Portál společenství vlastníků jednotek - Výstavba plynové kotelny - Comments

Výstavba plynové kotelny - ZoVB : absolutně neplatných smluv je více, než se domníváte

ZoVB : neplatnost vícero smluv — Thu, 26 May 2011 07:12:47 +0200

Vyjádření k příspěvku: „Vložil lake, 26. Květen 2011 – 6:13“

Vážený pane Lake,

další smlouvy, které jsou absolutně neplatné, jsou ty smlouvy, které tzv. developěři nabízeli zájemcům o koupi bytů v tzv. novostavbách.

„Prodávali“ virtuální jednotky.

Byly uzavírány smlouvy o smlouvě budoucí v době, kdy jednotky ještě vůbec neexistovaly. Nebyly vymezeny (ty jednotky), nemohly být popsány ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb., neexistovalo ani žádné prohlášení původního vlastníka budovy.

Takové „prohlášení“ by samozřejmě nemohlo ani teoreticky existovat.

„Prohlášení“ ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. je prohlášením „původního vlastníka budovy“.

Nikoliv prohlášením o tom, že „v budoucnu“ vznikne stavba

v které by mohly být – vymezeny jednotky.

„Prohlášení“ ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. není polemikou o tom, zda budou „jednotky“ „na papíře“ vůbec zkoulaudovány.

NS ČR uzavírá s tím, že pokud je smlouva o smlouvě buoucí (převod jednotek) neplatná, je neplatná i smlouva o převodu jednotky samotné.

účastníci absolutně neplatných právních úkonu (smluv o nabytí vlastnictví k jednotce) jsou ztraceni.

ZoVB

Výstavba plynové kotelny - Překonání vady prohlášení

lake — Thu, 26 May 2011 06:13:38 +0200

Pane zovb, opět Váš katastrofický scénář. Prohlášení vlastníka budovy, pokud bylo učiněno „svobodně a vážně, určitě a srozumitelně“ (§ 37 ObčZ) a obsahuje zákonem předepsané náležitosti, včetně definice jednotek v domě; je tedy platným právním úkonem.

Připomenu, že podle § 37 ObčZ "právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný..

Uvedení neexistující jednotky v Prohlášení je právě takovou chybou, která ovšem nečiní neplatným CELÉ Prohlášení, jak se Vy domníváte, nýbrž činí neplatnou pouze tu jeho část, která (v rozporu se zákonem) definuje určitou společnou část domu jakožto jednotku. Pouze převod této „zdánlivé jednotky“ je postižen absolutní neplatností.

Na existenci ostatních jednotek v domě ani na vlastnické vztahy k nim to nemá vliv. Nemusí pak dojít ani k úpravě podlahových ploch ostatních jednotek, neboť ty jsou v Prohlášení určeny správně.

Postačí tedy v Prohlášení odstranit „chyby v počtech“, které se týkají zapsaných podílů v katastru.

lake

Výstavba plynové kotelny - ZoVB : překonání vad prohlášení s pomocí zeměměřičů

ZoVB : neplatnost smluv — Thu, 26 May 2011 05:29:27 +0200

Vyjádření k příspěvku: Vložil lake, 25. Květen 2011 – 21:53

Pokusím se o stručné shrnutí z rozhodnutí NS ČR, které nám podá světlo. A to přesto, že může čtenáže tohoto porálu iritovat.

„Muž si "koupil“ před cca. 15 lety družstevní byt (vyzískal čl. práva).
Poté se oženil. Na jeho žádost (učiněnou v souladu se zákonem 72/1994 Sb.)
byl tento byt převeden do výlučného vlastnictví SJM manželů.

Tato smlouva byla následně soudem prohlášena za smlouvu asolutně neplatnou.

Byt měl být převeden pouze do výlučného vlastnictví původního člena, nikoliv
do SJM manželů.

Je třeba si uvědomit, že tento úkon (smlouvu) nikdo ze zůčastněných nerozporoval (ani muž, ani jeho manželka ani původní vlastník domu/bytu – družstvo).

Přesto byla tato smlouva prohlášena za smlouvu absolutně neplatnou.

Nějaké „Pokyny Českého úřadu zeměměřického“ (jak pan Lake uvádí) tyto dva

neštastníky zachránit samozřejmě nemohly.

Jsou ztraceni.

Pokud je vadné prohlášení původního vlastníka budovy (jsou v něm uvedeny jednotky, které nemohou ze zákona existovat) je jakákoliv smlouva o převodu bytu v takovém domě absolutně neplatná.

Neplatný bude první, druhý i další následující převod jednotky v tomto domě.

účastníci absolutně neplatných smluv jsou ztraceni.

ZoVB

Výstavba plynové kotelny - Překonání vady prohlášení

lake — Wed, 25 May 2011 21:53:25 +0200

Pane ZoVB,

vy si zřejmě libujete v šíření katastrofických scénářů. Trvám na svém názoru, že Prohlášení vlastníka, které je částečně vadné, se prostě opraví a vloží do katastru.

