Portál společenství vlastníků jednotek - Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Comments

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - čí jsou lodžie?

PavelK — Thu, 30 Apr 2015 22:50:03 +0200

Budu stručný – koupil jsem byt a mám ve smlouvě, že lodžie a sklep jsou součástí bytu.Bez lodžie bych byt v žádném případě nekoupil!Nyní SVJ přišlo také na ten nesmysl, že by vlastníci bytů s lodžiemi – je jich 1/3 z celkového počtu bytů a při hlasování vždy prohrají(jak demokratické)budou platit měsíčně do FO za každý m2 29,– Kč.Nechápu, proč se tento problém do detailu tolik probírá, když by mělo být jasné, že je-li lodžie součást bytu, pak za její stav, opravy atd. odpovídá a náklady nese vlastník. Já přece nechci, aby SVJ za mně z FO platilo někdy v budoucnu opravu, rekonstrukci lodžie nebo části fasády. Musím to zaplatit sám a v souladu se stavebním povolením (ohlášením) v takové kvalitě, aby to bylo jednotné pro celý dům. Hotovo, šmytec.Všechno ostatní jsou jen projevy závisti těch, kteří lodžii nemají a snaha vedení SVJ snížit (každá koruna dobrá, rekonstrukce připadají za desítky let!) společný dluh za všechny rekonstrukce domu.Toto stanovisko není vůbec v rozporu s případem lodžií v mezipatrech, které jsou pochopitelně součástí domu, byť je má momentálně v užívání(pronájmu) jedinný vlastník nějaké, zpravidla sousední jednotky.Děkuji za názory jiných „postižených“ vlastníků lodžií.

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - lodžie jako společná část domu

Makahari — Fri, 10 Apr 2015 22:37:23 +0200

Vážený pane Lake,

vracím se k tomuto tématu po několika letech, protože podobný problém řešíme v našem SVJ (2000). Při privatizaci bytů v r. 2001 byly byty přeměřeny inženýrem-stavařem z domu, započtena i plocha lodžií, aniž se někdo zajímal o to, jak byly byty kolaudovány (jak se podle Vaší rady mělo postupovat). Nájemní smlouvy byly vystaveny na součet všech CELKOVÝCH ploch včetně lodžií. V bytovém družstvu, které se řídilo občanským zákoníkem, definici podlahové plochy obsahovala vyhláška o nájemném z bytu č. 176/1993,. kdy podlahová plocha nájemního bytu byla celková plocha místností v bytě i mimo byt, užívaných výhradně nájemcem bytu. Občanský zákoník – pojem místnost: § 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí

bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Definice místnosti není upravená v Obč.zák. ani v ZoVB, nebo ve Stavebním zák., ale je uvedená v prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj ke stavebnímu zákonu, tj. vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby: §3/c/4/h Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.

Nyní po pěti letech od převodu bytů do os.vlastnictví se někteří vlastníci probrali a hrozně se diví, že v Prohlášení vlastníka jsou lodžie uvedené mezi společnými částmi domu a jejich byt má menší podlahovou plochu, než měli v nájemní smlouvě a tvrdí, že byli okradeni. Lodžie jsou mezi spol. částmi domu rovněž uvedené ve smlouvách o převodu družstevních bytů do os.vlastnictví, zároveň s větou: „ K jednotce č…. je zřízeno výlučné užívání lodžie (přístup z bytu) o výměře …m2.“
Smlouvy asi nikdo ze 72 členů BD nečetl, ale podepsal.

Vaše úvodní věty : „Podle § 120 odst. 1 ObčZ součástí věci je jí vše, co podle povahy k věci náleží a nemůže být odděleno, aniž by se hlavní věc znehodnotila. Lodžie tedy tvoří nedělitelný celek s každou jednotkou.“ http://www.portalsvj.cz/…y/6428/29403

Mám dilema, jak se v souvislosti s mnou uvedenou definicí bytu a místnosti vypořádat s Vaším vyjádřením a NOZ.

NOZ § 1160 § 1160 (1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. (2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Děkuji za odpověď.

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Části domu společné jen některým vlastníkům

lake — Sat, 26 Feb 2011 19:28:22 +0100

G.X. napsal o částech domu, společných jen některým vlastníkům: "Domnívám se, že tato ani další související otázky nejsou v zákoně dostatečně pokryty a mechanizmus „společných částí domu společných jen některým vlastníkům“ považuji za nedomyšlený."
Mám na věc zcela opačný názor než pan G.X..

