Portál společenství vlastníků jednotek - problémy ve SvJ - Comments

problémy ve SvJ - ZoVB - eliminace vadných názorů

ZoVB - nejvyšší ukončil — Mon, 23 May 2011 22:37:22 +0200

Zovb se vyjadřuje k vlastnímu názoru:

„vložil ZoVB – a nejvyšší (bez ověření), 23. Květen 2011 – 22:23“

Poté, co se ZovB, předjímajíce rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR ( 9 As 73/2010 – 138 ), jeví veškerá diskuse ohledně tzv. „zateplení paneláků“, kotelen, výtahů, modernizací, jako bezpředmětná. by mohlo být „toto hloupé vlákno“ – věcně ukončeno.

ZoVB

problémy ve SvJ - ZoVB - sdílí právní názor Nejvyššího správního soudu ČR

ZoVB - a nejvyšší — Mon, 23 May 2011 22:23:30 +0200

Vyjádření k názoru:

„Vložil málek (bez ověření), 23. Květen 2011 – 13:50“

Vážený pane Málek,

dotazujete se, mimo jiné, na to, zda „Dana Trojáková“ hodlá:

a) „zrušit stavební povolení“

nebo

b) „dát k soudu také stavební úřad“

Odpověď ZoVB:

Obojí je možné realizovat jedním žalobním návrhem.

A to žalobou směřovanou ke „správnímu soudnictví“. Vážená paní Dana Trojáková bude žalovat „místně příslušný stavební úřad“ (evewntuálně nadřízený orgán – pokud rozhodl), a výsledkem bude „zrušení stavebního povolení“.

Dle názoru NSS ČR bude její žaloba oprávněná.

Citace: NSS 9 As 73/2010 – 138

Z citovaných zákonných ustanovení (zák. č.72/1994 Sb.)
vyplývá, že shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán
společenství je oprávněno k rozhodování jen o těch
věcech, k nimž je oprávněno společenství vlastníků.

Oprávnění společenství pak vyplývá zejm. z §9 odst. 1,
věty prvé, zákona o vlastnictví bytů, kdy společenství
přísluší vykonávat práva a zavazovat se pouze
ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v
rozsahu tohoto zákona a činnosti související s
provozováním společných částí domu, které slouží i jiným
fyzickým nebo právnickým osobám.

Z uvedeného je zřejmé, že pravomoc společenství je
omezena na „společné části domu“, přičemž ust.§9 odst.2,
§11 odst.4 a 5 dávají společenství dále pravomoc
rozhodovat o vnitřních záležitostech společenství a o
záležitostech týkajících se domu jako celku.
Tomuto pojetí odpovídá i ust. § 11 odst. 5, věty druhé,
zákona o vlastnictví bytů upravující kvalifikovanou
většinu členů společenství potřebnou pro v tomto
ustanovení blíže definované modernizace, rekonstrukce,
stavební úpravy a opravy společných částí domu.

Oproti tomu úpravy jednotky upravuje jiné ustanovení-
§13 odst.3 zákona o vlastnictví bytů. Právě toto
ustanovení ve své prvé větě stanoví, že vlastník jednotky
nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by
ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních
jednotek.

Z uvedené odlišnosti úpravy a z vymezení pravomoci
společenství vlastníků se tak podává, že souhlas se
stavebními úpravami jednotky není v pravomoci
společenství vlastníků, proto nemůže být ani v pravomoci
shromáždění vlastníků jako orgánu společenství.

…

Pro úplnost Nejvyšší správní soud dodává, že bez ohledu
na shora uvedená ustanovení soukromoprávního předpisu
(zákona o vlastnictví bytů) nejsou ani vlastníci
jednotek, kteří se stavebními úpravami (jimiž se nemění
vzhled domu ani vnitřní uspořádání domu a zároveň
velikost spoluvlastnického podílu na společných částech
domu) nesouhlasili, vyloučeni z uplatnění námitek
stavebně-technického charakteru, když právě takové
námitky mohou uplatňovat v rámci příslušného stavebního
řízení, jehož jsou účastníky (stejně jako všichni ostatní
vlastníci jednotek v domě).
Vlastníci jednotek, kteří mají za to, že stavební úpravou
je ohrožen výkon jejich vlastnického práva, pak mohou své
vlastnické právo chránit též podáním žaloby k obecným
soudům v občanském soudním řízení, ať už žalobou o
nařízení prodeje jednotky (§ 14 zákona o vlastnictví
bytů), či jinou vlastnickou žalobou (§ 123 a násl.
občanského záko níku).

Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o
modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy
jednotky, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu
a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných
částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a
nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či
změnu stavby, postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas
tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství
vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o
vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky
v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena
hlasováním na shromáždění vlastníků.

ZoVB

problémy ve SvJ - Kamery a soudruzi

jardaparda — Tue, 24 May 2011 07:19:35 +0200

Ohledně kamer - zajistěte si důkazy a podejte žalobu:
S kamerovým systémem na chodbě domu musejí souhlasit všichni vlastníci
Aneb totalitní soudruzi budou platit i náklady řízení.

A jak píšou jiní: Seberte se, a totalitě se postavte jejím vymýcením (odvoláním alias vykopnutím/vyražením s futrama). Nebo se nedivte...

Kromě toho si zahráváte s neplatností usnesení shromáždění. A jenom samolibá svévole ohledně zápisů (kromě toho neplatných) a odmítnutí hlasování o kontrolní komisi by vám měly stát za to, svolat si co nejdřív vaše shromáždění (se souhlasem 25% členů společenství) a výbor odvolat (na tomto shromáždění nebude mít výbor ani páně předseda žádné zvláštní pravomoci a ani ho nepovede). Předem si ale promyslete, jak dál. Ale uvědomte si, že se jedná o vás všech majetek, kde není místo pro arogantní autokracii/oligarchii/diktaturu.

problémy ve SvJ - problémy ve SvJ 10

lolek — Mon, 23 May 2011 14:37:09 +0200

zjevně dle popisu je vše co píšete jako „…vyloučeno…“ již u pí.„Dana Trojáková“ realitou. Takže ještě (pokud možno) způsob jak dosáhnout stavu de lege ferenda – pokud způsoby uvedené pí.„Danou Trojákovou“ nejsou již uvedeny…

problémy ve SvJ - Soud

málek — Mon, 23 May 2011 13:50:28 +0200

Co od soudního rozhodnutí očekáváte? Zrušení kotelny, zrušení stavebního povolení nebo něco jiného? Nebylo tam vyjádření od odboru životního prostředí. Myslím, že lze dát k soudu také stavební úřad, že vydal povolení bez uvedeného vyjádření.

problémy ve SvJ - Dobrý den a děkuji za

Dana Trojáková — Mon, 23 May 2011 13:06:53 +0200

Dobrý den a děkuji za čas, který věnujete mým problémům. Ony informace o procentech nutných k povolení stavby kotelny mi sdělili na stavebním úřadě. Oni tam mají podpisovou listinu a podle nich k vydání stavebního povolení na stavbu kotelny stačí zmiňovaných 75% vlastníků.Nebylo tam ani vyjádření odboru životního prostředí.

S penězi to už asi jinak nevyřeším, jen doufám, že se dočkám soudního jednání a konečně i rozhodnutí.

Jen by mne ještě zajímalo, co říkáte tomu, že nejsme spravováni žádnou realitkou ani účetní firmou. Veškeré účetnictví má pod palcem předseda, nemáme ani revizní komisi, tu jsme navrhovali, ale předseda o ní nedal ani hlasovat, prý není třeba. Veškeré firmy vybírá předseda a výbor mu vše odkýve.

děkuji a hezký den Trojáková

problémy ve SvJ - Problémy SVJ 7

lake — Mon, 23 May 2011 10:34:28 +0200

Paní Trojáková,

soudíte se zbytečně. Postačilo prokazatelně oznámit SVJ, že neuznáváte protizákonně stanovenou „pokutu“ a provést vzájemné započtení pohledávek. Prakticky jste měla právo následně zaplatit na zálohách o to méně. Tím pro Vás mohlo být vše ihned vyřízeno.

Pokutu udělenou ÚOOÚ platí pochopitelně společenství, ale vůči členům výboru můžete za sebe uplatnit náhradu škody ve výši alikvotní částky připadající na vaši jednotku. Promlčecí lhůta je dvouletá, neboť víte, kdo škodu způsobil i jaká je její výše.

S kotelnou nemáte pravdu, ať jste to zjišťovala kdekoliv.

