Portál společenství vlastníků jednotek - Správa SVJ - Comments

Správa SVJ - Správce je určen - 1

PeDuPles — Sun, 17 Oct 2010 17:21:45 +0200

Skutečně? Kde?

V ZoVB se slovo „správce“ vyskytuje dvakrát – jednou jako odkaz na správce jakožto osobu definovanou podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného do 30.6.2000 a podruhé ve spojení „insolvenčního správce“.

Ve vzorových stanovách se slovo správce vyskytuje poměrně často, vždy se však jedná o jinou osobu než SVJ, přesněji řečeno o osobu pověřenou správou domu v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek.

Správa SVJ - Správce je určen

Anonymous — Sun, 17 Oct 2010 17:05:14 +0200

Správce je určen zákonem.

Správa SVJ - Společenství jedná na venek svým statutárním orgánem 3-2

Anonymouss X — Sun, 17 Oct 2010 17:00:26 +0200

Dobrý den. Volbu správce vybírá Shromáždění ale smlouvu uzavírá Statutární orgán a to je výbor nebo pověřený vlastník,který odpovídá za plnění uzavřené smlouvy.

Míša

Správa SVJ - Společenství jedná navenek svým statutárním orgánem 2

lake — Sun, 17 Oct 2010 14:34:09 +0200

Anonymní Anonymous napsal: "Nezavádějte pojmy, které nemají oporu v zákoně, někdo by Vás mohl vzít doslova."

Pane Anonymous,
buďte ubezpečen, že správu SVJ si společenství zajišťuje samo, tak už to u právnických osob bývá. Četbou jediného zákona ovšem k tomuto poznatku stěží dojdete.
Přečtěte si např. tuto publikaci: Jana Klírová . Corporate governance - správa a řízení obchodních společností . Praha: Management Press (2004)
Nebo si v GOOGLE vyhledejte klíčová slova 'corporate governance správa společnosti' a projděte si odkazy.

Až zjistíte, že pod správu společnosti (Corporate governance) spadá řešení vztahů mezi vlastníky, statutárním orgánem, dalšími orgány, managementem a např. zájmovými skupinami, dodavateli, veřejností a státními orgány - inu, pak se na toto téma s Vámi rád pobavím. Do té doby nashledanou.

lake

Správa SVJ - Dělba práce podle zákona

Anonymous — Sun, 17 Oct 2010 10:01:20 +0200

„Tisíciletími prověřená dělba práce je taková, že jeden dává příkazy a kontroluje, druhý je vykonává.“

Podle zákona o bytech je dělba práce je taková, že deset dává příkazy a kontroluje, jeden je vykonává.

Správa SVJ - Správa SVJ

Radana — Sun, 17 Oct 2010 09:21:59 +0200

Tak jsem se nad sebou zamyslela. Rovněž i nad některými dalšími, např. SBD …budeme „spravovat vaše SVJ“, nechte nás pokračovat ve „správě vašeho SVJ“, „fond oprav“ můžete snížit – půjčime vám, peníze rozdělíme k 1. 1. 2011 do té doby musí být ve společném balíku s ostatními samosprávami, účetnictví zvlášť? až od 1. ledna příštího roku, … To jsou některé z důvodů proč jsme se rozhodli zajišťovat správu vlastními silami. Také proto, že náš předseda bývalé samosprávy třívchodového domu, zajišťoval a dosud zajišťuje velkou část činností hlavně po technické, ale i administrativní stránce sám. Příklad dlužníci: SBD jednou za tři měsíce předá ve svém sídle (cca 15 km vzdáleném) předsedovi seznam dlužníků všech vchodů s tím, ať s nimi pohovoří a najde řešení. Předseda vykoná. Dluhy starší než 6 měsíců nemáme, víc než tři jen občas, obvykle jde o 1 až 2 měsíce skluz v platbě. Tak jsem se zastavila za tím naším předsedou a zepptala se jej. Opravdu má pro jiné SVJ smlouvu, ale příkazní, na správu domu. ŽL má na správu nemovitostí. Cenu za tuto práci má nižší než SBD i některé jiné správcovské firmy v okolí, velký rozdíl však není. V ceně je zahrnuto i účetnictví, které však zajišťuje externě u firmy, která se tím zabývá. Náklady na telefon, dopravu (jsme malá obec, od větších měst vzdálená 15 až 25 km), kancelářské potřeby, odbornou literaturu,… nutné pro provoz hradí z těchto peněz. Má i svůj podnikatelský účet a tudíž relativně snadnou práci s vyúčtováním a rozlišováním nákladů pro finanční úřad. Jelikož je současně zaměstnanec nemusí prý platit ani zdravotní pojištění. V případě, že by měl příjmy kromě těch ze zaměstnání a z podnikatelské činnosti ještě z funkčních odměn, určitě by si s tím poradil. Trochu složitější by však bylo rozdělovat náklady. Například uvažuje o doplnění svých znalostí v účetnictví SVJ (má ekonomické i technické vzdělání a v minulosti dělal jednoduché i podvojné účetnictví), náklady na odbornou literaturu, na provoz tiskárna, fax, zálohování dat, kancelářský spotřební materiál (papíry, sponky, spojovače,…), náklady na telefon, … Neuvažuje příliš o času na tuto činnost (prozatím jej to baví). I on jako většina z nás má svou rodinu, které se chce věnovat a nemíní ji podstatně zatěžovat. Považuje však činnosti spojené se správou tak trochu jako svůj koníček, nerad by však na něj příliš doplácel a to jak po stránce vztahů, tak i po stránce finanční. I „koníček – hobby“ se dá dělat pokud na něj jsou peníze. Tak nevím, opět nejsem o nic moc „chytřejší“. V některých pojmech však už mám jasněji. Snad chápu i přispívající k tomuto tématu (nebo se alespoň snažím pochopit některé příspěvky). Díky za ně.