• Podle pana G.X. není zřejmé, jak se hlasuje.
Není tomu tak. Hlasování probíhá přesně podle ZoVB.
Velikost spoluvlastnických podílů (váha hlasu) se stanoví standardním způsobem podle § 8 odst. 2 ZoVB. Samozřejmě jde o jiné podíly než ty, které se uplatní při hlasování o částech společných všem. Hlasuje se (opět naprosto standardně) způsobem podle § 11 odst. 3 ZoVB. Přítomní vlastníci jednotek, pro něž příslušná část domu není společná, se hlasování rovněž účastní s vahou hlasu 0% - přesně podle znění § 8 odst. 2 ZoVB.

• Pan G.X. tvrdí, že lodžie musí být společná vždy jen jedinému vlastníkovi.
Není tomu tak. Ze ZoVB nic takového neplyne.
Naopak platí, že lodžie mohou být určeny jako společná část domu, společná skupině vlastníků jednotek. Nebo ovšem může být společná jen jednomu vlastníkovi jednotky. Obě možnosti jsou rovnocenné.

• Pan G.X. se pozastavuje nad tím, že při společných lodžiích by se na jejich údržbě a opravách podíleli vlastníci jednotek podle poměru podlahových ploch bytů, a předvídá spory z tohoto důvodu.
Námitka je zjevně účelová.
Lodžie či balkony ve většině SVJ jsou společné všem. Tedy na ně povinně přispívají i ti, kdo u svého bytu žádný balkon či lodžii nemají. Spory z tohoto důvodu lze předpokládat rovněž, a to v mnohem větší intenzitě.

lake

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí 7.

FrantaF — Thu, 23 Sep 2010 23:34:17 +0200

Omlouvám se. Při prvním příspěvku jsem měl před sebou vyjádření právníka o zařazení lodžií a povinnostech vlastníků, kde bylo uvedeno „součástí bytových jednotek“. V druhém případě jsem chtěl upřesnit, proč vlastně po informaci pátrám a použil výrazu příslušenství bytu. Jako člověk neznalý práva, jsem rozdíl vůbec nevnímal. Rozhodujícím jsem považoval, že mají povinnost hradit opravy.

Obecné úvahy o názoru právníků jsou nyní spíše povzdechem, že zákon přežívající řadu let, se dá stále vykládat nejen laiky, ale i právníky různě. První převody našich bytů proběhly v roce 1999. Družstvo jako majitel domu zdůvodňovalo zařazení lodžií jako součástí bytových jednotek tvrzením jeho právníka, že většinový výklad zákona řadí lodžie přístupné z jednoho bytu, mezi součásti bytových jednotek.

Přiznávám, že jsem se nerad smiřoval s myšlenkou, že zdánlivě výhodná a logická změna, spočívající v převodu lodžií do společných částí domu, spojená s určitou povinností bytů s lodžiemi, přispívat dohodnutím dílem navíc, proti bytům bez lodžií, se nedá vhodně pojistit proti pozdějšímu odbourání uvedeného navýšení.

Názory a závěry pana G.X. jsou mi velmi blízké a děkuji za jeho vyjádření. Nejde mi však o rozhodnutí pro vlastní osobu (nebo byt), sám zákon ctím a respektuji. Chci spíše zjistit, zda je možno navrhnout „východisko z nouze“, pokud dojde k nesmiřitelnému rozdělení názorů vlastníků. Zatím znám pouze jednoznačný názor výboru. Nerad bych špatnou radou kteroukoliv ze skupin poškodil.

Diskuze proč a kolik mají byty s lodžiemi přispívat navíc, proti bytům bez lodžií by byla jistě také zajímavá, ale je to spíše samostatné téma.

FrantaF

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí domu - úskalí.

G.X — Thu, 23 Sep 2010 20:11:00 +0200

pane FrantoF,

podle mého názoru záměr za vzniklé komplikace (a pár korun) nestojí. Evidentně se jedná o části domu, které vyžadují společný přístup při operaci typu zateplení, jedná se navíc zpravidla o stěny, strop, podlaha, které jsou nosné. Tedy domnívám se, že by bylo vhodné, aby byly společné (všem) včetně zateplovací vrstvy a vnějších konstrukcí, i kdyby vlastní prostor lodžie byl jen vlastníka jednotky. V tomto směru bych tedy inicioval změny PV.

