Portál společenství vlastníků jednotek - Musí shromáždění schvalovat vše? - Comments

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 7

AnonymousX — Thu, 18 Nov 2010 12:55:22 +0100

Dobře, ale to je řešení případných budoucích problémů a neřeší to situaci, která již nastala.

Nechci nyní rozebírat druhou otázku, že i ke změně stanov je potřeba stanovené množství hlasů.

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 51

Anonymouss — Thu, 18 Nov 2010 08:45:53 +0100

Poslechněte lake a jednejte v dobré víře. S ignoranty bohužel nesvede nikdo nic. Standa

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 6

lake — Thu, 18 Nov 2010 08:42:55 +0100

Dejte do pořádku vaše stanovy.
lake

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 5

AnonymousX — Thu, 18 Nov 2010 08:13:53 +0100

Děkuji za odpověď, ale znovu zopakuji otázku. Jde mi o to rozhodování a schvalování, o případ kdy je rozhodnuto ale není schváleno.

Co se stane, když výbor nechá provést opravu dveří za 30.000,–, stanovy to neřeší, a shromážděním není tato oprava ani následně schválena (třeba proto, že se nesejde 75% vlastníků, nebo proto, že někteří chtěli opravit něco jiného nebo jinak ) ?

Jaký by měl být další postup v souladu se zákony?

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 4

lake — Thu, 18 Nov 2010 02:58:42 +0100

Ptáte se jak postupovat jestliže stanovy věc neřeší. Podle § 4 odst. 2 písm. (h) ZoVB však stanovy povinně obsahují " pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku"

Pokud vaše stanovy věc neřeší, jsou zřejmě vadné. Pak platí, že shromáždění si pro sebe nevyhradilo rozhodování v žádné věci. Podle ZoVB rozhoduje statutární orgán o věcech spojených se správou domu, kromě záležitostí v zákoně výslovně svěřených k rozhodování na shromáždění.

lake

Musí shromáždění schvalovat vše? - oprava bez souhlasu

J. Novák — Mon, 15 Nov 2010 19:15:21 +0100

Jak ale postupovat, pokud výbor nechá provést výměnu stoupaček za 43.000,– Kč, ačkoli nemá souhlas vlastníků (nekonalo se shromáždění) a ve vzorových stanovách není uveden žádný limit?

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 3

AnonymousX — Mon, 15 Nov 2010 10:36:02 +0100

Děkuji za odpověď.

A co v případě, kdy stanovy toto neřeší ?

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování 2

lake — Mon, 15 Nov 2010 09:30:16 +0100

Zákony (naštěstí) neřeší každou konkrétní situaci mezi soukromoprávními subjekty. K tomu by měly sloužit stanovy SVJ.

Jestliže (jak píšete) podle stanov platí, že výbor SVJ má volnou ruku ve výdajích do částky 50000 Kč v jednotlivém případě, pak to lze chápat jako předběžné schválení udělené statutárnímu orgánu k provedení všech takových akcí do budoucna. Další schvalování shromážděním je tedy nadbytečné. Vlastník jednotky se nemůže u soudu domáhat, že záměr mu nebyl předem předestřen, neboť stanovami se tohoto svého práva vzdal.

lake

Musí shromáždění schvalovat vše? - Rozhodování a schvalování

AnonymousX — Mon, 15 Nov 2010 07:48:11 +0100

Co se stane, když výbor nechá provést opravu dveří za 30.000,–, dle stanov může rozhodovat o opravách do 50.000,–, a shromážděním není tato oprava schválena (třeba proto, že se nesejde 75% vlastníků, nebo proto, že někteří chtěli opravit něco jiného nebo jinak ) ?

Jaký by měl být další postup v souladu se zákony?

Musí shromáždění schvalovat vše?

lake — Sat, 13 Nov 2010 09:17:26 +0100

Podle § 11 odst. 5 ZoVB "jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. "

Z toho plyne, že většina činností na společných částech domu (kromě údržby) podléhá schválení tříčtvrtinovou většinou všech. Ustanovení § 11 odst. 5 o povinném získání souhlasu je kogentní (nelze se od něj odchýlit ani stanovami, ani dohodou). Shromáždění tedy musí odsouhlasit každou opravu (např. zámku u dveří, nebo odpadlé dlaždičky). To je považováno za nepraktické zejména u drobných neplánovaných oprav. Někteří diskutující v tom spatřují rozpor znění zákona s reálným chodem SVJ.

Zákon ovšem nestanoví, že tento souhlas by bylo nutno získat předem. V ZoVB není nijak omezena možnost udělit souhlas dodatečně. Výbor prostě po ukončení roku předloží shromáždění k odsouhlasení seznam proběhlých akcí a s nimi spojených výdajů. V podstatě zprávu o hospodaření. Pokud by tak výbor vůbec neučinil a provedené práce před vlastníky jednotek zatajil, šlo by ovšemže o porušení zákona.
----------------------------------------------------------------------
O oprávněních výboru hovoří § 9 odst. 11 ZoVB. Toto obecné ustanovení svěřuje veškeré rozhodování o hospodaření statutárnímu orgánu: "Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění".

Všimněme si, že dělba pravomocí je v ZoVB jasně vyznačena odlišnými slovesy:
- výbor jako výkonný orgán rozhoduje a vykonává (§ 9 odst. 11),
- shromáždění jako nejvyšší orgán rozhoduje ve věcech, které si vyhradilo (§ 9 odst. 11) a věcech stanovených zákonem,
- shromáždění uděluje souhlas, a to buď předem nebo dodatečně (např. podle § 11 odst. 5).
Podrobnosti o této "dělbě práce" by měly určovat stanovy SVJ. Je zřejmé, že pokud si rozhodování v určitých věcech vyhradilo shromáždění, pak udělení souhlasu tímtéž orgánem by bylo již nadbytečné.

Rozdíl mezi rozhodováním a schvalováním je zřejmý.
- Rozhodnutí shromáždění zavazuje jak SVJ - právnickou osobu, tak i vlastníky jednotek navzájem. Je závazné pro statutární orgán, který je povinen rozhodnutí realizovat. Realizace přijatého rozhodnutí se vlastník jednotky může domáhat i soudně.
- Udělení souhlasu je pasivní: znamená pouze, že shromáždění nemá námitky proti tomu, co se udělalo nebo má udělat. Z takového usnesení však nikomu nevzniká povinnost konat.

Znění zákona je možno vyložit tak, že shromáždění uděluje souhlas jen tehdy, je-li o souhlas požádáno (vlastníkem, výborem, třetí stranou). Příklad:
Vlastník jednotky chce zasáhnout do hlavní nosné zdi v bytě a vyříznout dveřní otvor. Výbor, shromáždění ani vlastníci jednotek o této úpravě uvnitř bytu nemohou rozhodnout - k tomu nejsou oprávněni; mohou k ní pouze dát (či nedat) souhlas podle § 11 odst. 5, popř. § 13 odst. 3.
----------------------------------------------------------------------
Platí, že některé úpravy spadající pod režim stavebního zákona nelze provádět bez (předchozího) souhlasu všech vlastníků jednotek. Tento souhlas se uděluje stavebníkovi. Na tuto skutečnost upozornil zákonodárce výslovně v ustanovení § 11 odst. 5 (poslední věta) ZoVB.

lake