Portál společenství vlastníků jednotek - Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Comments

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení do účetních dokladů 4

MN — Mon, 17 Jan 2011 19:29:16 +0100

Paní Emanuelo Váš problém se vyřeší tím, že budete mít ve Vašem společenství jasná pravidla. My tuto věc ve stanovách ošetřenou máme a s jakoukoliv účetní o tom nediskutujeme. Se správcem je podepsaná smlouva tak, že správce respektuje naše pravidla. Od toho je správce. Do správy společenství si nemůže vnášet pravidla vlastní, tedy to, co on uzná za vhodné, nebo ještě lépe co uzná za vhodné jeho účetní. Váš statutární orgán je od toho, aby to fungovalo. Není od toho, aby říkal, že doklady jsou v účtárně, kde Vám je účetní odmítne vydat. Marie

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení

MN — Mon, 17 Jan 2011 14:28:08 +0100

Paní Klainová, v čem má spočívat ta změna v nahlížení? Dnes můžou členové do dokladů běžně nahlížet,u nás ano, máme to ve stanovách.Stranou nechávám fakt, že to buď nevyžívají nebo využívají minimálně. Nechci se nikoho dotknout, ale hlavní důvod bych alespo%n u nás viděla v tom, že tam možná nic nevyčtou – znalci mi tuto poznámku prominou.

Myslíte tedy, že to budou např. moci zkopíravat a dát někomu, aby jim to třeba zesrozumitelnil? (strašné slovo) Marie

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - K odpovědi paní Klainové

admin — Mon, 17 Jan 2011 13:56:00 +0100

Děkuji Vám za odpovědi, nicméně pořád mi některé věci z Vašich připomínek nejsou jasné.

Právo na kopie a povinnost umožnit nahlížení: Pokud Vám jde o to, aby vlastníci měli vůči SVJ právo nahlížení a pořizování kopií na vlastní náklady, pak zcela souhlasím. Zmíněnou větu „SVJ jako osoba odpovědná nemůže zajistit nahlížení…“ jsem si vyložit tak, že nechcete SVJ uložit povinnost umožnit vlastníkům nahlížení, protože říkáte, že to nemohou zajistit. Pokud jste to takto myslela, tak s tím nesouhlasím.

Schvalování účetní závěrky: Při uvádění důvodů pro schvalování účetní závěrky píšete k možné kontrole a právu na informace. S tím, že by měli mít vlastníci právo přístupu k účetní závěrce souhlasím a je to vyjádřeno obecně právem nahlížení a právem pořizování kopií (pokud tato připomínka projde – doufejme, že ano). Schvalování je ale něco jiného než mít možnost se na ni podívat či ji dostat na papíře. Schvalování je proces, který by měl mít nějaké důsledky (rozdílné podle toho, zda byla závěrka schválena nebo nikoli). A zde netuším, jaké důsledky by ono schválení či neschválení mělo podle Vás mít. Ponechme stranou, že možná není jasné, jaké důsledky to má nyní. Zajímá mne čistě Vaše představa, jaké důsledky by to mělo mít. Z těchto důvodů zatím nechápu účel návrhu nutnosti předkládat závěrku ke schvalování.

Vyřešení, komu by patřil majetek pořízený z příspěvků na správu: O Vašich dopisech s paní Neplechovou nic nevím, takže jak by bylo vyřešeno, komu by patřil majetek pořízený z příspěvků na správu, v případě, že by příspěvky na správu nebyly formou záloh, mi z Vaší odpovědi není jasné. Uvažuji správně, že v takovém případě by část společných částí domu byla vlastněná jednotlivými vlastníky jednotek (jako je tomu nyní), ale části, které by byly nově pořízené z příspěvků na správu, by patřily SVJ jako právnické osobě?

Stanovení výše příspěvků/rozpočtu: Chápu Váš záměr.

Vyloučení schvalování závěrky mimo shromáždění: O tom zatím nemá smysl diskutovat (do vyjasnění účelu schvalování – tedy navrhovaných důsledků schválení a neschválení).