Pokud uvažujete stanovit lodžie jako společné jen některým vlastníkům – uvažujete také , že jen oni by měli o nich rozhodovat (a třeba blokovat tak část zateplení)?

Domnívám se, že tato ani další související otázky nejsou v zákoně dostatečně pokryty a mechanizmus „společných částí domu společných jen některým vlastníkům“ považuji za nedomyšlený , a uvedu pár faktorů jako reakci na fakta uvedená v příspěvku p. Lake:

p. Lake odkazuje na viz § 15 odst. 2 ZoVB. a uvádí, že rozhoduje nadpoloviční většina hlasů dotčených vlastníků. Podle § 15 však rozhoduje o výši příspěvku shromáždění. Tedy – většinou hlasů přítomných vlastníků, nikoliv většina (všech) hlasů vlastníků. Ze zákona není zřejmé, zda o částech společných rozhoduje řádné („celé“) shromáždění , či zda si mají dotčení vlastníci konat nějaké své pod-shromáždění – jak asi předpokládá p. Lake.
Za fundamentální považuji ono vymezení oněch „spol. částí jen některým vlastníkům“. Z kontextu rozumím, že p Lake uvažuje dát lodžie na hromadu a prohlásit je souhrnně za společné dané skupině vlastníků. Tak tomu ale není. Každá lodžie jednotlivě je společná fakticky jen jedinému vlastníku jednotky. ALe dejme tomu…
podle § 8 (2) je i podíl na částech domu společných jen někteým vlastníkům určen poměrem podlahových ploch JEDNOTEK k celkové ploše jednotek. Z toho plyne – ať jsou lodžie jakékoliv, bude podíl na nich dán velikostí bytu daného vlastníka. Už vidím spory, proč má některý vlastník platit více za (stejnou) lodžii jen proto, že má větši byt!

G.X.

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí 5

lake — Thu, 23 Sep 2010 17:14:13 +0200

Pane FrantaF,

(1) Jak se počítaly lodžie v družstvu je dnes zcela bezvýznamné.

(2) Napsal jste, že lodžie jsou součástí bytů, nyní však tvrdíte, že jsou příslušenstvím bytů. To je rozdíl, a to naprosto zásadní. Pokud chcete smysluplnou odpověď, je třeba uvádět fakta. Věřte, že všichni kdo zde odpovídají, činí tak ve svém volném čase a zdarma. Jestliže poskytujete od počátku zavádějící informace, plýtváte jejich úsilím.

(3) Mýlíte se, jestliže se domníváte, že "zákon považoval lodžie za součást bytů". Nic takového ze zákona nevyplývá. Obecné úvahy o vývoji názorů právníků jsou pro Vaši situaci bezvýznamné.

(4) Jestliže lodžie jsou "příslušenstvím bytů", neříká to nic jednoznačně o tom, komu náleží: zda jsou společné, nebo patří k bytu, a kdo tedy má nést náklady na jejich opravy, údržbu a zateplení. Odpověď tedy stále neznáte. Hledejte ji v Prohlášení vlastníka. Z formulace kterou uvádíte soudím, že mohou být společnou částí domu a hrazení jejich zateplení ze společných prostředků může být v pořádku.

(4) Rozvažovat o znění nepřijatého návrhu zákona je jako lyžovat na předloňském sněhu.

(5) Na Vaši závěrečnou (a jedinou) otázku jste odpověď již dostal, viz příspěvek "Vložil lake, 23. Září 2010 - 2:14".

lake

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí domu - úskalí - doplněk autora

FrantaF — Thu, 23 Sep 2010 15:37:39 +0200

Děkuji za odpovědi, také Janě1.

Myslím, že první otázka je vyřízena. Zřejmě jsem nebyl dost přesný a doplním některé detaily, o kterých jsem se domníval, že vyplynou z textu. Dokud jsme byly v družstvu, byly lodžie považovány za součást budovy a bytům s lodžiemi se k ploše bytu přičítala polovina plochy lodžie. Nebyly problémy s „průběžným“ placením, ani s plánováním oprav lodžií, nebo také operativních zásahů při závadách na lodžiích, které se projevují v jiném, sousedícím bytě.

