpanou částku z Vaší zálohy prostě započtete na svou platební povinnost v nejbližším měsíci a SVJ na to prokazatelně upozorníte.

lake

Mimořádně problematické lodžie.

Otrava — Tue, 14 Jun 2011 20:32:23 +0200

Zdejší diskuse má tu vadu, že se často nedobere použitelného závěru. Na můj problém jsem radu nenašel. Asi proto, že se naše situace vymyká běžnému životu společenství.

Zateplili jsme dům, ve kterém více než polovina bytů má lodžii, vedenou v prohlášení jako příslušenství bytu. Náklady související se pracemi na zateplení lodžií se pohybovaly málo nad 1 mil. Kč. Předseda společenství rozhodl, že se všechno uhradí ze společné zálohy. Jako člen kontrolní komise jsem namítal, že jeho rozhodnutí odporuje ustanovení zákona o tom, že náklady na příslušenství jednotky nemohou být hrazeny ze společné zálohy.

Navrhoval jsem dohodu vlastníků na určitém podílu ze společné zálohy, případně také dohodu na plné úhradě za podmínky, že výbor získá souhlas všech vlastníků. Výbor mně usilovně přesvědčoval, že jsem jediný, kdo proti celkové úhradě ze zálohy vystupuje a nebude se tím zabývat. V delším sporu jsem postupně vyslechl řadu většinou nesmyslných důvodů, proč nemám pravdu, ale nejsem si jistý v posouzení argumentu, že pro zateplení výše uvedené ustanovení o úhradě ze společné zálohy neplatí. Ale i v takovém případě je dělení spravedlivější, protože nejméně 200 tisíc Kč tvoří náklady, které se zateplením nesouvisí, další velká část nákladů je nutnost úprav, které by bez existence lodžií nebyly třeba. Proto jsem nabízel dohodu, která bude vycházet z rozumného posouzení zákonných i morální stanovisek.

Předseda konečně připustil projednání návrhů na shromáždění. Nechal odhlasovat návrh na plnou úhradu nákladů ze zálohy, avšak neuvedl větu o podmínce souhlasu všech vlastníků. Okamžitě jsem protestoval, ale byl jsem umlčen s poukazem, že návrh nadpoloviční většina přítomných hlasů schválila, takže je úhrada vyřešena.

Domnívám se, že usnesení je neplatné, protože o takovém podílu vlastníků na nákladech na lodžie nemůže shromáždění rozhodnout a navíc nebyl návrh takového znění v informaci k pozvánce na shromáždění uveden. Nemohu nic udělat, protože splnění neplatného návrhu nevyžaduje žádnou činnost. Proti předsedovi není obrany. Zákony jej nezajímají, je přesvědčen, že sám rozhodne vše nejlépe. To prokázal tím, že přepsal částku stanovenou usnesením shromáždění jako limit výše úvěru z hodnoty 9 mil. Kč na 10 mil. Kč. Částku také vyčerpal, takže bude tento „přebytečný“ milion připojen k mimořádné splátce úvěru spolu s dotací, kterou jsme získali.

Částka na jednu lodžii činí asi 11 tisíc Kč, ale po rozumném vyloučení některých operací klesne na polovinu, takže bychom soudním sporem spíše prodělali všichni. Přesto mě zajímá, zda skutečně jsou všechny náklady na zateplení hrazeny ze společné zálohy také v případě, že jsou zateplované lodžie uvedené jako příslušenství bytu. Další otázkou je, zda mám pravdu, když se domnívám, že usnesení shromáždění je úřední listina. Poslední dotaz je, jak v tom případě zákon hodnotí pozměnění úřední listiny, pokud nevznikne velká škoda.

Předseda je ve funkci teprve dva roky a má právo na chybičku. Na druhou stranu má vysokoškolské vzdělání a měl by mít představu o svých právech a povinnostech. Domnívám se, že nesleduje vlastní zisk, pouze si strašně fandí. Otrava