Portál společenství vlastníků jednotek - Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Comments

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - K pronájmu střechy

NKlainová — Tue, 31 Jul 2007 09:30:05 +0200

Pane Bedrníku, Vaše důvěra mě těší, jsem však spíše přes účetnictví (účetní poradkyně). Na daně je tu odborník pan Pavel (momentálně je na dovolené). Než si odpočine, zkuste si ve vyhledávači vpravo nahoře najít Fond oprav a reklama. Tam už na tyto otázky odpovídal. Neuměla bych odpovědět výstižněji.

N. Klainová

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Pronájem střech

Anonymous — Tue, 31 Jul 2007 07:32:18 +0200

Dobrý den paní Klainová,

velice mě zaujala diskuze kolem výnosů SVJ. Nejsem ale účetní, ani daňový odborník a právě proto si nejsem jist správností postupu našeho správce domu. Naše SVJ pronajímá střechu několika subjektům (získáme asi 150 tis. Kč za rok). Každý rok nám správce předloží přesně kolik kdo za pronájem zaplatil a řádné vyúčtování nákladů na správu domu, FO a běžnou údržbu domu. Všechny tyto náklady jsou větší než oněch 150 tis. Kč. Správce nám vyčíslí náš podíl na zisku. Poté doporučí k odsouhlasení, že bude výnos patřit nám, avšak ponecháme ho ve FO. Zároveň nám tvrdí, že podle §38g zákona o dani z příjmu (§ opisuji ze sdělení správce) nejsme tuto částku (cca 6 tis. Kč na byt) zdanit, pokud jsme jen zaměstnanci. Zároveň poukazuje též na § 7 téhož zákona, kde se zase praví, že příjem z pronájmu u manželů může zdanit pouze jeden z manželů, takže si máme vybrat toho, který nemá jiné příjmy než ze zaměstnání a zase nemusíme nic danit. Taky tvrdí, že pokud by to někdo napadl, pak je velice jednoduché určit podíl nákladů na údržbu domu, který bude vždy vyšší než těch 6 tis. Kč a zase není co danit. Moc tomu nerozumím, ale vždy to zní velice přesvědčivě. Je to tak možné dělat? Děkuji moc za odpověď.

Jaroslav Bedrník, Pardubice

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Náklady a výnosy SVJ po druhé

NKlainová — Mon, 30 Jul 2007 23:59:09 +0200

Vážený pane M.K. Souhlasím s tím, že tohle je diskusní fórum, čili je určeno k diskusi. Menší problém tu ale je. Vy si teď postupně studujete, co bylo k problematice SVJ publikováno, chcete vysvětlení. Já to mám už několik let nastudováno, snažím se trpělivě vysvětlovat tazatelům všechno, co se dá vysvětlit (leccos se díky velmi nedokonalé právní úpravě opravdu vysvětlit nedá).

Takže teď se pokusím odpovědět na Vaše tři příspěvky:

Majetek 3: Váš dotaz č. 1: „To ale znamená, že jestliže VŠECHNY NÁKLADY zúčtuji proti VÝNOSŮM, jaký HV dostanu?? Podle mého názoru velkou nulu.“

Odpověď: Všechny náklady – např. 90 tis. Kč máte na 5×x. Jejich součet 90 tis. Kč zaúčtujete na 649 a jako čerpání záloh na správu. Tady vychází opravdu nula. Ve výkazu zisku a ztráty nedostanete velkou nulu, ale zisk, pokud se vlastníci jednotek nedohodnou, že si úroky z běžného účtu rozdělí mezi sebe (Sdělení MF bod 7). Úroky jsou na 644 a tvoří výsledek hospodaření. Nebudu Vám popisovat, co se má dít s tímto ziskem – už jsem Vám sdělila, že je všechno v knížce. To Sdělení chce nastudovat celé.

Problematika služeb: O službách se na účtech nákladů a výnosů vůbec neúčtuje. Tam jde skutečně jen o pohledávky a závazky ze služeb, které musí být do haléře s vlastníky jednotek finančně vyrovnány. Tady není o čem diskutovat.

