Portál společenství vlastníků jednotek - Fond oprav - Comments

Fond oprav - :-)

radka2222 — Sun, 28 Mar 2021 14:03:48 +0200

zbytečné. já osobně bych nevynakládala ani peníze ani úsilí, platila dál dle podílu, ať si zažaluje svj :-) je to protizákonné rozhodnutí, tudíž jako by nebylo.

Fond oprav - Neexistující fond oprav pro p. Černého

Justitianus — Sun, 28 Mar 2021 13:48:20 +0200

Pane Černý, jde o typické zdánlivé usnesení, které ve skutečnosti usnesením není. Je tedy nulitní; to znamená že vůbec nenastaly právní účinky, které zákon spojuje s rozhodnutím shromáždění. Shromáždění se pokusilo přijmout rozhodnutí ve věci, která je mimo jeho působnost.

Doporučuji Vám, abyste z opatrnosti oznámil jak SVJ, tak vlastníkům jednotek, že šlo o neplatné rozhodnutí o věci, o které není shromáždění vůbec oprávněno rozhodovat. Oznamte že i nadále se budete na správě domu podílet pouze částkami podle Vašeho spoluvlastnického podílu.

Co zde napsal „. (bez ověření)“ je totální nesmysl.

Justitianus

P.S. Žádný fond oprav neexistuje.

Fond oprav - Jedině soudem jako

Sun, 28 Mar 2021 12:49:05 +0200

Jedině soudem jako přehlasovaný vlastník. Tím to zboříte poměrně lehce.

Fond oprav - § 1180 odst. 1 NOZ

radka2222 — Sun, 28 Mar 2021 12:12:26 +0200

§ 1180 odst. 1 NOZ vlastník jednotky přispívá v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Chcete-li tedy změnit poměr, musíte nejdříve změnit prohlášení vlastníka.

souhlasit musí všichni vlastníci.

Fond oprav - fond oprav

Josef Cerný — Sun, 28 Mar 2021 11:43:09 +0200

V našem SVJ mají vlastníci velkých bytů většinu. Nechali proto na shromáždění odsouhlasit příspěvek do FO stejný pro věechny byty. Prosím o radu, zda a jak se lze proti tomu bránit. Děkuji Josef Cerný

Fond oprav - Fond oprav (pro p. Matějku)

lake — Sun, 25 Jul 2010 12:06:29 +0200

Pane Matějko,
máte zřejmě dnes velmi špatný den. Je třeba číst úvodní příspěvek, na ten se odpovídá. V tomto vláknu se diskutuje o fondu oprav a dlouhodobé záloze na správu. Máte k tomu něco?

lake

Fond oprav - Vymýšlíte okrajové 3 - oprava

N. Klainová — Sun, 25 Jul 2010 10:14:52 +0200

Opravuji překlep v poslední větě – odvolávám se na § 15 ZDP (zákona o daních z příjmů) ne DZP. N. Klainová

Fond oprav - Vymýšlíte okrajové 2

N. Klainová — Sun, 25 Jul 2010 10:12:15 +0200

Původně jsem nechtěla vůbec reagovat, protože k tzv. „fondu oprav“ jsem už zveřejnila desítky příspěvků – tady, na svém webu, v časopise Účetnictví, ve své knížce.

Už jsem to ale nevydržela. Nebudu reagovat na sáhodlouhé příspěvky pana Matějky a pana lake. Omezím se na tento krátký, strohý a rovněž nesprávný.

Píšete:

„Společenství fond oprav nemá a nemůže mít ani jiné fondy.“

Společenství může mít fond tvořený z výsledku hospodaření. Do výsledku hospodaření vstupují např. přijaté úroky z běžného účtu, přijaté úroky z prodlení, přijaté pokuty apod.

Fond tvořený ze zisku nebude nijak velký, protože ani jeho zdroje nejsou nic moc. SVJ, které jej tvoří, by mělo stanovit, na jaký účel je tvořen. Pokud se rozhodne, že účelem bude krytí oprav čehokoliv a že se tudíž tento fond bude jmenovat „fond oprav“, může to napsat do svých vnitřních předpisů. V praxi jsem zatím takový fond tvořený ze zisku neviděla, ale je plně v souladu s § 18 vyhlášky č. 504/2002 Sb.

V žádném případě ale nejsou fondem oprav zálohově poskytované příspěvky na správu domu nazývané tvrdošíjně některými nepoučitelnými diskutujícími „fondem oprav“.