Nyní jsou (proti naší vůli) lodžie uvedeny v prohlášení jako příslušenství bytu a vlastník má povinnost hradit opravy sám. V současném ZoVB není řešen jiný způsob úhrady za platbu lodžií, což je naprosto logické. Lodžie zákon považoval za součást bytu, kterou hradí vlastník a není proto důvod řešit příspěvek těchto bytů do dlouhodobé zálohy.

Názor právníků se změnil, ale zákon zůstal téměř stejný. Dnes je možno změnou prohlášení převést lodžie z příslušenství bytu, do společných součástí, vyhrazených skupinám nebo jednotlivým bytům. V zákoně ovšem schází povinnost těchto bytů přispívat do společné zálohy. V návrhu nového ZoVB, předloženého MMR, jsou tyto platby řešeny vlastně stejným způsobem, jak byly řešeny dříve u družstev. Návrh nebyl a snad ani nebude nikdy schválen.

Z toho vyplývá. Dnes je zákon na straně vlastníků bez lodžií v tom, že nemusí opravy lodžií hradit. Převod lodžií do společných částí je pracný, ale možný. Související dohodou všech je možno asi dosáhnout „bývalé“ navýšení příspěvku bytů s lodžiemi. Pokud je mi známo, může být taková dohoda dodatečně odvolána. Pak nastane situace, že přestanou byty s lodžiemi přispívat navíc do zálohy na opravy a současně nebudou mít ze zákona povinnost platit opravy lodžií sami. Všichni vlastníci bez lodžií mě budou právem kamenovat.

Moje hlavní otázka se proto týká problému, jak zajistit bez možnosti odvolání, průběžné placení bytů s lodžiemi, navýšenou částkou proti stejným bytům bez lodžií i za podmínek, že budou lodžie zařazeny jako společná součást budovy a tato povinnost proto nebude pro ně vyplývat ze zákona.

Ještě bych měl asi poznamenat, že jsem předseda kontrolní komise. Výbor po mě nechce, abych uvěřil jejich hloupým argumentům, výbor chtěl pouze, abych „držel hubu“. Neposlechl jsem a informoval vlastníky o „nepřesném“ sdělení předsedy, že budou hrazeny celé náklady na zateplení ze společné zálohy. Doplnil k jsem k tomu důvody své a také vyjádření právníka. Den poté mi předseda oznámil, že jej řada vlastníků vyzvala, aby svolal urychleně shromáždění, které mě odvolá z funkce v kontrolní komisi (mimochodem u nás je to funkce bez odměn, takže to nemá být trest).

FrantaF

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí domu - úskalí.-2

Jana1 — Wed, 22 Sep 2010 22:41:07 +0200

Z vašeho textu nejsou zřejmé jisté skutečnosti. Budu je tedy předpokládat.

Členové výboru bydlí v bytech s lodžií.
Plocha lodžie není započtena do předpisu plateb na správu domu.

Tvrzení, že vlastníci lodžií byli poškozeni zateplením je holý nesmysl, což vám vysvětlí každý kvalifikovaný stavař. Právě kolem „rozlezlých“ lodžií je největší únik tepla. Pak mi není jasné, co vlastně chcete vy a za co jste ochotný dát svou kůži na trh. Jednou řeknete, že lodžie by byly lepší společné a vzápětí máte obavy, že někdo vyvolá zpětné určení do původní verze.

Podle mého názoru je lepší mít lodžie jako společné a určitým zlomkem plochy platí na správu spol. částí.

A být příčinou jakési libovůle, které se obáváte znamená, že si málo věříte a pochybujete dopředu o výsledku. Ale bez jistého rizika nikdy a nikdo ničeho nedosáhne.

Jen jednoho se obávat nemusíte. Stavebnímu úřadu je to šumák, jak si v SVJ uspořádáte vlastnické vztahy. Jana1

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí. - Převod lodžií do společných částí domu 1

lake — Thu, 23 Sep 2010 02:14:50 +0200

Píšete, že lodžie jsou podle Prohlášení vlastníka součástí bytů. Podle § 120 odst. 1 ObčZ součástí věci je jí vše, co podle povahy k věci náleží a nemůže být odděleno, aniž by se hlavní věc znehodnotila.