Diskuse o nákladech a výnosech se týká pouze nákladů na správu domu a pozemku (nákladů hrazených z tzv. „FO“ a výnosů SVJ).

Sama si umím představit, jak by účetnictví SVJ mělo vypadat. Ale tak, jako byste si to představoval Vy, to nevidím.

SVJ nemá výnosy z pronájmu, pokud pronajímá majetek ve spoluvlastnictví členů SVJ. Má-li SVJ vysoké úroky z běžného účtu + další příjmy, které jsou považovány za příjmy SVJ a ne vlastníků jednotek (např. penále za opožděné platby), jde o příjmy SVJ. Z nich si může SVJ pořídit majetek, který může pronajímat. Potom by bylo nájemné příjmem SVJ, ať se Vám to líbí nebo ne.

V příspěvku Majetek 3 píšete, že je zde zákonný rozpor, kde se na jedné straně vyžaduje vedení účetnictví platné pro podnikatele a na straně druhé SVJ žádný podnikatel není. To ale není pravda. SVJ vede účetnictví podle Vyhlášky č. 504/2002 Sb., pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání. To je myslím jedna z nejdůležitějších informací, která Vám trochu unikla.

Píšete, že členové SVJ mohou do stanov přeci výslovně dát, že SVJ je povinno výnos poukázat členům SVJ.

Jenže ve Sdělení MF se přímo píše, které výnosy se mezi vlastníky nerozdělují (bod 8) – opravdu to chce hodně studovat – mně to trvalo pěkně dlouho, než jsem všechny zvláštnosti SVJ trochu zvládla a ve studiu pokračuji.

Píšete – Co je možná špatně a stálo by za to změnit? Zapojte se v diskusi na téma „Návrhy na změnu zákona“ nebo se obraťte s důvěrou přímo na MF. Máte-li nápady, rozveďte je. Já to dělám běžně – tady i na MMR, zkuste to taky.

K příspěvku: Majetek 3 – doplnění Ve větě, že společenství je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), jsem slovíčko „pouze“ opravdu nepřehlédla. Dále jsem ale nepochopila, čemu nerozumíte v § 8 ZoVB.

K příspěvku: Majetek 3 – druhé doplnění Píšete: Hlavně v pasáži č. 6, 7 a 8 potvrzuje pouze to, co jsem již psal. Stačí písemně prohlásit, že příjem bude rozdělen mezi jednotlivé členy SVJ a poté je daňové břemeno na členech SVJ a nikoliv na SVJ samotném.

Tady si poněkud neuvědomujete, že jste správce domu a ne vlastník jednotky. Jestliže tedy vlastníci jednotek prohlásí, že si úroky z běžného účtu (např. 160 Kč) nechtějí rozdělit mezi sebe (např. mezi 80 vlastníků jednotek), protože se kvůli dvěma korunám nebudou obtěžovat s daňovým přiznáním, potom s tím nic nenaděláte. SVJ vykáže zisk 160 Kč, ať se Vám to líbí nebo ne. To, že tento zisk není předmětem daně z příjmů, jistě víte. Jde o jednodušší řešení, než Vámi navrhované – všechno rozdělit mezi vlastníky a nechat je, ať si zdaňují.

Na závěr bych znovu doporučila – diskutovat ano, ale až po nastudování všech dostupných právních norem a dalších materiálů.

Dobrou noc. N. Klainová

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Majetek 3 - druhé doplněí

Anonymous — Mon, 30 Jul 2007 21:38:28 +0200

Velice se omlouvám (znovu), ale opět jsem si velice pečlivě přečetl sdělení MF č.j. 281/55 462/2002 a mám celkem jasno. Hlavně v pasáži č. 6, 7 a 8 potvrzuje pouze to, co jsem již psal. Stačí písemně prohlásit, že příjem bude rozdělen mezi jednotlivé členy SVJ a poté je daňové břemeno na členech SVJ a nikoliv na SVJ samotném.

"Nájemné za společné prostory (např. za reklamu na fasádě domu, společný prostor pronajatý k podnikání, příjem z činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám, z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení (např. mandlu, pračky apod.), je vždy příjmem vlastníků jednotek.