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení do účetních dokladů 4

N. Klainová — Mon, 17 Jan 2011 13:40:49 +0100

Podívejte se do schválených stanov. Pokud jste opisovali ze vzorových stanov č. 371/2004, tak tam to v Čl. XIV není uvedeno.

Pokud jste opisovali ze stanov č. 322/2000 Sbl., tak tam stojí v Čl. VII. odst. 1 písm. f), že člen společenství má právo zejména:

nahlížet do všech podkladů týkajících se činnosti společenství a na svůj náklad žádat o pořízení kopie, opisu či výpisu z těchto podkladů.

My to máme ve stanovách přesně tak, proto jsem s žádostí o pořízení kopií na svůj náklad tehdy uspěla.

N. Klainová

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení do účetních dokladů 3

Emanuela Josco — Mon, 17 Jan 2011 13:30:05 +0100

Děkuji za reakci. Sama jsem se setkala s tím, že mě účetní (v malé účtárně, je-li velikost účtárny nějak podstatná) nemožnila nahlédnutí s odůvodněním, že pro ni nejsem smluvní stranou. A společenství zase nahlédnutí neumožnilo s odůvodněním, že účetní doklady jsou u účetní.

Proto mě zajímá, zda jako členka společenství u účetní mohu či nemohu nahlédnout (samozřejmě po sjednání termínu).

Emanuela Josco

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení do účetních dokladů 2

N. Klainová — Mon, 17 Jan 2011 13:22:55 +0100

Paní Emanuelo, máte pravdu. V té větě, na kterou se odkazujete, jsem si své tvrzení měla lépe promyslet. Slova „nikdo totiž nedovolí“ jsem vztáhla na velké obchodní společnosti a napsala jsem to jako názor, ne jako ustanovení zákona.

Tam, kde je pár akcionářů či společníků, je zřejmě do velkých účtáren kvůli nahlížení do listin pustí, pokud o to budou stát, o čemž pochybuji.

Podstatné je, komu tohle slovíčkaření pomůže. Já pochybuji, že vůbec někomu. Daleko lepší by bylo adresovat připomínky přímo autorům návrhu zákona. Myslím, že je co připomínkovat.

N. Klainová

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - společenství není akciovka

Jaroslav Jaroslav — Mon, 17 Jan 2011 13:21:10 +0100

a vlastníci jednotek mají větší práva než akcionáři. Proto máme SVJ a ne akciovku. Nejsem pasivním spoluvlastníkem firmy, ale aktivním činitelem ve společnosti.

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Nahlížení do účetních dokladů

Emanuela Josco — Mon, 17 Jan 2011 13:05:39 +0100

„Nikdo totiž nedovolí akcionářům, společníkům apod. běhat do účtáren a dívat se do účetních dokladů a jiných písemností.“

Tady se opakovaně tvrdí, že člen společenství má právo dívat se do účetních dokladů a jiných písemností. Má tedy více práv, než akcionář či společník, je-li shora uvedené správně.

Emanuela Josco

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - K připomínkám admina k problematice účetnictví

N. Klainová — Mon, 17 Jan 2011 10:18:18 +0100

Jsem velmi potěšena zájmem o to, jak připravovaný návrh ovlivní oblast účetnictví. Aby se příspěvek zbytečně nerozrůstal, zkusím odpovědět přehledně bez kopírování textů.

Návrh, aby měli zájemci možnost místo nahlížení nechat si na svůj náklad pořídit kopie písemností, které si chtějí v klidu prostudovat, vychází z praxe. Vím, jak vypadají větší účtárny, docházela jsem tam poměrně často. Zažila jsem i situaci, kdy jsem za kopie (dnes už od bývalého externího správce) byla nucena zaplatit docela slušný peníz, protože mi bylo nahlížení odmítnuto. Investice se přesto vyplatila. Nejdříve našemu SVJ, potom i mně. Nyní mohu jako revizorka nahlížet do čeho chci. Svou připomínkou jsem myslela na ostatní.

