Portál společenství vlastníků jednotek - Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Comments

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - polemika

jan kanis — Tue, 12 Jun 2012 18:03:43 +0200

Vážený pane,nemáte pravdu,svj podalo žadost na stavební ůřad,povolení dostalo,já jako spoluvlastník jsem jsem nebyl o stavebním řízení ani vyrozumněn,přesto bylo vydáno stavební povolení.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stavební řízení (pro Lacrone)

lake — Fri, 08 Apr 2011 12:41:54 +0200

Pro Lacrone:

Já se s Vámi nepřu, že stavební úřady takto postupují. Jen upozorňuji, že jde o postup v rozporu s právem, konkrétně v rozporu s § 105 odst. 1 a § 110 odst. 2 písm. (a) StavZ (podmínky zahájení stavebního řízení, podmínky pro ohlášení stavby). Toto mé opakované konstatování dosud nikdo nevyvrátil, ani vy nyní jste se nepokusila.

Pokud by některý z přehlasovaných vlastníků v SVJ chtěl zablokovat ohlášení stavby nebo stavební řízení, zde k tomu má jednoduchou možnost. Jde o „díru“ v zákoně kvůli nedůslednosti našich zákonodárců, kteří výslovně do § 11 odst. 5 ZoVB vtělili větu, že hlasování mezi spoluvlastníky není platné pro jiné účely (zejména je nepoužitelné pro účely Stavebního zákona !!!).

• Mimochodem, při zřízení etážového topení (o němž se příkladmo zmiňujete) budete samozřejmě potřebovat souhlas všech, jestliže se příslušný byt má zároveň odpojit od centrálního vytápění. To je triviální případ, judikatura je v této věci jednotná.

• Vybourání otvoru v nosné zdi mění vnitřní uspořádání domu (jiné vzájemné propojení místností), takže se neobejdete bez souhlasu všech podle § 11 odst. 5 ZoVB. Změna zasahuje statiku stavby, má vliv na požární bezpečnost a na hygienické poměry. Tři důvody, pro které bude nutné stavební povolení.

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Vážený pane, jsem ráda,

Lacrone — Fri, 08 Apr 2011 10:34:54 +0200

Vážený pane,
jsem ráda, že stavební úřady nesdílí váš názor, protože v současné chvíli vyřizuji podobnou stavební úpravu na dvou stavebních úřadech a stačí jim 75 %. 100 % souhlas vyžadují pouze v případě, že se mění podlahová plocha jednotky. Dle vašeho názoru, byste potřeboval 100 % souhlas i například při zřízení etážového topení, tj. při vyvložkování komínového průduchu – což je společná část domu. Ještě jsem se nesetkala s tím, že při vybourání otvoru v nosné příčce by byla uzavírána smlouva o výstavbě a doufám, že na to nikde nenarazím. Myslím, že bychom měli vždy zkusit najít jednodušší způsob než věci zbytečně komplikovat. 100 % souhlas skutečně dostanete jen zřídka. Děkuji Vám.
Eva

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Souhlas spoluvlastníků domu 18

lake — Thu, 07 Apr 2011 12:15:48 +0200

Lacrone napsala: „Jelikož jste stavebníkem vy, prokážete, že jednotka je ve vašem vlastnictví“/em>

Lacrone nemá pravdu. Tazatelka se chystá zasáhnout do hlavní nosné konstrukce, která je společnou částí domu. Je tedy bezvýznamné, že jednotka je ve vlastnictví tazatelky, když hlavní stavební zásah má být proveden na majetku jiného vlastníka.

Stavebník je tedy povinen stavebnímu úřadu prokázat právo založené smlouvou provést stavbu, jinak stavební řízení nemůže podle Stavebního zákona být zahájeno.