Tyto příjmy SVJ rozúčtuje podle objektivního kritéria (velikost spoluvlastnických podílů). Pro vlastníka jednotky je tento příjem příjmem z pronájmu ve smyslu § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Pokud shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství např. jako finanční zdroj na opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se celková částka přeúčtuje např. na účet dlouhodobé zálohy na opravy (podle schváleného statutu tohoto zdroje). U členů společenství – fyzických osob se uvedené příjmy zdaňují v závislosti na jejich charakteru jako příjmy z pronájmu nebo ostatní příjmy (§ 9 a § 10 zákona o daních z příjmů).

Pokud se v domě nachází např. kotelna – společný prostor ve spoluvlastnictví členů SVJ, která zajišťuje dodávku tepla a teplé vody i pro jiné objekty mimo společenství, platí zde cenové předpisy. Tato činnost je klasifikována u vlastníků – fyzických osob jako ostatní příjem ve smyslu § 10 zákona o daních z příjmů."

Je-li tedy něco příjmem ke zdanění člena SVJ, tak to zároveň nemůže být výnos ke zdanění u SVJ samého. Ve stejné logice je nutno chápat i náklady.

Ještě jednou se omlouvám a již opravdu končím.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Majetek 3 - doplnění

Anonymous — Mon, 30 Jul 2007 20:39:12 +0200

Omlouvám se, ale ještě jedno malé doplnění k předchozímu. Prosím o vysvětlení (v souvislosti s problémem vlastnictví majetku) §8 zákona č. 72/1994 Sb.kde se říká: Vlastnictví společných částí domu

(1) Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

A dále § 9 téhož zákona, kde se říká:

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je

právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.

Zde je dobré nepřehlédnout slovíčko „pouze“.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Majetek 3

Anonymous — Mon, 30 Jul 2007 20:11:26 +0200

Vážená paní Klainová,

nechci se s Vámi přít, ale píšete:„Celkové náklady na správu domu (včetně nákladů na činnost orgánů společenství) se po skončení účetního období vyúčtují na jednotlivé vlastníky jednotek. Tyto náklady na správu domu budou uhrazeny ze záloh poskytnutých jednotlivými vlastníky (do výnosů).“ To ale znamená, že jestliže VŠECHNY NÁKLADY zúčtuji proti VÝNOSŮM, jaký HV dostanu?? Podle mého názoru velkou nulu.

A malý příklad z praxe. Člen SVJ zaplatí ZÁLOHU na vodu, teplo aj. služby. Jestliže správce dle zákona a vyhlášky MPO provede řádné VYÚČTOVÁNÍ těchto ZÁLOH, pak se logicky po vyúčtování dostanete na nulu. Vždy se na ní musíte dostat, jelikož tyto peníze jsou VŽDY ZÁLOHOU. Žádným nákladem a žádným výnosem. Zákonodárci podle mého zavedli SVJ proto, aby mohlo vstupovat do právního vztahu s dodaveteli vody, tepla aj. Protože jinak by musel každý uzavřít smlouvu sám jak činí např. na plyn v bytě.

Co se týče např. pronájmu společných prostor, dá se to vše převést do definice: Jsem spoluvlastník spol. prostor a chci, aby pro mě SVJ zajistil pronájem tohoto majetku. MÉHO majetku. A na konci roku mi SVJ sdělí, kolik jsem vydělal. JÁ, a nikoliv SVJ. Na mě pak bude, abych se rozhodl, zda výnos ponechám jako svůj vklad do SVJ nebo budu požadovat, aby mi SVJ mé peníze vyplatilo. Tak jako tak je daňové břemeno na MĚ, a nikoliv na SVJ. SVJ není zapsáno v katastru jako vlastník a tudíž nemůže mít výnos ke zdanění z pronájmu majetku. To se mi zdá celkem logické.