Správa SVJ - Společenství jedná navenek svým statutárním orgánem

Anonymous — Fri, 15 Oct 2010 13:22:05 +0200

„Správu SVJ si každé společenství zajišťuje samo a to svým statutárním orgánem.“

Zákon říká, že společenství jedná navenek svým statutárním orgánem.

Nezavádějte pojmy, které nemají oporu v zákoně, někdo by Vás mohl vzít doslova. Děkuji.

Správa SVJ - Správa SVJ pro Radanu

lake — Fri, 15 Oct 2010 11:39:19 +0200

Paní Radano,

• Co je dům a pozemek jistě víte. Jsou to nemovitosti zapsané v katastru. Nemovitosti jsou věci neživé, nemají vůli, nemohou činit právní úkony, jsou ovládány svým vlastníkem, který o nich rozhoduje.

• Co je společenství vlastníků jednotek také víte. Je to právnická osoba zapsaná v rejstříku SVJ. Právnická osoba má svou vlastní vůli a přijímá vlastní rozhodnutí. Činí právní úkony (jedná svým statutárním orgánem). Je účastníkem právních vztahů (smlouvy). Může vlastnit majetek.

Rozlišit od sebe tyto dva pojmy tedy není nijak těžké, a to ani pro laika. Spíše se divím, že Vám to činí potíže.
-----------------------------------------------------------------------------
Správa domu a pozemku znamená, že někdo (původní družstvo nebo SVJ) tyto nemovitosti spravuje, tedy rozhoduje o údržbě, opravách, modernizacích, rekonstrukcích společných částí domu, provozuje společná technická zařízení domu (výtah, kotelna, vodárna), zajišťuje služby vlastníkům jednotek tím, že svým jménem odebírá vodu, teplo a poskytuje je konečným spotřebitelům v domě, rozhoduje o běžném nakládání se společnými prostory domu (pronájem), rozhoduje na shromážděních o desítkách záležitostí týkajících se domu a pozemku.

Správu SVJ si každé společenství zajišťuje samo a to svým statutárním orgánem. Vy jste ale psala o správě SVJ vykonávané na základě mandátní smlouvy. To znamená, že nějaká osoba mimo SVJ bude vykonávat činnosti týkající se chodu SVJ - právnické osoby, které by jinak vykonávalo samo SVJ. Tedy např. zastupuje SVJ navenek na základě plné moci, nebo pro SVJ vede účetnictví, zabezpečuje styk se státní správou, vyřizuje srážení a evidenci zdravotní a sociální daně, daně z odměn za výkon funkce a daně ze závislé činnosti, jedná případně s Finančním úřadem, s bankou, s dodavateli, předjednává smlouvy které SVJ má uzavřít, jménem SVJ vymáhá nedoplatky v případech stanovených zákonem, atd, atd, atd.
----------------------------------------------------------------------------
Pokud to bylo příliš složité, omlouvám se. Dám příklad.
V obci je Tělovýchovná jednota, která vlastní fotbalové hřiště a dostala se do finanční tísně. Zkuste najít rozdíl mezi těmito pojmy:
- správce hřiště
- konkursní správce TJ Kotěhůlky

lake

Správa SVJ - Správa SVJ.

