Portál společenství vlastníků jednotek - rekonstrukce - Comments

rekonstrukce - havarijní stav

Pavel Š. — Fri, 15 Oct 2010 12:16:42 +0200

Nevím zda to ještě funguje, ale zažil jsem podobnou situaci, kde 2 vlastníci nesouhlasili s opravou střechy v havarijním stavu a byl přizván soudní znalec, který uvalil na opravu nucenou zprávu a musela být provedena i proti vůli těch 2 vlastníků. Toť moje zkušenost Pavel Š.

rekonstrukce - Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu 5

AnonymousX — Fri, 08 Oct 2010 09:16:20 +0200

Pane lake, je to sice informace z druhé ruky, ale nijak zkreslené to není. Nemohu ani souhlasit s vaším tvrzením, že vlastníci „zůstali jako ovce v nečinnosti“ a také měli vyjádření odborníka o nutnosti opravy. Nejdříve se pokoušeli dohodnout s vlastníky, když to nepomohlo, obrátili se na „odborníky“ v oblasti práva, když se toto nepodařilo tak se s těmito „odborníky“ rozloučili. Bohužel, bylo to pro ně dlouhé zdržení a zadarmo to taky nebylo.

rekonstrukce - Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu 4

lake — Fri, 08 Oct 2010 07:59:56 +0200

Pane AnonymousX,

napsal jste informaci z druhé ruky, která je nejspíše dílem nepravdivá, dílem zkreslená. Navíc nesedí k našemu případu - zde tazatel již má v ruce vyjádření odborníka o havarijním stavu.

Stavební úřad je samozřejmě povinen konat a lze jej k tomu donutit pomocí stížnosti na nečinnost, rozkladu nebo správní žalobou.

Stavební úřad není oprávněn požadovat, aby se (všichni) vlastníci dohodli, jestliže podání učinil pouze jeden z nich nebo někteří. Problém s vaším případem bude v tom, že postižení vlastníci zůstali jako ovce v nečinnosti. Kdo nehájí svá práva, ztrácí je.
Toto poučení ve Vašem příběhu ovšem chybělo.

lake

rekonstrukce - Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu...2

AnonymousX — Fri, 08 Oct 2010 07:00:40 +0200

Dávám vám za pravdu.

Znám případ, kdy se vlastníci bytů pod střechou domáhali rekonstrukce střechy, ostatním nezatékalo, tak byli někteří proti. Postižení vlastníci se tedy obrátili na advokátní kancelář, aby byla podána žaloba a souhlas ostatních byl nahrazen soudním rozhodnutím. Na radu advokáta se místo podání žaloby obrátili na stavební úřad, aby opravu nařídil. Stavební úřad celkem rychle nařídil šetření, kam se dostavila příslušná referentka. Tato nedokázala na místě nic posoudit a doporučila vlastníkům ať se dohodnou. Pak se nedělo nic. Když se po čase postižení vlastníci domáhali u advokátní kanceláře nějakých výsledků nebo dalších postupů a také nějakého vyjádření stavebního úřadu, tak se pouze dověděli že stavební úřad nelze donutit k vydání nějakého písemného vyjádření.

To je konec části příběhu, spor v této věci ještě pokračuje.

rekonstrukce - Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu...

Anonnnnnnn — Thu, 07 Oct 2010 21:24:43 +0200

To je pouhá proklamace. Kdyby to všichni vlastníci dodržovali, včetně státu a obcí, nebylo by zchátralých staveb.

Faktem je, že nemůžeme vědět, jak soud rozhodne. Slyšeli jsme pouze jednu stranu. Druhá strana může mít také znalecký posudek, ale s jiným závěrem.

Jen jsem chtěl tazatele upozornit, aby si nemyslel, že má již vítězství v kapse.

rekonstrukce - Oprava střechy 2

lake — Tue, 05 Oct 2010 17:03:41 +0200

Vlastník stavby je povinen udržovat stavbu podle §3 odst. 4 po celou dobu její existence, (…)
Stavební zákon, §154 odst. 1

Pane Anonnnnnnn, nepište nic, nebo jen o věcech, které bezpečně znáte.

lake

rekonstrukce - Oprava střechy

Anonnnnnnn — Tue, 05 Oct 2010 14:02:20 +0200

Problém je v tom, že zákon nenařizuje mít opravenou a nezatékající střechu. Co se týče domu s SVJ, pak se zákonodárce již vyjádřil: opravu si musí přát nějaká většina (3/4 všech vlastníků nebo hlasů). Střecha sama nic nevyžaduje :-).