Lodžie tedy tvoří nedělitelný celek s každou jednotkou. Jakýkoliv pokus změnit to je zásahem do samé podstaty vlastnictví. Shromáždění nemá právo rozhodovat o tom, co je či není součástí bytu. O tom rozhodl stavební úřad před vypracováním Prohlášení vlastníka. Bez souhlasu vlastníka příslušné jednotky je změna nemožná. I kdyby došlo ke shodě všech vlastníků, je třeba změnu nechat schválit stavebním úřadem.

• Pokud lodžie budou společnou částí domu, společnou jen nekterým vlastníkům jednotek:
Výši částek na správu společných částí domu stanoví vlastníci těchto společných částí svým rozhodnutím (nadpoloviční většinou hlasů těchto vlastníků), viz § 15 odst. 2 ZoVB. Snaha vnutit jim (v Prohlášení vlastníka nebo rozhodnutím shromáždění) určitou částku pro přispívání na údržbu lodžií je v rozporu se zákonem.

• Pokud lodžie budou společnou částí domu, společnou všem vlastníkům jednotek:
Platba "za plochu lodžií" pouze těmi vlastníky jednotek, kteří mají na lodžie přístup, by byla možná výhradně na základě dohody všech podle § 15 odst. 1 ZoVB. Taková dohoda může ovšem být kdykoliv některým z vlastníků vypovězena, takže v praxi nebude mít dlouhého trvání.

lake

Převod lodžií do společných částí domu - úskalí.

FrantaF — Wed, 22 Sep 2010 18:26:49 +0200

Při převodu prvních bytů do společného vlastnictví byly (přes naši snahu zabránit tomu) přiřazeny lodžie v prohlášení vlastníka jako součásti bytu. V současné době proběhlo zateplení domu a výbor trvá na tom, že veškeré náklady budou hrazeny ze společné zálohy, protože zateplení lodžií bytům s lodžiemi nic nepřineslo, ale naopak je poškodilo, protože zmenšilo prostor lodžie o tloušťku vrstvy zateplení.

Navrhoval jsem výboru, že by se současné situace dalo využít k dohodě vlastníků na změně prohlášení, kterou by se přiřadily lodžie do společných součástí domu, vyhrazených k užívání příslušným bytům. Těmto bytům by pak v prohlášení byla uložena povinnost, přispívat do společné zálohy určitou částkou, pravděpodobně navýšením plochy bytu pro výpočet příspěvku do dlouhodobé zálohy o polovinu plochy lodžie (snad i více).

Podnikavý výbor, mého nápadu ihned využil a po poradě s právníkem naplánoval odhlasování změny prohlášení o převodu lodžií do společných součástí, avšak bez uložení povinnosti bytům s lodžiemi přispívat navíc do společné zálohy s odůvodněním, že současný zákon o příspěvku nic neříká. Výbor předpokládal, že byty bez lodžií se nemohou bránit, protože budou přehlasovány. Narazil ale na podmínku, že v případě změn v přiřazení společných částí budovy musí souhlasit všichni vlastníci. V našich podmínkách je tedy současný stav pro byty bez lodžií zřejmě spolehlivější.

Byl jsem zaskočen chováním výboru a mám obavy, že se byty bez balkonu souhlasem se změnou prohlášení a stanovení navýšení příspěvku do dlouhodobé zálohy vystaví riziku, že později vyvolá někdo nespokojený další změnu prohlášení, která navýšení za lodžie opět odbourá. Zásady pro změny prohlášení (§ 11 odst. 4 a 5) se mi jeví nespolehlivé a nerad bych byl příčinou vystavení menšiny libovůli neobjektivní většiny.

Domnívám se, že jak při změně prohlášení, která mění přiřazení lodžií do vyhrazených společných součástí, tak při vynucené pozdější změně, která by měla zrušit, nebo snížit podíl plochy lodžie, určující velikost příspěvku na opravy, se použije § 11 odst. 5, tedy nutnosti souhlasu všech. Tím by byla menšina bytů chráněna před diktátem většiny.

Moje znalosti nestačí pro bezpečný závěr, proto bych uvítal kvalifikovaný názor, zda má domněnka platí, nejlépe doplněný odkazem na průkaznější ustanovení nebo judikát.

Děkuji za případné odpovědi k mému dotazu.

FrantaF