Je vyloučeno, aby v domě vznikla bez 100% souhlasu nová věc (společné technické zařízení domu) ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. (Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 1470/2002, ze dne 30.6.2003.)
Navíc se zřejmě měnil účel užívání stavby (ze společného sklepa se stala kotelna), což vyžaduje bez diskuse souhlas všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).
A dále stavebník (SVJ) byl povinen při podání žádosti o stavební povolení doložit Stavebnímu úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu“, což je opět ten 100% souhlas.

lake

problémy ve SvJ - Problémy SVJ

suri — Mon, 23 May 2011 09:41:03 +0200

Ve společenství je to tak,ať soud vyhrajete nebo prohrajete, stejně to zaplatíte všichni. Co bude až se odpojíte od topení? Patrně budete mít lacinější topení a TUV. Těšte se, ušetříte peníze z vlastní kapsy. U nás to tak funguje.

problémy ve SvJ - problémy SvJ

Dana Trojáková — Mon, 23 May 2011 09:27:24 +0200

pro bezdůvodné navýšení fondu oprav se soudíme už od roku 2009, bezmála rok to leželo na soudě u nás v Příbrami, potom nám sdělil soud, že se tímto problémem zabývá krajský soud v Praze a od té doby to leží na soudu v Praze, nic se neděje. Díky ale za radu, jestliže se nic nevyřeší, skutečně si snížím zálohy.
s kamerovým systémem, to je tak. Výbor obcházel vlastníky a žádal svolení s instalací kamer v domě. V té době už jsem věděla, co je předseda zač a tak jsem rezolutně nesouhlasila. Tak tomu bylo i u dalších 5 vlastníků. Přesto se kamery instalovaly. Když se na nástěnce začaly objevovat fotky z kamerového systému /podotýkám je to kamerový systém se záznamem/, tak jsem poslala stížnost na UOOU, ten provedl šetření a společenství dostalo ve správním řízení pokutu – kamerový systém nebyl na UOOU ani registrován, kamerový systém měl být vypnut. Deinstalaci údajně nemůže UOOU nařídit, je to prý majetek společenství. Pokutu ve správním řízení jsme tedy zaplatili všichni ve společenství a zda jsou kamery vypnuty ?? Tím si vůbec nejsem jista. Znova se obrátím na UOOU, protože zde na portálu se předseda zajímal o to jak provoz kamerového systému vést v účetnictví. Navíc teď kamery rozšířil na výtah a plynovou kotelnu.
s kotelnou je další problém. Opět není souhlas všech vlastníků. Zjišťovala jsem to, ale údajně stačí jen 75% hlasů. Po celé výšce našeho 7-mi patrového paneláku se táhne komín, je to hrůza. Město Příbram nemá architekta, takže zřejmě asi vzhled této příšery nevadí.Navíc na stavebním úřadě je na povolení účelem stavby – náhradní zdroj tepla a teplé užitkové vody. Náhradní to je jen do té doby než nás „pan předseda“ definitivně odpojí od teplárny. Co bude potom, na to se těším už teď. Možná, že když budu i nadále zlobit, tak budu mít zimu.

problémy ve SvJ - problémy ve SvJ 4

lolek — Mon, 23 May 2011 02:55:52 +0200

„položku jednorázové navýšení fondu oprav“…
tato je jednoznačně neoprávněná. Vysvětlení je zcestné. Zjevné je, že ji nezaplatit nemůžete. Žádejte vrácení bezdůvodného obohacení (§107/1 ObčZ) nebo snižte zálohy tak aby nejen nevyšel přeplatek ale aby snížení vykrylo Vám bezdůvodně strženou částku (lze to brát jako jednorázové předplacení – §15/2 ZoVB).
znamená „zapravdu“ pokutu pro SVJ?
Předpokládal bych, že uložení pokuty se odvíjí od „porušení“ a její opakovanost od deinstalace kamer z míst jde nemají co dělat – je tedy nutné iniciovat kontrolu UOOU opakovaně. Pokutu uloženou SVJ (§45/1c,1g z101/2001) je pak nutné vymáhat jako škodu (analogie: čl.VIII/8 vzorových stanov)
„…Kontrola není možná, nemáme přístup do společných prostor, kde je centrum …“
žádejte Výbor o písemnou informaci o zpracování Vašich osobních údajů (§12 z101/2001). Pokud Vám nebude vyhověno, tak kontrolu provádí opět Úřad (§21/4 z101/2001)!
Výbor ale stejně tak nemá oprávnění bránit jakémkoli Vlastníku znemožňovat užívat jakékoli společné prostory.