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - souhlas spoluvlastníků domu

Lacrone — Tue, 05 Apr 2011 22:48:52 +0200

Vážená Petro,
já mám trochu jiné zkušenosti než jaké jsou vám podávány. V daném zákoně je uvedeno, že buď prokážete vlastnické právo například výpisem z katastru nemovitostí nebo právo dané smlouvou. Jelikož jste stavebníkem vy, prokážete, že jednotka je ve vašem vlastnictví a protože danou stavební úpravou neměníte spoluvlastnické podíly na pozemku a společných částech domu, tak většina stavebních úřadů se spokojí se 75 % souhlasem, daným například usnesením ze shromáždění vlastníků či se vám spoluvlastníci podepíší na souhlas.

Eva

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - pokud máte ve stanovách

evcavojAnonymous — Sun, 06 Feb 2011 19:40:36 +0100

pokud máte ve stanovách SVJ podmínku souhlas vlastníků SVJ 100 procent na stavební úpravy a na těch jste se hlasováním na shromáždění vašeho SVJ neshodli,nemůžete logicky zadat práci stavební firmě,pokud ji práci již zadáte,tak ji v práci nic nestojí a určitě nemá v náplni práce pátrat jak jste kdy a o čem hlasovali,to je pro ně neovlivnitelné,tudíž je to interní záležítost vašeho SVJ.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Pro p. Hnáta

lake — Sun, 06 Feb 2011 12:39:26 +0100

Pane Hnáte, aktuální znění ZoVB si můžete zkontolovat v sekci "Legislativa" nahoře. Bez podrobností od Vás nelze nic dalšího říci.
lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - stavební úoravy- pro p.Lakeho -údajný sohlas všech VJ

Josef HnátmTerezín — Sun, 06 Feb 2011 11:13:36 +0100

Vážený pane Lake, nevím, ale mám za to, že zde někdo uváděl změnu zák.72/94 Sb. novelou zák. č.l7l/2OO5 Sb. že již neplatí souhlas všech VJ (lOO %), alle je zde změna na 3/4 všech VJ,tedy 75 %.Jak to tedy je? Děkuji za přesnou informaci.Mám rovněž podobný problém v našem baráku. Díky. Josef Hnát

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stavební úřad a líný úředník 2

lake — Sun, 06 Feb 2011 06:38:47 +0100

Žadatel o stavební povolení by byl sám proti sobě, kdyby poučoval úřednici, aby byla přísnější.
Ale o stavebníka přece vůbec nejde. Já zde píšu i pro druhou stranu – to jest pro ty, kdož jsou stavbou dotčeni a nesouhlasí. Právě jim bývá tvrzeno „to nevadí, my vás přehlasujeme, podle stavebního úřadu nám stačí 75%“. Uvnitř SVJ to může platit; při stavebním řízení nikoliv.

Stavební zákon nezná „75% hlasů“, zná pouze „smlouvu“ mezi spoluvlastníky. Pojem „smlouva“ má už od dob kodifikace římského práva jednoznačný obsah:

Nikdo se nemůže stát účastníkem smlouvy proti své vůli.
Smlouva na úkor třetí osoby je vyloučena.

To platí jak pro ohlášení stavby (§ 105 odst. 1 StavZ), tak pro stavební povolení (§ 110 odst. 2 písm. (a) StavZ). Rovněž pro rozhodování stavebních úřadů ve věcech pro SVJ spíše okrajových (§§ 66, 85, 86, 96 StavZ).

Netuším, kde onen tříčtvrtinový výmysl vznikl a jak je možné, že se tak dlouho drží… K této věci jsem psal vícekrát, postačí hledat: http://www.portalsvj.cz/…%A9+smlouvou.
Namátkou zde: http://www.portalsvj.cz/…sedniho-bytu#…