Ptáte se, jakým způsobem chrání schvalování účetní závěrky majetek členů SVJ. Je to jednoduché. Všude tam, kde hospodaří s majetkem cizí osoby, např. management a.s., s.r.o., družstev atd., mají vlastníci jedinou možnost dozvědět se o hospodaření s jejich majetkem, a to právě při schvalování účetní závěrky. Nikdo totiž nedovolí akcionářům, společníkům apod. běhat do účtáren a dívat se do účetních dokladů a jiných písemností. Některým stačí letmý pohled na aktiva a pasiva rozvahy a už vědí, na co se mají ptát, aby mohli v klidnu spát a nemuseli se bát, že jim jejich majetek vyletí komínem.

Schvalování účetní závěrky představuje právo na informace. Tohle právo jsem jim chtěla svojí připomínkou zajistit.

Vždyť tu máte plno vlastníků jednotek, kteří by se chtěli o informace z účetnictví zajímat, ale po dobu 5, někdy i více let nedostali ke schválení od výboru vůbec nic. Jestli to v diskusích nenajdete, zkusím to najít já u sebe. Některé nářky vlastníků, že ještě nedostali vůbec žádné informace, jsem převzala právě ze zdejších diskusí.

O důsledcích neschválení účetní závěrky ví více pan Pavel. Já jsem kdysi napsala něco, co jsem četla v odborném časopise a on mi to zkritizoval a vyvrátil argumenty, jak to je v jiných společnostech.

Proto bych byla ráda, aby bylo neschválení účetní závěrky upraveno i pro SVJ.

O tom, komu patří majetek pořízený ze záloh na správu, vedu už léta diskuse s paní Ing. Martou Neplechovou. Jsou to hodně dlouhé dopisy, plné argumentů pro a proti.

Bez právní úpravy můžeme navrhovat varianty řešení, ale tady nevyřešíme vůbec nic. Zkoušely jsme s tím pohnout přes příslušné instituce, ale po letech nezájmu o přispění k právní jistotě to probíráme už spíše mezi sebou a doufáme, že se snad někdy dočkáme.

O provázání rozpočtu s příspěvky na správu jsem toho napsala tolik, že už nevím, co bych mohla dodat. Měla jsem zato, že jsem svoji připomínku napsala naprosto srozumitelně. Nechtěla jsem, aby zákon stanovil, jak se mají sestavovat rozpočty, ale aby ze zákona vyplývalo, že mají příspěvky na správu vycházet z nich a ne z toho, jak to dělají vedle v baráku.

Ze současného § 15 to vyplývá. Přispívat na předpokládané náklady znamená někam si ty předpokládané náklady sepsat a to je právě ten rozpočet.

Na druhé straně členové některých výborů (některé znám osobně) se dohadují, jestli je lepší 20 Kč na m2 nebo 30 Kč a je jim jedno, co který dům potřebuje.

K návrhu, aby se schvalovala účetní závěrka na shromáždění, se už vyslovovat nebudu. Považuji to za jedině možné uplatnění práva na informace.

N. Klainová

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Také napíšu několik

admin — Sun, 16 Jan 2011 23:54:00 +0100

Také napíšu několik připomínek/dotazů:

SVJ jako osoba odpovědná nemůže zajistit nahlížení do účetních knih, dokladů a dalších písemností, jsou-li uloženy např. v účtárnách realitních kanceláří, bytových družstev, účetních firem apod.

SVJ je osoba odpovědná za vedení účetnictví a je to osoba, která je vlastníkem účetvní agendy. Tedy je zcela v pořádku, že povinnost umožnění nahlížení je udělena právě SVJ. Jakým způsobem to technicky zajistí, pokud si nechá účetní angedu vést od 3. osoby, to je čistě věc SVJ.

SVJ samozřejmě může zajistit nahlížení. Např. smluvní dohodou s osobou vedoucí účetnictví v prostorách této osoby, vyzvednutím účetnictví od této osoby, vytvářením kopií, elektronickou cestou apod.