Pokud půjdeme do detailů, pak podle zákona není SVJ právnickou osobou založenou za účelem podnikání. Nezapisuje se do OR, ale do Rejstříku SVJ. HV je ve svém principu chápáno je výsledek hospodaření podnikající osoby. Domnívám se, že svůj postoj dokáži u FÚ, třeba i soudně obhájit, jelikož provedu-li na konci období vyúčtování výnosů z pronájmu spol. prostor všem spoluvlastníkům a zde je upozorním, že tento výnos musí zdanit, pak je vše v pořádku a SVJ nemůže být sankcinováno. Navíc je zde zákonný rozpor, kde se na jedné straně vyžaduje vedení účetnictví platné pro podnikatele a na straně druhé SVJ žádný podnikatel není.

Ani mě se jako účetnímu nelíbí zúžení pouze na rozvahové účty, ale u SVJ se to dá snést. SVJ může mít náklady na ohřev tepla a teplé vody, ale co naplat, celý tento náklad zaplatí spoluvlastníci SVJ. Takže se opět vracíme 5 třída např. 100 tis. a 6 třída zase 100 tis. Vy v tom nějakou logiku vidíte? Já ne.

Na samém začátku však byl jiný problém. Jestliže SVJ nevlastní majetek, může na tomto majetku mít SVJ nějaký náklad či výnos? A opět logicky. Jestliže něco není moje, pak na to nemůžu mít náklad ani výnos. Podle mého názoru se vše v zákoně pouze komplikuje. Navíc členové SVJ mohou do stanov přeci výslovně dát, že SVJ je povinno výnos poukázat členům SVJ. Co pak udělá FÚ.

Neberte toto jako hádání, dohadování či znevážení Vaší práce, ale prosím zkuste to vzít pouze jako názor do diskuze. Zde si přeci vyměňujeme názory a zjišťujeme, co náš právní řád ještě snese a co ne. Co je možná špatně a stálo by za to změnit? Nestačilo by třeba vložit pouze do zákona, že je SVJ či pověřený správce povinen vést řádnou evidenci všech nákladů a výnosů členů SVJ. A to bez toho, aniž by to musel být formou účetnictví? A pak ještě věta, že jakýkoliv zisk např. z pronájmu spol. prostor je ziskem člena SVJ dle jeho podílu na SVJ? Podle mého názoru by pak bylo vše daleko jednodušší.

Přeji Vám krásný den.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Účtování nákladů a výnosů v SVJ

NKlainová — Mon, 30 Jul 2007 13:22:53 +0200

Nejsem si jistá, jestli Váš dotaz směřoval na mne nebo na pana Pavla. Přesto posílám reakci.

Podrobná reakce, obzvlášť popisování, co se účtuje v nákladech a výnosech SVJ, by vydala na knížku, jak se dočtete dále.

Účtování nákladů a výnosů SVJ jsem popsala velmi podrobně v publikaci Společenství vlastníků jednotek, která vyšla v nakladatelství Bilance závěrem roku 2004. Aktualizace k této problematice vycházejí od roku 2005 v časopise Účetnictví. Poslední článek byl uveřejněn v č. 7/2007.

Účtování SVJ je plné zvláštností, postupy účtování uvedené v mé knize, jsou doporučené. Podobně charakterizuje své postupy účtování i paní Ing. Marta Neplechová. Většinou se v nich shodujeme, leccos je však možné řešit variantně. Pouze v jedné oblasti (konkrétně v účtování o pořizování dlouhodobého majetku) se trochu lišíme.

Určitě však Ing. Neplechová, která je mimochodem spoluautorkou Sdělení MF k účtování a daňové povinnosti, nevynechává účtování nákladů v 5. účtové třídě.

Problematika majetku SVJ jako právnické osoby je velmi složitá. MMR usiluje o to, aby SVJ jako právnické osobě patřily i zálohově poskytované finanční prostředky na správu (právě proto, aby z nich SVJ mohlo pořizovat majetek, který bude v jeho vlastnictví). Návrh MMR jsem průběžně připomínkovala. Od roku 2004 MMR vysvětluji, proč není možné změnit charakter příspěvků ze záloh na majetek SVJ. Moje výhrady si můžete přečíst i v časopise Účetnictví č. 1/2006. Pokud by jejich návrh prošel, samozřejmě by se v postupech účtování mnohé změnilo.