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stavební úřad a líný úředník

anonymouss — Sat, 05 Feb 2011 22:55:08 +0100

Modelová situace: přijdu na stavební úřad zeptat se, kolik procent požadují na stavební povolení. Úřednice řekne – k tomu co požadujete nám stačí 75%. Já odpovím: o nikoli paní úřednice, musíte požadovat 100%. Jste líná a nedokonalá úřednice, porušujete prává vlastníku a ústavu našeho státu, protože stavební zákon říká něco jiného. Já těch 100% sice nikdy neseženu, protože máme vlastníka, který má právo říkat ne a nemá povinnost mít důvod. Vy jste ale povinna 100% požadovat. Není nad dokonalou byrokracii. Něco je divného v státě českém. Buď je hloupý zákon, nebo je hloupý úředník,nebo je hloupý žadatel, nebo snad jeho tvůrce, nebo snad ten kdo ho vykládá? Něco tady nefunguje. Ať žije byrokratická byrokracie, nedokonalé a hloupé zákony.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy SVJ nejsou nadřazené zákonu 9

lake — Sat, 05 Feb 2011 21:35:33 +0100

Paní Petro,
v zákoně to je uvedené jasně: musí být prokázáno právo založené smlouvou provést stavbu. Ouředníci stavebních úřadů někdy jsou prostě líní myslet, někdy jsou neznalí stavebního zákona. V něm není nikde zmínka o 75%, takže tvrdí-li vám někdo něco o třech čtvrtinách, zeptejte se kde ve stavebním zákoně je to uvedeno.

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy SVJ nejsou nadřazené zákonu 8

Petra Hrnčířová — Sat, 05 Feb 2011 20:43:00 +0100

Soudit bych se opravdu nechtěla, za to to nestojí :) Jen mě matou různé jiné diskuze, kde nacházím zkušenosti se stejnou věcí, kdy ke stavebnímu povolení někomu stačilo jen 75% souhlasů. I na mém stavebním úřadě mně jednou řekli 100, jednou 75. Doufala jsem, že je to někde v zákoně uvedené jasně a že není možné, aby se jeden stavební úřad spokojil se 75 a druhý se 100 procenty.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy SVJ nejsou nadřazené zákonu 7

lake — Sat, 05 Feb 2011 20:26:13 +0100

Paní Petro,

souhlas všech potřebujete v každém případě. Ovšem bude-li se některý z vlastníků bezdůvodně bránit souhlasu se změnou, která jeho vlastnická práva nezmenší (či zmenší jen nepatrně), uplatní se Listina základních práv a svobod jako legislativní dokument nejvyšší právní síly: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých (…).“ (LZPS, čl. 11 odst. 3)

Je tedy možno požádat soud, aby chybějící souhlas některého vlastníka nahradil svým rozhodnutím. Soud bude vždy zvažovat práva obou stran.

Což mi připomíná, že včera zde jiný diskutující (pan K.) prohlásil, že „mu nepřipadá ani důležité v této souvislosti studovat listinu základních práv a svobod.“. Jeho chyba. Bez přihlédnutí k LZPS nelze porozumět zákonu o vlastnictví bytů a nelze pochopit hranice práv a povinností vlastníků jednotek. Bez LZPS nelze některé situace vyřešit.

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stavební zákon a rekonstrukce nosné zdi.

Jirka 2 — Sat, 05 Feb 2011 19:03:36 +0100

Ano soused může v případě stavebního řízení zablokovat cokoliv i bez racionálního důvodu. Nebo když nic jiného může řízení prodloužit časově. Nejlepší je zajít si na váš stavební úřad a zjistit informace tam. Ne na všechno stavební úřad vyžaduje souhlas 100%. Některé věci lze realizovat i když se u vás bude vyskytovat zmiňovaný soused. Taková je naše zkušenost.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Právní síla

svjvmt — Sat, 05 Feb 2011 18:21:42 +0100

Vážená Petro, vychází se z právní síly, rozumí se určitá kvalita, kterou má právní předpis vzhledem k dalším právním předpisům. Tedy nám vyjadřuje význam daného právního předpisu v rámci právního řádu. Takže shora dolů, jde se podle významnosti právních předpisů, ten co je umístěn výše než jiný, má také vyšší právní sílu (např. ústava ve vztahu k běžnému zákonu). Z vyšší právní síly určitého předpisu vyplývá, že všechny předpisy nižší právní síly s ním musí být v souladu. Nějaké stanovy jsou na ocase.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy SVJ nejsou nadřazené zákonu 3