Radana — Fri, 15 Oct 2010 10:50:46 +0200

Prosím, nejsem zas až tak znalá a nenašla jsem jaký je rozdíl mez správou domu a správou SVJ. V běžném laickém hovoru jsem nezaznamenala, že by jej někdo rozlišoval. Podobně i v některých psaných zdrojích. Když jste na tento rozdíl upozornil, tak jsem se musela nad tím zamyslet, snažila jsem se k oběma pojmům něco zjistit, ale příliš jsem neuspěla. Určitě nebudu sama. Mohl byste prosím rozdíl mezi oběma pojmy vysvětlit? Děkuji.

Správa SVJ - „předseda má - 2

PeDuPles — Thu, 14 Oct 2010 12:13:12 +0200

Předseda čeho? Správce čeho?

No samozřejmě že předseda Spolku pro ochranu lilie zlatolisté a správce nádražní budovy v Horní Dolní. Koho jiného než přesně tyhle dva bychom řešili na portále SVJ?

Správa SVJ - „předseda má

Anonymous — Thu, 14 Oct 2010 11:56:30 +0200

„předseda má v podstatě stejné možnosti zneužití funkce jako správce“

Předseda čeho? Správce čeho? Věta mi nedává příliš smysl.

Správa SVJ - Správa SVJ - 30

PeDuPles — Thu, 14 Oct 2010 10:34:13 +0200

Hele, asi jsem přišla na to, jak vylepšit státní rozpočet o několik miliard až desítek miliard, dostanu za to nějakou odměnu?

Jestli totiž je předseda SVJ veřejným funkcionářem podle § 2 odstavec 2 písmeno c) Zákona o střetu zájmů člen statutárního orgánu, člen řídícího, dozorčího nebo kontrolního orgánu právnické osoby vzniklé ze zákona, pak nám v registru každý rok chybí asi 40.000 krát počet členů orgánů Oznámení o činnostech, o majetku a příjmech, darech a závazcích. Pokuta je 30.000 Kč, určitě to můžou napálit několik let dozadu… Kdo z vás ho podává? :-)

Jinak na předsedu by se stejně vztahovalo pouze to, že Dojde-li ke střetu veřejného zájmu se zájmem osobním, nesmí veřejný funkcionář upřednostňovat svůj osobní zájem před zájmy, které je jako veřejný funkcionář povinen prosazovat a hájit. Nemyslím si ale, že by tady byly nějaké rozdíly mezi předsedou a předsedou-správcem. Zákaz podnikání se na osoby z odstavce 2 nevztahuje.

Takže, já bych se kombinace předseda + správce v daném konkrétním případě popsaného solidního člověka nijak zvláště neobávala. Soustředila bych se na přesnost formulace mandátní smlouvy, vymezení kompetencí mezi výborem a správcem a také na kontrolní mechanismy. Koneckonců jste ve výboru kromě předsedy ještě další dva, dále je možno zvolit kontrolní komisi nebo revizora.

Osobně si myslím, že pokud výbor není povinen sám správu vykonávat, ale pouze zajistit, aby probíhala, jak jsem se pokusila dokázat níže, zvolení správce je jediná cesta. A rozhodně považuju za lepší, aby správu vykonával na ŽL předseda, který dům zná a bezchybný chod je i v jeho zájmu, než z nějakého falešného strachu zvolit třeba vyhlášenou neosobní firmu, pro kterou budete jen číslo ve statistice.

Z vlastní zkušenosti také vím, že sehnat do výboru tři lidi může být v některých SVJ docela oříšek; shánět čtvrtého a toho nejlepšího vyloučit jenom proto, aby mohl provádět správu, mi přijde jako plýtvání. Pokud budeme paranoidní, tak předseda má v podstatě stejné možnosti zneužití funkce jako správce, ne-li lepší. A jestli se trestného činu dopustí, zavřou ho tak jako tak. Tak co tu řešíme.

Správa SVJ - Proč je nevhodné používat termín FO ve spojitosti se SVJ?

Anonymous — Thu, 14 Oct 2010 09:03:43 +0200

„Proč je nevhodné používat termín FO ve spojitosti se SVJ?“

Protože se tímto pojmem označuje něco, co není ani fondem, ani neslouží (pouze) opravám. Jedná se tak o matoucí a zavádějící pojem.

(To, že pojem navíc nemá oporu v zákoně o bytech, je jako důvod nevhodnosti pojmu méně podstatné, nicméně snáze obhajitelné.)