Z příspěvků na správu se hradí nejrůznější náklady na správu, např. spotřeba režijního materiálu, opravy společných částí domu, telefon, bankovní poplatky, poplatky SIPO, odměny členů orgánu SVJ, odměny vyplácené na základě dohod o provedení práce a další. To všechno se na vlastníky rozpočítává podle spoluvlastnických podílů (§ 15 odst. 2 DZP), nestanoví-li dohoda podepsaná všemi něco jiného.

N. Klainová

Fond oprav - Vymýšlíte okrajové

Anonymous — Sun, 25 Jul 2010 09:50:13 +0200

Vymýšlíte okrajové případy.

Společenství fond oprav nemá a nemůže mít ani jiné fondy.

Fond oprav - Fond oprav 4 - pro "lake"

Matějka Jaroslav — Sun, 25 Jul 2010 10:22:46 +0200

Vážený,

stále neodpovídáte na kritiku vaší úvahy o tvorbě Fondu oprav, ale raději rovnou zaútočíte bez znalostí, a dnes i bez judikátů.

Takže k vašemu tvrzení: „…Jestliže SVJ vlastní a provozuje kotelnu pro více domů, kalkuluje cenu tepla jako věcně usměrněnou včetně přiměřeného zisku; aby se vyhnulo zdanění této částky, převede ji do fondu oprav, což je účetně rezerva na opravy, údržbu a modernizaci kotelny. …“

Upřesněte si prosím významy:

Jestliže SVJ vlastní kotelnu = je zapsáno v KN jako vlastník jednotky (z jakého právního důvodu by SVJ vlastnilo pouze technologii = strojní vybavení).

Jestliže SVJ provozuje kotelnu, tak

SVJ je vlastník jednotky (kotelny) zapsán v KN, má živnostenské oprávnění k podnikání, koncesovanou živnost na výrobu tepla a není tedy nepodnikajícím/neziskovým právním subjektem, nebo tyto činnosti dělá „načerno“ bez patřičných oprávnění a prodává teplo v základní sazbě DPH,

nebo

SVJ spravuje cizí majetek – majetek vlastníků jednotek, je neziskovou nepodnikající právnickou osobou, k provozování tepelného hospodářství (kotelnu) má uzavřenou smlouvu s oprávněnou právnickou osobou na podnikání v teplárenství v souladu s energetickým zákonem.

Nabádáte k obejití zákoných ustanovení v činnosti společenství, není to nabádání k trestnému činu z vaší strany p.„lake“?, krátit daně. A to jste pověřený vlastník většího SVJ.

Víte co blábolíte? Od kdy může společenství tvořit v souladu se zákonem o účetnictví a jeho prováděcí vyhláškou č.504/2002 Sb., v platném znění, „účetní rezervu“?, dle § 19 Rezervy: „Položka „B.I.1. Rezervy“ obsahuje zdroje vytvářené účetní jednotkou podle zvláštního právního předpisu (tvorba reservy dle zákona č. 593/1992 Sb., § 7, 9 a 10), a to v souvislosti s činností podléhající dani z příjmů.“.

Nastudujte prosím zákon č.72/1994 Sb. v platném znění a zamyslete se nad §15 odst.2. a vašim tvrzením.

K ceně tepla v základní sazbě DPH také mlčíte, jelikož SVJ nemůže být plátcem DPH.

Nyní k vašim připomínkám: Původní vlastník, jako jeden jedinný vlastník (devolopeři tak nyní konají), mohl v „Prohlášení…“ tyto skutečnosti uvéct. Původní vlastník se také mohl se dvěma prvními nabyvateli dohodnout a dané záležitosti uvést ve „Stanovách…“. Výše uvedené je vše v souladu s ustanoveními zákona č.72/1994 Sb., takže „trestný čin útisku“ je nesmysl.

Nabyvatel jednotky vstupuje do práv a povinností původního vlastníka vyplývajících z „Prohlášení…“ nebo „Stanov…“. Nabyvatel jednotky se mohl před nabytím, jednotky seznámit s „Prohlášením vlastníka“ i „Stanovami společenství“. Jedná se o veřejné listiny. Většinou v nabývací listině (smlouvě o převodu jednotky či kupní smlouvě) je uvedeno, že nabyvatel je seznámen se všemi právy a povinnostmi, včetně hrazení příspěvků.

Matějka

Fond oprav - Fond oprav 4

lake — Sun, 25 Jul 2010 05:45:37 +0200

Jaroslav Matějka napsal:
"Může být určeno v Prohlášení vlastníka nebo usnesením shromáždění: Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Účtu společenství je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná"

Pane Matějko, Vaše rada je v rozporu s § 15 odst. 1 ZoVB. Pokud v Prohlášení vlastníka je stanoven způsob přispívání jinak, nežli podle spoluvlastnických podílů, jde o ustanovení absolutně neplatné pro rozpor se zákonem.