problémy ve SvJ - problemy ve svj

Dana Trojakova — Sun, 22 May 2011 23:06:30 +0200

ano jsem jedním z těch tří vlastníků, peníze nám byly sraženy z přeplatku v celoročním vyúčtování. Zkrátka jsme tam měli položku jednorázové navýšení fondu oprav, písemně jsme dostali odpověď, že je to za to, že jsme svými dotazy a připomínkami stěžovali práci výboru-
u kamerového systému jsme podali stížnost na UOOU, vše trvalo bezmála dva roky, dali nám za pravdu, kamerový systém měl být vypnut, ale nejsem si jistá, že tomu tak je. Kontrola není možná, nemáme přístup do společných prostor, kde je centrum kamerového systému.

problémy ve SvJ - problémy ve SvJ 2

lolek — Wed, 11 May 2011 03:43:31 +0200

zaregistrujte se zde
koukněte do Stanov, sejděte se v počtu >50% a zvolte si nový Výbor
pokud tam máte jen „ofce“ – pak dělejte vlka také Bez utrpení není katarze…
jste Vy jedním z těch tří Vlastníků? Jestli ne – nestarejte se. Jestli ano žádejte doložit oprávněnost – jinak neplaťte.
ten kamerový systém bez povolení – to mne zajímá. Váš popis je nějak zmatený. Kdo u Vás podal trestní oznámení nebo jen stačila stížnost u UOOU ? Kroky Vámi již učiněné je nutné dokola opakovat. A následně žalobně vymáhat na zločincích který porušil právní povinnost.
ať víme kdo je kdo: lépe by bylo uvést podrobněji Vaše SVJ (ICO)

problémy ve SvJ - problémy ve SvJ

Kveta — Tue, 10 May 2011 15:48:11 +0200

Klicova je veta „většina vlastníků se bojí a raději od všeho dávají ruce pryč.“ Tak holt budete mit jenom to, co udelate.

problémy ve SvJ

Tue, 10 May 2011 14:34:42 +0200

Dobrý den, jsem členem SvJ a mám několik otázek:

naše společenství při vzniku bylo spravováno realitní kanceláří, která nám zároveň vedla účetnictví a dělala celoroční uzávěrku a vyúčtování. Po půl roce nám předseda SvJ sdělil, že s realitní kanceláří je špatná spolupráce a že jí dáme výpověď, zároveň jsme si odhlasovali jinou kancelář.Po nějaké době jsme zjistili, že nás předseda do spávy žádné kanceláře nedal a veškerou agendu a vedením SvJ a účetnictví si ponechal ve své správě. Podotýkám, že nemáme ani revizní komisi.Co s tím, předseda je arogantní člověk, zastrašuje lidi a tak než bychom se dohodli a odvolali jsem ho, tak se ho většina vlastníků bojí a raději od všeho dávají ruce pryč.
v celoročním vyúčtování nám za rok 2008 předseda třem vlastníkům jednorázově navýšil FO o částku 3×5000,–Kč. Na tomto portálu jsem se dočetla, že vlastně ani výraz FO neexistuje. Toto navýšení jsem dostali proto, že jsme svými dotazy a zájmem o běh společnství údajně ztěžovali práci výboru společenství.Je toto právně vůbec možné udělat??
pan předseda nám nechal v domě bez 100% souhlasu všech vlastníků nainstalovat a spustit kamerový systém, stěžovali jsme si na úřadu na ochranu osobních údajů, dali nám za pravdu, společenství dostalo pokutu ve správním řízení a zákaz provozu kamerového systému, pokutu jsme zaplatili všichni ze společného, kamerový systém měl být vypnut, ale na tomto portálu se náš předseda dotazu, jak kamerový systém vést účetně, tak je zřejmé, že jeho provoz probíhá dál. Porušuje zákon opakovaně… co s tím???
v domě se nyní buduje plynová kotelna. Zajímalo by mě zda je k její realizaci zapotřebí souhlas opět 100% vlastníků a jaká další kritéria musí společenství splnit před zahájením stavby. Na stavebním úřadě je její stavba označena a budování náhradního zdroje tepla a teplé užitkové vody. Stavební úřad se k této věci postavil laxně, nepožaduje ani vyjádření odboru životního prostředí. Ze schůzí vlastníků se nedělají zápisy, takže ten kdo se nemůže schůze zůčastnit, má smůlu nedozví se co se projednávalo, protože program na pozvánce se neshoduje a skutečným programem schůze. Zápisy se dle potřeby dodělávají dodatečně, zápis zhotoví předseda dle vlastní potřeby a členové výboru jej potvrdí.
Děkuji za odpovědi na mé dotazy.