V zákoně chybí povinnost statutárního orgánu předložit shromáždění ke schválení účetní závěrku. V řadě SVJ členové vůbec netuší, za jaké závazky ručí, protože nedostávají ke schválení vůbec nic. Chybí nejen povinnost účetní závěrku předložit, ale i sankce za její nepředložení ke schválení. To znamená, že v podstatě neexistuje nástroj na ochranu majetku členů SVJ.

Můžete prosím popsat (nebo uvést odkaz, pokud jste o to již někde psala), jakým způsobem chrání schvalování účetní závěrky majetek členů SVJ? A jaké má právní důsledky její schválení či neschválení?

Právo nahlížet do všech dokladů včetně závěrky zákonem dané. Pořizování kopií je připomínkováno jinde. Tedy o samotný přístup k závěrce nyní nejde – ale jen o schvalování.

Dále mi zde chybí ustanovení, co dělat, není-li účetní závěrka shromážděním schválena.

Jaké důsledky by to podle Vás mělo mít?

Návrh zákona se o zálohách na správu nezmiňuje, zmiňuje jen zálohy na služby. Znamená to snad, že jsou příspěvky na správu považovány za vlastní zdroj SVJ?

a) V takovém případě by to mělo být uvedeno v zákoně zcela jednoznačně, protože by se musely upravit postupy účtování (místo do záloh by se příspěvky na správu účtovaly jako vlastní jmění, případně jako nějaký fond). Změnit by se musel i způsob vykazování nevyčerpaných příspěvků na správu v pasivech rozvahy. Na druhé straně by byl vyřešen problém, komu patří majetek pořízený z příspěvků na správu.

b) Pokud by měly být příspěvky na správu vlastním zdrojem krytí majetku SVJ, muselo by být upraveno ustanovení § 1145 písm. d) tohoto návrhu zákona viz další připomínka.

c) Pokud mají být příspěvky na správu poskytovány zálohově jako dosud, je nezbytné to v zájmu právní jistoty v zákoně uvést.

Píšete, že by byl vyřešen problém, komu patří majetek pořízený z příspěvků na správu. Jak by byl problém vyřešen? Majetek by patřil SVJ? Tedy postupně by některé části společných částí domu byly jednotlivých vlastníků (jak tomu bylo dříve), ale některé také samotného SVJ jako právnické osoby (v případě, že došlo např. k jejich výměně z příspěvků na správu)? To mne jako dobré řešení nepřipadá.

Místo schvalování celkové výše příspěvků na správu domu by mělo být uvedeno schvalování rozpočtovaných nákladů a výdajů na správu domu. Takto bude všem jasné, že se nejdříve musí projednat a schválit naplánované akce, potom rozpočet na správu a teprve od toho se odvíjejí celkové příspěvky na správu. Zatím je praxe často taková, že se příspěvky na správu stanoví ve výši xxx Kč na m^^2^^, tj. bez provázanosti na rozpočet.

Zastávám názor, že způsob, jakým bude plánovat příjmy a výdaje, by měl být ponechán na SVJ. Žádným zákonem nelze zajistit rozumné plánování – to musí zajistit samotné SVJ. Pokud inteligence vlastníků nestačí na to, aby pochopili, že nemohou provést nějakou investistici, pokud na ni nemají peníze (případně úvěr apod.), tak s tím žádný zákon nic neudělá. A pokud se bude nejprve dělat plán (rozpočet) na příští období a podle toho vyjde velikost příspěvků na správu, tak se může také stát, že vyjde zcela nesmyslná částka, kterou nebude nikdo schopen zaplatit. Prostě zákon nemůže nahradit inteligenci členů SVJ.

Podobně jako v předchozích návrzích ZoVB by mělo být z hlasování mimo zasedání vyloučeno schvalování účetní závěrky.

Jaký pro to vidíte důvod?

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Per rollam

Pavel — Sun, 16 Jan 2011 17:11:02 +0100

Paní Marie,

já bych to tak černě neviděl.