Správa SVJ - Správa SVJ 29

lake — Thu, 14 Oct 2010 08:39:36 +0200

Paní Radano,
aby dotyčný kvalitně vykonával svou činnost v oblasti správy domu, nemusí vůbec být zároveň předsedou výboru. Naopak. Šlo by o střet zájmů, před kterým jsem už varoval.
Tisíciletími prověřená dělba práce je taková, že jeden dává příkazy a kontroluje, druhý je vykonává.

P.S. Zřejmě Vám nejde o správu SVJ, nýbrž o správu domu.

lake

Správa SVJ - Správa SVJ

Radana — Thu, 14 Oct 2010 05:53:21 +0200

Děkuji za všechny zde prozatím uvedené názory. Mezitím jsme ve výboru jehož jsem nyní členkou zvolili předsedu i místopředsedkyni. Nově zvolený předseda je sice v zaměstnaneckém poměru (mimo naše SVJ), současně však jako fyzická osoba zajišťuje správu (ŽL) na základě mandátní smlouvy pro jiné společenství vlastníků bytových jednotek. Některé činnosti provádí osobně, některé zajišťuje externími odborníky z vlastních finančních zdrojů získaných za tuto službu. Z vlastních zdrojů hradí i veškeré další náklady, spojené s administrativou (benzín, telefony, ceniny, papír, tisk potřebných informačních i jiných dokladů, ap. Cena za správu u již spravovaného domu zmíněného SVJ (podle mandátní smlouvy) je nižší než cena, kterou si účtoval původní majitel domu – družstvo. Je to spolehlivý člověk, s vážený ve svém okolí, má zájem pracovat v této oblasti a je silně orientován na kvalitní službu pro nás sousedy, resp. zákazníky či klienty. Upřednostňoval by práci na ŽL, avšak přizpůsobí se rozhodnutí vlastníků. Mimochodem, většině vlastníků je úplně jedno jakým způsobem bude dostávat odměnu, pokud je to vyjde přibližně stejně jako dosud pod družstvem. V domě jej všichni dobře známe a dosud pracoval, a pořád ještě pracuje jako předseda ne úplně rozdělené samosprávy SBD (naše původní jedna samospráva byly tři spojené samostatné domy, nyní to budou tři samostatná společenství) k plné spokojenosti prakticky všech uživatelů bytů i nových vlastníků. Rádi bychom mu proto vyšli vstříc. Proto jsme správu nechali prozatím na výboru SVJ (i když počítáme, že ji bude zajišťovat hlavně předseda). Až shromáždíme dostatek relevantních pro a proti (a v tom určitě pomůže i zde vedená diskuze) pro výběr alespoň dvou až tří možností jak odměnit tuto práci budeme pak rozhodovat na schůzi vlastníků. Podle výsledků schůze poté rozhodneme. Možná, že jsem se nevyjadřovala vždy v přesných termínech, u některých které padly v diskuzi ani nevím zda znám přesně jejich význam, ale snad to vedlo či povede k pohledu z více stran.

Správa SVJ - Správa SVJ pro lake - 3

PeDuPles — Wed, 13 Oct 2010 13:52:29 +0200

Paní Jano1, já ale myslím, že to takhle vůbec není. Mám sice často výhrady k tónu a způsobům, které pan lake používá, samozřejmě se mě dotkne o to více, když je použije na mě, ale s tím nic nenadělám, třeba ho bolí zub.

Na druhou stranu jsem ale přesvědčena, že vše, co sem pan lake napíše, je pravda anebo to, co pan lake za pravdu považuje. Bohužel, někdy se stane, a při nekvalitnosti určitých psaných textů často, že něco má více výkladů a pravdu není možno jednoznačně určit, respektive pravd pak může být několik.

Já v takovém případě reaguji tak, že si každý nechá pravdu svoji; jiný ale může prosazovat svůj výklad. Mlčet většinou nedokážu, ale nadávat oponentovi nebo ho zesměšňovat taky nebudu. Naopak, vyslechnu si argumenty protistrany a pak se rozhodnu, zda se přikloním k opačnému výkladu nebo si ponechám názor svůj, nejde-li dojít ke kompromisu.

Správa SVJ - Správa SVJ pro lake - 2

PeDuPles — Wed, 13 Oct 2010 13:30:12 +0200

Paní Jano1 (a všichni kdo to budou ochotni číst),

myslím, že tenhle web lze přirovnat ke škole. Chodí sem lidé, kteří něco ví a jsou ochotni se o to podělit, a lidé, kteří něco neví a jsou ochotni se zeptat. Vážím si obou kategorií, protože chytrý se ptá, blbec ví všechno.