Pokyn Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 24 o tom zcela jasně hovoří takto:
„Změna v označení jednotek a změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu se do katastru nemovitostí zapisuje záznamem na základě oznámení společenství vlastníků (§ 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.) doloženém: (…) změněným prohlášením vlastníka (nebo jeho části ve formě dodatku) z důvodu opravy chybně stanovených podlahových ploch jednotek a tím chybně stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu (…)“.
(http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx…)

V tomto případě je změna spoluvlastnikých podílů způsobena výmazem jedné z jednotek. Následkem toho dojde ke změně součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Jde tedy o změnu, která je v pokynech popsána a kterou katastrální úřady provádějí zcela běžně. K oznámení postačí přiložit:

změněné Prohlášení vlastníka budovy,
zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny,
rozsudek ve věci neexistence jednotky č. XY,
výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek.

lake

Výstavba plynové kotelny - ZovB: překonání vady prohlášení

ZovB: překonání vady prohlášení — Wed, 25 May 2011 13:46:20 +0200

Vyjádření k názoru: „Vložil lake, 25. Květen 2011 – 12:39“

Vážený pane Lake,

sdílím Váš názor, že je možné „překonat“ určité vady prohlášení původního vlastníka budovy.

Bude se jednat zejména o očividné chyby – například. v součtu, pravopisné chyby, vyjádření (která jsou sice právně vadná, ale přesto srozumitelná

to znamená, že je nelze zaměnit s jinými).

Dle mého názoru nelze odstranit vadu – bez dalšího – , kdy je v prohlášení původního vlastníka budovy vymezena jednotka, která nemůže – z povahy věci – vůbec existovat.

Eliminací této jednotky (jejím zánikem) dojde k tomu „nejhoršímu“.

Změní se spoluvlastnické podíly na společných částech domu.

Dle mého názoru, takovou vadu, nelze „jen tak překonat“.

O tom, že takovou „vadu“ nelze „je tak překonat“ bude svědčit to, že se (výše uvedená „teplárna“) bude bránit – soudní cestou.

Dle mého názoru jsou údajní vlastnici jednotek, kteří jsou stiženi závažnou vadou prohlášení původnícho vlastníka budovy, ztraceni.

ZovB zde nebude prezentovat ustálenou judikaturu NS ČR (ve věci neplatnosti smluv o převodu jednotek). Mohla by (tato judikatura) iritovat čtenáře tohoto portálu nad míru únosnou.

ZovB

Výstavba plynové kotelny - Vlastnictví jednotek nebude vymazáno

lake — Wed, 25 May 2011 12:39:30 +0200

Pane ZoVB,
nesdílím názor, že důsledkem chyby v Prohlášení je absolutní neplatnost CELÉHO dokumentu. To by skutečně byl katastrofický scénář.

Je pravdou, že v uvedeném rozsudku Nejvyššího soudu 28 Cdo 1788/2003 je takto judikováno, avšak pokud je mi známo, současná soudní praxe se přiklání k jinému řešení:

V Prohlášení bude označena za neplatnou pouze příslušná část. Je pak možné na základě rozhodnutí soudu Prohlášení opravit a znovu vložit do katastru. Tímto postupem jsou šetřena práva ostatních vlastníků jednotek, nabytá v dobré víře.

lake

Výstavba plynové kotelny - ZovB - vlastnictví jednotek bude vymazáno

ZovB - vlastnictví bude vymazáno — Wed, 25 May 2011 07:32:31 +0200

Vyjádření k názoru: „Vložil lake, 25. Květen 2011 – 6:06“

Váš názor je věcně správný.

Dle mého názoru by (na návrh k soudu) byla společnost SFW „zbavena vlastnictví jednotky“.

Naprosto správně uvádíte, citace:

" Společnost SFW tedy není a nikdy nebyla vlastníkem jednotky v domě, neboť
tato „jednotka“ je ve skutečnosti společnou částí domu."

Prohlášení původního vlastníka budovy je – minimálně v této části – vadné a absolutně neplatné.

Pokud ve sporu „o určení vlastnictví“ (možná i změnu prohlášení původního vlast. budovy) bude soud řádně zkoumat toto „prohlášení“, může dospět k tomu závěru, že prohlášení je absolutně neplatné (ne jenom z části).

Potom by ovšem neexistovalo ani vlastnictví žádné jednotky v domě a neexistovalo by ani „společenství“.

Žaloba „o určení vlastnictví“, podaná „společenstvím“ by mohla být zamítnuta pro absenci aktivní legitimace.

Absolutně neplatné prohlášení původního vlastníka budovy má za následek „návrat do původního stavu“.

Vlastníkem CELÉ BUDOVY se opět stává původní vlastník budovy.

Vlastnictví jednotek přestane existovat.

Registrace jednotek „na katastru“ bude bezvýznamná.

Na návrh původního vlastníka budovy bude vlastnictví k jednotkám „vymazáno“.