Zatím ale máme platný ZoVB, příspěvky na správu si ponechávají charakter záloh a tím i závazku SVJ k vlastníkům.

Ani paní Ing. Neplechová, ani další autoři postupů účtování v odborných časopisech si nedovolili zúžit účtování v SVJ na účtování na rozvahových účtech.

SVJ musí vést účetnictví v souladu se ZoÚ.

Předmět účetnictví stanoví § 2 ZoÚ: Účetní jednotky účtují o stavu a pohybu majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv, dále o nákladech a výnosech a o výsledku hospodaření.

Čerpání záloh na správu se provádí pomocí výnosového účtu (649), který obsahuje součet nákladů 5. účtové třídy (zjednodušeno – podrobnosti v knížce).

Postup je uveden i ve Sdělení MF čj. 281/55 462/2002 v bodu 5: Celkové náklady na správu domu (včetně nákladů na činnost orgánů společenství) se po skončení účetního období vyúčtují na jednotlivé vlastníky jednotek. Tyto náklady na správu domu budou uhrazeny ze záloh poskytnutých jednotlivými vlastníky (do výnosů).

Naprosto nesouhlasím s Vaším tvrzením „Domnívám se, že vedení účetnictví jako takového u SVJ postrádá smysl…..“.

Povinnost vést účetnictví a schvalovat účetní závěrku byla zavedena proto, aby chránila majetek vlastníků jednotek. Skutečnost, že informace podávané účetnictvím často vlastníky jednotek nezajímají, je k jejich škodě. Několik let se o hospodaření SVJ nezajímají a potom se diví, kam se poděly jejich peníze, když téměř nic z toho, na co byly určeny, není hotovo.

Možná je ale nezájem vlastníků jednotek způsoben tím, že jim předkládané údaje nikdo nevysvětlí. Ve své knížce jsem se pokusila napravit tento stav v části „Vypovídací schopnost účetní závěrky pro vlastníky jednotek“.

Vaše částečné účetnictví Vám možná bude ještě nějakou dobu procházet, protože zatím nesprávně vedené účetnictví SVJ nikdo nepokutuje. Možná bude, až bude státní pokladna prázdná a někdo si zjistí, že takto by se mohla začít docela rychle plnit.

Členům SVJ, které spravujete, řádné vedené účetnictví, jak píšete, taky nechybí.

Přesto zdůrazňuji: to, co pro SVJ vedete, není účetnictví vedené v souladu s právními předpisy. Doufám, že SVJ má ve smlouvě s Vámi, že v případě kontroly hradíte finanční postih z porušení právních předpisů Vy.

S pozdravem N. Klainová

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Majetek 2

Anonymous — Sat, 28 Jul 2007 13:35:39 +0200

K Vašemu komentáři bych se rád zeptal. Jestliže je předmětem SVJ správa domu, jaký výnos či náklad účtujete? Z čeho vykazujete zisk? Při dotazu na MMR, zda může SVJ odkoupit jako právnická osoba pozemek pod domem, mi bylo sděleno, že nikoliv, jelikož není založeno za tímto účelem. Z toho vyplývá, že nemůže mít ani žádný výnos či náklad k tomuto majetku. A dále, jako správce jsem se vždy snažil vést průkazné účetnictví a věřte, jde to. Vždyť většina plateb, které jsou pro členy SVJ důležité a podstatné jsou zálohy (ty, které se pravidelně 1× za rok zúčtují) a zálohy do FO, které přesně evidujeme a zvlášť položkově vykážeme tak, aby každý, kdo o to bude mít zájem mohl zjistit, za co se peníze vydávají.

Dovolte mi ještě jednu kacířskou myšlenku. Domnívám se, že vedení účetnictví jako takového u SVJ postrádá smysl v okamžiku, kdy správce domu využívá software, který umožní vytisknout jakoukoliv sestavu (přehled nákladů domu, výnosů z pronájmu spol. prostor, předepsané a zaplacené zálohy aj.). Záleží pak na členech SVJ, zda si tyto sestavy vyžádají a prohlédnout. Osobní zkušenost mám takovou, že 99% členů SVJ zajímá pouze to, zda mají při zúčtování záloh za předchozí rok přeplatek či nedoplatek a v okamžiku, kdy mají nedoplatek pátrají, jestli je správce neokrádá.