Petra Hrnčířová — Sat, 05 Feb 2011 17:58:42 +0100

Děkuji za odpověď. Znamená to tedy, že kdokoli, kdo chce udělat podobnou změnu v nosné zdi (dělá se to při rekonstukcích myslím celkem běžně), musí mít 100 procentní souhlas ostatních majitelů? Myslím, že to by si to potom nemohl udělat nikdo, vždy se najde jeden soused, který to může zablokovat i bez racionálního důvodu (v případě, že disponujeme veškerými potvrzeními o technické proveditelnosti věci). Petra

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy SVJ nejsou nadřazené zákonu 3

lake — Sat, 05 Feb 2011 17:44:13 +0100

Petro, máte před sebou na stole nesprávný předpis a kladete nesprávnou otázku.

Stanovy určují pouze vnitřní záležitosti v SVJ a vztahy mezi členy SVJ navzájem, takže Stavební úřad se jimi nebude zabývat ani náhodou. Použití stanov při rozhodování ve stavebním řízení je vyloučeno.

Zákon o vlastnictví bytů přímo v § 11 odst. 5 dává ruce pryč od rozhodování ve věci staveb a stavebního řízení, a to těmito slovy: "Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.", s odkazem na Stavební zákon. Takže použití ZoVB ve stavebním řízení je možné pouze pokud to Stavební zákon výslovně vyžaduje (viz § 110 StavZ).

Stavební zákon je jediný předpis, jímž se bude stavební úřad při svém rozhodování řídit. Pokud si toto uvědomíte, je řešení jednoduché.

(1) Při zásahu do nosné zdi je vyloučeno provést stavbu na ohlášení a musí proběhnout stavební řízení; viz § 104 odst. 2 písm. (n) zákona č. 183/2006 Sb., Stavební zákon.

(2) "K žádosti [o zahájení stavebního řízení] stavebník připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu (...); je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu," (...).

Stavebník (ať je jím jednotlivý vlastník jednotky, nebo SVJ) tedy musí doložit SMLOUVU, což podle mne splňuje jedině smlouva podepsaná VŠEMI spoluvlastníky domu. Nedodá-li smlouvu, nebude stavební řízení vůbec zahájeno.

lake

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Stanovy

Tomáš Marný — Sat, 05 Feb 2011 16:59:07 +0100

Stanovy nemohou jít nad rámec zákonné normy.

Tomáš Marný

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? - Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu? 2

T. K. — Sat, 05 Feb 2011 15:49:56 +0100

Stavební úřad hlídá zejména dodržování stavebního zákona. Stavební povolení je nutnou podmínkou, ale nikoli postačující podmínkou (bavím se o případu, kdy zákon stavební povolení vyžaduje). Tedy pokud dostanete stavební povolení, neznamená to, že ostatní závazná ustanovení dodržet nemusíte (stanovy, smluvní závazky, jiné právní předpisy, …). Samozřejmě za předpokladu, že jsou platná.

Jsou stanovy SVJ nadřazené zákonu?

Sat, 05 Feb 2011 15:30:07 +0100

Dobrý den, ráda bych se zeptala, jestli je stavební úřad povinnen se řídit stanovami SVJ, pokud jsou přísnější než zákon. Konkrétně jde o to, že ve stanovách SVJ je uvedeno, že se zásahem do nosné zdi uvnitř bytové jednotky musí souhlasit 100 procent ostatních vlastníků. Zákon ale, pokud mu dobře rozumím, říká, že je to 75 procent. Jakým způsobem stavební úřad postupuje při udělení stavebního povolení? Je povinnen seznámit se se stanovami příslušného domu a pokud je tam přísnější schvalovací poměr, řídit se jím? Nebo mu stačí podpisový arch se 75 procenty, který už máme? A pokud by stavební úřad povolení vydal, jak závažné je porušení stanov SVJ? Stavební úprava spočívá v zazdění současných dveří v nosné zdi a jejich posunutí a rozšíření o cca 1 metr vedle. Povolení statika a dalších orgánů máme. Děkuji za odpověď Petra Hrnčířová