Co čekáte od soudu? Kdyby ta střecha alespoň někoho ohrožovala.

rekonstrukce - Rekonstrukce 6

lake — Tue, 05 Oct 2010 13:41:59 +0200

Ano, chybějící souhlas vlastníka lze nahradit rozhodnutím soudu. Tím mu vznikne i povinnost přispět na opravu podle svého spoluvlastnického podílu.

lake

rekonstrukce - rekonstrukce

sstanislav — Tue, 05 Oct 2010 13:28:52 +0200

Děkuji Vám za vyčerpávající odpověď.

Nyní, ale nevím jak dál postupovat, neboť onen „mrtvý brouk“, který se k opravě střechy nevyjadřuje, vlastní celkem 2 byty a podíl na domě 27 %. Na počet hlasů (2:4) to tedy nevyjde a na plochu taky ne. Tím je naše snaha o opravu zablokovaná a asi nezbude, než se obrátit na soud. Máme znalecký posudek, že se jedná o havarijní stav a střecha vyžaduje rekonstrukci. Jak dál v tomto případě.

sstanislav

rekonstrukce - Rekonstrukce 3

lake — Tue, 05 Oct 2010 12:56:03 +0200

Děkuji za upřesnění. Ve společenství se hlasuje podle § 11 odst. 5, přičemž je nutný "souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek."

Někteří se domnívají, že zákon je třeba vyložit tak, že hlasovat je třeba tříčtvrtinovou většinou všech hlasů.
Gramatické čtení zákona vede k výkladu, že hlasovat se bude podle prostého počtu kusů.
A jaký byl "úmysl zákonodárce"? Nevíme, to, ale cituji:

Sněmovní tisk 863/3 ze dne 20. září 2001 (Zdena Horníková)
Pozměňovací návrhy přednesené ve druhém čtení dne 19. září 2001
Poslanec Karel Šplíchal:
Doplnit nový bod, který zní:
“20. V § 11 odst. 5 se slova “vlastníků jednotek” nahrazují textem: “tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek za současného dodržení podmínky, že se jedná o vlastníky tří čtvrtin podlahové plochy jednotek. Přehlasovaný vlastník může požádat soud, aby ve věci rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.”.”.

Z čehož je vidět, že zákonodárce (alespoň poslanec Šplíchal v září 2001) si byl dobře vědom, že formulace "tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek" je něco jiného než "tříčtvrtinová většina hlasů".

Jednoznačnou odpověd tedy zde nedostanete. Pokud budete počítat podle hlasů (t. j. podle spoluvlastnických podílů), je způsob zjišťování kvóra zřejmý.

Dáte-li přednost počítání hlasů podle prostého počtu vlastníků jednotek, pak platí, že vlastník má tolik jednotlivých hlasů, kolik jednotek vlastní. K tomu viz § 11 odst. 3: "spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas)". To platí zřejmě per analogiam i pro hlasování podle prostého počtu kusů, pokud je ze znění ZoVB připustíme.

lake

rekonstrukce - Rekonstrukce 1

sstanislav — Tue, 05 Oct 2010 11:41:06 +0200

Jedná se o starší vilu, ve které si jsi odkoupili byty a museli založit společenství.

rekonstrukce - Rekonstrukce 1

lake — Tue, 05 Oct 2010 11:38:00 +0200

Ptáte se na dům s byty a nebytovými prostory podle Zákona o vlastnictví bytů, nebo na budovu ve spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku?

lake

rekonstrukce

sstanislav — Tue, 05 Oct 2010 11:32:17 +0200

Dobrý den.

Mám dotaz ohledně souhlasu s rekonstrukcí střechy.

Jsme 4 spoluvlastníci, kde 3 s rekonstrukcí souhlasí a čtvrtý dělá mrtvého brouka. Jedná se o havarijní stav, kde už zatéká do bytů a konstrukce střechy. Odborný posudek znalce jednoznačně nařizuje rekonstrukci. Zákon říká, že k sohlasu stačí 75% vlastníků bytových jednotek – tedy alespoň 3 ze 4? Myslí se tím počet vlastníků nebo záleží na velikosti podílů?

Děkuji za odpověď.

sstanislav