Pokud je jiný způsob přispívání odsouhlasen na shromáždění, neplatí to pro všechny vlastníky jednotek, nýbrž pouze pro ty, kteří s takovou dohodou na shromáždění prokazatelně souhlasili. Takové "usnesení" neplatí pro ostatní členy SVJ ani pro další osoby, které nabydou vlastnictví k jednotce později a nepřipojí se k dohodě. Viz Výklad pojmu "dohoda".

Developer, který snad hodlá využít nerovného postavení vůči kupcům jednotek a zkusí propašovat podobné ustanovení do kupních smluv, si koleduje o obvinění z trestného činu útisku podle § 177 Trestního zákoníku.

Jiný způsob přispívání a placení záloh nežli podle spoluvlastnických podílů vyžaduje uzavřít písemnou dohodu. Není-li písemné dohody všech vlastníků jednotek, nelze uplatnit osvobození od daně z příjmu (fakticky jde o dar) a rozdíl jsou příjemci povinni řádně zdanit, jak už zde bylo mnohokrát napsáno - viz § 4 odst. 1 písm. zg zákona o daních z příjmů.

lake

Fond oprav - Fond oprav - 3

Matějka Jaroslav — Sat, 24 Jul 2010 19:27:58 +0200

Vážený Dr.Kuna,

pouze společenství vlastníků jednotek si svým usnesením určuje, co je obsahem:

krátkodobé zálohy na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek, jejihž výši většinou stanovuje výbor dle předpokládaných nákladů pro dané období, která se 1× ročně za předcházející kalendářní rok vyúčtovává jednotlivým vlastníkům = tzv.SLUŽBY,
příspěvku na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku; výši příspěvků si určí vlastníci jednotek na shromáždění zpravidla vždy na kalendářní rok dopředu tak, aby byly finančně zajištěny předpokládané náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku.

Krátkodobá záloha na náklady za služby spojené s užíváním jednotky se může sestávat z nákladů: vodné a stočné, teplo – pro otop a ohřev TUV, provoz výtahu, odvoz likvidace TKO, elektrická energie za osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení včetně provozu záložního zdroje elektrické energie, úklid společných prostor (chodeb a schodiště, chodníku, ploch garážových stání, přístavení nádob na TKO), pojištění domu, provozní náklady zvláštních technických zařízení – vjezd do garážových stání, EPS, ATS, odměna správci domu.

Pro příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku může společenství zřídit tyto účty:

1. Příspěvek na Účet oprav, ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků bytových jednotek a nebytových komerčních jednotek do Účtu oprav se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Dále může být v Prohlášení vlastníka nebo usnesením shromáždění určeno, že: Pro určení výše příspěvku do Účtu oprav se připočítávají k příslušnému spoluvlastnickému poměru:

rozlohy teras, lodžií či balkonů ve výši 50%, jsou-li ve výhradním užívání vlastníka jednotky,
rozlohy částí společných jen některým vlastníkům – garážové stání ve výši 50% garážového stání.

2. Příspěvek na Účet společenství, na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Může být dále určeno v Prohlášení vlastníka nebo usnesením shromáždění: Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Účtu společenství je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná; u garážového stání se příspěvek předepisuje v případě vlastníka-člena společenství, který nevlastní bytovou jednotku nebo nebytovou komerční jednotku.

Matějka

Fond oprav - Fond oprav 2 - pro "lake"

Matějka Jaroslav — Sat, 24 Jul 2010 19:37:55 +0200

To snad nemyslíte vážně?

„lake“ napsal: „2. Fond oprav ve společenství vlastníků Opět platí, že je tvořen z vlastních finančních zdrojů účetní jednotky (např. úroky z bankovních účtů, přijaté úroky z prodlení, zisk z provozování kotelny). …“.