Stav, kdy správce nepředkládá SVJ žádné sestavy však považuji za naprosto nehorázný a špatný. To zavání něčím nekalým a s takovým správcem bych se hned rozloučil.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - U SVJ to není jedno

Pavel — Sat, 28 Jul 2007 02:31:53 +0200

Já se domnívám, že i u SVJ by se mělo rozlišovat, co je oprava a co technické zhodnocení. Vedou mne k tomu 3 důvody:

1. pro porozumění mezi diskutujícími je vhodné nazývat věci odbornými termíny a ne slangem:

je rozdíl mezi zálohou na opravy a fondem oprav
rekonstrukce a modernizace jsou pouze podmnožinou pojmu technické zhodnocení, termíny nestojí vedle sebe
je rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením
je rozdíl mezi výpůjčkou a půjčkou
je rozdíl mezi firmou a společností etc.

2. problém schvalování

o modernizaci a rekonstrukci rozhoduje 3/4 většina všech vlastníků
o opravách, pokud není ve stanovách upraveno jinak, rozhoduje výbor

3. problém účtování

o předpisu záloh na běžné opravy se účtuje ve skupině 32
o předpisu záloh na technické zhodnocení (případně i na větší opravy) se účtuje ve skupině 95 (ne 91 fondy)

Tolik alespoň literatura. Má to logiku, běžné opravy se realizují z běžných ročních záloh, na technické zhodnocení (případně na větší opravy) je nutno našetřit na dlouhodobých zálohách (nikoliv ve fondu oprav, který by sice mohl vzniknout ze zisku SVJ, ale ten nebude nikdy velký).

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - SVJ nemůže mít výnos, náklad ani majetek? 2

Pavel — Sat, 28 Jul 2007 02:33:01 +0200

S výše uvedeným samozřejmě souhlasím, jen bych doplnil, že výnosem SVJ budou i úroky z prodlení z neplnění povinností členů SVJ a dodavatelů služeb. Dále např. dotace na úhradu úroků. Ale to se běžně uvádí v literatuře.

Možnost účtovat jen na rozvahových účtech, s vyloučením výsledkových účtů, mi připoměla našeho správce, který šel ještě dál. Našemu družstvu před 9 lety navrhl, jak uvedl, metodu „šul-nul“. Aby jsme si „nezasvinili“ účetnictví, tak nám ani nebude dávat faktury, které se týkají našeho družstva a jsou zatím směřovány na našeho správce, ale jen nám jednou za kvartál pošle to, co zbyde z vybraného nájemného, po odečtení těchto faktur, a účetnictví družstva se tak zjednoduší.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - SVJ nemůže mít výnos, náklad ani majetek ??? Odpověď pro MK

NKlainová — Sat, 28 Jul 2007 00:03:48 +0200

SVJ má výnosy minimálně z úroků z běžného účtu – dle Sdělení MF čj. 281/55 462/2002, pokud členové SVJ neuzavřou dohodu, že úrokové příjmy jim budou zúčtovány.

SVJ nemůže mít majetek? Podle Vás nemůže, podle § 9 ZoVB může. Problematika je velmi složitá, přesahuje rámec této diskuse. Na přání mohu uvést prameny, kde je možné zjistit více informací.

Náklady účtované v 5. účtové třídě jsou skutečně náklady vlastníků jednotek, ne SVJ jako právnické osoby. Eliminují se tak, že se čerpání záloh (tzv. „FO“) účtuje souvztažně na účtu výnosů (649).

Kdyby SVJ neúčtovalo na účtech 5. účtové třídy Náklady a 6. účtové třídy Výnosy, ale pouze na rozvahových účtech, nesestavovalo by SVJ výkaz zisku a ztráty. Takové účetnictví by bylo ku prospěchu správce, ne SVJ. Správce by si přišel na smluvní cenu za vedení účetnictví, SVJ by z toho nemělo v podstatě nic, jen výdaje.