Pravda je, že se mi kodex nelíbí jako celek.

Ale je tam i rozhodování mimo zasedání (§ 1147 a násl). Alespoň odpadnou dohady, zda je to možné. U nás tak v souladu s Ústavou a LZPS postupujeme již několik let.

Pomocí tohoto institutu se svých oprav dočkáte. :-))

Rozhodování mimo zasedání by samozřejmě mělo pokrývat co nejvíce položek. Včetně účetní závěrky. Jinak dosáhnete pouze toho, že nebudete mít účetní závěrku schválenou při požadovaném kvoru 50% všech, což je zbytečně vysoké.

S tím trestáním členů SVJ za to, že nechodí na shromáždění, je to problematické. Autor předpokládá, i když naivně, že kdo má majetek, tak se o něho bude i starat. To je často velmi mylný předpoklad.

Jako další schůdné řešení vidím nižší kvora pro schvalování usnesení resp. pro vlastní usnášeníschopnost shromáždění. To má ale řadu odpůrců, kteří nežijí v realitě, a nejraději by měli na vše právo veta (tj. 100% souhlas).

Přitom mnohem menší kvora jsou u společností a družstev, které nakládají s několikanásobně větším majetkem než SVJ.

Hezký den!

Pavel

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím - Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím 2

MN — Sun, 16 Jan 2011 16:38:43 +0100

Paní Kleinová, napsla jsem názory na Váš Web. Psala jsem svůj názor k jednotlivým paragrafům jak jste je navrhla upravit. Příspěvek mi při úkládání zmizel a neuložil se. Tak tady jenom v krátkosti. Váš návrh je z hlediska účetního a snahy o ochranu majetku je výborný. Z hlediska praktického vidím Váš návrh jako zabetonování jakékoliv správy společenství – alepoň toho našeho určitě. Proč? Protože ve Vašem návrhu nejsou žádné sankce pro členy společenství za nedodržení Vámi navrhovaného. Povinnost schvalovat účetní závěrku je nádherný ideál. Jaké by měly být sankce když se závěrka neschváli ne vinou správy ale čenů,kteří se na schůzi nedostaví již neuvádíte. V našem SVJ již 6 let nebyla usnášeníschopná schůze společenství a to ji svolám i 2–3× za rok. Některé jsou mimořádné jenom ke schválení konkrétní opravy a stejně není usnášeníschopná. Máme peníze a nemůžeme je použít na žádnou opravu. Jak to chcete řešit účetně, vrátit peníze? Pokud Váš návrh projde, přestaneme vybírat jakékoliv příspěvky, protože se nic neschváli. To si neumím představit. Členové by měli hlídat správce (dnes statutární orgán), aby jim neprobendil peníze. U nás musím já hlídat členy, protože někteří z účtu společenství neustále vymáhají peníze, které jim napatří a to nejdříve sami a pak přes právní kancelář. Chvíli je klid a pak začnou znova. Sci fi? Ne, realita.

Naprosto souhlasím s tím, že účetní závěrka by se neměla schvalovat nějakým podepisováním někde na chodbě domu.

Poslední dobou je na tomto portálu naprosto seriozni diskuse ohledně nového návrhu zákona, proto se omlouvám všem, že přispívám z jiného sudku.

Marie

Připomínky hlavně ve spojitosti s účetnictvím

Sun, 16 Jan 2011 12:58:24 +0100

Několik připomínek především k problematice týkající se účetnictví jsem zveřejnila na svém webu, protože na tomhle webu neumím zvýrazňovat text (barevně, tučně). Odeslat je chci zítra. Pod připomínkami je prostor, kde mi můžete napsat, pokud jsem se někde sekla. Nikdo není dokonalý a některá navrhovaná ustanovení nejsou jednoznačná. Stejně jako pan Pavel bych si vyčítala, kdybych neposlala vůbec nic. Moje snahy o zkvalitnění právní úpravy SVJ si můžete přečíst tady: http://klaiex.webnode.cz/…ky-k-navrhu/

N. Klainová