Přijde mi ale docela docela nefér řvát na prvňáčka, že je úplnej debil, když neví že S se píše na jinou stranu než ? nebo proto, že napíše ve slově špatné i/y. Rozhodně považuji za vhodnější žáčka slušně upozornit že to tak je a proč to tak je, než ho peskovat za nedostatek znalostí, které neměl kde získat a o které sem přišel poprosit.

Stejně tak mi přijde hloupé vyjíždět arogantně nadávkami nebo jedovatostmi na ředitele nebo jakéhokoli kolegu. Prostě se snažím řešit problémy konstruktivními argumenty a asertivně, nikoli nasertivně :-)

Správa SVJ - Správa SVJ pro lake

PeDuPles — Wed, 13 Oct 2010 13:09:15 +0200

Vaše argumenty se zcela míjejí s tím, co jsem napsal.

Moje argumenty se týkají především tohoto textu: „Souhlasím s tím, že mezi SVJ na straně jedné a jednotlivými členy statutárního orgánu na straně druhé může být uzavřena písemná smlouva obdobná smlouvě mandátní (nikoliv smlouva pracovněprávní, nýbrž smlouva o výkonu funkce).“

Tvrdím totiž, že smlouva o výkonu funkce se může týkat pouze právě onoho zajišťování. Pokud některý člen orgánu určité činnosti přímo provádí, nedělá to z titulu své funkce, ale z titulu toho, že byl patrně shromážděním jakkoli pověřen, tedy buď mandátní, pracovní nebo jinou smlouvou. Pokud je člen výboru zároveň revizákem, provedené revize si taky standartně vyfakturuje a nebude za to požadovat odměnu statutára nebo to dělat zadarmo s tím, že už to má v odměně za funkci.

Napsal jsem Vám, že správu nevykonávají vlastníci jednotek, jak jste tvrdila. Máte k tomu něco? Správu vykonává společenství jednající svým výborem. Máte k tomu faktu něco?

Já jsem ZoVB nepsala, jen jsem vyslovila svůj názor, že slovo podílí je mnohem blíže významu vykonává než slovo zajišťuje. Že vlastníci a potažmo SVJ potřebují ke konkrétním projevům výbor při nařízeném podepisování předseda+1 tady žádná pře není. Význam mé poznámky měl být v tom, že pokud se SVJ usnese zajišťovat správní činnosti prostřednictvím ustanovení správce, pak o jeho osobě rozhodují vlastníci a nikoli výbor.

Napsal jsem, že společenství může samozřejmě pověřit jinou osobu výkonem některých správních činností (tedy i oprAV, ÚDRŽBY ATD.) na základě smlouvy. Samozřejmě i na základě prosté objednávky. V čem vidíte problém?

A já jsem napsala, že SVJ může pověřit výkonem veškerých správních činností správce nebo zaměstnance včetně veškerého zajišťování. Výbor pak bude jenom rozhodovat, odpovídat, připravovat, předkládat a sdělovat. V čem vidíte problém Vy?

Malá odbočka = příklad. Maminka dá Adélce za povinnost zajistit, aby doma bylo večer deset rohlíků. Adélce se do obchodu nechce, tak pověří bratra, aby to zajistil on. Bratr požádá kamaráda a ten rohlíky z obchodu přinese. Adélka svou povinnost splnila, přestože v obchodě nebyla a bratrova kamaráda ani nezná. A o tom to je.

Až si přečtete mnou uvedené rozsudky Nejvyššího soudu, můžeme snad o věci diskutovat dále…

Rozsudky znám již dlouho a ve své práci jsem je několikrát použila. Jak chcete o rozsudcích NS diskutovat? Co je na věci k diskuzi?

Tazatelka se ptala výhradně na správu SVJ -právnické osoby, nikoliv na správu domu. Ani k tomu zřejmě nic nemáte.

Ale mám, jsme zase u používání správných termínů. Jenže kdyby byli všichni odborníci, byl by tenhle web na nic, že jo?

Tazatelce jsem napsal nikoliv že by její postup nebyl možný, nýbrž že je zjevně nerozumný PRO STŘET ZÁJMŮ. Máte k tomu konkrétně něco?

Ale jo, mám, jen strašně nerada používám Váš tón a způsoby odpovědí. Takže jen protentokrát a specielně pro Vás: Odpovídejte laskavě na dotazy z úvodního příspěvku. Tazatelka se na rozumnost nebo nerozumnost neptala. Ptala se, jestli je to možné. Na to jste nedal jednoznačnou odpověď, jen jste vyjmenoval důvody, proč to není vhodné.