ZovB

Výstavba plynové kotelny - Výstavba plynové kotelny 5

lake — Wed, 25 May 2011 06:06:15 +0200

Vážené SVJ Spáčilova,

píšete, že v domě je technické zařízení – výměník tepla, který zabezpečuje teplo pro váš dům i pro jiné domy. Toto technické zařízení je umístěno v nebytovém prostoru, jehož vlastník (společnost SFW) je zároveň i vlastníkem zařízení výměníkové stanice.

Kotelna ani výměníková stanice, zabezpečující teplo pro dům, nemůže nikdy být vyčleněna jako samostatná jednotka, nýbrž vždy pouze jako společná část domu. Společnost SFW tedy není a nikdy nebyla vlastníkem jednotky v domě, neboť tato „jednotka“ je ve skutečnosti společnou částí domu.

Prohlášení vlastníka, určující místnost výměníkové stanice jako jednotku (nebytový prostor), je v rozporu se zákonem a tedy v této části neplatné ve smyslu § 39 Občanského zákoníku (absolutní neplatnost). Uvedené platí pouze za předpokladu, že místnost s výměníkovou stanicí byla v budově již v době vložení Prohlášení do katastru; jinak by tomu ovšem bylo v případě, kdy výměníková stanice by byla vybudována v domě dodatečně, např. přístavbou či vestavbou.

Viz rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp.zn. 31 Ca 247/98.
Viz rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 1788/2003, ze dne 6.11.2003.
Rozsudek NS je k nahlédnutí např. zde: http://www.epravo.cz/…u-34442.html

Teprve až zjistíte, zda jednotka existuje a zda tedy společnost SFW je či není vlastníkem jednotky v domě, bude mít smysl zabývat se podstatou Vašeho dotazu. Obecně lze říci, že spoluvlastníci nemohou nutit podílového spoluvlastníka, aby souhlasil s vytvořením další věci, jež by měla být v jejich spoluvlastnictví.
K tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 1470/2002, ze dne 30.6.2003.

lake

Výstavba plynové kotelny - Já myslel, že na tomto

SVJ Spáčilova 3372 3373 Kroměříž — Tue, 24 May 2011 22:08:02 +0200

Já myslel, že na tomto portálu jsou „zdravé“ odpovědi, ale jak čtu, magorů se najde dost – bez urážky.

Výstavba plynové kotelny - ZovB - ať neotravuje- změňme jeho byt na garáž

ZovB - ať neotravuje- změňme jeho byt na garáž — Tue, 24 May 2011 21:27:13 +0200

Vyjádření k: "Vložil SVJ Spáčilova 3…, 24. Květen 2011 – 13:13 :: Stavební úpravy

Vážená paní Spáčilová,

pokud skutečně, jak Vy tvrdíte, existuje „jednotka“ ve smylsu zák. č. 72/1994 Sb., kterou vlastní „vaše teplárna“, tak potom je Vaše šance, domoci se změny účelu úžívání stavby, cizí jednotky, soudní cestou,

NAPROSTO VYLOUČENA.

Soud může nahradit souhlas se změnou spol. částí „domu“ (děje se v těch případech, kdy prostor není využíván), ale soud nemůže „proti vůli vlastníka jednotky“ měnit účel užívání této – jeho – jednotky, … na návrh většiny.

Toto bylo a bude vyloučeno ze soudního přezkumu.

Váš názor je

VADNÝ-

Dle mého názoru si naprosto neuvědomujete dopady Vašeho návrhu, proto Vám odpouštím.

ZovB

PS: Hej, kámo, ta vosoba ze třetího patra si koupila nový fáro.
Zítra odhlasujeme, že měníme účel úžívání stavby – jeho bytu -
na pařeniště. He, he, ať teď bydlí s manželkou v tom novým fáru.
Tam dlouho nevydrží, potom to jejich „pařeniště“ koupíme za pakatel.
He, he, nám to pálí, jsme lišky mazaný.
Měli by jsme dostat nějaký dotace -teď když budeme podnikatelé-.

Výstavba plynové kotelny - Ano je je jeden

SVJ Spáčilova 3372 3373 Kroměříž — Tue, 24 May 2011 20:54:22 +0200

Ano je jeden z majitelů a jednotku užívá jako výměničku.

Výstavba plynové kotelny - upřesněte

Jaroslav Jaroslav — Tue, 24 May 2011 14:13:26 +0200

vlastní jednotku, užívá místnost, je zapsána v katastru jako majitel ??

Výstavba plynové kotelny

SVJ Spáčilova 3372 3373 Kroměříž — Tue, 24 May 2011 13:13:06 +0200

Jsme SVJ a chceme si vybudovat vlastní kotelnu na což musí být souhlas všech majitelů byt.jednotek. Problém je ale v tom, že v našem domě je místnost, kterou vlastní firma SFW /zabezpečuje topné hospodářství ve městě a taky náš dům/, která s výstavbou nesouhlasí a tím nepodepsala souhlas s vybuddováním kotelny. Jak dál ? Chceme to jako SVJ dát k soudu, protože si myslíme, že firma porušuje Z 72/1994 SB. , § 14.