Portál společenství vlastníků jednotek - Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky - Comments

Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky - Revitalizace

Vosobně — Thu, 25 Nov 2010 11:34:31 +0100

Popíšu laicky, jak jsem to pochopil při revitalizaci u nás. Proběhlo to asi tak, že úvěr u banky byl snížen o poměrnou část připadající na vlastníka podle spoluvlastnického podílu. Tak nemusí být tomuto vlastníkovi účtovány úroky. Poměrnou část úvěru bez úroků, kterou vlastník zaplatil, mu může SVJ vracet z FO podle skutečných nákladů na revitalizaci.

Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky - Financování revitalizace - jednorázové příspěvky 3

lake — Wed, 24 Nov 2010 22:31:06 +0100

(1) Stanovení podílu vlastníka jednotky na nákladech vychází ze spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pokud se všichni nedohodli jinak. Rozpočítávají se samozřejmě všechny náklady.

(2) Nerozumím v čem je problém. Vlastník půjčí svému společenství určitou pevnou částku. Co s tím mají společného skutečné náklady na stavbu?

(3) Ptáte se, jak by se vlastníkovi splácel úvěr. Stejně jako jej budete splácet bance. O žádném snížení povinných záloh na správu jsem se nezmínil. Použije se vzájemné započtení pohledávek podle § 580 ObčZ. V čem spatřujete problém není z Vašeho dotazu zřejmé. Evidence splácení vlastníkovi jednotky bude v SVJ naprosto stejná jako při splácení bance.

(4) Námitce nerozumím: vlastník přece nebude čerpat žádný úvěr, nýbrž bude naopak VĚŘITELEM, tedy tím, kdo peníze půjčuje. Skutečnost, že vlastník jednotky ručí za závazky svého společenství je uvedena v § 13 odst. 7 ZoVB. S tím nenadělá nic ani on, ani Vy, ani já. Může se tohoto ručitelského závazku zbavit jedině tak, že prodá svou jednotku.

Nechce-li vlastník jednotky podepsat dvoustrannou smlouvu se SVJ, nechť to řeší jinak, např. obstará si písemnou dohodu o jiném způsobu přispívání podle § 15 odst. 1 ZoVB, podepsanou všemi vlastníky jednotek. Nebo ještě jinak - po splacení a vyčíslení nákladů na bankovní úvěr uplatní nárok z bezdůvodného obohacení SVJ, neboť si vzalo nižší úvěr díky jeho platbě předem a ušetřilo tak na úrocích z úvěru určitou dobře vyčíslitelnou částku (30000 podle Vašeho příkladu). Jak jsem napsal, lze to řešit různě.

lake

Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky - Financování revitalizace - jednorázové příspěvky 2

AnonymousHF — Wed, 24 Nov 2010 07:27:48 +0100

Pane Lake, prosím o vysvětlení na praktickém příkladu.

Není mi jasné, jak stanovit tu výši čerpané částky a úroku pro vlastníka, který chce platit jednorázově.

Řekněme pro ilustraci, že úvěrovaná investice činí v přepočtu 100.000,– na BJ (to je pro zjednodušení průměr, nikoliv přesné rozpočítání dle spoluvlast.podílu), a úvěr včetně úroků 130.000,– na BJ. Kterou částku rozpočítat?

Pak další problém: chce to platit jednorázově předem, ale předem přece není známá přesná výše stavby (může být navýšena o (i schválené) vícenáklady), nebo v případě přiznání dotace nevíme přece kdy přesně bude připsána na účet (jestli po 1 měsíci od kolaudace nebo např.po 6 měsících – stavba se třeba může táhnout přes zimu apod.).

A v posledním bodě říkáte, že by výše záloh DZO zůstala nezměněna a všichni by ji hradili ve stejné výši – jakým způsobem by se pak tedy tomuto vlastníkovi „splácel“ jeho úvěr? Pochopila bych to v případě, že by se mu alikvotně snížily zálohy na DZO po dobu splácení úvěru SVJ, ale právě narážím na to, jak to vlastně po dobu třeba 10 let přesně evidovat…

Prostě kámen úrazu je v tom, že se tento člověk bojí úvěru jak čert kříže, proto chce raději platit jednorázově předem. Na smlouvu o úvěru se SVJ patrně nebude chtít přistoupit, protože jestli úvěr od banky anebo od SVJ, to bude brát jako stejné zlo.

Prosím o vysvětlení na tomto konkétním případu. Předem děkuji, HF

Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky - Financování revitalizace - jednorázové příspěvky 1

lake — Wed, 24 Nov 2010 06:25:59 +0100

HF píše: "Je správný názor, že tento společný náklad na revitalizaci domu je možné vztáhnout k jednotlivým vlastníkům (přesněji spíš „bytům“, (...)?"

K osobám ano, avšak k věcem (bytům) NE. Do práv a závazků vstupují osoby, nikoliv věci. Přechod práva či závazku na nabyvatele věci je možný na základě smlouvy, výslovným ustanovením zákona, na základě věcného břemene in rem, zřízením zástavního práva k věci.

Řešení:
Ve vašem případě SVJ uzavře dvě smlouvy o úvěru. Jednu s bankou a druhou s vlastníkem jednotky. V obou smlouvách bude uvedena výše čerpané částky, odměna za poskytnutí úvěru nebo způsob jejího stanovení. Samozřejmě i způsob a doba splácení. Smlouva mezi SVJ a vlastníkem jednotky bude obsahovat ujednání o tom, že pohledávka vlastníka jednotky vůči SVJ, vyplývající z této smlouvy, se započte na pohledávku SVJ vůči tomuto vlastníkovi jednotky vyplývající z předpisu záloh na správu domu podle § 15 odst. 1 a 2 ZoVB.

SVJ bude tedy splácet dva úvěry dvěma věřitelům. Zálohy na správu domu se nebudou nikomu upravovat, všichni budou mít povinnost hradit je i nadále v dosavadní výši.

Jde tedy o zcela transparentní postup, který striktně odděluje dvě role vlastníka jednotky:
- je plátcem záloh na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB
- je věřitelem SVJ na základě dvojstranné smlouvy.
Uvedený postup je pouze jeden z možných. Jde to zařídit i jinak.

lake

Financování revitalizace - úvěr vs. jednorázové příspěvky

Tue, 23 Nov 2010 20:57:46 +0100

Moc prosím o správné řešení problému s financováním revitalizace. Jednáme s bankou o úvěru, máme již k dispozici úvěrové modely. Vzhledem k výši vlastních zdrojů a výši investice by splácení úvěru probíhalo BEZ NUTNOSTI zvyšování plateb do DZO.

Nyní tu máme požadavek vlastníka, že úvěr odmítá a chce zaplatit „svou část“ hotově.

Pročetla jsem předchozí příspěvky na toto téma, ale nepanuje v nich názorová shoda, proto se znovu ptám, jak toto řešit.

Je správný názor, že tento společný náklad na revitalizaci domu je možné vztáhnout k jednotlivým vlastníkům (přesněji spíš „bytům“, protože vlastník ho může prodat, ale svůj podíl na revitalici má už tento „byt“ splacený) a nechat je zaplatit pouze jejich „část“? Pokud ano, tak jak prakticky rozpočítat výši částky (jestli i včetně úroků z úvěru nebo bez)? A hlavně, když má SVJ platit splátky úvěru z DZO, jejíž výše záloh je ve stejné výši jako před úvěrem, tak jak se má u toho jednoho vlastníka záloha ponížit?

A jak tuto situaci právně ošetřit?

Předem děkuji za rychlé reakce, HF