Takže se přestaňte mračit a rozčilovat a užijte si pěkný den. Sluníčko svítí, ptáčci zpívají…

Správa SVJ - Správa SVJ pro PeDuPles

lake — Wed, 13 Oct 2010 11:51:44 +0200

Vaše argumenty se zcela míjejí s tím, co jsem napsal.

Napsal jsem Vám, že správu nevykonávají vlastníci jednotek, jak jste tvrdila. Máte k tomu něco?

Správu vykonává společenství jednající svým výborem. Máte k tomu faktu něco?

Až si přečtete mnou uvedené rozsudky Nejvyššího soudu, můžeme snad o věci diskutovat dále…

Tazatelka se ptala výhradně na správu SVJ -právnické osoby, nikoliv na správu domu. Ani k tomu zřejmě nic nemáte.

Tazatelce jsem napsal nikoliv že by její postup nebyl možný, nýbrž že je zjevně nerozumný PRO STŘET ZÁJMŮ. Máte k tomu konkrétně něco?

lake

Správa SVJ - Správa SVJ - 14

PeDuPles — Wed, 13 Oct 2010 11:19:46 +0200

Vážený pane lake,

holt zase jeden bod, ve kterém se neshodneme. Nevím, z čeho jste dovodil mou důvěru ve vzorové stanovy; jenom tvrdím, že jestliže nám vláda něco nařídila, holt se tím můžeme řídit. A využít to ku prospěchu všech.

Zase budu citovat: Čl. VIII Výbor 1) Výbor je výkonným orgánem společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství s výjimkou těch věcí, které jsou podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáždění, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo.

V odstavci 9 se pak říká, že výbor jako výkonný orgán společenství zejména zajišťuje, rozhoduje, odpovídá, připravuje, předkládá a sděluje. To jsou jeho povinnosti, za které je odměňován odměnami výboru a tímto způsobem vykonává funkci. Nikde není řečeno, že vyjmenované činnosti provádí.

Já osobně když zajišťuji výměnu prasklého topení na chodbě, nejedu do obchodu koupit topení, nevypouštím stoupačky a s hasákem v ruce nešroubuju topení na místo. Nebo, pokud jsou pod správou domu vyjmenovány prohlídky a čištění komínů, neznamená to, že lezu se štětkou po střeše. Zajistím tyto činnosti tak, že na ně někoho najmu.

Pokud by zákonodárce skutečně mínil, že správu domu a pozemku provádí členové výboru, pak by v každém výboru musel být údržbář, požárník, revizák všech oborů, kominík, účetní apod. Z naprosté nesmyslnosti tohoto faktu vyplývá, že naopak zákonodárce si pod slovem zajišťuje představuje spíše slovo objednává.

Dále, pokud může výslovně společenství zajišťovat (=objednávat) provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba BEZ VÝJIMEK, může tyto činnosti i na základě mandátní smlouvy objednat od předsedy, pokud tak rozhodne shromáždění.

Stejně tak, může-li výslovně shromáždění rozhodnout, že určité činnosti bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, DPČ nebo DPP a tuto působnost svým usnesením svěřit i výboru nebo pověřenému vlastníkovi tj. opět jakékoli fyzické osobě bez omezení, pak je možno správu pro SVJ vykonávat i na základě pracovního poměru členem výboru.

Výbor tedy evidentně má provádět správu tak, že má zajišťovat fyzické vykonání jednotlivých činností nebo zajistit na základě smlouvy, aby fyzické provedení těchto činností zajistil (objednal) někdo jiný (ani správce obvykle nevymetá komíny osobně). Tedy i na toto zajišťování činností si výslovně může najmout dalšího zajišťovatele, a to buď na základě mandátní smlouvy skrze správce nebo zaměstnance, který tyto činnosti (zajišťování = činnost) bude provádět.

Pokud se tedy vrátíme k úvodnímu dotazu, kdy člen, předseda či místopředseda výboru SVJ má ŽL i déledobější činnost v technické i administrativní oblasti správy, je dle výslovného znění vzorových stanov možno uzavřít s touto fyzickou osobou smlouvu na zajišťování těchto provozních, technických, správních a obdobných činností spojených se správou domu a pozemku.

Shrnuto a podtrženo – může-li SVJ výslovně zajišťovat správní činnosti na základě smlouvy se správcem, kterým může být libovolná fyzická osoba, může tak činit i na základě (mandátní) smlouvy se členem, předsedou nebo místopředsedou výboru, rozhodne-li tak shromáždění potřebným kvórem.