A v daném se „lake“ plete = nemá pravdu, jelikož:

Společenství vlastníků jednotek je ze ZÁKONA neziskový právní subjekt; (pro tvorbu zisku na provozování tepelného zdroje by potřebovalo mít živnostenské oprávnění – minimálně koncesovanou živnost na výrobu tepla).
Společenství vlastníků jednotek se nemůže stát ani „dobrovolným plátcem DPH“, proto by teplo bylo účtováno/fakturováno odběratelům v základní sazbě DPH.
Společenství vlastníků jednotek nevlastní kotelnu (nebo je zapsáno v KN jako vlastník dané jednotky/místnosti? – vyjímečný případ).
Kotelna je (většinou) jako součást společných částí budovy ve spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých jednotek dle velkosti spoluvlastnického poměru na společných částech domu. (Strojní vybavení může být ve vlastnictví provozovatele tepelného zdroje.)
Společenství vlastníků jednotek „spravuje“ společný majetek svých členů, tedy i „kotelnu“.
Mají-li vlastníci = členové daného společenství vlastníků jednotek ve spoluvlastnictví kotelnu s povinností dodávat „teplo“ jiným právním subjektům, musí si smluvně zajistit provozovatele „tepelného hospodářství“ s oprávněním podnikat ve výrobě tepla – viz energetický zákon.
Tento provozovatel má tepelný zdroj v PRONÁJMU; (výše pronájmu je zákonným předpisem regulována, a je oprávněným nákladem v ceně tepla).
Příjem z „pronájmu“ tepelného zdroje není příjmem společenství vlastníků jednotek.
Příjem z „pronájmu“ tepelného zdroje je příjmem vlastníků jednotlivých jednotek dle velkosti spoluvlastnického poměru na společných částech domu; tito jednotliví vlastníci v souladu s daňovými předpisy tento příjem daní.
Rozhodnutím shromáždění vlastníků může být určeno, že se příjem nebude vlastníkům vyplácet, ale bude např. 1× ročně příspěvkem na dlouhodobou zálohu (nesprávně FO).

Matějka

Fond oprav - Fond oprav 2

lake — Sat, 24 Jul 2010 14:13:23 +0200

Pane Kuno,

Už podle názvu jde o zdroj, z něhož se financují opravy, ale často též údržba, rekonstrukce, modernizace nemovitosti a jejích technických zařízení. Nepatří sem tedy nic z toho, co jste uvedl.
Někteří Neználci hovoří o "fondu oprav" a myslí ve skutečnosti něco jiného - buď přijaté zálohy na správu domu podle § 15 ZoVB, nebo dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu (DZOÚ), nebo ještě cosi nedefinovaného. Vřele doporučuji neplést tyto různé termíny dohromady. Nyní k tomu co je SKUTEČNÝ fond oprav:

1. Fond oprav bytového družstva
Fond představuje vždy vlastní finanční zdroj účetní jednotky. Družstvo jej naplňuje převážně z vybraného nájemného od nájemců družstevních bytů. Aby se vyhnulo povinnosti zdanit příjmy převyšující výdaje, vytváří účetně rezervy pro výdaje v následujících obdobích - například fond oprav.

2. Fond oprav ve společenství vlastníků
Opět platí, že je tvořen z vlastních finančních zdrojů účetní jednotky (např. úroky z bankovních účtů, přijaté úroky z prodlení, zisk z provozování kotelny). SVJ ovšem většinou nemá vlastní příjem, který by bylo nutno střádat v průběhu více let, takže fond oprav nevytváří. Částky přijaté od vlastníků jednotek na správu, opravy a údržbu domu jsou vedeny jako zálohy (jde o závazek SVJ vůči vlastníkům jednotek). Nejde tedy o zdanitelný příjem SVJ a "fond oprav" netřeba.

Při činnosti SVJ mohou výjimečně nastat případy, kdy má smysl tvořit účetní rezervu, pak by se fond oprav uplatnil. Jestliže SVJ vlastní a provozuje kotelnu pro více domů, kalkuluje cenu tepla jako věcně usměrněnou včetně přiměřeného zisku; aby se vyhnulo zdanění této částky, převede ji do fondu oprav, což je účetně rezerva na opravy, údržbu a modernizaci kotelny. Totéž v případě čističky odpadních vod (ČOV), kogenerační plynové jednotky, atd.

lake

Fond oprav - Fond oprav 1

Anonymka — Fri, 23 Jul 2010 20:50:19 +0200

ANO, ANO, ANO …pokud nemáte dohodu o jiném způsobu úhrady těchto výdajů – např.některá SVJ vybírají na pojistné domu nebo odměnu správci zvlášť ještě navíc kromě poplatků na správu domu a pozemku (nesprávně nazývaných „fond oprav“).

Fond oprav

Fri, 23 Jul 2010 15:38:05 +0200

Které výdajové položka patří do Fondu opraV (BANKOVNÍ POPLATKY, SIPO, POJISTNÉ) atd. ? Děkuji Dr. Kuna