Ve stanovách by potom nemuselo asi být, že členové SVJ schvalují účetní závěrku (rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha). Stačilo by, že schvalují rozvahu a přílohu. Mimochodem, řada správců domů netuší, co to je příloha, jako součást účetní závěrky a jejím sestavováním se neobtěžují.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Těmi výjimkami je patrně

Anonymous — Fri, 27 Jul 2007 20:01:18 +0200

Těmi výjimkami je patrně myšlen např. případ, kdy SVJ vlastní kancelář, která slouží pro účely správy SVJ. Stejně tak může vlastnit i jiný majetek, ale vždy pro účely správy.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Majetek

Anonymous — Fri, 27 Jul 2007 19:06:58 +0200

Jsem účetní a tak správce domu. O majetku a jeho účtování nemůže být u SVJ ani řeč. SVJ je ze zákona zřízeno pouze pro správu domu. Spravuje cizí majetek – jednotlivých členů SVJ. Tudíž nemůže mít výnos, náklad ani majetek. Vždy se účtuje pouze na rozvahových účtech, neboť se jedná o výnosy, náklady a majetek členů SVJ. I když SVJ pronajímá např. střechu, nejedná se o výnos z pronájmu u SVJ, ale o výnos každého člena SVJ dle podílu. Správce tento podíl pouze vyčíslí a členové SVJ rozhodnou, zda zůstane pro potřeby domu či si ho vyberou. Ikdyž zůstane ve prospěch domu, bude se jednat o peněžní vklad na FO a ne o výnos. Toť můj názor uplatňovaný v praxi.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - Dobrý den, i z hlediska

Anonymous — Fri, 27 Jul 2007 13:09:30 +0200

Dobrý den, i z hlediska účetnictví se domnívám, že u SVJ je jedno zda jde rekonstrukci, opravu či TZ. Fakturu dodavatele v konečné fázi zúčtuji proti fondu oprav na účetech HIM SVJ neúčtuje. nebo snad ano? Možná jsou výjimky, ale beru klasické SVJ bez vlastního majetku provádějící pouze správu.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - U SVJ je to jedno?

NKlainová — Thu, 19 Jul 2007 13:10:03 +0200

Váš názor má logiku, avšak SVJ musí o těchto činnostech hlasovat a účtovat. A pro účely hlasování a účtování už je třeba rozlišovat. Nedokonalá právní úprava to ztěžuje. To je zase můj názor. Možná nebude nutné v budoucnu rozlišovat, jestli se majetek vlastníků opravuje nebo rekonstruuje. To by se ale musely změnit některé právní normy.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ? - U SVJ je to jedno

Anonymous — Thu, 19 Jul 2007 08:31:31 +0200

Dobrý den, podle mého názoru je u SVJ jedno, zda je TZ, oprava nebo modernizace. Provádí veškeré tyto činnosti na majetku vlastníků jednotek. Toť můj názor.

Oprava, údržba nebo technické zhodnocení ?

NKlainová — Fri, 13 Jul 2007 18:20:57 +0200

ZoVB nedefinuje používané pojmy, jako jsou oprava, údržba, technické zhodnocení, rekonstrukce, modernizace aj.

Přitom by stačilo málo – odkaz na definice uvedené v jiných právních předpisech.

V poslední době se často opakují diskuse a dohady, jestli je výměna oken za plastová opravou nebo rekonstrukcí.

Pro účely účetnictví a ZDP je jasno.

Pro ty, kdo nevědí, kde hledat:

Opravy a údržba – Vyhláška č. 504/2002 Sb., § 32 odst. 2 písm. a)

Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu.

Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.

Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady.

ZDP – § 33 zkráceno

(1) Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč (od roku 1998),

(2) Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.

(3) Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.

Pokyn D-300 k § 33 zákona (ZDP)

Za změnu technických parametrů podle zákona se nepovažuje jen samotná záměna použitého materiálu, a to i v případě výměny oken s dřevěným rámem za okna s rámem plastovým, pokud zůstanou zachovány původní rozměry oken a počet vrstev skel oken.

Za technické zhodnocení se rovněž nepovažuje vybavení motorového vozidla zimními pneumatikami.

N. Klainová