Správa SVJ - Správa SVJ 13

lake — Wed, 13 Oct 2010 09:51:40 +0200

Paní PeDuPles,

není pravdou, že správu domu vykonávají (přímo) vlastníci jednotek. Naopak je pravdou, že správu domu vykonává ze zákona samo společenství. K tomu viz rozsudky Nejvyššího soudu 22 Cdo 734/2008 a 22 Cdo 2038/2008.

SVJ při výkonu správy domu jedná svým statutárním orgánem, tedy výborem. Naopak vlastníci jednotek se pouze "podílejí na správě domu", zejména nepřímo - svým hlasováním a placením záloh (§ 13 odst. 1 ZoVB). Společenství není pytel plný vlastníků.

Vaši důvěru ve vzorové stanovy nesdílím: jde o vládní paskvil. Část vzorových stanov o osobě správce "v souladu s prohlášením vlastníka budovy" je v rozporu s judikáty Nejvyššího soudu, které jsem uvedl.

Platí, že správcem domu a pozemku je ze zákona samo SVJ bez ohledu na obsah Prohlášení; nemůže se této své odpovědnosti zprostit. Může samozřejmě pověřit jinou osobu výkonem některých správních činností např. mandátní smlouvou, správcem však zůstává.

Souhlasím s tím, že mezi SVJ na straně jedné a jednotlivými členy statutárního orgánu na straně druhé může být uzavřena písemná smlouva obdobná smlouvě mandátní (nikoliv smlouva pracovněprávní, nýbrž smlouva o výkonu funkce). Ta by měla obsahovat mimo jiné jak ustanovení o odpovědnosti členů S.O. za škody, tak ustanovení o odměně.
---------------------------------------------------------------------------------
• Nicméně v úvodním dotazu šlo o něco zcela jiného:
Tazatelka se neptala na správu domu a pozemku, nýbrž na správu SVJ - právnické osoby.
To jsou dvě zcela rozdílné věci.
Podle toho jsem jí odpověděl.

lake

Správa SVJ - Správa SVJ - zpřesnění 1

PeDuPles — Wed, 13 Oct 2010 09:00:07 +0200

Já jsem při tvorbě svého názoru na danou problematiku vycházela ze dvou textů zákonodárců, a to ZoVB a Vzorových stanov:

ZoVB § 9 odstavec 1) Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“) a § 13 odstavec 1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.

Dále dle ZoVB § 9 odstavec 11) Výbor je výkonným orgánem společenství; musí mít alespoň 3 členy. Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění a § 9 odstavec 13) Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru.

Z žádného z uvedených paragrafů mi přímo nevyplývá, že by výbor měl fyzicky vykonávat správu, naopak mi z toho plyne, že by měli správu vykonávat všichni vlastníci dle podílů.

A teď Vzorové stanovy, Čl. V Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem: 1) V souladu s prohlášením vlastníka budovy o osobě pověřené správou domu (dále jen „správce“), anebo v souladu s usnesením shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“) o ustanovení správce, může společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba. a dále Čl. XI Jednání dalších osob za společenství: 1) Shromáždění může rozhodnout, že určité činnosti bude pro společenství vykonávat zaměstnanec (zaměstnanci) společenství na základě pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti nebo dohody o provedení práce a 4) Působnost podle odstavce 1 a 2 nebo její část může shromáždění svým usnesením svěřit výboru nebo pověřenému vlastníkovi.

Z toho mi zase vyplývá, že jakýkoli člen výboru včetně předsedy může být ustanoven správcem na základě smlouvy jako fyzická osoba – podnikatel nebo může být na vykonávání správy najat jako zaměstnanec třeba na DPP. Že pak předseda vystupuje zároveň jako mandant i mandatář nebo zaměstnanec a zaměstnavatel je prostě logický důsledek.

Pokud si ale shromáždění příslušným procentem toto zvolí, pak nevidím důvod, proč by to tak nemohlo být v souladu se zákonem vzhledem k výše uvedenému. Jen je pak vhodné zvolit skutečně silnou a funkční kontrolní komisi nebo revizora.

Správa SVJ - Správa SVJ - zpřesnění.

Radana — Tue, 12 Oct 2010 20:05:03 +0200

RL S největší pravděpodobností. Odměny člena výboru zvýšené, aby pokryly náklady správy jsou zdaňovány bez možností,aby si mohl odpisovat náklady na tuto činnost (materiální, školení, telefon,…). Při odměně, resp. obdrží-li zaplaceno za správu na základě smlouvy (podobně jako externí správce, může o vynaložené náklady snížit daňový základ. Nevím ale, jak se mohou projevit tyto varianty v konečném finančním efektu. SVJ neuvažuje např. zajišťovat počítač, tiskárnu, …,dopravu na jednání ap. V dotazu mi šlo však hlavně o to, jak se k tomu staví zákon. Nechceme jej porušovat a bohužel jsem prozatím nikde nenašla ani pro ani proti.

Správa SVJ - Kdo ? mravně pokleslí jedinci

ZoVB1 — Tue, 12 Oct 2010 00:16:23 +0200

Odpověď na dotaz:

„kdo tuto odpověď takhle vymínusoval“

Odpověď:

Mravně pokleslí jedinci s kterými cloumá
kriminální energie.

Nelze je ovšem označit za odpad společnosti, pokud není vyřešena otázka, zda je či není celá společnost „odpadová“. Hanobením společnosti nebude haněna ani rasa, ani národ.

ZoVB

Správa SVJ - správa svj 5

G.X — Mon, 11 Oct 2010 19:08:17 +0200

Předmětem činnosti SVJ je správa domu. Výbor je výkonným orgánem společenství. Členové výboru za svou práci mohou dostávat odměnu. Na tuto činnost nemusí mít žádnou smlouvu.

Zkuste váš dotaz trochu rozvést, co vás motivuje k uzavírání smluv.

G.X.

Správa SVJ - Správa SVJ - odpověď pana Lake

Alenka Malá — Mon, 11 Oct 2010 16:52:52 +0200

Dost dobře nechápu, kdo tutu odpověď takhle vymínusoval? Vždyť je naprosto v pořádku.

Ještě bych se ráda zeptala, zda se jméno Lake skloňuje, či nikoliv.

Správa SVJ - Správa SVJ

Alenka Malá — Mon, 11 Oct 2010 16:50:47 +0200

Nikde není psáno, že dům musí mít profesního správce. Dle mého soudu může výbor klidně sám vykonávat správu domu a také může vést účetnictví, pokud na to mají členové výboru kvalifikaci a mají důvěru ostatních vlastníků. Nesepisovala bych s nimi žádnou mandátní smlouvu, spravovat dům patří do jejich povinností. SVJ jim za to bude platit jako by platilo případnému správci. Pokud v nejhorším případě dojde k nějaké škodě, stejně za ni ručí výbor, jak zde bylo již v několika diskuzích řečeno, takže by odpadly případné tahanice s třetí osobou, tedy správcem, a tato škoda bude vymáhána jenom na členech výboru. Pro uklidnění znám několik SVJ, které takto fungují už od založení a členové výboru se mohou za rozumnou odměnu přetrhnout.

Správa SVJ - Správa SVJ 2

lake — Mon, 11 Oct 2010 11:55:54 +0200

Takže to vezmu od začátku: SVJ je správcem domu, a to ze zákona. SVJ jedná svým výborem, v jehož čele stojí předseda. Ten (s dalším členem výboru) činí písemné právní úkony jménem SVJ.

Vy chcete, aby SVJ jako právnická osoba měla svého správce – tedy aby uzavřelo mandátní smlouvu o správě svých věcí s předsedou tohoto SVJ. Mandatář jedná podle pokynů mandanta a (je-li smlouva pořádně napsána), odpovídá též za škody vzniklé vlastní (ne)činností.

Představme si:
Předseda jedná za statutární orgán mandanta (SVJ) a měl by tedy hájit zájmy společenství. Zároveň je však podle Vás i mandatářem, tedy druhou stranou smlouvy. Dává tedy sám sobě pokyny a sám sebe kontroluje. Bude také spolurozhodovat o tom, zda SVJ bude na mandatáři (na něm samotném) případně vymáhat náhradu vzniklých škod. Dovedu si jej živě představit, jak před soudem svědčí sám proti sobě …

Přečtěte si http://www.portalsvj.cz/…-vlastnik-10#…

lake

Správa SVJ

Radana — Sun, 10 Oct 2010 15:01:01 +0200

Je možné, aby správu SVJ vykonával na smlouvu (např. mandátní) člen výboru SVJ, případně předseda či místopředseda výboru SVJ? ŽL i déledobější činnost v technické i administrativní oblasti správy, prozatím externí účetnictví. Pozn.: nenašla jsem toto téma, ale možná jsem jej přehlédla. Děkuji za názory.